Инструкция по приобретению земли под ИЖС

Знание о правильном процессе покупки земельного участка под ИЖС у собственника, избавит от множества проблем, возникающих в момент оформления сделки или после ее заключения. Чтобы обезопасить собственные интересы, необходимо четко придерживаться конкретных действий, в определенной последовательности.

Этап 1. Подобрать подходящий участок

В первую очередь нужно определить важные аспекты:

• расположение объекта;
• правовая «чистота»;
• размер;
• цена.

Не зависимо от всех параметров нужно убедиться, что категории участка соответствуют заявленным требованиям. Другими словами, допускается ли на законодательном уровне использование конкретно взятого участка земли для индивидуального строительства. Далеко не всякий надел располагает такой возможностью, именно потому выяснение этого момента является первой задачей.

Этап 2. Быть уверенным в правах собственности

После отбора понравившегося участка, необходимо приступить к юридическим аспектам приобретения. В первую очередь, важно получить подтверждения прав собственника в письменном виде (так Вы убедитесь, что продавец — это фактический и единственный владелец имущества). Во-вторых, будет необходимо уточнить наличия или отсутствие обременений, которые выражаются в следующем:

• арест имущества по судебному решению или решению государственных ведомств;
• пребывание имущества объектом залога;
• пребывание имущества в длительной аренде;
• наличие установленного сервитута и т.п.

Данная информация проверяется с помощью официального обращения в ЕГРН. Для этого нужен кадастровый номер участка.

Этап 3. Проверка наличия и правильности заполнения всех документов

Данный пункт один из важнейших, так как владение всеми сведениями об статусе документов, даст возможность исключить любое мошенничество или совершение невыгодной покупки. Для этого нужно четко следовать следующим рекомендациям:

• во первых, необходимо скрупулезно сверить паспортные данные продавца с выпиской ЕГРН;
• если не удалось определить право на собственности в полном объеме, настоятельно не рекомендуется продолжать заключение сделки, так как в скором времени могут объявиться третьи лица с претензиями к имуществу;
• если продавец — лицо юридическое, крайне важно запросить учредительную документацию и правоспособность,это можно сделать на сайте налоговой инспекции;
• если продавец состоит в официальном браке, необходимо запросить согласие от супруга/супруги на проведение сделки, заверенное у нотариуса.

Не будет лишним и проведение хотя бы грубой сверки реальной площади участка со значениям, указанными в документах. В этом может помочь линейка на Яндекс Картах.

Этап 4. Определиться с основными условиями договора

Для оформления можно использовать типовой образец соглашения, дополняя его позициями, которые важны для всех сторон сделки. Отдельно стоит обратить свое внимание на:

• соответствие данных документальных сведений об участке;
• цену, сумму задатка и расчет стоимости;
• последствия для обеих сторон сделки в случае неисполнения обязательств;
• права и обязанности покупателя и продавца.

Если есть сомнения в «чистоте» сделки и нет опыта в таких делах,то лучше привлечь специалиста, который поможет с основными моментами правильного приобретения участка. Да, услуги специалиста стоят денег, но лучше вложить небольшую сумму на начальном этапе сделки, чем понести крупные затраты в будущим,через свою некомпетентность.

Этап 5. Внести задаток

Для начала постарайтесь выбить наибольшую скидку. Не нужно спешить с заключением договора – лучше щепетильно изучить рынок со всеми приемлемыми вариантами. После утверждения стоимости, по условиям соглашения нужно оставить задаток в той сумме, которая была оговорена заранее.

Аванс и задаток имеют существенные отличия. Первый возвращают в случае уличения одной из сторон в неисполнении или недобросовестном исполнении обязательств. Второй выплачивается покупателю только в случае, если продавец сам отказался от сделки, а возвращаемая сумма равняется двойному задатку.

Этап 6. Оформление сделки в Росреестре

На завершающей стадии есть четкая последовательность действий:

1. Нужно договориться с другой стороной договора о встрече в отделении Многофункционального центра.
2. Взять талон на подачу документов для регистрации прав собственности.
3. Оплатить обязательную пошлину за регистрацию договора.
4. В присутствии уполномоченного сотрудника Многофункционального центра подписать документы и передать продавцу сумму за сделку, оговоренную ранее.

