Судебная практика (Дело №2-360/2009 г.)
В соответствии с п.1 ст. 8 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» при продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения субъект Российской Федерации или муниципальное образование имеет преимущественное право покупки такого земельного участка по цене, за которую он продается. Продавец земельного участка обязан известить в письменной форме высший исполнительный орган государственной власти субъекта Федерации или орган местного самоуправления о намерении продать земельный участок.
При этом должны быть указаны: цена, размер, местоположение земельного участка и срок, до истечения которого должен быть осуществлен взаимный расчет. Максимальный срок для осуществления взаимных расчетов по таким сделкам – 90 дней.
Если гос. орган откажется от покупки или не уведомит продавца в течение 30 дней со дня поступления извещения о намерении купить участок, продавец в течение года может продать участок третьему лицу по цене не ниже указанной в извещении. При продаже земельного участка по цене ниже ранее заявленной или с изменением других существенных условий договора продавец обязан направить новое извещение.
В октябре 2008 года собственник решил продать земельный участок из земель сельхоз назначения в Старицком районе за 3,5 млн руб. Направил извещение в Администрацию Тверской области, но она отказалась приобрести земельный участок за такую цену. Других покупателей тоже не было, тогда собственник решил снизить цену и в апреле 2009 г.
направил в Администрацию Тверской области извещение о продаже участка за 1 млн рублей. После этого у собственника появился покупатель, желающий приобрести земельный участок за первоначальную цену.
15 мая 2009 года Комитет по управлению имуществом Тверской области принял решение о приобретении участка по цене 1 млн руб., но собственник уже вел переговоры с покупателем и 29 мая 2009 года заключил договор купли-продажи участка за 3,5 млн руб. Комитет обратился в суд с иском о понуждении собственника к заключению договора купли-продажи земельного участка по цене 1 млн руб.
Старицкий районный суд Тверской области отказал в удовлетворении исковых требований Комитета по управлению имуществом Тверской области к собственнику о понуждении заключить договор купли-продажи земельного участка за 1 млн руб., поскольку законом не установлена обязанность собственника земельного участка из земель с/х назначения по продаже такого участка субъекту РФ в случае получения им уведомления о намерении приобрести земельный участок, а предусмотрено лишь преимущественное право покупки таких участков субъектом Федерации.
Комитет ссылался на то, что извещение соответствует оферте (предложению о заключении договора), следовательно, у собственника возникает обязанность заключить договор купли-продажи. Однако с юридической точки зрения, извещение не может быть расценено как оферта, а полученное уведомление как акцепт (ответ на оферту), следовательно, положения ГК РФ, касающиеся заключения договора посредством направления оферты и получения в установленный срок акцепта, применяться не могут. В силу ст.
435 ГК РФ извещение не является офертой, поскольку оно не содержит предложение о намерении заключить договор с конкретным лицом, в извещении указывается только информация о намерении продать участок. В извещении не определяется срок исполнения договора и передачи товара, которые являются существенными условиями договора купли-продажи в соответствии со ст. 457 ГК РФ.
Предварительный договор между собственником и Комитетом также не заключался. В силу закона, если Администрация отказалась от покупки участка, в течение 1 года собственник может продать его третьим лицам. Год с момента направления первого извещения не прошел, следовательно, собственник вправе заключить договор с любым желающим.
К тому же на момент обращения Комитета по управлению имуществом Тверской области с иском к собственнику, право собственности уже перешло к другому лицу, следовательно, у суда не было оснований для возложения на гражданина обязанности заключить договор купли-продажи земельного участка с субъектом Российской Федерации в лице соответствующего государственного органа.
Данной позиции придерживается Судебная коллегия по гражданским делам Тверского областного суда, которая оставила без изменения решение районного суда, кассационную жалобу Комитета без удовлетворения.
Таким образом, делаем вывод, что у собственника нет обязанности по заключению договора купли-продажи земельного участка с/х назначения с региональным или муниципальным органом власти. В силу Закона об обороте земель сельхоз назначения орган государственной власти субъекта РФ не может принудить гражданина заключить с ним договор купли-продажи.
