Аренда земли с правом выкупа у государства — порядок оформления

Аренда участка с правом выкупа подразумевает возможность приобретения земли за денежные средства. Это должно быть прописано в договоре, который оформляется между арендодателем и землепользователем-арендатором.

Регулирование таких отношений осуществляется посредством Земельного и Гражданского кодексов РФ. В случае нарушения условий договора аренды правонарушитель может быть привлечен к административной ответственности в соответствии с положениями КоАП РФ.

Арендовать участок можно в результате проведения торгов или без них. Как бы не происходила передача прав, использовать землю можно только в соответствии с ее целевым назначением. Так, например, на участке, предназначенном под ИЖС, не допускается возведение многоквартирного дома, а на сельскохозяйственных землях не допускается строительство чего-либо вообще.

Для получения земли в пользование с последующим выкупом необходимо обратиться в муниципалитет для предварительного согласования и проведения межевых работ, если границы интересующего участка не были установлены ранее. После этого составляется заявление на аренду без торгов.

Дальнейшие действия зависят от того, появятся ли другие претенденты на оформление земли в пользование. Срок ожидания других заявок составляет 30 дней.

Если претендентов нет, администрация заключает с заявителем договор аренды. Если есть – проводятся торги.

Документы и условия аренды с последующим выкупом

Граждане и организации, которые имеют недвижимость в собственности на арендованных участках, вправе выкупить эту землю. Такое право предоставляется им ст. 36 ЗК РФ.

Когда никаких строений нет, выкуп осуществляется посредством предварительного проведения торгов. Это нежелательная для землепользователя процедура, так как стоимость земли в результате участия в аукционе может резко подрасти.

Чтобы избежать проведения аукциона следует заблаговременно обзавестись строением. Это может быть баня, летняя веранда и т.д. Постройка регистрируется в Росреестре, после чего оформляются документы на выкуп участка.

Плюс такой манипуляции в том, что при наличии на земле собственной недвижимости, арендатор имеет исключительное право на приобретение надела. При этом выкупная цена не может быть выше кадастровой стоимости участка.

Если планируется приобретение земли сельскохозяйственного назначения, следует учесть, что такая возможность наступает только по прошествии трех лет с момента подписания договора аренды. Главное условие, которое должно быть соблюдено в этом случае – надлежащее использование земельного участка с учетом особенностей его целевого назначения.

Для заключения договора аренды потребуется подготовить следующие документы:

• кадастровый паспорт;
• межевой план земельного участка;
• заявление с указанием цели использования земли.

Кадастровую документацию и межевой план можно получить в уполномоченном отделе муниципалитета. Если участок не был поставлен на учет должным образом и не имел установленных границ, потребуется осуществить межевые работы за собственный счет.

В свою очередь муниципальный орган для заключения договора аренды должен предоставить следующие бумаги:

• документ-подтверждение права собственности на земельный участок – свидетельство о праве собственности, выписка из ЕГРН;
• официальное разрешение о выделении участка без проведения аукциона.

Без этих бумаг заключение договора аренды невозможно. В свою очередь арендатор обязан иметь на руках общегражданский паспорт.

Договор аренды земельного участка с правом выкупа

Договор аренды с последующим выкупом оформляется в трех экземплярах. По одному из них получают стороны арендных отношений (заявитель и муниципалитет), а третий предоставляется в Росреестр при регистрации. Прохождение государственной регистрации обязательно для всех арендных договоров, срок которых превышает 11 месяцев.

Передача земельного участка арендатору осуществляется на основании составления акта приема-передачи. Он является неотъемлемой частью договора.

В договоре следует указать следующую информацию:

• данные сторон;
• сведения о документе, который подтверждает наличие права собственности;
• идентификационные сведения о земельном участке – адрес местонахождения, площадь, кадастровый номер, целевое назначение, вид разрешенного использования и т.д.;
• указание на возможность выкупа с перечислением условий;
• права и обязанности сторон;
• срок аренды;
• порядок расторжения договора;
• реквизиты и подписи сторон.

Для регистрации арендных отношений необходимо предоставить в Росреестр или МФЦ следующие бумаги:

• договор аренды в трех экземплярах;
• заявление на регистрацию;
• акт приема-передачи;
• квитанцию об оплате госпошлины;
• кадастровую и техническую документацию.

После оформления выкупа и перечисления выкупной суммы потребуется также обратиться в Росреестр или МФЦ по месту расположения земельного участка и зарегистрировать переход права собственности. При себе обязательно иметь паспорт и доверенность для представителя муниципального органа или заявителя.

