Как продать квартиру, если прописан несовершеннолетний ребенок, не собственник?

Все собственники, включая детей, указаны в Выписке из ЕГРН на квартиру. Эту выписку из единого государственного реестра недвижимости любой желающий может получить за небольшую плату (как это делать – см. по ссылке в Глоссарии).

Все прописанные в квартире жильцы, включая детей, указаны в Выписке из домовой книги или в Едином жилищном документе (подробнее о них – см. по указанным ссылкам в Глоссарии).

Если оказывается, что в продаваемой квартире ребенок не прописан и не указан в числе ее собственников (например, он просто в ней физически проживает), то такой ребенок никакого отношения к сделке купли-продажи квартиры иметь не будет.

Когда квартира считается общей совместной собственностью супругов, а когда – не считается? Смотри в Глоссарии по ссылке.

Нужно ли разрешение Органов опеки и попечительства для продажи квартиры с прописанными детьми?

В общем случае, согласно закону, при продаже квартиры, разрешение Органов опеки и попечительства необходимо только когда несовершеннолетний ребенок имеет в ней долю собственности.

Тогда ребенок является фактическим участником сделки (происходит распоряжение его собственностью), и Органы опеки следят за тем, чтобы его права и имущественные интересы не были ущемлены.

Если же ребенок НЕ в числе собственников – то он НЕ является участником сделки, и его имущественные интересы в результате сделки не могут быть нарушены. Поэтому разрешение Органов опеки в этом случае не требуется. Это относится и к случаю, когда ребенок только «прописан» в квартире.

Правда, в последнем случае есть одно исключение. Если ребенок прописан в квартире, и не имеет в ней права собственности, НО при этом находится под опекой или попечительством (например, в случае потери родителей), то при продаже такой квартиры разрешение Органов опеки все-таки нужно (п. 4 ст. 292 ГК РФ).

Продажа приватизированной квартиры с прописанными детьми

Еще один нюанс здесь, который необходимо проверить Покупателю, касается случая, когда продаваемая квартира была приватизирована – т.е. основанием права собственности служит Договор передачи («договор приватизации»). И продается такая квартира с прописанными в ней детьми.

Суть в том, что при передаче жилья из муниципальной собственности в частную (приватизация), собственниками квартиры становятся все прописанные в ней жильцы. Но взрослые люди имеют право по своему желанию отказаться от участия в приватизации (этот отказ фиксируется письменно), в то время как несовершеннолетние дети становятся собственниками автоматически.

Таким образом, в случае с приватизацией квартиры Покупателю следует проверить (по архивной Выписке из Домовой книги), были ли несовершеннолетние дети прописаны в квартире на момент ее приватизации. Если да – то они должны были быть включены в число ее собственников (и их имена, соответственно, должны быть в Выписке из ЕГРН).

Если же по какой-то причине этого не произошло, значит закон был нарушен, и от такой квартиры лучше отказаться. Подросшие дети вполне могут потом восстановить свое нарушенное право по суду.

Если окажется, что на момент приватизации дети были зарегистрированы по другому адресу (например, у своей бабушки), то приватизация прошла корректно – дети в этой квартире могли быть зарегистрированы позже, и собственности в этой квартире они уже не имеют. Такую квартиру можно покупать без разрешения Органов опеки и попечительства, но с соблюдением условий выписки детей, указанных выше.

Итак, сделки купли-продажи квартир, в которых прописаны дети (не собственники), довольно часто происходят на рынке, и никаких сложностей для Продавцов не представляют. Покупателям же в таких случаях надо проявить дополнительную заботу о том, куда и каким образом будет выписан несовершеннолетний ребенок после продажи квартиры.

А если ребенок – собственник квартиры, то есть имеет в ней долю собственности, так же, как и его родители, например? Как в этом случае быть? Об этом можно узнать из отдельной статьи Глоссария о продаже квартиры с долей несовершеннолетнего ребенка.

Остались вопросы? Терзают смутные сомнения? Юрист вам в помощь!
Консультации профильного юриста по недвижимости — ЗДЕСЬ.

Порядок организации сделки купли-продажи квартиры смотри на интерактивной карте ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).

Возможна ли покупка такой недвижимости?

Закон не запрещает продавать квартиру, в которой прописан несовершеннолетний, однако непосредственно перед реализацией его придется выписать и зарегистрировать в другом месте.

Гражданский кодекс (статья 20) сообщает, что местом жительства ребенка считается родительское жилье или жилая недвижимость опекуна. Перед продажей квартиры все предыдущие жильцы должны выписаться и прописаться в другом месте – такую же процедуру придется проделать с несовершеннолетним ребенком, проживающем в данной квартире (о купле-продаже квартиры с прописанными там людьми мы писали тут).

Статья 20 ГК РФ. Место жительства гражданина.

1. Местом жительства признается место, где гражданин постоянно или преимущественно проживает. Гражданин, сообщивший кредиторам, а также другим лицам сведения об ином месте своего жительства, несет риск вызванных этим последствий.
2. Местом жительства несовершеннолетних, не достигших четырнадцати лет, или граждан, находящихся под опекой, признается место жительства их законных представителей — родителей, усыновителей или опекунов.

Правительство предъявляет к сделке более строгие требования, связанные с гарантиями выполнения прав несовершеннолетнего.

Нужно ли разрешение органов опеки?

Любое отчуждение имущества, при котором затрагиваются права несовершеннолетнего, проводится только с участием органов опеки и попечительства. Данная норма закона остается действительной, однако обходит стороной сделки с прописанными детьми.

