Договор дарения или купли-продажи: что выгоднее, чем отличаются

Оформление договора дарения (далее – ДД) регламентируется гл. 32 ГК РФ, купли-продажи – гл. 30 ГК РФ. Обе процедуры считаются двусторонними, и направлены на отчуждение имущества одного лица в пользу другого. Сделки могут заключаться в устной или письменной форме, но если дарение происходит безвозмездно, то продажа – исключительно за деньги.

Есть и другие отличия:

Дарение	Купля-продажа
Дарителями могут быть все граждане, кроме недееспособных и детей до 14 лет. Нельзя делать подарки сотрудникам государственных, муниципальных, социальных, медицинских учреждений, если это связано с их должностными обязанностями (ст. 575 ГК РФ)	В процедуре вправе участвовать все, кроме малолетних детей и недееспособных граждан
Согласно ст. 36 СК РФ, полученное в браке имущество по дарственной признается единоличной собственностью супруга. Но на основании ст. 37 СК РФ второй супруг может добиться признания подарка общей собственностью, если за время совместной жизни путем совместных вложений существенно увеличена его стоимость	Имущество, купленное в браке, считается совместной собственностью супругов вне зависимости от того, на чьи деньги оно покупалось (ст. 34 СК РФ). Исключение – наличие брачного контракта, согласно которому все ценности достаются одному из супругов
НДФЛ в размере 13% уплачивает получатель подарка – одаряемый. Но от налогообложения освобождаются близкие родственники дарителей (ст. 217 НК РФ)	НДФЛ перечисляется продавцом, т.к. от реализации ценностей прибыль получает он.

Особенности оформления дарственной

Согласно ст. 574 ГК РФ, сделка заключается устно, за исключением случаев, когда требуется письменная форма:

• Отчуждается недвижимость;
• Юридическим лицом дарится подарок стоимостью от 3 000 руб.;
• Даритель планирует передать дар в будущем (обещание дарения).

Письменный ДД составляется дарителем самостоятельно, но при необходимости стороны вправе обратиться за помощью к юристу или нотариусу. Нотариальное удостоверение обязательно, если отчуждается доля в праве собственности, дарителем является несовершеннолетнее или ограниченно дееспособное лицо, либо в процедуре от имени собственника или одаряемого участвует представитель по доверенности.

Важно! При отчуждении недвижимости обязательна регистрация права собственности на одаряемого в Росреестре, но конкретные сроки не устанавливаются. Если подарен автомобиль, сведения о новом владельце вносятся в ПТС, а на учет в ГИБДД его нужно поставить в течение 10 дней после подписания дарственной.

Плюсы и минусы дарственной

Рассмотрим достоинства и недостатки дарственной:

Плюсы	Минусы
Простота оформления	Даритель не получает выгоду
Имущество, полученное супругом в браке по ДД, при разводе не делится	Если суд примет решение об отмене ДД, подарок придется вернуть
Возможность отмены по инициативе дарителя	Если подарок куплен на средства от предпринимательской деятельности и подарен в течение полугода после вынесения решения о банкротстве дарителя, кредиторы могут оспорить сделку
Освобождение от НДФЛ для близких родственников дарителей	Неправильное оформление ДД по содержанию может повлечь его недействительность
Безвозмездность процедуры для одаряемого	Иногда обязательно нотариальное удостоверение, что увеличивает расходы
	Нельзя получить налоговый вычет, как при покупке

Особенности оформления договора купли-продажи

Договор купли-продажи (далее – ДКП) составляется на возмездной основе: продавец обязуется своевременно передать товар или иные вещи покупателю, а тот – предоставить взамен деньги. Процедура регламентируется гл. 30 ГК РФ и делится на несколько видов: контрактация, поставка товаров, продажи недвижимости или предприятий, розничная торговля.

ДКП составляется в простой письменной форме, а нотариальное удостоверение требуется только в нескольких случаях:

• Продается доля в праве на недвижимость;
• Продажа недвижимости несовершеннолетнего или ограниченно дееспособного.

Как и при дарении, в случае продажи общенажитых ценностей понадобится нотариальное согласие супруга продавца.