Как оформить выкуп арендуемого участка – пошаговая инструкция

Для оформления выкупа арендуемого участка необходимо обратиться в территориальный орган исполнительной власти или в муниципалитет. Действовать нужно согласно алгоритму:

1. Предоставить общегражданский паспорт (свидетельство о постановке на учет для организаций), межевой план, выписку из ЕГРН и договор аренды.
2. Независимый оценщик устанавливает выкупную цену земли.
3. Получение в муниципалитете постановления о передаче участка в частную стоимость. В документе прописывается стоимость выкупа.
4. Заявление с указанием просьбы передать конкретный участок в собственность за определенную плату.
5. Подписание договора купли-продажи и перечисление оплаты.
6. Оформление акта приема-передачи.
7. Регистрация перехода права собственности в Росреестре.
8. Получение выписки из ЕГРН.

Существует установленная форма заявления на передачу участка в частную собственность за определенную плату. Оно пишется на имя главы муниципалитета. В тексте обязательно нужно указать адрес, площадь, целевое назначение, категорию земли и кадастровый номер. Также прописывается согласие на обработку персональных данных.

Стоимость и сроки

Выкупная цена арендуемого земельного участка не может превышать кадастровую стоимость. Это ее максимально возможный предел.

При формировании цены используется процентная ставка от кадастровой стоимости. Она зависит от региона, в котором располагается земля. Самый минимальный процент – 2,5 %. Он возможен при выкупе земли у государства.

В среднем при наличии строений на арендованном участке граждане и юридические лица могут рассчитывать на установление выкупной цены в размере 60 % от кадастровой стоимости. При необходимости изменения целевого назначения земельного участка цена может возрасти до 80 % от кадастровой стоимости.

Срок аренды с правом выкупа не может быть менее трех лет. Заявление о выкупе подается до окончания срока аренды.

Возможные проблемы

Муниципальный или государственный орган может отказать в выкупе арендованной земли. При этом должно быть одно из следующих оснований:

• некорректное оформление документации;
• наличие недостоверной информации в документах;
• возбуждена процедура банкротства или ликвидации юридического лица-арендатора;
• передача участка в частную собственность запрещена по закону;
• покупатель не является гражданином или резидентом РФ;
• участок предназначен для нужд муниципалитета.

Положительное решение принимается при соблюдении всех условий и правил. Причина отказа всегда указывается письменно.

При получении отказа указанную причину можно устранить. Если ваши права нарушаются, рекомендуем обратиться к юристу и оспорить принятое решение.

Для каких целей государство предоставляет земельные наделы в найм с правом их выкупа

Земельный надел может предоставляться в аренду посредством организованных торгов, так и без их проведения. Торги (земельный конкурс) — это своего рода аукцион, на котором участок сдают в найм тому, кто даёт за него наибольшую арендную плату.

В основном такие аукционы организуются для арендаторов, претендующих на земельные территории, которые в дальнейшем будет использоваться не по их прямому предназначению. Примером тому может быть аренда сельхозземель под частную застройку.

Если же земельный надел сдается в найм с последующим оформлением его в частную собственность без организации проведения земельного конкурса, то претендент должен будет пользоваться участком только в соответствии с его прямым предназначением, предусмотренному государством:

1. Земли сельхоз назначения.

Такие наделы сдаются в найм без аукциона, а в дальнейшем и собственность, только при условии, что на них будет организовано сельхоз поселение или фермерское хозяйство.

1. Земли под застройку многоэтажных домов или индивидуального жилого строительства.

В договоре аренды прописывается, в этой ситуации, что строительство ведётся на арендованной у государства земле, которую арендатор вправе выкупить.

1. Строительство сооружений социального значения.

Если планируется застройка арендованных площадей зданиями детских садов, больниц, школ и прочее. Тогда государство позволяет выкупить арендованные территории.

Для аренды земельного участка с одной из перечисленных целей, нужно обратиться в местные органы самоуправления и получить предварительное согласование на межевание и регистрацию участка в кадастровом реестре.

После этого пишется заявление на аренду участка без проведения торгов. И в местных СМИ публикуется объявление о том, что выбранный земельный надел собираются взять в найм, с последующим выкупом.

Заявителю придется подождать один месяц, с момента размещения объявления. Если по истечении этого времени, другие претенденты не заявят о себе, то начинается процедура оформления договора аренды с дальнейшим правом приобретения в собственность. Если же найдется ещё хотя бы один кандидат, то проведение торгов неизбежно.

