- Мониторим и выбираем УК
- Заключаем договор управления с новой УК:
- Уведомляем о смене УК:
- До 2019 года в конкурсе побеждала УО с наибольшим по стоимости количеством работ и услуг
- С 2019 года в конкурсе побеждает УО с наименьшим размером платы за перечень услуг
- При несостоявшемся конкурсе орган МСУ самостоятельно назначает УО из составленного перечня
- УО может удалиться из перечня, только получив назначение на дом от муниципалитета
Важным критерием при выборе новой УК является для жителей стоимость её услуг и её соотношение с их качеством. В случае договорённости с новой УК о применении утверждённых нормативных ставок на ЖКУ достаточно в протоколе общего собрания и в ДУ прописать, что УК оказывает услуги по ежегодно утверждаемым ценам и тарифам, но если ставка содержания и ремонта помещения за 1 кв.м. выше нормативной, необходимо настаивать на утверждении собственниками ежегодно сметы на управление МКД, содержании и текущем ремонте общего имущества.
При смене УК, новая УК начинает вести по дому финансово-хозяйственную деятельность с «нуля», а по предыдущему периоду взаиморасчёты с бывшей УК закрываются собственниками самостоятельно.
Мониторим и выбираем УК
Искать альтернативную УК можно, конечно, в Интернете. Мосжилинспекция ежемесячно проводит рейтинг УК и размещает информацию на сайте (http://mgi.mos.ru/rating/rating2012/). Основным критерием выступают количество зафиксированных фактов нарушений по управлению и эксплуатации.
У данного рейтинг есть существенный минус – нет корреляции между количеством нарушений и количеством домов, неудивительно, что первые места занимают УК, у которых в управлении находится по 1-2 домам, а в хвосте — компании с большим количество объектов, что естественно увеличивает вероятность и количество нарушений норм эксплуатации, которых кстати, настолько много, что выполнить все при работе по нормативной минимальной ставке крайне трудно. Также существуют специализированные порталы УК в Москве, например, http://жкх-сфера.рф/p0004.htm, http://youhouse.ru/catalog/rubric.php?rub=1 и др.). Получить информацию об УК в своём районе можно в органах местной власти (управах районов).
Основными критериями при выборе УК являются: цена работ и услуг, качество и сроки оказания работ и услуг, опыт работы УК, имидж УК, квалификация работников УК, наличие материально-технической базы, количество и специфика объектов управления, наличие сертификатов и лицензий, отсутствие жалоб и др.
Если есть альтернативы по выбору новой УК, проведите конкурс по основным критериям, а также организуйте встречу с руководством каждой УК с инициативной группой собственников.
Бланк оценки УК для проведения тендера
1.Материально-техническая база+10 баллов — при наличии собственной уборочной техники, оборудования и инструментария, оборудованного офисного помещения
0 баллов – при отсутствии техники, офисного помещения
| № п/п | Критерии оценки | Оценка |
|---|---|---|
| 2. | Кадровый состав | +10 баллов – при наличии необходимых компетентных сотрудников: инженеры, техники, бухгалтерии, юристов, специалистов по работе с населением 0 баллов – при отсутствии необходимых штатных сотрудников |
| 3. | Предоставление дополнительных услуг жителям | +10 баллов – при наличии востребованных дополнительных услуг с хорошим качеством и с конкурентными ценами 0 баллов – дополнительные услуги отсутствуют |
| 4. | Членство в саморегулируемой организации | +10 баллов — при подтверждении членства в СРО 0 баллов – при отсутствии подтверждения |
| 5. | Привлечение собственников помещений к контролю за ходом выполнения работ по ремонту общего имущества | 10 баллов – участие в приёмке работ собственников помещений (представителей) 0 баллов – отсутствие собственников помещений (представителей) в приёмке работ |
| 6. | Количество заключённых договоров управления с собственниками помещений в многоквартирном доме | +10 баллов – договоры заключены с не менее 90% собственниками помещений 0 баллов – договоры не заключены или заключены с незначительной часть собственников (менее 50%) |
| 7. | Наличие (отсутствие) судебных дел по искам собственников к УК | +10 баллов – отсутствие судебных дел или рассмотренных в суде с отказом в иске заявителю (собственнику) 0 баллов – наличие исков собственников, по которым суд признал виновным УК |
| 8. | Отсутствие задолженности УК перед поставщиками ЖКУ, подрядными организациями | +10 баллов – при отсутствии подтверждённой задолженности 0 баллов – при имеющейся просроченной задолженности |
| 9. | Страхование управляющей организацией гражданской ответственности | +10 баллов – при наличии страхования ответственности (безотзывная банковская гарантия) 0 баллов – при отсутствии страхования |
| 10. | Раскрытие управляющей организацией информации о своей деятельности в соответствии со Стандартом, утвержденным постановлением Правительства РФ от 23.09.2010 № 731 | +10 баллов – информация раскрыта полностью, размещена для обозрения и представляется собственнику по его запросу 0 баллов – информация раскрыта частично или не соблюдение требований в части раскрытия информации |
| 11. | Наличие у УК официального Интернет-сайта и информационных стендов в подъездах МКД с размещенной информацией по всем направлениям деятельности организации | +10 баллов – наличие 0 баллов – отсутствие |
| 12. | Наличие предложений по улучшению состояния многоквартирного дома, а также мероприятий по энергосбережению в открытом доступе для населения. | +10 баллов – наличие 0 баллов – отсутствие |
О главном: Можно заочно промониторить УК в Интернете, просмотреть содержание сайтов УК, оценить их клиентоориентированность, наличие полезной информации для жителей, личного кабинета. Но самый лучший вариант – найти УК в своём же микрорайоне (территориальная близость важна и жителям и УК для оперативной и качественной работы) по положительным отзывам жителей и при наблюдении за результатом работы соседней УК в сравнении со своей.
