Государственный кадастровый учет (ГКУ) — Терминологический глоссарий — ООО «РКЦ»

С точки зрения владельца земли и построек, кадастровый учет дает возможность закрепить за собой право владения как собственнику, что означает:

• возможность продать, подарить, передать в наследство, предоставить в аренду;
• использовать землю под строительство жилья или иных построек без нарушения законодательства;
• требовать соблюдения своих прав при действиях других лиц, если они затрагивают интересы владельца как собственника;
• проводить оценку собственности, устанавливать ее стоимость, выделять и объединять доли, получать компенсации и страховые выплаты.

Без постановки на кадастровый учет все перечисленные механизмы не работают, фактическое владение землей и расположенной на нем недвижимостью становится незаконным. Это означает и невозможность использовать участок в своих интересах, и признание любой сделки с ним противоречащей закону, ничтожной, не подлежащей исполнению.

Право собственности и внесение данных в ЕГРН

Результат постановки недвижимости на учет в кадастровой палате —отображение участка (владения) на кадастровой карте с уникальным номером и внесение в ЕГРН, реестр объектов, прошедших регистрацию как собственность.

Требование распространяется на все виды недвижимости, независимо от того, является ли их владельцем юридическое или физическое лицо. Собственник обязан поставить на учет любую недвижимость от земельного участка до квартиры, в том числе и в случаях, когда это имущество было получено путем приобретения — покупки, дарения, наследования, цессии (переуступки), выделения долей или приватизации.

Право владения недвижимостью подтверждается выпиской из ЕГРН. По новым требованиям законодательства она заменяет Свидетельство о праве собственности при оформлении новых (измененных) объектов, но не отменяет его для уже существующих. Система кадастрового учета позволяет проверить принадлежность, легальность приобретения, отсутствие обременений на любую недвижимость.

В каких случаях применяются требования кадастрового учета

Законодательство предусматривает, что внесение данных в регистрационные и кадастровые документы возможно при соблюдении ряда условий.

1. Заявитель может документально подтвердить приобретение земли или расположенного на ней объекта.
2. Участок имеет определенное назначение — промышленное или сельскохозяйственное, под жилую застройку, ведение подсобных хозяйств и иные варианты.
3. Имеется полное описание объекта, по которому можно установить его уникальные признаки и идентифицировать.
4. Новый объект создан без нарушения законодательства и не является предметом спора, не создает конфликтной ситуации, не находится на чужой территории.

Важная особенность системы кадастрового учета — это необходимость вносить новые сведения всякий раз, когда уже зарегистрированная недвижимость изменилась, утратила или приобрела новую стоимость, основные признаки, перестала существовать. Важно! — учету подлежат и незавершенные объекты.

В каких случаях владелец должен поставить свое имущество на учет в кадастровых органах и дождаться внесения данных в Единый государственный реестр недвижимости?

Вносить изменения в кадастровые документы придется и при сносе строений, и при изменении формы и площади участка. Для этого проводятся межевые и кадастровые работы, корректируются планы, после чего в документы и базу данных ЕГРН вносятся изменения.

1. Покупка, приобретение иным способом квартиры, дома, иной недвижимости, в том числе и коммерческой.
2. Выделение долей — с юридической точки зрения это возникновение нового объекта, который должен быть описан и зарегистрирован.
3. Строительство дома, возведение капитальных (конструктивно связанных с землей) построек.
4. Реконструкция и перепланировка — поскольку эти действия изменяют характеристики и стоимость сооружения.
5. Оформление права собственности на ранее построенные объекты («дачная амнистия»), приобретение земельного участка.

Причины отказа Кадастровой палаты в выдаче документов

Отказ в постановке на кадастровый учет и соответственно во внесении данных в реестр возможен при нарушении требований законодательства и регламентирующих документов. Наиболее частые причины возврата или отказа в приеме документов:

• в комплекте не хватает какого-либо документа, либо допущены ошибки в оформлении;
• отсутствуют межевые и кадастровые планы, описание неполное, выявлены несоответствия с описаниями соседних участков;
• площадь земли оказалась больше первоначально заявленной (по результатам межевания);
• участок расположен так, что его границы захватывают земли населенных пунктов, лесные территории, часть чужой земли;
• нет документов, удостоверяющих легальность приобретения недвижимости;
• объект по какому-либо признаку не может считаться самостоятельным, не связанным с другим объектом только соседством.