После этих действий сделку можно считать завершенной. Через 14 дней нужно забрать договор в том же отделении МФЦ, зарегистрированный должным порядком.

Регистрация земельного участка может быть приостановлена по причинам, изложенным ниже. Достаточными основаниями могут быть:

• наличие решение суда про арест объекта недвижимости;
• наличие сервитута, частного или публичного;
• земля находится в залоге или ипотеке;
• концессионное соглашение, которое подразумевает собой договор с государством о передаче земли на определенный отрезок времени для целевого использования на воздмездной основе;
• наличие задолженности по налоговым сборам.

Для покупки земельного участка у собственника без проблем, в первую очередь, необходимо учесть вышеуказанный список, который способен свести на нет все ранее достигнутые договоренности покупателя и продавца.

Подготовка необходимых документов

Для получения полного ответа по вопросу правильной покупки участка, важно отдельно рассмотреть список документов, обязательных для оформления сделки в Росреестре:

• заявление с прописанным фактом перехода прав собственности от одного гражданина другому;
• договор купли-продажи, оформленный в трех экземплярах (каждой стороне сделки и регистратору остается по 1 экземпляру);
• гражданские паспорта участников сделки;
• стандартно для участков под ИЖС — кадастровый паспорт. Если таковой отсутствует, можно предоставить актуальную выписку из ЕГРН;
• наличие документа, которое дает право бывшего собственника на совершение сделки в оригинале ( купля-продажа, документы, подтверждающие наследство, дарственная,и т.п.);
• акт приема-передачи земли;
• квитанция об оплате государственной пошлины. Этот пункт не считается обязательным, но для ускорения процесса рассмотрения дела, рекомендуется предоставить данную квитанцию.

В каждом конкретном случае, в зависимости от ситуации, могут быть запрошены любые другие документы. Например, если приобретение отчуждаемой недвижимости продавцом проходило в период пребывания в законном браке, то обязательным пунктом будет предоставление нотариально заверенного разрешения супруга/супруги на заключение договорных отношений.

Риски, которые могут возникнуть во время приобретения участка под ИЖС

Полному пониманию процесса правильной покупки земельного участка, способствует не только знание пошаговой инструкции, а также учет возможных рисков при совершении сделки. Спешка в процессе приобретения недвижимости — частая причина значительных проблем с оформлением и дальнейшей эксплуатацией имущества. Поэтому важно заострить внимание на актуальные риски:

• Недобросовестность продавца. Не редко встречаются моменты, когда для быстрого заключения сделки, продавец намеренно не сообщает о важных моментах. Например, обременение земли залогом или принадлежностью к лесному фонду, оба момента делают невозможным процедуру передачи имущества.

Бывают случаи,когда продавец подделывает данные об категории участка. К примеру, на сельскохозяйственных наделах не выйдет начать индивидуальное жилищное строительство без дальнейших проблем, в случае ситуации ошибочной покупки, покупателю нужно будет самому заниматься переводом недвижимости в другую категорию.

• Небрежное оформление документов. Нередко случаются инциденты, когда сведения в договоре отличается от сведений кадастрового или гражданского паспорта. Очень часто при оформлении соглашения упускаются интересы третьих лиц,которые имеют право на земли.

Если про разрешение от супруга/супруги все понятно, касательно несовершеннолетних необходимо отдельное уточнение. Если у ребенка есть имущественные права на участок, то в соглашения, обязательном порядке, необходимо наличие согласие законных представителей или сотрудников органов опеки и попечительства.

• Невнимательность. Этот фактор может проявится во всех сферах и избавиться от него составляет проблему. Во избежание рисков этой группы, рекомендуется привлечение доверенных лиц в качестве наблюдателей, например, члена семьи или ближайшей родни. Они могут не пропустить важный момент или ошибку, которую не заметили участники процесса.