Обратите внимание! Если ДКП требует нотариальной формы, а интересы продавца или покупателя представляет поверенный, доверенность обязательно удостоверяется нотариусом.

Оспаривание договоров

Основания для оспаривания ДКП и ДД отличаются.

В первом случае перечень причин гораздо шире:

• Допущенные нарушения при приватизации;
• Квартира унаследована, и через некоторое время после принятия наследства появляется другой наследник, не заявивший о своих правах в установленные сроки. Он вправе оспорить сделку;
• Составление ДКП недееспособным собственником;
• Доля продана без предоставления преимущественного права выкупа другим владельцам;
• Общенажитое продано без согласия супруга продавца;
• Продавец участвует в процедуре банкротства и хочет избежать изъятия жилья, продав его. По инициативе кредиторов оспариваются все сделки за последние 3 года;
• Продана недвижимость несовершеннолетнего без согласия органов опеки.

ДД отменяется по основаниям, указанным в ст. 578 ГК РФ. Суд признает ДД недействительным, если одаряемый умышленно убил дарителя или нанес его здоровью вред; при обращении кредиторов для аннулирования сделки, заключенной дарителем-участником процедуры банкротства.

Если дарственная оформлена под влиянием угроз или заблуждения, недееспособным или ограниченно дееспособным гражданином, шансы отменить все тоже есть.

Судебная практика

Признание ДКП или ДД недействительным – сложное и кропотливое дело, требующее высокой юридической грамотности. Но шансы есть, и это подтверждают несколько решений:

(Договор дарения); (Договор дарения); (Договор купли-продажи).

Ответы юриста на частые вопросы

Что дешевле для получателя имущества: дарение или купля-продажа?

При ДД одаряемый платит НДФЛ, если не приходится дарителю близким родственником – это единственная финансовая нагрузка на него. При покупке недвижимости у некоторых граждан есть возможность получения вычета. Но придется заплатить деньги.

Что будет с подаренным или проданным имуществом в случае смерти нового владельца?

Если ДД предусмотрена возможность отмены при смерти одаряемого, даритель вправе его отменить (ст. 578 ГК РФ). Купленное по ДКП включается в наследственную массу.

Что дешевле в плане оформления у нотариуса: ДКП или ДД?

Везде расценки примерно одинаковы. За обязательное удостоверение уплачивается 0,5% от стоимости имущества.

Как быстрее и дешевле переоформить право собственности на недвижимость от матери к совершеннолетнему ребенку: по дарственной или ДКП?

Проще и дешевле – по дарственной: достаточно составить ДД в письменной форме, затем подать документы на регистрацию права собственности. По ДКП ребенку придется платить деньги.

У квартиры два собственника, получена в наследство. Как проще подарить свою долю второму владельцу?

Основания приобретения права собственности роли не играют. Можно оформить договор дарения или купли-продажи.

Договор дарения

Договор дарения отличается от купли-продажи тем, что в этом случае имущество переходит к новому собственнику на безвозмездной основе. Т.е. новый собственник не несет каких-либо денежных обязательств по отношению к предыдущему собственнику.

Конечно, законодательство не требует нотариального заверения данной сделки, но чтобы избежать дальнейших возможных проблем, лучше сделать это.

Если к одаряемому переходит недвижимое имущество, то вытекающие из договора права опять же подлежат государственной регистрации. При этом обязанность предъявления заявления для осуществления регистрации несет одаряемый.

Особенностью данной сделки является то, что законодательство предусматривает возможность его отмены, т.е. в предусмотренных законодательством случаях даритель или его наследники могут потребовать от одаряемого возвратить подаренное имущество, т.е. права одаряемого в этом случае не защищены. Для купли-продажи подобная возможность не предусмотрена.

Кроме того, одаряемый также наделен возможностью отказа от подарка, что тоже является особенностью данного вида сделки.

На практике договор дарения заключается между родственниками, но подобную сделку могут также заключить лица, которые не находятся в родственной связи.

Какой же договор выбрать?

