Можно ли продать квартиру с обременением?

Обременение означает, что на недвижимость наложены ограничения права собственности. Ст. 209 ГК РФ разрешает владельцу распоряжаться имуществом по своему усмотрению, но обременение накладывает ограничения.

Собственник будет жить в такой квартире и даже будет сдавать в аренду, но продавать, дарить и переоформлять недвижимость на других людей ему будет запрещено. По закону №122-ФЗ обременение — это условия, которые стесняют права владельца недвижимости.

Обременения подразделяются на добровольные и принудительные. Добровольное обременение означает, что квартира находится в залоге у банка, а принудительное накладывается за долги и на квартиру наложен арест.

Как узнать, что квартира с обременением?

Есть несколько способов узнать, что недвижимость с обременением.

Взять выписку из ЕГРН. В документе будет указана информация о виде обременения и количестве прописанных граждан.

В домовой книге есть сведения о количестве прописанных человек в квартире.

В сертификате о материнском капитале будет информация, использовались ли деньги для покупки квартиры. Если семья воспользовалась сертификатом, то прежде чем выписывать ребенка, они обязаны предоставить ему квартиру с аналогичными параметрами.

Виды обременений и как их снять?

Когда долгов много и вы брали кредиты в разных банках, попробуйте уменьшить ставку по процентам — воспользоваться услугой рефинансирования. МБК поможет найти банк: проверим документы и подберем минимальную процентную ставку, даже если у вас испорченная кредитная история.

Рассмотрим подробнее виды обременений и способы выхода из них.

Ипотека

Когда квартира в ипотеке, то помимо покупателя и продавца участие принимает банк. Согласуйте с банком условия и получите одобрение на продажу ипотечного имущества.

Недвижимость будет находиться в собственности банка, пока не рассчитаетесь с долгом. Чтобы продать квартиру, соберите все документы на квартиру, возьмите копию ипотечного договора и отправляйтесь в банк. Когда получите разрешение, найдите покупателя, который переоформит ипотеку.

Разрешается продать квартиру в обход банка. Для этого попросите у покупателя задаток, равный размеру суммы долга по ипотеке. Рассчитайтесь деньгами с кредитором и снимите обременение.

Другой способ снять обременение с ипотеки — досрочно погасить долг.

Прописанные люди

Когда в квартире прописаны другие люди, это считается обременением, даже если у них нет прав на собственность. Перед продажей недвижимости выпишите всех из квартиры. В противном случае придется обращаться в суд, который выпишет третьих лиц без уведомления.

Учитывайте, что несовершеннолетних запрещено выписывать. Их возможно выписать, если предоставите новое жилье, которое будет не хуже старого по характеристикам и стоимости. Помимо этого, потребуется получить разрешение органов опеки.

Разрешается выделять долю детям в квартире с меньшей площадью. Но это в том случае, если рядом с недвижимостью развитая инфраструктура.

Рента

По ренте продают квартиру пенсионеры. Это вид сделки, когда права на недвижимость передаются владельцу в обмен на материальное обеспечение гражданина в квартире.

Если пенсионер даст согласие на сделку, новый владелец получит право жить в этой квартире, но выписывать пожилого человека запрещено. Продать квартиру возможно только с письменного согласия пенсионера.

Аренда

Если квартира находится в аренде сроком от года, продать её не получится. Но это при наличии договора, который зарегистрирован через Росреестр. Если квартира сдается посуточно или на длительный срок без договора, проблем с реализацией недвижимости не будет.

Сообщите арендополучателю, что собираетесь продавать недвижимость, после чего он обязан будет выселиться в обозначенные сроки. Если заключили договор на год и через пять месяцев продаете квартиру, получается, что вы нарушаете соглашение. Придется вернуть деньги арендополучателю или даже возместить ущерб, если это было прописано в договоре.

Попробуйте договориться с арендополучателем и верните деньги. В итоге снимите обременение и продадите квартиру.

Арест недвижимости

Продать квартиру нельзя, когда на квартиру накладывается арест за коммуналку, по решению суда, неуплату налогов, кредитов, ипотеки, алиментов.

Сведения об аресте, и по какой причине были наложены, заносятся в ЕГРН. Когда возьмете выписку, все данные будут в ней отражены.

Сделки с арестованной квартирой также не проводят. Чтобы снять обременение, для начала рассчитайтесь с долгами. Но если сумма долга крупная и превышает половину стоимости квартиры, судебные приставы могут продать недвижимость на торгах и часть денег удержать в счет погашения долга. Недвижимость не продадут, если она единственная у собственника.

