За малолетних детей (до 14 лет) сделки с любым видом имущества совершают их законные представители. Как правило, это родители. Реже — усыновители или опекуны (п.
1 ст. 28 ГК РФ). На защите интересов ребенка стоят органы опеки и попечительства (ООП).
Без их предварительного разрешения ни родители, ни законные представители не имеют права совершать сделки от имени ребенка, либо давать согласие на их совершение. Это безусловное правило.
- Защита интересов несовершеннолетнего
- Обращение в органы опеки и попечительства
- Составление договора
- Документы для нотариуса и подачи договора в Росреестр
- Регистрация перехода права собственности
- Срок рассмотрения заявления
Отчуждение недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему, допускается при наличии веских оснований. В их числе: продажа недвижимости с целью улучшения жилищных условий, дорогостоящее лечение, в котором нуждается ребенок, прочие обстоятельства.
Задача ООП заключается в проверке сделки на соблюдение интересов и имущественных прав несовершеннолетнего. При этом важно учитывать, что какого-либо списка причин, по которым органы опеки и попечительства вправе отказать в выдаче разрешения на сделку, нет. Решение принимается с учетом фактических обстоятельств по каждому случаю.
Главное требование — если меняется местожительство ребенка, то новое жилье по своим качествам не должно уступать прежнему. Если в этой части соблюдены законные предписания, и предполагаемая к покупке квартиру лучше (или не хуже) прежней, родители или законные представители ребенка приступают к процедуре оформления сделки.
Обращение в органы опеки и попечительства
Перед оформлением сделки родитель (законный представитель) собственника жилого помещения обращается в органы опеки и попечительства. Их отделы функционируют при Департаментах труда и социальной защиты. Единого списка документов, для решения вопроса с ООП, нет.
Поэтому рекомендуется заранее уточнять эту информацию через справочную службу. Исчерпывающий перечень документов:
- Заявление — составляется по типовому шаблону ООП, подписывается обоими родителями (законными усыновителями).
- Паспорта обоих родителей (законных усыновителей).
- Свидетельство о рождении ребенка-собственника — если ему больше 10 лет, потребуется его согласие на продажу квартиры.
- Выписка из ЕГРН.
- Экспликация и поэтажный план жилого помещения.
- Выписка из домовой книги.
- Данные о приобретаемой квартире — если таковые имеются.
Срок рассмотрения заявления — до 15 рабочих дней. Решение органов опеки и попечительства выносится в письменной форме. Отказ должен быть мотивированным, с изложением всех объективных причин. На решение ООП, с которым не согласны представители ребенка, подается жалоба в органы Прокуратуры.
Составление договора
При наличии положительного решения со стороны органов опеки и попечительства сделка переходит в стадию составления договора-купли продажи. Особенность сделок с участием несовершеннолетних заключается в том, что договоры по ним заверяются в нотариальном порядке.
- Личные данные сторон (продавца и покупателя) с полными паспортными данными.
- Характеристики недвижимости — адрес, этаж, площадь, стоимость, дополнительные значимые сведения.
- Выписка из ЕГРН — с 2016 года свидетельства о праве собственности не выдаются, поэтому в качестве подтверждения прав на объект используется выписка из ЕГРН.
Если есть лица, которые сохраняют право пользования жилым помещением после завершения сделки, они также поименно указываются в договоре купли-продажи. Сокрытие этих данных влечет ничтожность сделки.
Документы для нотариуса и подачи договора в Росреестр
- Выписка из ЕГРН.
- Письменное разрешение на сделку со стороны органов опеки и попечительства.
- Выписка из домой книги.
Государственная пошлина рассчитывается в соответствии со ст. 333.24 НК РФ. Ее размер составляет 0,5%, но не менее 300 рублей и не более 20 000 рублей. За услуги технического характера заявитель заплатит 4800 рублей.
Регистрация перехода права собственности
- Заявление — заполняется по факту подачи документов на типовом бланке (заявление о регистрации перехода прав собственности).
- Паспорта заявителей и свидетельство о рождении ребенка-собственника жилого помещения.
- Нотариально-заверенный договор купли-продажи объекта недвижимости.
Заявление подается несколькими способами: непосредственно в территориальное отделение Росреестра или через МФЦ, почтовым отправлением (с объявленной ценностью), в электронном виде — через официальный интернет-ресурс регистрационного органа. Также подать документы на регистрацию может нотариус, заверивший договор купли-продажи. Государственная пошлина уплачивается покупателем объекта, ее размер составляет 2000 рублей.