Предварительное согласование было отменено в 2016 г., но до сих пор его необходимость остаётся на усмотрение местного муниципалитета.

Как происходит процедура выкупа арендованной у государства земли?

Арендатор, который желает оформить арендуемый им земельный надел в собственность, должен заявить об этом арендодателю при личном посещении.

Процедура выкупа проходит в несколько этапов:

1. Первым этапом становится обращение в местный муниципалитет или администрацию. При этом необходимо иметь документ, удостоверяющий личность (свидетельство о Госрегистрации, если арендатор юрлицо). А также выписка из паспорта, выданного кадастром на участок или его оригинал, арендное соглашение и составленный план надела.

Чтобы получить выписку из кадастрового реестра, нужно посетить Федеральное управление, занимающееся вопросами кадастрового учёта земельных территорий и картографии.

После этого работники госучреждения составляют кадастровый план надела и оценивают стоимость земельной площади. Необходимая документация выдаётся, как только осуществлено межевание земельной территории и получено согласие собственников соседних участков.

2. Вторым этапом является получение от арендодателя постановления о том, что арендуемый участок переходит в личное владение арендатора. Такое постановление выносится на основании полученной от заявителя документации. Также в нем прописывается окончательная стоимость передачи земли в собственность.

Для того, чтобы получить такое постановление, необходимо подать в органы региональной власти заявление установленного образца. Содержимое его следующее:

• В заголовке указывается инициалы главы администрации (кому адресовано), личные данные, того кто составляет заявление (инициалы, адреса регистрации и проживания). Также необходимо прописать данные представителя (инициалы, номер телефона, e-mail и паспортные данные).
• В центре указывается вид обращения (заявление о предоставлении. ).
• Дальше составляется сам текст. В нем необходимо прописать данные участка (адрес расположения, площадь и цель использования), категорию его предназначения и номер в кадастровом реестре.
• После основного текста даётся согласие на обработку и использование персональной информации. Подтверждается то, что сведения предоставлены в полном объеме и являются достоверными.
• Прописывается то, куда следует отправить результаты рассмотрения данного обращения (почтовая доставка, e-mail или личное получение).
• Перечисляется вся документация, приложенная к заявлению, и ставится дата составления и подпись заявителя.

Следующие документы необходимо приложить к данному обращению для его рассмотрения муниципалитетом:

• Копию паспорта арендатора или его представителя;
• Кадастровый паспорт выкупаемого участка;
• Две справки из единого государственного реестра недвижимости о праве на здания, имеющиеся на участке и праве на сам земельный надел;
• Копии свидетельств, которые подтверждают права владения постройками, располагающимися на территории арендованной земли.

Все это собирается в один общий пакет и вместе с обращением на приобретение направляется в органы местного муниципалитета для вынесения постановления.

Последним этапом становится оплата установленной суммы за надел, регистрация купли-продажи и оформления акта передачи надела, т.е. свидетельства о собственности.

Установленные сроки и финансовое бремя выкупа

Стоимость приобретения участка, находящегося в аренде, не должна быть выше суммы, в которую оценил этот надел, кадастр. Точную сумму, которую возьмёт арендодатель, озвучить нельзя. Но определены ее максимальные пределы.

Цена выкупаемого земельного надела представляет собой определенный процент от его оценочной стоимости, установленной кадастром. То какая сумма будет объявлена за участок кадастровым отделом зависит от регионального расположения надела.

1. Часто граждане, которые построили сооружение или здание на этом участке, могут его выкупить по ставке примерно 60% от оценочной стоимости.
2. Минимально возможный процент — 2,5%. Данный процент устанавливается только для арендованных под личное подсобное хозяйство участков.
3. Если же необходимо будет произвести изменение целевого предназначения земельного надела, цена может достигнуть ставки 80% от оценки кадастра.
4. В ситуации, когда на участке не производились строительные работы и другие преобразования, процент выкупа будет составлять примерно 20%.

Перед тем, как начать процедуру выкупа эта земельная территория должна находиться в аренде не менее трёх лет. А заявку на приобретении этой территории в личное владение без организации аукциона необходимо подать до конца срока действия арендного договора.

Итак, процедура выкупа арендованного у государства участка достаточно непростая и трудоемкая, но именно она помогает стать собственником земли без значительных финансовых затрат. Главное правильно собрать и предоставить администрации полный пакет документов, грамотно составить заявление на предоставление надела в собственность и иметь на руках договор на аренду участка с дальнейшим правом выкупа.