Заключаем договор управления с новой УК:
- в 1 МКД должна быть только 1 форма ДУ для всех собственников помещений, которая утверждается на общем собрании. Многие УК использует типовую форму ДУ, рекомендованную распоряжением ДЖКХиБ г.Москвы от 21.03.2011г. № 05-14-112/1. Применение нетиповой формы ДУ и его частое изменение нежелательно, т.к. во-первых, это затрудняет на практике выполнение УК отличных от типовых положений ДУ из-за недостаточной информированности о них собственников и сотрудников УК, а во-вторых, нетиповые ДУ вызывают настороженность и неодобрение большинства собственников, сотрудников госструктур сферы ЖКХ, РСО;
- ДУ содержит в себе все обязательные по закону положения (в п.3 ст. 162 Жилищного кодекса РФ), особое внимание стоит уделить составу общего имущества и цене договора (по каким тарифам будут оказываться ЖКУ);
- ДУ подписывается отдельно с каждым собственником помещения МКД или по доверенности с уполномоченным представителем, которая прилагается к договору;
- ежегодно к действующему ДУ утверждаются дополнительным соглашением на основании протокола общего собрания собственников размер ставка по содержанию и ремонту помещения за 1 кв.м. в месяц и смета по содержанию и текущему ремонту.
Уведомляем о смене УК:
Важным этапом является уведомление собственниками помещений (ТСЖ) совместно с выбранной УК всех участников процедуры передачи МКД. К уведомлению необходимо приложить заверенные копии протокола общего собрания и ДУ. Желательно вручить уведомления не позднее, чем за 1 месяц до даты вступления ДУ в силу.
- бывшая УК с указанием перечня документов, подлежащих передачи вновь избранной УК за 30 дней (п. 10 ст. 162 ЖК РФ). В постановлении Правительства РФ № 491 от 13.08.2006г. дан перечень документации, необходимой для управления МКД. Письмом Министерства регионального развития РФ от 20 декабря 2006 г. N 14313-РМ/07 даны разъяснения о том, что не передача документации не означает невозможность передачи МКД новой УК;
- органы государственной власти, ответственные за соблюдение жилищного законодательства в сфере управления МКД (в Москве – управа района);
- государственная жилищная инспекция (МЖИ);
- организация, отвечающая за внесение изменений в единый реестр управления МКД (в Москве – Городской центр жилищных субсидий);
- ресурсоснабжающие организации (РСО) по МКД. Например, в Москве, чтобы РСО перезаключили договоры на новую УК, необходимо направить в их адрес также письма о расторжении с этого же срока договоров по старой УК. Если не удаётся добиться писем – необходимо привлекать органы государственной власти для убеждения РСО;
- подрядные организации (о перезаключении или о расторжении действующих договоров) по лифтам, вывозу ТБО и пр.;
- организации, выделяющие бюджетные субсидии и льготы (в Москве по субсидиям на эксплуатацию – ГУ ИС АО г.Москвы, по льготам жителей — Городской центр жилищных субсидий);
- единый расчётный центр, если платежи собственников осуществлялись через него, а не самостоятельно УК (в Москве ЕИРЦ ГУ ИС района). В Москве, чтобы перекодировать единый платёжный документ (ЕПД) в ЕИРЦ – поменять расчётный счёт старой УК на р/с новой УК, необходимо также добиться от бывшей УК подписания договора (соглашения) об исключении этого МКД из перечня домов, по которым УК получает платежи собственников. Это внутренний порядок работы ЕИРЦ, строгое следование которому также зависит от отношений руководства ГУ ИС района с бывшей УК, и от того, остаётся ли дом в ведении ЕИРЦ при смене УК.
Новой УК нужно быть готовой морально и материально к тому, что 2-3 месяца может уйти на то, чтобы перезаключить договоры и перевести платежи собственников и бюджетные средства на себя. Первое время УК может нести убытки. Тормозиться процесс может не только бывшей УК, но и местными органами власти, если они не заинтересованы в уходе дома из под управления местной УК.