Вопрос о том, который из договоров лучше, интересует всех, кто собирается заключить одну из вышеуказанных сделок. Прежде чем остановить свой выбор на том или другом договоре, необходимо тщательно взвесить все плюсы и минусы. Например, договор дарения обходится более дешевле, но процесс оформления купли-продажи более легкий и быстрый.

Именно поэтому прежде чем заключить ту или иную сделку, обдумайте хорошенько все плюсы и минусы данной сделки именно для вас. Только в этом случае возможно сделать правильный выбор и заключить наиболее выгодную для вас сделку.

Понятие договоров и их особенности

Каждый гражданско-правовой договор, в зависимости от вида, несет определенные правовые последствия для сторон, его заключивших. Для того, чтобы понять последствия дарственной и купли-продажи квартиры, необходимо уяснить их понятийные основы.

Договор дарения – сделка по безвозмездной передаче непосредственным собственником своего имущества в адрес любого управомоченного лица.

Сделка по купле-продаже – акт волеизъявления, при котором собственник переводит триаду прав на принадлежащее ему имущество другому лицу, а последний передает ему заранее установленную денежную сумму.

Из определения видно, что главное отличие конструкций договоров в том, что первый совершается без предъявления требований и взаимных условий к лицу-получателю дара, а второй договор будет считаться исполненным только после взаимного удовлетворения требований (передаче права собственности и оплаты стоимости объекта недвижимости).

Однако есть и некоторые общие моменты, к ним относятся:

1. сторонами могут быть абсолютно любые лица, кроме категорий, которые прямо указаны в законе;
2. договор может быть заключен только в отношении индивидуально определенного объекта недвижимости, а на стороне покупателя или одаряемого может быть только одно лицо;
3. обоюдное волеизъявление;
4. возможность самостоятельного проведения сделки, без привлечения сторонних лиц;
5. соблюдение письменной формы;
6. государственная регистрация сделки;
7. получение согласия супруга или другого сособственника на отчуждаемую долю квартиры;
8. бремя содержания и уплата обязательных платежей возлагается на нового собственника после этапа прохождения государственной регистрации права;
9. быстрое проведение процедуры регистрации;
10. договор не может быть заключен на ипотечную квартиру, если на проведение процедуры нет согласия со стороны банка-кредитора;
11. слабые законодательные основания для оспаривания сделки и невозможность внести изменения в договор, после фактической регистрации.

Достоинства и недостатки правовых конструкций

Каждый конкретный случай отчуждения квартиры сопряжен с достоинствами и недостатками, которые возникают либо по букве закона, либо исходя из субъективных причин.

Купля-продажа

Плюсы договора купли-продажи:

• получение выгоды каждой из сторон;
• за покупателем остается право на возврат части средств посредством налогового вычета;
• наличие взаимных прав и обязанностей;
• наличие предварительных процедур заключения договора, исключающие появление претензий;
• слабый риск оспаривания.

Минусы:

• в случае владения недвижимой собственностью менее 3 лет, продавец обязан уплатить подоходный налог;
• объект будет считаться совместно нажитым имуществом, если его новый приобретатель находится в официальном браке;
• при продаже доли обязательное условие — соблюдение требований о преимущественном праве ее покупки другими сособственниками.

Законодательные ограничения

Для стабильного течения гражданского оборота законодатель ввел ряд ограничений при осуществлении сделок по дарению и купли-продажи.

Договор дарения не может быть заключен, если:

• одаряемый признан судом недееспособным или является малолетним лицом (не достигшим 14 летнего порога);
• даритель не является собственником имущества;
• договор дарения адресован работнику здравоохранения, образовательного учреждения, государственному или муниципальному служащему;
• сделка осуществляется между юридическими лицами, действующими на коммерческой основе.

Договор купли-продажи не может быть заключен, если установлен запрет на регистрационные действия в отношении квартиры.

К общим условиям незаконности сделки по отчуждению квартиры относятся:

1. Несоблюдение существенных условий договоров;
2. Непрохождение обязательной государственной регистрации;
3. Отсутствует волеизъявления одной из сторон сделки;
4. Сделка проведена с нарушениями (документы подписаны неуправомоченным субъектом, отсутствие согласия супруга или сособственника, несоблюдение предварительных этапов).

