Выход созаемщика из ипотеки

Инициатива о выходе или смена состава участников должна происходить от титульного созаемщика. Именно он направляет заявление к банку-кредитору. И лишь банк принимает конечное решение.

Может ли он отказать? Разумеется, ведь его финансовые интересы вполне могут пострадать. В случае, если участников стало меньше, а совокупная прибыль их уменьшилась, гарантии возврата кредита тоже снижаются. А именно на основании этих гарантий (кредитного обеспечения) и строятся условия кредитования, ставка, срок.

Поэтому банк просто не сможет отпустить участника, если это поставит под сомнения степень возврата кредита.

С другой стороны, если угроз для банка нет, то он всегда пойдет навстречу. То есть, в случаях, когда единственный оставшийся созаемщик легко покрывает кредитные выплаты, либо если на смену одному участнику приходит другой, который обладает такими же финансовыми возможностями – отказа не будет.

• вывод участника с внесением нового;
• вывод одного из участников со сменой титульного созаемщика;
• переход прав титульного созаемщика от одного участника к другому;
• вывод участника без изменения статуса титульного созаемщика.

Выход из ипотеки созаемщика при разводе

Это более сложный вопрос. По регламенту выйти из ипотеки без расторжения брака невозможно. Почему? Дело в том, что по Семейному Кодексу РФ, супруги несут солидарную ответственность по любому кредиту.

Значит, второй супруг все равно обязан выплачивать кредиты первого. Примечательно, что если в брачном договоре прописано иное, то руководствоваться необходимо именно им. Поэтому, если вы твердо намерены вывести супруга(у) из созаемщиков, но расторгать брак не хочется – всегда можно просто изменить условия брачного договора.

И отказать в этой процедуре вам уже не могут.

Необходимые документы

• паспорта граждан;
• трудовые книжки (копии);
• справки о доходах;
• справки 2-НДФЛ;
• кредитный договор;
• заявление;
• документы, подтверждающие смену права собственности на ипотечную недвижимость, если подобная смена имела место.

Процедура довольно быстрая. Но стоит понимать, что банк никогда не совершит действий в ущерб собственным финансовым интересам. Поэтому заранее убедитесь, что новые участники в силах погашать платежи и осознают возникающие обязанности, в частности, солидарную ответственность.

Что делать, если банк отказал вывести заемщика

Банк не всегда дает согласие исключить созаемщика из ипотечного договора. Особенно если из ипотеки выходит не второй супруг, а, к примеру, родитель совершеннолетнего ребенка, с которым он совместно оформил жилищный кредит. Кредитор может посчитать такой выход нецелесообразным и отказать заемщику.

В таком случае можно попробовать предложить банку другую кандидатуру созаемщика, с аналогичным уровнем дохода. Если кредитор все равно даст отказ, следующим шагом заемщика может стать рефинансирование ипотеки в другом банке.

Для рефинансирования кредита заемщику нужно заново собрать пакет документов, а также обязательно представить банку свидетельство о разводе и соглашение о разделе совместно нажитого имущества. Если заявку одобрят, прежняя ипотека будет считаться погашенной в первом банке обоими супругами. А это значит, что в новом кредитном договоре будет указан только один заемщик – фактический плательщик ипотеки.

Кто считается созаемщиком?

Созаемщик — любой дополнительный участник кредитного договора, который несет аналогичную заемщику ответственность перед кредитором. Привлечение созаемщиков помогает получить кредит, поскольку финансовые учреждения оценивают совокупный доход, а в случае банкротства одного из участников могут взыскать платежи с другого, платежеспособного участника. При этом, если ипотека оформляется на лиц, состоящих в официальном браке, то по закону кто-то в любом случае выступит как основной заемщик, а другой супруг — как созаемщик.

Важно отличать созаемщика от поручителя. Первый несет равную ответственность с заемщиком, а второй является гарантом и привлекается к ответственности перед кредитным учреждением только в случае банкротства основного заемщика.

Может ли заемщик отказаться от ипотеки в пользу созаемщика?

Зачастую такая ситуация возникает между супругами при разводе. И теоретически это возможно, но только по достижении консенсуса с кредитной организацией и при условии грамотного оформления всех документов. Иногда расторжение брака является достаточно веским основанием для банка, чтобы пойти на изменение ипотечного договора. В таком случае:

• Уточните, есть ли образец нужного вам заявления и список документов.
• Возможно, перед заполнениям заявление понадобится оформить развод и соответствующий документ о разделе имущества.
• Скорее всего, нужен будет личный визит в банк обоих супругов.
• В случае положительного решения обязательно заключение нового договора на ипотечный кредит либо оформление доп. соглашения к имеющемуся. Помимо этого, важно зафиксировать все изменения в Едином государственном реестре недвижимости.

В противном случае можно попробовать рефинансировать кредит в другом учреждении или обращаться в банк с решением суда. Причинами для освобождения от платежей по ипотеке для суда может быть не только развод, но и банкротство, а также перемена места проживания.

Разница между созаемщиком и поручителем

В ипотечном договоре можно прописать три человека, которые вместе будут выплачивать ежемесячный платеж:

титульный заемщик — оформляет кредит и выполняет основные обязательства

созаемщик — делит обязательства по кредиту и обладает правами на выкупаемое имущество

поручитель — выполняет обязательства за заемщика, если тот этого сделать не может, но при этом не обладает правами на недвижимость.

Созаемщик и поручитель — гаранты того, что заемщик будет исправно выполнять обязательства. Однако, ответственность поручителя вступает в силу, только если заемщик не выполняет обязанности по ипотечным выплатам. Созаемщик же делит ответственность пополам с основным заемщиком, и повышает вероятность одобрения ипотечного кредита.

Другими словами, поручитель выполняет обязательства заемщика вместо него, а созаемщик — совместно.

Как вывести созаемщика из ипотеки

Для переоформления кредитного договора и исключения созаемщика, нужно обратиться с соответствующим заявлением в отделение банка. При подаче заявления указывают причину изменения условий и предоставляют пакет документов:

заявления от всех созаемщиков

для замены созаемщика — анкета нового представителя

паспортные данные представителей, в том числе новых

копия трудовой книжки и справка о доходах

документы на недвижимость — справка из ЕГРН или свидетельство на право собственности.

Порядок изменения условий ипотечного договора

Изменение условий кредитного договора по ипотеке трудоемкий юридический процесс. Необходимо учесть нюансы и не делать ошибок в документах. Рассмотрим на примере «Сбербанка», какие шаги нужно предпринять для проведения процедуры смены или исключения созаемщиков:

Клиент подает заявление в отделение банка или на сайте «ДомКлик» в личном кабинете.

Банк рассматривает предоставленные документы и заявление, чтобы принять решение.

Клиент получает согласие на изменение условий договора по ипотеке.

В документацию вносят необходимые изменения.

Новые данные регистрируют через Росреестр.

Клиент предоставляет банку новые данные по зарегистрированному договору и выписку из ЕГРН.

Банк обновляет данные в системе кредитных договоров.