Пересечения границ земельных участков и их устранение

Пример №1. Межевой спор.

Пример №1

Если вы хозяин земельного участка №2 (того, межевание которого сделано позже), то вам придется либо отказаться от части земли и определить свою границу в соответствии с границей земельного участка №1, либо судиться с соседом.

Перспектива межевого спора

Люди часто думают, что победит в таком споре обязательно тот, кто первым успел внести в кадастр данные о своей границе. Между тем, это не так. Существует два хорошо известных в практике способа “подвинуть” границу соседнего участка, координаты которой уже определены:

• Иск об установлении (восстановлении) границы;
• Иск об исправлении реестровой ошибки (ст. 61 Федерального закона №218-ФЗ). До 01.01.2017 такая ошибка называлась кадастровой. О том, чем реестровая ошибка отличается от технической ошибки в реестре, можно почитать здесь (статья моей коллеги Олеси Пустовой). Но в подобных случаях обычно имеет место именно реестровая ошибка, а не техническая. Поверьте на слово.

Результатом удовлетворения любого из этих исков является внесение в кадастр тех данных о границе, которые посчитает верными суд. Даже если в кадастре уже содержатся другие данные.

Определяя, где должна проходить граница, суд учитывает следующие обстоятельства (ч.10 ст. 22 Федерального закона №218-ФЗ):

1. Как сложилась фактическаяграница за последние 15 лет. При этом учитывается расположение заборов, построек и даже растений на границе, существующих более 15 лет. Этот момент при рассмотрении таких споров является, пожалуй, самым важным.
2. Согласовывал ли пострадавший сосед спорную границу при межевании, или его забыли спросить.
3. Соотношение фактических и документально подтвержденных площадей смежных участков. Кстати, этот фактор для суда наименее важен. Суд априори исходит из того, что фактическая площадь участка может отличаться от площади, указанной в правоустанавливающем документе, особенно если документ старый.

По закону суд также должен учитывать (но обычно не учитывает из-за отсутствия нужных данных):

1. Как описана граница в правоустанавливающих документах на участки (в старых правоустанавливающих документах таких сведений обычно нет, а есть только данные о площади и невнятная схемка).
2. Как определена граница проектом межевания территории (его обычно нет, а если есть, то там нет сведений о нужном участке).
3. Как определена граница планировочными документами при образовании участков (иногда такие документы удается найти).

Пример №2. На один участок выдали два разных документа.

В результате возникла такая ситуация:

Пример №2

Она, по моим наблюдениям, является самой тяжелой. Ведь участок один, а документы на него были выданы дважды. Обе стороны спора являются добросовестными. Обе пострадали от ошибки землеустроителей местной администрации.

Здесь стороны будут ожесточенно судитьтся, ведь каждый в случае проигрыша теряет участок полностью. Предсказать исход дело тяжело. Разумеется, преимущество у того, кому земля была предоставлена первым (а не у того, кто первым провел межевание).

Обязательно будет учитываться, кому принадлежат постройки на участке, не истек ли у первого хозяина срок исковой давности по заявленным требованиям, и на каком праве каждой из сторон был предоставлен участок. Могут быть и другие обстоятельства, которые суд посчитает важными.

Пример №3. Сделали межевание и обнаружили, что ваш участок полностью попадает в границы другого, крупного, участка, который уже состоит на кадастровом учете.

Пример №3

В соответствии с Письмом Росреестра от 27.04.2017 N 19-05455-СМ/17 такая ситуация тоже называется пересечением границ, хотя непосредственного пересечения линий нет. Если один участок полностью находится внутри другого, то должны отказать в учете того участка, межевание которого сделано позже (пункты 20, 21, 27, 43 части 1 статьи 26 Закона N 218-ФЗ).

Откуда такие ситуации берутся?

Эта ситуация хороша отсутствием драмматизма. Крупный землепользователь, как правило, не против “вырезать” из своего участка маленькие кусочки земли, но иногда это бывает сложно сделать чисто технически. Например, если у крупного землепользователя земля не в собственности, а в аренде.

Тогда раздел участка нужно согласовывать с публичным собственником.

Другой проблемой может стать организация доступа к маленьким участкам от земель общего пользования. Без такого доступа большой исходный участок делить нельзя (п. 26 ч.1 ст. 26 Федерального закона №218-ФЗ).