Для снятия обременения в виде ареста договоритесь с банком, кредитором или судебным приставом. Если нет денег, и все банки отказывают в рефинансировании, рассчитайтесь с долгами через покупателя, который согласится купить недвижимость с долгами. Заключите с ним предварительный договор купли-продажи.

В договоре укажите, что продавец обязуется снять ограничения и рассчитаться с долгами за счет денег покупателя.

Заверьте сделку у нотариуса и получите необходимую сумму. После погашения долгов обременение снимут в Росреестре и вы совершите сделку купли-продажи. А покупатель получит право на владение имуществом после перевода вам оставшейся суммы.

Разрешение супруга или супруги

Если недвижимость была куплена в браке, для продажи потребуется письменное согласие супруга или супруги, заверенное у нотариуса, иначе сделку аннулируют. Когда недвижимость находится в долевой собственности, совладелец обладает правом на преимущественный выкуп доли.

Уведомите совладельца о продаже своей доли. У второго собственника будет месяц, чтобы выкупить долю и стать полноправным собственником. Если совладелец не воспользуется правом преимущественного выкупа, смело продавайте свою долю другому человеку.

Как снять обременение через интернет?

Для снятия обременения через интернет требуется усиленная электронная подпись. Стоимость такой подписи от четырех до семи тысяч рублей. Подготовьте документы и подайте их через сервис. Заполните необходимые поля и дождитесь положительного решения. Обременение возможно снять и через МФЦ. Подайте документы через портал Госуслуг.

Кратко: как продать квартиру с обременением?

Если в квартире прописаны другие люди без права собственности, их разрешается выписать по решению суда без уведомления.

Недвижимость, приобретенную по средствам из материнского капитала, разрешается продать после выделения доли детям в новом жилье. Придется получать разрешение органов опеки.

Для снятия ареста из-за долгов придется рассчитаться с кредиторами.

Запрещается продавать недвижимость в аварийном доме. Снять такое обременение не получится.

Если недвижимость в ипотеке, вы можете ее продать тремя способами: договорится с банком о переуступке прав новому покупателю, досрочно закрыть долги и снять обременение или самостоятельно найти покупателя, который внесет задаток, равный сумме ипотечного долга.

Подпишитесь на нашу рассылку, и будьте в курсе актуальных статей по кредитованию и финансам.

Почему продают залоговую недвижимость

Продавать могут разную недвижимость, которая находится в залоге у банка: дома, квартиры на первичном и вторичном рынке, дачи и другие объекты.

Иногда собственники недвижимости сами понимают, что не справляются с выплатой кредитных обязательств, и размещают объявление о продаже. Но чаще всего продажу залогового жилья инициирует финансовая организация, если заемщик задерживает выплаты. В соответствии с положениями ГК РФ у владельца могут изъять квартиру, если банк обратится в суд.

Но это не означает, что заемщик полностью лишится своих денег. После продажи квартиры банк забирает себе только ту часть средств, которую владелец жилья должен вернуть финансовой организации с учетом тела кредита, процентов по нему, пени, штрафа за задержку выплат и судебных издержек.

Многие думают, что залоговые квартиры от банков можно купить дешевле. Но так бывает не всегда. Когда покупателя на квартиру ищет сам заемщик, ему выгоднее быстрее продать недвижимость — чем раньше он это сделает, тем меньше придется выплачивать пени за просрочку.

За счет этого продавец устанавливает цену ниже, чем на аналогичные объекты, на которых нет обременения. Но собственник квартиры может выставить любую цену и не снижать ее, даже если недвижимость долго не продается.

Если квартиру принудительно выставляют на торги, начальная цена в большинстве случаев будет ниже стоимости аналогичных объектов. Но в торгах участвует несколько человек — собственником становится тот, кто назовет более высокую цену. Поэтому часто залоговые квартиры покупают по ценам, которые выше рыночных.

Хорошие объекты в престижных районах могут продаваться по рыночной цене и даже выше нее — все зависит от обстоятельств сделки и того, насколько срочно нужно продать объект. В среднем залоговую квартиру можно купить на 5–6% дешевле рыночной стоимости.