Договор аренды земли

Договор аренды земельного участка у администрации представляет собой соглашение между арендодателем (государство) и арендатором (физическое, юридическое лицо). По этому договору государственный орган предоставляет (сдаёт) арендатору, земельный надел в аренду за плату. Характер договора: возмездный, консенсуальный, взаимный и носит только письменную форму.

Образец договора аренды состоит из обязательных положений: имена сторон; размер взимаемой арендной платы, длительность заключенного договора и иных положений по усмотрению сторон. Арендовать земельный участок у государства можно как через аукционные торги, так и без таковых. Аукцион назначают местные власти, либо организация, уполномоченная на это, о проведении которого становиться известно за 30 дней, через СМИ.

Любой желающий может участвовать в торгах, предварительно подав заявку. Выигрывает тот, кто предложить большую стоимость арендной платы. Причиной для получения в аренду земельного участка без торгов прописаны в ст.

39.3 и 39.6 Земельного кодекса. Список достаточно большой, поэтому подробно останавливаться не будем. Срок аренды земли составляет 49 лет.

Возможности выкупа

Ст. 36 Земельного кодекса РФ даёт право всем лицам полное право выкупать, арендуемые у государства земельные участки.

Если на арендуемом участке нет капитальной застройки, то ОМСУ продают земли, через аукционные торги, что ведет к повышению стоимости земли.Исключительное право на выкуп участка появляется у арендатора, поставившего небольшое капитального строительство, которое должно быть надлежащим образом оформлено в Росреестре. А в отношении земель сельскохозяйственного назначения, исключительно право возникает по истечению 3 – х лет с момента заключения договора арены земельного участка. На иные земли срок действия договора аренды для выкупа значения не имеет.

Религиозные организации могут выкупать землю, с расположенными на ней зданиями и сооружениями, на всё время использования зданий.

Процесс оформления выкупа, арендованных земельных наделов

Арендатору, пожелавшему выкупить земельный надел, необходимо обратиться в орган местного самоуправления для подачи заявления. При этом нужны следующие документы:

1. Документ, подтверждающий личность гражданина РФ
2. Платёжные документы об уплате госпошлины
3. Договор аренды
4. Заявление (в установленной форме).

Далее, администрация города (района), ранее выступавшая арендодателем, заключается договор купли-продажи земельного участка, где теперь уже участники именуются «Покупатель» и «Продавец». По итогам оформления и подписания договора купли-продажи, теперь уже покупатель, должен обратиться в органы Росреестра, для регистрации права собственности на земельный участок.

Группа земель, с запретом на право выкупа

Нельзя выкупить любую землю у государства, но при этом ее можно арендовать. К таким землям относятся:

• земли попадающие под проведения программ государства и муниципалитета;
• изъятые из оборота;
• земли всех видов транспорта;
• земли вооруженных сил РФ;
• городские зоны поселения;
• охранные зоны водозаборов и очистных сооружений;
• природоохранные земли;
• земли, принадлежащие Министерству Обороны.

Не исключены варианты отказа в выкупе

• Отсутствие всех бумаг, прилагаемых для оформления договора купли-продажи;
• Не достоверные данные в бумагах;
• Банкротство и (или) ликвидация юридического лица;
• Покупатель – не резидент РФ.

Если правоприменитель считает отклонение в праве выкупа не правомерным, то стоит воспользоваться возможность и обратиться в суд для восстановления своих прав.

Представление сторон

Это единственный блок, которые не имеет заголовка.

Участники соглашения указывают:

• ФИО;
• паспортные данные;
• номер телефона.

В случае, если одна из сторон — организация, то можно опустить пункты с паспортными данными и телефоном. Эта информация вместе с регистрационными данными фирмы будет указана в конце соглашения в блоке “Реквизиты”.

Выглядит представление сторон так:

Мы, Иванов Иван Иванович, паспорт 1111 222222 выдан Центральным РОВД г. Москва, в дальнейшем — арендодатель, и Петров Петр Петрович, паспорт 3333 4444444 выдан РОВД г. Северодвинск, в дальнейшем — арендатор, заключили договор.

Предмет

В этом пункте необходимо указать точное положение земельного участка. Необязательно указывать название населенного пункта и области, так как место фиксируется по кадастровому номеру.

Кроме него в этом блоке должна быть информация:

• о постройках, которые официально зарегистрированы на имя собственника и также передаются (или нет) в пользование;
• об отсутствии обременений на участок;
• об акте приема-передачи земли.