Мы применяем упрощенные формулировки, чтобы читатель не путался в сложной терминологии, свойственной законодательным и регламентирующим актам. Процедура постановки на кадастровый учет не может быть пройдена без сбора документов, проверки существующих форм и проведения кадастровых и межевых работ.

Нужен ли межевой план для регистрации участка

Если участок объединяли с соседним или, напротив, разделяли, выделяли из государственных или муниципальных земель, требуется составить межевой план, в котором зафиксируются новые границы. Этот же документ требуется оформлять, если в участке выделялись доли нескольких владельцев или вообще требуется уточнить границы.

Межевой план – юридически значимый документ, его могут подготовить частные компании, работающие в этой области. Важно! Для собственно регистрации в общем случае межевой план не требуется. Отсутствие межевания – не препятствие для оформления собственности.

Но этот документ пригодится, если вы планируете в дальнейшем предпринимать определенные юридические действия в отношении участка.

Куда обращаться и сколько это стоит

Чтобы зарегистрировать участок, документы необходимо подавать непосредственно в Росреестр или МФЦ. Сделать это можно при личном визите или онлайн. Учтите, что МФЦ – посредник между заявителем и Росреестром, но это никак не влияет ни на количество подаваемых документов, ни на размер госпошлины за регистрацию земельного участка.

Сделать это должен сам собственник участка или его полномочный представитель. В первом случае необходимо будет предоставить документ, подтверждающий личность (чаще всего, паспорт). Во втором случае потребуется нотариально заверенная доверенность, которая дает право на подобные действия; ее, как указано выше, необходимо добавить в пакет документов.

Что касается стоимости, для регистрации права на участок необходимо заплатить государственную пошлину. Ее размер составляет 350 рублей (пп. 22, 24 п.

1 ст. 333.33 НК РФ) для физических лиц. Обратите внимание! Реквизиты для оплаты пошлины в Росреестре и МФЦ разные, если вы вносите деньги по определенным реквизитам, то туда же и нужно предоставлять все остальные документы, в противном случае заявление не примут.

Срок рассмотрения заявления: семь рабочих дней с даты приема документов в Росреестре, девять рабочих дней с даты приема документов в МФЦ. Росрестр предпочтителен в том случае, если вы хотите получить консультацию.

Следите за новостями, подписывайтесь на рассылку.

При цитировании данного материала активная ссылка на источник обязательна.

Для чего нужен учет?

Абсолютно любые сделки, касающиеся объекта недвижимости, требуют обязательного условия: существование имущества должно быть признано государством, а значит, зарегистрировано в Едином реестре.

Постановка земельного участка на кадастровый учет дает собственнику следующие преимущества:

• фиксацию прав собственности на объект недвижимости;
• право на продажу, обмен или дарение имущества;
• установление четких границ участка.

Действующее законодательство допускает владение земельным участком, не зарегистрированным в Росреестре, однако строительство и проведение коммуникаций на его территории в этом случае недопустимы.

На государственном уровне кадастровый учет земельных участков необходим для сбора, консолидации, анализа информации и ведения статистики использования земельных ресурсов на территории РФ.

Законодательная база

К основным нормативно-правовым актам, регламентирующим порядок постановки недвижимого имущества на кадастровый учет, относятся:

; ; от от 24.07.2007 от 28.02.2018.

Законодательные акты и постановления, касающиеся земельного кадастра, постоянно претерпевают изменения.

Новые правила часто неизвестны не профессионалам, поэтому перед началом процедуры стоит ознакомиться с последними изменениями законодательства.

Так, с 1.01.2018 установлен запрет на распоряжение участками, границы которых не отражены в кадастровом реестре.

Иными словами, с 2018 года межевание становится обязательной процедурой, а земельные участки, не зарегистрированные в Едином государственном реестре, могут быть переданы в распоряжение органов местного самоуправления.

Еще одно нововведение – переход на кадастровую стоимость при расчете налога на недвижимое имущество.

Кстати, осуществлять оценочную деятельность теперь будут государственные учреждения, напрямую заинтересованные в пополнение местных и региональных бюджетов.

Порядок процедуры

Для регистрации земельного участка в Едином государственном реестре собственник недвижимости или ее пользователь (при наличии договора аренды) должен обратиться с письменным заявлением в компетентный орган любым удобным способом:

• лично, в МФЦ или Кадастровую публичную палату, расположенную по месту пребывания собственника;
• через законного представителя, предварительно оформив и заверив у нотариуса доверенность на представление интересов;
• отправив все необходимые документы по почте заказным письмом;
• в режиме онлайн, через официальный сайт ЕГРП или портал Госуслуги.