До 2019 года в конкурсе побеждала УО с наибольшим по стоимости количеством работ и услуг
Речь идёт о двух декабрьских постановлениях Правительства РФ: от 14.12.2018 № 1541 и от 21.12.2018 № 1616. Оба изменяют процедуру выбора управляющей организации для многоквартирных домов.
До вступления их в силу орган МСУ как организатор открытого конкурса по выбору УО сам устанавливал размер платы за содержание и ремонт жилого помещения. Управляющие организации, подавая заявку на участие в отборе, автоматически соглашались обслуживать дом по предложенной муниципалитетом цене.
Победителем конкурса становилась та УО, которая за установленный размер платы была готова выполнять наибольший по стоимости объём дополнительных работ и услуг. Участники отбора сами устанавливали стоимость таких работ и услуг, и проверке эти цены не подлежали. Подобное условие приводило к совершенно абсурдным ситуациям, которые, однако, признавались в суде легитимными, поскольку не нарушали требований ПП РФ № 75.
Например, открытый конкурс по управлению несколькими домами в Ленинградской области выиграла УО, предложившая дополнительные работы и услуги общей стоимостью 999 квадриллионов 999 триллионов 999 миллиардов 999 миллионов 999 тысяч 999 рублей. АС Санкт-Петербурга и ЛО по делу № А56-10392/2014 не нашёл при этом нарушений.
Орган МСУ мог пойти и другим путём: самостоятельно установить размер стоимости дополнительных работ и услуг. Но в таком случае, если стоимость была известна заранее, участники заявляли максимальную цену, а победителем становился тот, кто принёс заявку первым.
С 2019 года в конкурсе побеждает УО с наименьшим размером платы за перечень услуг
ПП РФ № 1541 с 1 января 2019 года изменило подход к отбору управляющих организаций на открытом конкурсе. Во-первых, из документа убрано понятие «дополнительный перечень работ». Теперь есть только один основной перечень работ и услуг. Его утверждает организатор конкурса.
Во-вторых, победителем признается та компания, которая предлагает выполнить указанный перечень за наименьший размер платы. То есть участники конкурса теперь предлагают не сделать больше работ за одинаковую стоимость, а выполнить конкретный перечень работ и услуг за меньшие, чем другие УО, деньги. Побеждает тот, кто предложил наименьший размер платы.
При этом, согласно п. п. 59, 76–78 ПП РФ № 75 в редакции ПП РФ № 1541:
1. Участники отбора могут пошагово снижать размер платы на 0,1%, но не более, чем на 10% от начальной цены. В ином случае проводится новый конкурс, на котором начальная цена рассчитывается заново.
2. Если на конкурс никто не заявился, то стоимость работ и услуг повышается на 10%, но не выше муниципального тарифа более чем в 1,5 раза.
3. Если сразу несколько участников предлагают одинаковый минимальный размер платы, победителем конкурса признается участник, подавший заявку на участие -в конкурсе первым.
- отсутствие у претендента задолженности перед ресурсоснабжающей организацией за 2 и более расчётных периода, подтверждённое актами сверки либо решением суда;
- и отсутствие у претендента задолженности по уплате административных штрафов за совершение правонарушений в сфере предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами.
При несостоявшемся конкурсе орган МСУ самостоятельно назначает УО из составленного перечня
Постановление Правительства РФ от 21.12.2018 № 1616 изменило порядок определения управляющей организации для домов, по которым конкурс не состоялся из-за отсутствия участников. Согласно новым правилам ПП РФ № 1616, в таком случае управляющую организацию назначает орган местного самоуправления.
- решает, какой перечень работ и услуг и за какой размер платы будет выполнять управляющая организация исходя из минимального перечня и установленного органом МСУ тарифа;
- назначает управляющую организацию, которая будет это делать.
УО выбирается из особого перечня, в который попадают компании, подавшие соответствующую заявку, а также все компании, которые начиная с 1 января 2019 года участвуют в любом открытом конкурсе по отбору управляющей организации (п.п. 52, 53 ПП РФ № 75).
Организации включаются перечень в хронологическом порядке: по дате заявления или дате составления протокола рассмотрения заявок на участие в конкурсе. Сформированный перечень размещается в ГИС ЖКХ.
УО может удалиться из перечня, только получив назначение на дом от муниципалитета
Согласно п. 8 ПП РФ № 1616, при определении управляющей организации для управления многоквартирным домом орган МСУ выбирает из перечня ту, которая управляет наименьшим количеством домов, переданных ей ранее в управление согласно нормам ПП РФ № 1616.
То есть сравнивается не общее количество домов в управлении, а только количество тех домов в управлении, которыми компания управляет на основании решения о выборе её в качестве управляющей из перечня.
Если 2 и более управляющие организации управляют на основании выбора их из перечня равным количеством домов, орган МСУ выбирает УО, которая находится в списке впереди остальных претендентов.
Подать заявку об исключении из перечня УО может только в том случае, если взяла в управление хотя бы один дом на основании выбора её органом МСУ из перечня (п. 8 ПП РФ № 1616).