В ряде случаев задача решается в рабочем режиме. Но иногда все-таки не удается обойтись без суда. Например, если предприятие или местная администрация не идут навстречу гражданам. Исход спора можно прогнозировать только на основании конкретных документов.

Это только наиболее типичные истории. Бардак в оформлении земли существовал так долго, что мы еще много лет будем видеть его самые причудливые проявления.

Чем я могу помочь:

• Внести ясность. Сформировать пошаговый план дальнейших действий.
• Если можно обойтись без суда, рассказать, куда обращаться и с какими документами.

• Если есть взаимопонимание с хозяином того участка, на который накладывается ваш участок, разработать соглашение так, чтобы ваш участок в результате все-таки поставили на учет (это может быть соглашение о перераспределении земельных участков или просто согласованные совместные действия по исправлению реестровой ошибки);
• Если взаимопонимания нет – составить исковое заявление в суд и разработать убедительную и понятную позицию для суда.
• Представлять ваши интересы в суде.

• Если вы из другого региона и не можете найти земельного юриста поближе – помогать вашему юристу в ведении судебного дела.
• Если сделать ничего нельзя – сказать вам об этом, чтобы вы не тратили силы и деньги на пустые суды.

Результат: в лучшем случае — оформленные права на землю. В худшем — ясность и сэкономленные деньги.

Как со мной связаться:

Тел., WhatsApp:

8-908-080-00-35

Еще есть группа ВКонтакте, администратором которой я являюсь. Виджет этой группы размещен в моем блоге. Пожалуйста, пишите, я отвечу.

Обратная связь

Предложения и замечания по работе портала направляйте
по адресу: [email protected].

Ошибка!

Неизвестная ошибка. Пожалуйста свяжитесь с нами и опишите последовательность действий которые привели к данному сообщению.

Помощь по работе с сайтом в режиме для слабовидящих

В режиме для слабовидящих доступен ряд функций:

• Эта подсказка выводится/убирается переключателем ? или нажатием клавиш SHIFT + ?
• Используйте переключатель картинки чтобы убрать картинки и видеофайлы в статьях и прочитать вместо них текстовое описание.
• Чтобы отключить правую колонку с виджетами (видео, голосование, и т.п.), используйте переключатель виджеты
• Для увеличения размера шрифта текста используйте переключатель шрифт
• Вы можете сменить цветовую схему сайта с помощью переключателя цвет

Клавиатура:

• Для перемещения между навигационными меню, блоками ссылок в области контента и постраничной навигацией, используете клавишу TAB .
  При первом нажатии будет активировано меню верхнего уровня.
• Активное навигационное меню или группа ссылок подсвечивается контуром.
• Для перемещения по ссылкам меню навигации, используйте клавиши ← стрелка влево и стрелка вправо → .
  У активной ссылки будет подсвеченный фон.
• Для перехода по активной ссылке, нажмите Enter
• Если активно вертикальное меню или группа ссылок, то для перемещения по ссылкам используйте клавиши стрелка вверх и стрелка вниз ↓ .
  Для прокутки страницы вверх/вниз используйте клавиши PageUp и PageDown
• Чтобы убрать активацию с меню/блока ссылок, используйте клавишу Esc .
  Нажатие Tab после этого вернет активацию.

Обновлено секунду назад

Что представляет собой

Наложенные границы земли (ЗУ) – это пересекающиеся линии, принадлежащие, согласно кадастровому плану, разным участкам.

Вид такой накладки представляет две формы:

1. Формальную. Учет только в документах.
2. Фактическую. Факт действительного пересечения прилегающих друг к другу территорий.

Первый вид представляет расчеты, согласно которым существует необходимость в перенесении границ участка в сторону территории чужой земли. Это может случиться из-за того что происходит следующее:

• спорная территория меняет ландшафт;
• в государственном реестре внесены ошибочные данные;
• во время проведения межевания были допущены оплошности в расчетах;
• процесс измерения участка проходит с допущением ошибок.

Сотрудники, работающие в кадастровой службе, согласовывая план межевания, могут провести корректировку некоторых найденных ошибок, неточностей при внесении данных в реестр. Их исправления не всегда отражают точность. При определении рубежа ЗУ получается обратное действие. Нечаянный захват чужой территории.