Нюансы

Чтобы избежать правовых проволочек при осуществлении указанных сделок, необходимо учесть ряд нюансов в отношении каждой из категорий.

При оформлении дарственной от подоходного налога будут освобождены только родственники, связанные близкими узами. К ним относятся:

• любой из супругов;
• кровные или усыновленные дети, внуки;
• отец или мать, а равно и их родители;
• полнокровные и неполнокровные братья, сестры.

Основная особенность оформления дарственной заключается в том, что после прохождения обязательной регистрации по переходу прав на одаряемого, даритель остается в очень невыгодном и шатком положении, так как новый собственник может принудительно выписать его из квартиры, оставив без права пользования ранее принадлежащей жилплощадью. При этом, первый никак не сможет повлиять на такое решение, либо предъявить требования, ввиду безусловного характера договора, заключенного между ними.

Перед тем, как прибегнуть к конструкции купли-продажи, необходимо учесть следующие моменты, которые могут сказаться на процессе переоформления права:

1. Наличие несовершеннолетнего ребенка у продавца недвижимости (в течение 3 лет после совершения указанной сделки дети вправе оспорить ее законность, ввиду ущемления или ограничения их прав);
2. Имеются ли обременения (ипотека, залог);
3. Привлекались ли средства материнского капитала при ее покупке первоначальным собственником (погашение части или полной стоимости квартиры за счет мат. капитала влечет присвоение доли в праве детям);

Законодательно не установлена обязанность на регистрацию указанных сделок у нотариуса, однако, в случае долевой собственности эта процедура может значительно обеспечить правовые основания и доказательственную базу, в случае оспаривания сделки в суде другими заинтересованными лицами.

Необходимый пакет документов

Регистрацию сделок с недвижимостью осуществляют Регистрационная палата или МФЦ. Их подведомственность определяется по территориальному принципу, то есть, обращение примут органы, находящиеся в том же округе, что и квартира.

В зависимости от регистрирующего органа пакет документов может незначительно разниться. Ниже приведет максимально исчерпывающий перечень.

Для переоформления права собственности потребуются:

1. Оригинал и копия паспорта от дарителя и одаряемого;
2. Оригинал и копия ИНН от дарителя и одаряемого;
3. Свидетельство о браке, брачный договор;
4. Согласие других сособственников на отчуждение;
5. Оригинал дарственной;
6. Платежные документы (по уплате госпошлины, подоходного налога);
7. Выписка о количестве зарегистрированных на отчуждаемом объекте;
8. Оценка стоимости недвижимости в виде справки от БТИ;
9. Документы, подтверждающие право собственности на квартиру;
10. Разрешение от органов опеки и попечительства;
11. Заявление от сторон договора, выражающее их согласие на переход права собственности (заполняется непосредственно в регистрирующем органе, в присутствии сотрудника).

Перечень документов для оформления договора купли-продажи:

1. Основной документ, удостоверяющий личность (от каждой из сторон договора);
2. Документы, подтверждающие основание приобретения права собственности у продавца (завещание, дарственная, приватизация, мена, купля-продажа);
3. Правоустанавливающие документы на квартиру;
4. Технический и кадастровый паспорт, экспликация;
5. Паспорт собственника и других сособственников (в случае долевого правообладания);
6. Справка из ФНС об отсутствии задолженности по налоговому бремени;
7. Справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам и капитальному ремонту;
8. Выписка из книги домового учета, отражающая число зарегистрированных лиц на конкретном объекте недвижимости;
9. Справка из ЕГРП о предыдущих собственниках и обременениях;
10. Согласие от лиц, имеющих долю в праве на отчуждаемую недвижимость;
11. Согласие органов социальной защиты (если прописаны или фактически проживают несовершеннолетние);
12. Документ, подтверждающие отсутствие психических расстройств;
13. Кредитный договор (в случае, если покупатель привлекает заемные средства банка).

В случае, если интересы сторон осуществляют представители, то к пакету документов прилагаются их нотариально заверенные доверенности.