До заключения договора заключается акт приема-передачи участка с указанием его особенностей (наличие построек, забора или даже деревьев). Он прикрепляется приложением к договору об аренде с выкупом. Номер приложения указывается в блоке “Предмет договора”.

Права и обязанности сторон

Это наиболее объемный раздел. Так как аренда — это ограничение прав пользования, то здесь прописываются все разрешения. Например:

Арендатор имеет право:

• сдавать участок в субаренду или безвозмездное пользование третьим лицам;
• строить дом и технические конструкции;
• проводить коммуникации;
• досрочно вносить оплату;
• выкупить землю до окончания срока аренды.

В разделе должны содержаться права и обязанности как арендатора, так и арендодателя. Здесь не рассматривается финансовая сторона сделки, но могут быть указания, кто проводит оплату коммунальных платежей и т.д.

Предложение о выкупе земли должно присутствовать обязательно.

Арендная плата за землю

Этот раздел отдан под финансовую сторону сделки, поэтому здесь должна содержаться информация о:

• размере оплаты;
• периоде внесения платежа;
• возможности повышения ставки;
• неустойке за просрочку даты внесения оплаты.

Можно составить график внесения арендной платы и прикрепить его приложением.

Сам блок выглядит примерно так:

1. Размер арендной платы составляет 5000 рублей.
2. Платеж вносится ежемесячно до 3 числа.
3. Арендная плата повышается ежегодно на 3% от текущей суммы аренды.

Последующий выкуп

Этот блок можно объединить с предыдущим, но поменять название на “Финансовая сторона сделки”. Но если арендатор еще не решил, нужно ли выкупать участок, этот блок остается отдельным пунктом.

его полная стоимость;

возможность внесения оплаты частями до окончания аренды с указанием периода внесения платежа;

дата первого платежа;

освобождение (или нет) от оплаты аренды при досрочной выплате полной стоимости участка;

передача в собственность земли после выплаты полной стоимости или окончания действия договора аренды с выкупом;

возврат (или нет) оплаты в случае форс-мажора.

Первая дата платеж в счет выкупа надела определяется законом в зависимости от назначения. Земли сельскохозяйственного назначения можно выкупить только через 3 года после начала аренды. А цена земли, указанная в договоре, не может превышать ее кадастровой стоимости.

Прочие условия

Этот раздел содержит условия, которые не подходили под предыдущие запросы:

1. действия при форс-мажорах (смерть одной из сторон, изъятие земель и т.д.);
2. возможность досрочного расторжения контракта;
3. алгоритм решения спорных ситуаций;
4. внесение изменений в действующий договор.

Можно указать количество копий договора и наличие приложений к документу.

Реквизиты

Последний раздел, где указываются данные арендодателя и арендатора. Кроме ФИО и контактов необходимо указать расчетный счет для внесения оплаты. Под блоком со сведениями о каждой из сторон ставится подпись и дата.

Стоимость оформления документов

Минимальная стоимость документа — 2000 рублей. Это размер госпошлины при регистрации договора в Росреестре.

Дополнительно стороны могут оплатить:

Услуги кадастрового инженера — примерно 10000 рублей за межевание участка. При заключении договора между физ.лицами документы на участок уже должны быть готовы, их подготавливает собственник.

Составить документ об аренде можно самостоятельно. За основу можно взять готовый образец документа или уже заполненный шаблон.

Советы

Договор об аренде земли с правом выкупа основывается на положениях Гражданского Кодекса (ст. 624) и Земельного Кодекса. Документ включает множество важных пунктов, поэтому рекомендуется обратиться к юристу, который поможет составить соглашение.

Документ полностью заменяет договор купли-продажи земли. Поэтому важно помнить о некоторых запретах:

• иностранцы и лица без гражданства РФ могут арендовать землю, но не имеют права выкупа;
• не подлежат продаже дачные участки в санитарных и природоохранных зонах.

Составить договор аренды с правом выкупа земли можно не только с физ.лицом или организацией, но и муниципалитетом. Обычно стоимость таких земель не превышает 60-85% кадастровой стоимости. Арендатор может заказать повторную кадастровую оценку, в таком случае итоговая цена будет пересчитана.

Переоценку стоит заказывать для земель с кадастровым паспортом старше 5 лет. За это время стоимость может поменяться в большую или меньшую сторону.

Наличие постройки дает арендатору преимущественное право выкупа участка. Но только если дом зарегистрирован на имя арендатора по всем правилам. В остальных случаях выкуп земли происходит через аукцион.