Продажа квартир от банка: как реализуют залоговые объекты

Залоговую квартиру можно купить в таких ситуациях:

• продавцом выступает сам заемщик. Покупателя на квартиру он может искать самостоятельно, с помощью риэлтора или банка, в котором оформлен кредит;
• квартира выставляется на аукцион по решению суда;
• продавцом выступает банк. Квартиру могут продавать по согласованию с заемщиком или по решению суда, если объект не продался на торгах.

Как купить квартиру от банка, если ее продает заемщик

Чтобы купить залоговую квартиру, нужно получить согласие банка. Недвижимость находится под обременением, которое снимают только после того, как кредитор полностью погасит долг. Пока долг не погашен, сделку можно провести только после получения согласия финансовой организации.

Залоговую квартиру нельзя продать без согласия банка — запрет на сделку указан в выписке из ЕГРН. Фото: zen.yandex.ua

Если банк дал разрешение на продажу

Большинство банков дают согласие и даже помогают оформить сделку, чтобы она прошла быстрее. В таком случае ссуда может переходить на нового собственника. Часть денег за вычетом долга заемщика, штрафа и пени передается продавцу.

Покупатель залоговой квартиры от банка при желании может воспользоваться действующими государственными программами — оформить военную ипотеку, сельскую ипотеку, использовать для покупки средства материнского капитала. Кроме этого, не обязательно переводить ипотеку на себя — если у покупателя достаточно средств, он может сразу выплатить всю сумму за объект.

Если покупатель не будет брать ипотеку или использовать помощь государства

Если покупатель не собирается оформлять ипотеку или использовать помощь государства, схема сделки такая:

1. Стороны договариваются о сделке, при необходимости составляют предварительный договор купли-продажи.
2. Проводится задаток, если участники сделки договаривались о его передаче.
3. Продавец пишет заявление в банк. В нем он указывает просьбу досрочно погасить ссуду.
4. Банк выдает заемщику справку с точной суммой долга.
5. Составляется проект договора и передается в банк.
6. Оформляется окончательный вариант договора купли-продажи. В некоторых случаях его нужно заверять у нотариуса. Например, это делают, если один из собственников несовершеннолетний или недееспособный.
7. Покупатель кладет деньги на аккредитивный счет, если это предусмотрено договором.
8. Стороны подписывают договор купли-продажи.
9. Новый владелец регистрирует право собственности на себя.
10. Банк забирает свою часть средств, а оставшуюся сумму передают продавцу.

Если покупатель будет оформлять кредит – сделка с переводом ипотеки

Такая схема возможна, если покупатель намерен взять кредит в том же банке, который выдал кредит на квартиру ее собственнику.

Если покупатель хочет обратиться в другой банк для оформления ипотеки, средства для первоначального взноса по новому кредиту идут на погашение долга по уже оформленной ипотеке. После того, как долг банку выплачивается, обременение снимается. Новый собственник за счет средств другого банка перечисляет продавцу оставшуюся сумму.

Если будут использоваться деньги банка, в котором оформлен первоначальный кредит:

1. Участники сделки консультируются в отделении банка о том, как правильно провести сделку.
2. Стороны составляют предварительный договор купли-продажи, который покупатель предоставляет вместе с документами, необходимыми для оформления ипотеки. Перечень документов нужно уточнять в банковской организации.
3. Покупатель кладет на аккредитивный счет сумму, которую он готов использовать в качестве первоначального взноса.
4. Подписывается договор купли-продажи.
5. Банк выделяет средства для нового кредита. Из них погашается кредит предыдущего собственника.
6. Регистрируется право собственности на квартиру.
7. Новый собственник погашает задолженность, перечисляя ежемесячные платежи, после чего снимает обременение с объекта недвижимости.

Обременение с залоговой квартиры, купленной в ипотеку, снимают после выплаты кредита новым собственником. Фото: yandex.com

Как регистрируют право собственности при покупке залоговой квартиры

1. После подписания договора оплачивается государственная пошлина.
2. Новый собственник обращается в МФЦ.
3. Подписывается заявление о регистрации права собственности.
4. Сотрудник МФЦ выдает документ, где указан перечень того, что принято от заявителя.
5. Вносятся изменения в единый реестр.
6. Покупатель получает выписку из ЕГРН, где указан новый собственник объекта.

При желании право собственности можно зарегистрировать удаленно — для этого используют способ электронной регистрации сделки. Это можно сделать самостоятельно, с помощью агентства недвижимости или банковской организации. В таком случае у нового собственника должна быть оформлена электронная подпись.

Без нее можно обойтись при регистрации права собственности с помощью нотариуса. При таком способе регистрации нотариус использует свою электронную подпись.

