Что такое оценка недвижимости и зачем она нужна

Оценка недвижимости — это тщательный анализ и исследование объекта с целью определения его рыночной стоимости.

Зачем делают экспертную оценку квартиры при ипотеке?

Ипотеку можно заключить на длительный срок — до 30 лет. За это время платёжеспособность заёмщика может сильно измениться. Поэтому гарантом возврата долга является залог недвижимости или же прав требования по договору участия в долевом строительстве (когда строительство жилья не закончено).

В случае неисполнения обязательств банк может реализовать недвижимое имущество с публичных торгов, чтобы избежать финансовых потерь.

Чтобы банк выдал ипотечный кредит, необходимо предоставить пакет документов, при этом одним из важнейших является отчёт об оценке объекта недвижимости, в котором указана его рыночная и ликвидационная цена. Банку этот документ необходим для установления ликвидной стоимости объекта недвижимости, который будет выступать гарантом возврата долга, если заёмщик перейдёт в состояние неплатёжеспособности. Это уменьшает его риски, так как банк имеет возможность вернуть денежные средства даже при неблагоприятном исходе.

Обязательно ли проводить оценку при ипотеке?

Да, так как в соответствии с Федеральным законом от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» при покупке квартиры с использованием кредитных средств рыночная стоимость недвижимости должна указываться в закладной, а если оформляется договор об ипотеке, то оценка недвижимости указывается в договоре об ипотеке (статьи 9, 14).

Её необходимо проводить и для страховой компании, так как при ипотечном кредитовании обязательно заключение договора имущественного страхования (статья 31).

Какие существуют виды стоимости?

Чаще всего используют эти 4 вида:

Рыночная. Средняя цена по рынку, которую определяют исходя из сравнения с аналогичными по площади, расположению и планировке объектами. Она позволяет понять справедливую цену недвижимости.

Ликвидационная. Цена, которая обычно ниже рыночной. Она устанавливается, когда продавцу необходимо быстро реализовать недвижимость. Как правило, эта стоимость является ориентиром для банков, так как если заёмщик перестанет исполнять обязательства по кредиту, то они смогут быстро осуществить продажу жилья.

Инвестиционная. Стоимость недвижимости при использовании объекта в инвестиционных целях.

Кадастровая. Стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки.

Данный перечень видов стоимости не является исчерпывающим. Оценщик вправе использовать другие виды стоимости.

Закон об оценочной деятельности и Федеральные стандарты оценки

Федеральный закон от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»

Федеральный закон от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»;

Кодексы РФ

Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая);
Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая);
Гражданский кодекс Российской Федерации (часть третья);
Гражданский кодекс Российской Федерации (часть четвертая);
Земельный кодекс Российской Федерации;
Водный кодекс Российской Федерации;
Лесной кодекс Российской Федерации;
Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации;
Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации;
«Таможенный кодекс Таможенного союза» раздел 2 Таможенного кодекса Таможенного союза, (приложение к Договору о Таможенном кодексе Таможенного союза, принятому Решением Межгосударственного Совета Евразийского экономического сообщества (высшего органа таможенного союза) на уровне глав государств от 27.11.2009 № 17);

Федеральные законы (смежное законодательство)

Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»;
Федеральный закон от 24.07.2002 N 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»;
Федеральный закон от 29.10.1998 N 164-ФЗ «О финансовой аренде (лизинге)»;
Федеральный закон от 26.12.1995 N 208-ФЗ «Об акционерных обществах»;
Федеральный закон от 08.02.1998 N 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью»;
Федеральный закон от 26.10.2002 N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)»;
Федеральный закон от 31.05.2001 N 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации»;
Федеральный закон от 30.12.1995 N 225-ФЗ «О соглашениях о разделе продукции»;
Федеральный закон от 08.05.1996 N 41-ФЗ «О производственных кооперативах»;
Федеральный закон от 07.05.1998 N 75-ФЗ «О негосударственных пенсионных фондах»;
Федеральный закон от 09.07.1999 N 160-ФЗ «Об иностранных инвестициях в Российской Федерации»;
Федеральный закон от 29.11.2001 N 156-ФЗ «Об инвестиционных фондах»;
Закон РФ от 15.04.1993 N 4804-1 «О вывозе и ввозе культурных ценностей»;

Методические рекомендации

Методические рекомендации по оценке объектов недвижимости, отнесенных в установленном порядке к объектам культурного наследия» (одобрены к применению Советом по оценочной деятельности (заседание от 23.06.2015));
Распоряжение Минимущества РФ от 06.03.2002 N 568-р «Об утверждении методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков»;
Положение о единой методике определения размера расходов на восстановительный ремонт в отношении поврежденного транспортного средства» (утв. Банком России 19.09.2014 N 432-П) (Зарегистрировано в Минюсте России 03.10.2014 N 34245);