Преимущественное право: законодательные основы
Преимущественное право покупки земельного участка другими обладателями долей в праве общей собственности закреплено на законодательном уровне, статьей 250 ГК РФ. Согласно этому положению, если один из владельцев решил продать свою часть, то в первую очередь он обязан предложить заключить сделку другим собственникам. Если они отказываются от приобретения рассматриваемого имущества, либо не отвечают на предложение в течение определенного промежутка времени, то только тогда он вправе продать объект третьим лицам.
«Согласно статье 247 ГК РФ, владельцы имущества, находящегося в долевой собственности, пользуются им в порядке, определенном по соглашению сторон».
Если участники не могут прийти к обоюдному решению самостоятельно, то за помощью в решении рассматриваемого вопроса принято обращаться в суд.
Каждый участник вправе требовать предоставления его доли в натуре, а если это невозможно – компенсации, соразмерной стоимости своей части.
После выделения доли в натуре режим долевой собственности прекращается. В таком случае собственник имеет право продать участок любому лицу, без предварительного уведомления о сделке других владельцев.
Правила подготовки уведомления
Основные требования к форме и содержанию предложения-уведомления о продаже части земельного участка, находящегося в долевой собственности, направляемого иным владельцам, отражены в Письме ФНП №1033/03-16-3 от 2016 года. Извещение в обязательном порядке направляется в письменном виде посредством почтового отправления или через нотариуса.
Информация, включаемая в документ
Уведомление о намерении продавца продать свою часть имущества.
Стоимость предстоящей сделки.
Условия, на которых гражданин желает реализовать объект.
Другие существенно важные для сторон условия.
Извещение может быть написано от руки, набрано при помощи технических средств. Также, допускается использование документа в машино-рукописном виде, то есть, заполненного бланка.
Надо отметить, что если получатель получил и ознакомился с уведомлением, он не может утверждать о том, что продавец не извещал его о предстоящей сделке. Подтверждением извещения служит свидетельство нотариуса или почтовый корешок с отметкой о вручении.
Также, при заключении сделки купли-продажи с третьим лицом допускается использование письменного отказа от покупки объекта, который написан другими владельцами и заверен у нотариуса.
Обратите внимание: Оформление объекта в долевую собственность в результате купли-продажи возможно только после нотариального удостоверения сделки.
Образец
Владельцы долей в праве общей собственности имеют приоритетное право выкупа части земельного участка, продаваемого одним из собственников. Перед заключением сделки с третьими лицами гражданин обязан направить соответствующее уведомление-предложение о продаже имущества. Его единого образца на законодательном уровне не установлено.
В нем в обязательном порядке необходимо отразить существенные условия предстоящей сделки. Типовой пример условно делят на несколько разделов.
- Шапка. ФИО получателя и отправителя извещения, адрес регистрации, контактные данные, при наличии.
- Наименование документа. Его можно назвать извещением или уведомлением о продаже доли земельного участка.
- Дата и место составления документа. Эту информацию допускается указывать в 2 строчки, либо располагать с одной стороны листа дату, с другой – место.
- Существенные условия. Здесь обычно указывают ФИО заявителя, его паспортные данные, место регистрации, отражают намерение продать объект, основные характеристики предмета планируемой сделки, цену.
- Идентификация права собственности. В этой части документа прописывают реквизиты правоустанавливающего документа на долю.
- Законодательное обоснование. Рекомендуется включить ссылку на то, что согласно ст.250 ГК РФ другие владельцы участка имеют преимущественное право выкупа.
- Срок направления уведомления. По закону он составляет 30 дней.
- Иные условия. Например, можно указать, что продавец не намерен продавать участок в рассрочку или снижать цену.
На документе проставляют подпись и ее расшифровку. Также, рекомендуется предупредить получателя уведомления о том, что если он не ответит на извещение в течение указанного времени, регламентированного на законодательном уровне, заявитель продаст участок третьим лицам.