Изменения, происходящие в ландшафте – проблема, также приводящая к спорам. Границы сдвигаются без вмешательства человеческого фактора. Сами собой, увеличивая владения одного владельца и сокращая площадь соседствующего участка.

Во втором варианте все упрощается. Пересечение возникает по двум причинам:

• Один землевладелец решается на самовольное расширение своего надела. Он самолично передвигает межевую линию принадлежащей ему земли в сторону соседних наделов, незаконно захватывая чужую собственность.
• Во втором случае проводится несогласованное установление границ, исключая процедуру межевания.

Соответственно, решения проблемных вопросов во втором варианте имеют четкие судебные рамки.

Как выявляется

Понять, что произошло наложение граничащих линий можно двумя способами.

• Первый – когда идет постановка объектов на учет.
• Второй – когда проводят межевание, совершая раздел, перераспределение ЗУ или в процессе объединения, регистрации.

В обоих вариантах усматривается основание, чтобы провести судебное разбирательство или назначить выяснение иного рода без привлечения судебных органов.

Итог первого варианта, когда выносится решение по отказу в учете надела или его приостановке, после того, как в Росреестре была обнаружена неточность.

Что касается следующего варианта, то здесь инженером кадастровой службы выполняется оформление заключения, где указывается причина произошедшего наложения. То есть документально подтверждается факт, что определенный участок имеет несоответствие в границах.

Кадастровая ошибка предусматривает составление документального заключения, куда инженер вносит следующие пункты:

• подробно описывает выявленный недочет;
• конкретизирует, по какой причине она возникла;
• указывает на существующие данные, выявленные при проведении межевания, позволяющие откорректировать ошибки в реестре.

Заключение содержит в себе учет интересов обоих владельцев спорных территорий. Доминирующие позиции обратившегося лица отсутствуют.

Добиться исключения подобных негативных моментов получается при проведении собрания, в котором принимают участие все заинтересованные лица. Главная цель — выяснить реальные разграничения и мирно разрешить спор.

Сотрудниками Росреестра в обязательном порядке делаются правки в документации. Основание служит заявление от заинтересованной стороны вместе с инженерным заключением. 5 рабочих дня дается на корректировку данных.

Что делать если границы пересекают смежные участки

Они могут не совпадать по нескольким причинам и важно знать, как действовать в каждом случае при наложении границ земельных участков, что делать и как исправить выявленные ошибки.

Сложившаяся ситуация, когда выясняется, что они заходят друг на друга, диктует собственнику необходимость выполнить следующие шаги:

• он должен обзавестись планом межевания земли, прилегающего владения;
• договориться о вызове кадастрового инженера, чтобы пересчитать данные;
• заручиться справкой по информации проектного межевания;
• сделать запрос в кадастровую палату для получения выписки с уточнением границ личного надела.

После анализирования полученной информации, следующими действиями становятся:

• подача заявления в отделение Росреестра. В территориальное, в филиал. С указанием характера допущенной оплошности и просьбой о ее устранении.
• решение вопроса при участии владельца соседнего ЗУ, по причине которого произошло возникновение спорной ситуации.

Ошибка в кадастровой палате

Когда явственно видно, что неточность существует в наложении границ участка на публичной кадастровой карте, владелец ЗУ подает заявление с требованием исправить ошибку в Росреестр. К заявлению прилагаются требуемые документы:

• заключение от кадастрового инженера;
• копия лицензии, которой должен обладать инженер, вместе с подробной информацией о нем;
• копия отдельного участка схемы межевания, где обозначена спорная территория;
• выписка;
• документы, подтверждающие, что земля находится в собственности владельца;
• копия паспорта.

Рассмотрение заявления происходит за 30 дней. По истечении данного срока ситуация либо согласуется в пользу заявителя, когда в кадастре убирают неправильную запись или случается отрицательный исход дела при обоснованном отказе.

Самовольный перенос

Какие действия следует предпринять, если сосед самопроизвольным образом захватил часть не своей территории:

1. Владелец соседнего надела, представляющий пострадавшую сторону, обязан обзавестись выпиской из кадастра или межевым планом своего ЗУ;
2. Он должен сделать сравнение данных полученных документов (либо одного из них) со своими. Необходимо выявить ошибку, чтобы сделать обращение в Росреестр. Подать заявление с просьбой устранить её;
3. При отказе со стороны соседа предоставить необходимые документы, проводится новое межевание территории, у которой незаконно была отнята часть;
4. По прошествии 10 или более дней до собрания, на котором согласовываются границы, и подписывается акт межевания, основные участники получают уведомление. Дальность расстояния допускает отсылку телеграммы с фиксированием подтверждения о получении;
5. Составляется акт о согласовании;
6. Когда ситуацию не хотят решать мирно, остается единственный выход — подача искового заявления в суд.