Документы

Перед подачей заявления собственнику участка необходимо собрать пакет документов, состоящий из:

Договора	Подойдет любой договор, на основании которого регистрируемый объект перешел в собственность к заявителю
Свидетельства, подтверждающего право собственности на земельный ресурс	Необходимо от всех собственников земельного участка
Соглашения Министерства имущественных отношений	Необходимо в случае, когда участок находится в государственной собственности и арендуется заявителем
Геодезического плана	Составленный лицензированной геодезической компанией
Межевого плана	С приложением CD-диска
Письменного разрешения органов опеки	В случае если собственниками участка являются лица, не достигшие совершеннолетия
Документа, удостоверяющего личность заявителя	Оригинал+копия
Нотариально заверенной доверенности	При обращении через третье лицо

В процессе оформления могут быть выявлены ошибки и неточности в предоставляемых документах, что приведет к возврату заявления. Для экономии времени, к проверке и сбору бумаг необходимо подойти с максимальной ответственностью.

Без документов поставить участок на кадастровый учет не получится.

Кадастровая палата

После сбора необходимых документов всем собственникам, пользователям земли или их доверенным лицам необходимо любым удобным способом обратиться в Кадастровую палату с письменным заявлением.

При этом форма заявления для каждой из перечисленных категорий граждан будет отличаться, поэтому за точной формой бланка необходимо обращаться к сотрудникам МФЦ или Кадастровой палаты.

Далее, после предоставления всех вышеперечисленных бумаг и квитанции, подтверждающей оплату госпошлины (600 рублей), заявка будет принята на рассмотрение, а заявителю будет выдана расписка, с указанием даты получения нового документа.

Сроки

Сроки внесения описания земельного участка в кадастр составляют:

• 7 дней при условии, что все предоставленные документы не содержат ошибок и опечаток;
• 12 дней при одновременной регистрации прав собственности.

При подаче заявки через МФЦ указанные сроки увеличиваются на 2 дня. По истечении указанного периода времени всем собственникам недвижимости будет выдан Кадастровый паспорт (при предъявлении паспорта гражданина РФ и расписки).

Получение свидетельства

Постановка земельного участка или его части на кадастровый учет предполагает получение нового свидетельства, подтверждающего право собственности на зарегистрированную недвижимость.

Для этого, каждому из собственников необходимо обратиться с письменным заявлением в Регистрационную палату, приложив к заявке:

• документ, удостоверяющий личность собственника или его представителя;
• межевой план участка;
• кадастровый паспорт;
• договор, на основании которого получено право собственности;
• квитанцию, подтверждающую оплату госпошлины, в размере 200 рублей.

Чтобы проверить переданные документы и изготовить новое свидетельство потребуется около 2 недель, но для экономии времени желательно заранее позвонить в Регистрационную палату и уточнить точный срок изготовления документа.

В случае не обращения за новым свидетельством в течение 2 лет с момента получения Кадастрового паспорта, сведения о регистрируемом участке удаляются из реестра.

Государственная регистрация через МФЦ

Постановка земельного участка на кадастровый учет через МФЦ – довольно удобный способ, позволяющий быстро, без очереди подать заявление в ближайшем многофункциональном центре.

Еще одним плюсом такого способа является возможность снятий ксерокопий со всех необходимых документов по месту подачи заявки.

Итак, чтобы встать на учет собственнику, пользователю или их доверенному лицу необходимо:

• посетить отделение МФЦ в рабочее время отделения;
• предоставить специалисту полный пакет необходимых документов;
• оплатить госпошлину в ближайшем отделении банка;
• получить расписку с указанием сроков изготовления кадастрового паспорта.

К неудобствам данного метода можно отнести увеличение сроков изготовления паспорта минимум на несколько дней.

Ранее учтенной земли

Ранее учтенными считаются земельные участки, оформленные в собственность до 1.03.2008 года, но не прошедшие процедуру кадастрового учета. Таким образом, данное владение должно пройти лишь процедуру кадастрового учета и межевания, что сократит сроки изготовления паспорта до 7 (в МФЦ — 9) дней.

Ситуация несколько осложняется при условии, что в Единый государственный реестр ранее была внесена неполная или неактуальная информация. Время обработки заявки, в таких случаях, несколько увеличивается для внесения необходимых исправлений и корректировок.