Как отправить уведомление
Если продавец планирует уведомить других собственников о предстоящей сделке по Почте России, то необходимо отправить заказное письмо с уведомлением и описью вложений. Если получатель не ответит на запрос в течение отведенного законом времени, то доказательством отправки соответствующего извещения служит оповещение о доставке пакета адресату.
Гражданским законодательством предусмотрено правило: все участники правоотношений должны действовать добросовестно. Опираясь на это положение, утвержден порядок извещения других собственников о продаже доли в праве общей собственности через нотариуса:
- продавец передает составленное уведомление нотариусу;
- заявитель указывает адрес, по которому необходимо отправить извещение;
- нотариус отправляет предложение получателю.
Существует еще один способ уведомления других собственников о планируемой сделке, о котором мало, кто знает. Разместить извещение можно на официальном сайте Росреестра, посредством заполнения специальной формы в личном кабинете пользователя. Но такой вариант подходит не всем.
Все дело в том, что воспользоваться им можно только в том случае, если объект находится в долевой собственности 20-ти и более лиц.
Если вам понадобилась помощь в составлении уведомления о намерении продать долю дома и земельного участка или только части земли, незамедлительно обращайтесь к нашему юристу. Специалист ответит на все ваши вопросы, в любое время дня и ночи. Мы работаем без выходных и праздничных дней, 24 часа в сутки.
Отказ от преимущественного права покупки
Заключить сделку купли-продажи части объекта, находящегося в общей долевой собственности, можно при наличии отказа от покупки доли земельного участка, предоставленного всеми собственниками.
Такой отказ подлежит обязательному нотариальному удостоверению. Без заверения нотариусом он не имеет юридической силы.
Документ можно составить самостоятельно, опираясь на типовой образец или обратиться за помощью в его подготовке к юристу.
Важно! Если отказ готовит нотариус, то гражданину необходимо оплатить не только государственную пошлину за удостоверение документа, но и технические работы.
Судебная практика
В суд поступило исковое заявление от Васильева У. о переводе прав и обязанностей по договору купли-продажи доли в праве общей собственности на землю, расположенную на территории Алтайского края. Истец пояснил, что Власов И.
продал часть земельного участка, находящегося в долевой собственности. Истец является вторым владельцем, поэтому, по закону, продавец обязан был уведомить его о предстоящей продаже объекта.
Однако Власов извещение о планируемой сделке Васильеву не направил. Ответчик на судебное заседание явился. Он пояснил, что уведомлял второго собственника о том, что желает продать земельный участок и предоставил почтовое извещение о вручении заказного письма адресату.
Истец пояснил, что давно не проживает по указанному в уведомлении адресу, он никакого письма не получал.
В ходе судебного заседания выяснилось, что заказное письмо вручено получателю. При получении пакета Васильев заполнил свои паспортные данные на соответствующем бланке и поставил свою подпись. Это говорит о том, что гражданин получил извещение, отправленное ответчиком надлежащим образом.
Суд признал процедуру предварительного уведомления иных собственников о предстоящей продаже доли в праве общей собственности состоявшейся и отказал в удовлетворении исковых требований.
Частые вопросы
Для того чтобы зарегистрировать долю в праве общей собственности на землю, необходимо заплатить государственную пошлину. По общим правилам, ее размер составляет 2 тыс. рублей для физических лиц и 22 тыс.
руб. для юридических. Если земельный участок сельскохозяйственный, предназначен для ведения ЛПХ, огородничества, садоводства, ИЖС, то в таком случае государственная пошлина меньше – 350 рублей.
Нужно ли заверять нотариально сделку купли-продажи земельного участка сельскохозяйственного назначения?
Согласно статье 42 ФЗ-218 от 2015 года, при заключении договора купли-продажи земель сельхозназначения, оборот которых регулируется ФЗ-101 обращаться к нотариусу за удостоверением сделки не нужно.
Статьей 25 ГК РФ прямо запрещена уступка преимущественного права приобретения доли в праве общей собственности третьим лицам. Данное правило не относятся к случаям, когда интересы другого собственника представляет доверенное лицо или родитель или опекун.