Смещение с кадастровой картой

У поворотных точек, которые представляют привязку к ландшафтным элементам, со временем может измениться месторасположение. Ранее применяемый способ устранения таких ошибок сейчас не используют, поскольку он был связан с выявлением больших погрешностей. Сейчас пользуются более совершенным методом с применением высокотехнологичного оборудования.

Современные высококачественные приборы легко справляются с подобными неточностями.

Реестр ЗУ с пересечением

Если техническая ошибка допущенная органом кадастрового учета, владелец ЗУ не обязан участвовать в процессе исправления допущенных неточностей. Сотрудники, представляющие кадастровую организацию, сами делают сверку данных, взятых в кадастровом деле и сведений, полученных при проверке кадастровой карты. Обнаруженные не стыковки устраняются ими самостоятельно.

Решение земельного спора во внесудебном порядке

Лучше всего не доводить дело до судебной инстанции. Спор решается по-разному.

1. Собственник ЗУ привлекается к суду, когда существует аренда территории.
2. Задействуются независимые эксперты.
3. Одна или обе стороны обращаются в прокуратуру.
4. Землевладельцы заканчивают спор мировым соглашением. Это целесообразный шаг. Собственник земли, в адрес которого выдвинуты претензии, пользуется правом подписывать акт межевания. То есть он подтверждает линию разграничения и избавляется от разбирательств в суде.

Как устранить наложение границ земельных участков: кадастровая ошибка и решение суда

Если одна из сторон не желает выбирать решение конфликта мирным путем, пострадавший владелец земли подает иск в суд, полномочия которого распространяются на территорию спорного ЗУ.

Причинами, которые могут стать поводом для суда участвовать в исправлении кадастровой ошибки, становятся следующие факторы:

• вторая сторона конфликта отказалась вносить правки;
• от пострадавшего владельца ЗУ не поступило заявление, что в кадастре исправлена ошибка.

Само исковое заявление содержит следующую информацию:

1. Название суда, в который поступило обращение.
2. Инициалы участвующих сторон, их адреса, телефоны (иные контакты).
3. Название документа.
4. Описание проблемы с последующим перечислением всех сопутствующих моментов:

• виды последствий для сторон;
• предпринятые действия для урегулирования спора;
• период появления разногласий;
• время приобретения ЗУ (наследование, дарение).
• перечисление ссылок с обозначением норм права.

Что требуется от ответчика. Заявление заверяется подписью истца и датой составления.

Помимо письменного обращения заявителю нужно подготовить документы:

• копию паспорта;
• квитанцию по внесению госпошлины;
• бумаги на ЗУ (свидетельство вместе с соглашением). Также он должен запастись кадастровым паспортом, планом межевания, заключением от инженера кадастровой палаты. Все должно быть оформлено по правилам. Кто желает, может изучить образец заключения кадастрового инженера о наложение границ участков, чтобы иметь представление о документе.
• прилагается экспертиза землеустройства;
• расходные чеки и другие документальные подтверждения отказов: от соседа, от сотрудников Росреестра.

Судья выявляет недостатки. При их отсутствии назначает предварительное заседание, где запрашивает дополнительные документы, назначает дополнительные экспертизы. Таким образов окончательный вердикт выносится за 60 дней или растягивается на более долгий период.

Судебная практика

Споры такого типа не редкость. Разрешение разногласий по наложение границ земельных участков судебная практика 2021 насчитывает немало. И не всегда истец выходил выигравшей стороной

Есть, к примеру, дело вологодского районного суда, в пользу истца отказались исправлять кадастровую ошибку. В том случае исправленная ошибка не восстанавливала его прав, а значит, не имела значения.

Были случаи, когда, например, при выявленном наложении границ участка на дорогу в судебной практике вторым участником (ответчиком) становилась районная администрация, которой принадлежала территория, прилегающая к частным ЗУ. После изучения судом представленных документов, выносился вердикт о признании прав истца.