В 2018 году в Российской Федерации упразднили норму, по которой родители могли продать квартиру, в которой был прописан ребенок, только с согласия органов опеки. Если несовершеннолетний ребенок владеет имущественными правами на недвижимость (является полноценным владельцем), без обращения к государству за санкцией не обойтись, но выписать ребенка из квартиры родители или опекуны теперь могут самостоятельно. При этом важно соблюсти правило – не ухудшить жилищные условия ребенка.

Важно! Статья 292 Гражданского кодекса предусматривает обязательное участие органов опеки при продаже квартиры в тех случаях, когда прописанный ребенок находится под опекой – был усыновлен после потери родительски прав и зарегистрирован на «чужой территории».

Как продать или купить жильё, если в нём прописаны лица, которым нет 18 лет?

Выписка и прописка жильца, не достигшего совершеннолетия

Несмотря на то, что разрешение органов опеки и попечительства не потребуется, определенные трудности в процессе переоформления имущественных прав могут появиться на этапе выписки ребенка. Взрослые люди имеют право выписаться из квартиры «в никуда», но для несовершеннолетних данная норма не действует. Выписывая несовершеннолетнего ребенка из квартиры, необходимо сразу же прописать его по новому месту жительства.

Но и здесь не все просто.

Даже если у родителей есть другая жилплощадь, а ребенку еще не исполнилось 10 лет, перед пропиской сына или дочери, родителю придется и самому зарегистрироваться по данному адресу. Если же несовершеннолетнему исполнилось 10, родители получают возможность зарегистрировать его у бабушки с дедушкой, брата/сестры.

Наконец, если с пропиской дело решилось, родители должны проследить, чтобы новое место регистрации не отличалось по условиям проживания от первоначального. Если до этого несовершеннолетний жил в отдельной комнате, а после переезда оказался в одном помещении с двумя детьми – правительство посчитает, что его права были ущемлены.

Как его снять с регистрационного учета?

Если ребенок был зарегистрирован вместе с родителями, процедура его выписки не окажется сложной. Снятие с учета проводится в Управлении по вопросам миграции МВД Российской Федерации. Первым делом родители должны написать заявление на выписку (его выдают в управлении). Кроме заявления операционисту предоставляются такие документы:

• паспорта родителей или одного из супругов;
• свидетельство о рождении ребенка или его паспорт;
• документ, на основе которого у родителей возникло право собственности.

Желательно иметь не только копии, но и оригиналы всех документов.

Справка. Для завершения процедуры выписки родитель должен заполнить листок убытия. В нем, помимо прочего, указывается новый адрес регистрации ребенка вместе с родителями или родственниками. Для прописки несовершеннолетнего родителям дается одна неделя.

Когда нельзя это сделать?

В России предусмотрено добровольное снятие с учета, а также проведение процесса в судебном порядке.

Только при помощи судебного иска можно выписать ребенка, родители которого вместе не проживают. Например, несовершеннолетний остался с матерью, которая не является собственником жилья – снятие с учета возможно только через суд. Если владелец требует выписать ребенка, а родители против – добровольно процесс также провести не получится.

Как оформить на новом месте?

Если новое жилье находится под юрисдикцией того же Управления по вопросам миграции, то родители могут, не теряя времени, сразу подать заявление на регистрацию ребенка. Прописывать несовершеннолетнего стоит по адресу, указанному в листе убытия.

С собой необходимо взять:

• заявление от родителя, в котором он просит зарегистрировать ребенка по месту его прописки;
• свидетельство о рождении ребенка (если ребенок старше 14 лет – то его паспорт);
• паспорта граждан РФ родителей;
• свидетельство о браке.

Сам процесс регистрации занимает несколько дней.

• Скачать бланк заявления о регистрации несовершеннолетнего по месту жительства
• Скачать образец заявления о регистрации несовершеннолетнего по месту жительства

Где можно оформить в зависимости от возраста?

Ребенок до десяти лет может быть прописан только по месту жительства родителей. Дети старше десяти лет имеют право проживать как с родителями, так и с другими близкими родственниками – бабушками, дедушками, взрослыми братьями или сестрами.

На заметку. Только подростки старше 14 лет прописываются по месту фактического жительства, без привязки к родителям.

Пакет документов для сделки

1. Правоустанавливающий документ о праве собственности на продаваемую недвижимость (договор-купли продажи, документ о получении квартиры в дар или наследство).
2. Выписка из домовой книги (стоит проверить, все ли граждане выписались).
3. Паспорта всех владельцев недвижимости.
4. Разрешение на продажу жилья супруга, если владелец в браке.
5. Справки о дееспособности, отсутствии долгов предоставляются по требованию.
6. Текущий договор купли-продажи недвижимость.

• Скачать бланк согласия супруга на продажу квартиры
• Скачать образец согласия супруга на продажу квартиры

О том, какие документы нужны для купли-продажи квартиры, мы писали здесь.

Читайте также: Всегда ли нужно получать согласие на продажу квартиры от супруга? Цена оформления у нотариуса и образец разрешения

О составлении и регистрации договора

Если все проживавшие в квартире уже выписались, а ребенка зарегистрировали по новому месту проживания – можно составлять договор купли-продажи. В нем должны присутствовать все существенные характеристики договоренности:

1. описание покупаемой квартиры;
2. личные данные всех сторон;
3. информация о цене договора и способе передачи денег от покупателя к продавцу.

Без стоимости квартиры в договоре, например, новое право собственности признают ничтожным.

• Скачать бланк договора купли-продажи квартиры
• Скачать образец договора купли-продажи квартиры

Справка. Договор вместе с документами сторон подается в Росреестр для регистрации нового права собственности.

В течение 10 дней, если все бумаги окажутся в порядке, покупатель получит выпуску о новом праве собственности и станет полноценным владельцем недвижимости.