Регистрация без межевания

Постановка земельного участка на кадастровый учет практиковалась ранее, однако с 2018 года, межевание стало обязательной процедурой. Таким образом, межевой план – обязательный для оформления кадастрового паспорта документ.

С 2018 года земельный участок, стоящий на учете в Едином государственном реестре, но не прошедший процедуру межевания не может быть продан, обменян, подарен или унаследован.

Стоимость

Кадастровая стоимость земельного участка – расчетная величина, установленная на момент регистрации недвижимости в Едином государственном реестре.

Как правило, на данную стоимость напрямую влияет:

• размер регистрируемого объекта;
• расположение территории;
• наличие коммуникаций;
• категория земли и населенного пункта;
• наличие зданий и сооружений на территории учитываемой собственности.

Формирование кадастровой стоимости объекта недвижимости происходит на основании коэффициента, рассчитанного как отношение средней цены аналогичных участков к определяемой сумме.

Таким образом, для объектов, обладающих высокими характеристиками, стоимость по кадастру будет состоять суммы базовой стоимости и коэффициента и наоборот.

Как получить информацию о ранее произведенной постановке участка на кадастровый учет

Как узнать, как узнать поставлен ли участок на кадастровый учет? Перед началом процедуры оформления собственнику необходимо узнать, что сведения о регистрируемом земельном участке отсутствуют в ЕГРН путем:

• запроса при личном посещении Кадастровой палаты или МФЦ;
• обращения к кадастровому инженеру или в организации, специализирующиеся на предоставлении подобных услуг;
• самостоятельного изучения кадастровых карт в режиме онлайн.

Последний способ не требует затрат времени и средств, но не является надежным, где информация на виртуальных картах может быть устаревшей и неактуальной.

Особенности для лесных участков

Лесные участки – земли, покрытые лесной растительностью либо предназначенные для ее восстановления.

Для ведения учета пользования лесными участками и рационализации использования данного вида природных ресурсов, действующим законодательством РФ предусмотрен особый инструмент – лесной кадастр.

Согласно Лесному кодексу РФ, процедура постановки лесных участков на государственный кадастровый учет регламентируется ФЗ № 221.

Главной особенностью такой процедуры становится условность границ земельных участков, которые должны быть поставлены, без обозначения их на местности.

Последствия незаконной постановки

Постановка на кадастровый учет дачного или иного земельного участка, не соответствующего требованиям, предъявляемым действующим законодательством, а именно:

• размер участка не соответствует заявленному;
• во время оформления кадастрового паспорта заявитель предъявил поддельные документы;
• данные, отраженные в полученном паспорте, не соответствуют действительности;
• границы земельного участка заходят на территорию, находящуюся в собственности соседей.

Нарушения, допущенные в процессе регистрации недвижимости, приводят к признанию недействительными и незаконными ранее выданные документы и снятию земельного участка с кадастрового учета.

Зачем нужен учет

Любая сделка, касающаяся объекта недвижимости, требует обязательной регистрации в Едином реестре. Постановка участка на кадастровый учет дает владельцу ряд преимуществ:

• закрепляются документально права собственности на объект недвижимости, если одновременно происходит постановка на учет и регистрация права на объект;
• устанавливаются четкие границы участка;
• возникает право на продажу, обмен или дарение собственности.

Российское законодательство разрешает владение ЗУ, не зарегистрированным в Росреестре, но в таком случае строительство и проведение коммуникаций на такой земле будут недопустимы.

Кадастровый учет ЗУ требуется для сбора, консолидации, анализа данных и ведения статистики использования земельных ресурсов на территории России.

Нормы, регулирующие вопрос

К основным нормативно-правовым актам, регламентирующим порядок постановки на кадастровый учет земельного участка, относятся:

• Конституция РФ;
• ГК РФ;
• ФЗ №221 от 24 июля 2007 г.;
• ФЗ №218 от 28 февраля 2018 г.

Поскольку законодательные акты и постановления, касающиеся земельного кадастра, регулярно претерпевают те или иные изменения, а новые правила зачастую известны только профессионалам, перед госрегистрацией стоит внимательно ознакомиться с последними изменениями российского законодательства.

Например, с 1-го января 2018-го г. был установлен запрет на распоряжение участками, границы которых никак не отражены в кадастровом реестре. Земля может быть учтена в ЕГРН, то есть стоять на кадастровом учете, но быть не размежеванной. В таком случае продажа возможна. А если земля не стоит на кадастровом учете, то и распоряжение невозможно.