Покупка залоговой недвижимости на торгах

Схема такой продажи подразумевает обращение банка в суд. Только после решения суда долг может быть взыскан в принудительном порядке путем реализации квартиры на торгах. Стартовую цену продажи в таком случае устанавливает суд, но с учетом данных оценочной комиссии.

Из-за срочности продажи на торгах можно найти объекты на 20-30% дешевле, но таких вариантов немного.

Публичные торги проводят на специальных интернет-площадках. Объект достается тому, кто может предложить более высокую цену. Если покупателя на квартиру не нашлось, проводят повторный аукцион. При повторном аукционе цена может быть установлена ниже той, которую определила оценочная комиссия.

Организатор аукциона размещает информацию о предстоящих торгах в периодическом издании — информационном органе исполнительной власти субъекта РФ. Объявление должно публиковаться не позже 30 дней и не ранее 60 дней до проведения торгов. В объявлении указывают дату проведения торгов, место и время.

Дополнительно приводят информацию о реализуемом имуществе и его начальной стоимости.

Для покупки залоговой квартиры на торгах будущий собственник:

1. Оформляет электронную подпись.
2. Регистрируется на электронной площадке — проходит аккредитацию. Поданную заявку рассматривают в течение 5 дней.
3. Выбирает лот — объект недвижимости. Количество лотов не ограничивается — можно выбрать несколько квартир, домов или других объектов.
4. Получает уведомление о допуске к аукциону.
5. Получает информацию о недвижимости.
6. Вносит аванс — обеспечительный платеж. Он подтверждает намерение человека купить недвижимость. Размер обеспечительного платежа в зависимости от условий организатора аукциона составляет 2–20% от стоимости квартиры. Деньги перечисляют на счет по реквизитам, которые указаны в личном кабинете участника торгов.
7. Принимает участие в торгах. Обеспечительный платеж, внесенный победителем, идет в счет оплаты за покупку объекта. Полную стоимость квартиры нужно оплатить в течение 5 дней с момента проведения аукциона. Если победитель торгов решит отказаться от участия в сделке, обеспечительный платеж уже не вернут. Другим участникам торгов после определения победителя сумму аванса возвращают.
8. Получает уведомление от организатора торгов. Это протокол проведения аукциона, где указано приоритетное право победителя на покупку квартиры по утвержденной стоимости.
9. Заключает договор купли-продажи, переводит оставшуюся сумму и регистрирует право собственности.

В торгах побеждает тот, кто предложит больше денег за недвижимость. Фото: dom.ria.com

Перед участием в торгах важно сразу определить приемлемую стоимость объекта. Каждый из участников в процессе аукциона предлагает более высокую цену, и победитель может приобрести квартиру по стоимости, которая выше рыночной.

Особенности аукциона после суда при покупке залоговой квартиры

В большинстве случаев собственники квартир, которые продают по решению суда, против проведения сделки. Часто владельцы отказываются даже выезжать из жилья. В таких ситуациях их выселяют принудительно.

После принудительного выселения судебные приставы опечатывают квартиру и передают дело в Росимущество. Пока рассматривается дело, квартира стоит закрытой. Тендер на продажу залоговых квартир проводит Росимущество.

Субподрядчик, который выиграл конкурс, организует аукцион. От суммы, полученной от покупателя, организатор торгов забирает свой процент.

Где узнать об аукционе, на котором можно купить залоговую квартиру

Объявления о продаже залоговых квартир можно увидеть:

• в средствах массовой информации;
• на сайтах банков;
• на страницах субподрядчиков — организаторов торгов;
• на официальном сайте РФ для размещения информации о проведении торгов;
• на сайте Росимущества — по региону, в котором расположен объект;
• на сайте ФССП.

Продажа квартиры финансовой организацией

Квартиры, которые не удалось продать на торгах, банки реализуют самостоятельно. Для этого они размещают информацию об их продаже на своих официальных сайтах – онлайн-витринах. Часть квартир банки могут продавать через обычные сайты объявлений.

Свои площадки для реализации залогового имущества функционируют не у всех банков. Например, они есть и Газпромбанка, Россельхозбанка, банка «Открытие», Росбанка.

В случае добровольного согласия собственника квартиры банк может провести аукцион для продажи залоговой недвижимости без решения суда. После определения победителя и перечисления необходимой суммы новым собственником в ЕГРН вносят изменения, куда вписывают данные о владельце объекта.