Есть еще одно нововведение: при расчете налога на недвижимость используется кадастровая стоимость.

Обратите внимание! Производить оценку теперь будут госучреждения, которые напрямую заинтересованы в пополнении местного и регионального бюджета.

Стоимость постановки

Кадастровая стоимость ЗУ – расчетная величина, установленная на момент регистрации недвижимости в ЕГРН.

Обычно на эту стоимость влияет:

• расположение ЗУ;
• категория данной земли и населенного пункта;
• размер регистрируемого недвижимого объекта;
• наличие или отсутствие коммуникаций;
• наличие зданий и сооружений на территории ЗУ.

Формирование кадастровой стоимости объекта недвижимости происходит на базе коэффициента, рассчитанного как отношение средней цены подобных участков к определяемой сумме.

Важно! Для объектов, обладающих лучшими характеристиками, кадастровая стоимость будет состоять суммы базовой стоимости и коэффициента и наоборот.

Как получить данные о ранее осуществленной постановке

Рассмотрим, как узнать, был ли уже поставлен на кадастровый учет участок. Перед тем, как начать процедуру оформления, собственнику следует узнать, что информация о регистрируемом ЗУ отсутствует в ЕГРН. Это можно сделать:

• самостоятельного проверив на публичной кадастровой карте;
• обратившись к кадастровому инженеру или в компанию, специализирующуюся на предоставлении таких услуг;
• лично посетив Кадастровую палату или МФЦ.

Первый способ — наименее затратный по времени и средствам.

Риски при незаконной постановке на КУ

Если вы ставите на учет дачу – дачный участок – либо другую землю, не соответствующую требованиям законодательства, то нарушения, которые допущены в ходе регистрации недвижимого имущества, приведут к признанию недействительными и незаконными ранее выданные документы, а также к снятию ЗУ с кадастрового учета.

Расскажем, о каких нарушениях идет речь:

• во время оформления заявитель предъявил поддельные документы;
• границы ЗУ заходят на территорию, являющуюся собственностью соседей;
• размер участка не соответствует заявленному;
• данные в ЕГРН не соответствуют действительности.

Если вы произвели постановку земель на учет с нарушениями законодательных норм, будьте готовы к тому, что участок впоследствии могут снять с кадастрового учета. Чтобы избежать ненужных рисков, лучше сразу обратиться к профессионалу. Наши юристы удаленно внимательно проверят документы на соответствие сведений реальному положению дел.

Судебная практика: статус земельных участков без границ

Суд обоснованно признал правомерными описание границ, существовавшее до введения ФЗ от 24 июля 2007 г. №221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости».

Суд отклонил довод Управления Росреестра по Москве о возможности отказа в госрегистрации в силу п. 1 ст. 20 ФЗ от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Вместе с тем, в соответствии с указанной статьей в госрегистрации могут отказать при отсутствии данных о координатах характерных точек границ такого ЗУ, а также в случаях, когда одна из границ таких земель пересекает одну из границ другого ЗУ в соответствии с внесенными в госкадастр недвижимости сведениями о последнем (Постановление Арбитражного суда Московского округа от 20 июля 2016 г. №Ф05-9957/2016, дело №А40-189908/15).

Частые вопросы

Да, объект незавершенного строительства можно поставить на государственный кадастровый учет, на такую недвижимость может быть зарегистрировано право собственности, однако лишь при условии, что право на земельный участок, на котором размещен объект, зарегистрировано в ЕГРН.

Ставить недвижимое имущество на кадастровый учет может собственник или, например, арендатор земли, (это может быть гражданин РФ, иностранный гражданин или же лицо без гражданства). Если такому человеку еще нет 18, то от его лица может выступать законный представитель (в частности, один из родителей, усыновитель, опекун или попечитель). С 14 лет ребенок может самостоятельно поставить недвижимость на кадастровый учет.

А от лица недееспособных граждан заявление на регистрацию права подается их опекунами.

Нет, участок без межевания поставить на кадастровый учет не получится, также невозможно зарегистрировать право собственности на него и, соответственно, совершать с ним те или иные сделки.

Межевание земельного участка — это специальный комплекс работ, производимых с целью установления и закрепления границ участка на местности, а также для определения его местоположения и площади. Суть этой процедуры заключается в том, чтобы точно установить границы земельного участка и отразить их затем в ЕГРН.