Общая долевая собственность как выделить доли?

Иногда без выдела доли не обойтись. Например:

• если супруги разводятся и планируют делить совместно нажитое имущество;
• если недвижимость получена в качестве наследства, но наследников несколько;
• если один из собственников хочет распоряжаться своей частью, например, продать ее или сдать в аренду.

Порой продажа доли собственности является единственным выходом в сложившейся жизненной ситуации. Для того чтобы хозяин мог распорядиться своей частью, необходимо, чтобы она была определена в натуральном выражении. А на практике это не всегда возможно. Например, определить физическую часть имущества не получится, если это:

1. Затруднит доступ других собственников в места общего пользования, например, на кухню или в ванную.
2. Повлечет за собой перепланировку, которая может создать угрозу жизни жильцов.
3. Делает непригодным для проживания другие помещения имущества. Например, согласно статье 16 ЖК РФ, если в комнате нет окна, то она не является пригодной для проживания.
4. Нарушит законные интересы организаций, например, кредитного учреждения (если квартира находится в залоге у банка), либо отдельных граждан, например, проживающего в квартире инвалида, которому будет ограничен доступ к местам общего пользования.

На самом деле, выделить доли из общей собственности не составит труда. Вам нужно определиться с размером частей и зафиксировать договоренности на бумаге.

В этом случае собственность остается общей, вы не можете распоряжаться своей частью имущества, просто теперь вы знаете ее размер. Но сложности могут возникнуть, когда вы меняете тип собственности с общей на долевую, а также если часть имущества выделяется в натуре.

Способы выделения доли

Существует три основных способа выделить долю собственности в натуральном выражении:

1. Установить порядок пользования помещением. В этом случае речь идет о том, что одна из комнат по договоренности передается одному из собственников, но места общего пользования остаются доступными для всех жильцов.
2. Разделить имущество. Это касается случаев, когда оценивается вклад каждого собственника в недвижимость, пропорционально чему разделяется совместно нажитое имущество.
3. Продать, подарить или передать по наследству свою часть.

Когда все собственники помещения пришли в выводу о разделе, то будет достаточно лишь подписания соглашения. Типовой договор о выделении частей имущества в обязательном порядке должен содержать следующую информацию:

1. Номер договора, дату и место подписания соглашения, наименование документа.
2. Личные данные каждого собственника.
3. Детальную информацию об объекте недвижимости с подтверждением регистрации и права собственности.
4. Размер долей участников соглашения и способ их определения.
5. Все имеющиеся сведения об обременениях, наложенных на собственность участников соглашения.

Договор необходимо подписать каждому собственнику, которого касаются нововведения. После заключения такого соглашения важно, чтобы государственные органы внесли соответствующие изменения в записи об объекте недвижимости.

В дальнейшем для изменения условий договора об определении долей необходимо взаимное согласие всех участников соглашения, всех, кто подписал его. В случае, если договориться мирно не получается, вопрос определения долей придется решать через суд.

Пошаговая инструкция по выделению доли в судебном порядке

Человек, впервые столкнувшийся с жилищными спорами, чаще всего не представляет, с чего начать. Для вас мы подготовили пошаговую инструкцию, которая призвана упростить процедуру установления права на долю собственности.

1. Первым делом нужно определиться, для чего вам выдел. Тогда же вы примете решение, хотите ли вы выделить часть в натуральном выражении или же в денежном эквиваленте.
2. Далее необходимо понять, возможно ли технически выделить часть в натуре, или придется довольствоваться деньгами; какие вообще варианты выдела возможны в этом случае; сколько всего будет долей и какой у них размер; сколько будет стоить ваша часть имущества на рынке недвижимости. Ответы на эти вопросы даст оценка эксперта.
3. После того как вы решили, для чего вам выдел, нужно попытаться обсудить это с другими собственниками помещения. Если вам удалось договориться и подписать соглашение о долях, то основной процесс завершен. А если нет, то идем дальше.
4. Составление искового заявления, подготовка пакета документов, расчет размера госпошлины и ее оплата.
5. Подача искового заявления и документов в суд. Начало рассмотрения дела и судебных слушаний.
6. Получение вступившего в силу решения суда.
7. Регистрация изменений в Росреестре и БТИ.

Если решение суда содержит хоть малейшие изменения соотношения долей и собственностей, то каждому владельцу это необходимо зафиксировать в государственных органах.

Исковое заявление

• наименование и адрес судебной инстанции, в который подается иск;
• личные сведения всех собственников и участников дела;
• детальную информацию об объекте недвижимости: адрес, общую площадь, количество комнат, число собственников;
• правоустанавливающие документы на квартиру;
• указание на досудебные попутки разрешения спора;
• данные об экспертных оценках;
• перечень приложенных документов;
• дату;
• подпись истца с расшифровкой.

Пакет документов, который необходимо приложить к исковому заявлению: паспортные данные истца, выписка из ЕГРН, подтверждение прав на владение недвижимостью, квитанция об уплате государственной пошлины. Количество экземпляров иска должно соответствовать числу собственников.

Рассмотрение дела в суде займет от двух до шести месяцев. Но непосредственно судебный процесс — это далеко не все время, которое может понадобиться для судебного выдела доли. Потребуется время время на экспертизу и оценку, на изучение искового заявления, досудебные слушания, непосредственно на судебные слушания, а также на возможное обжалование решения суда.

Как определить размер доли

Стать собственником доли возможно только по соглашению о разделе с помощью решения суда, а также на условиях долевого владения, которые устанавливаются в момент покупки объекта недвижимости. Если ваш случай не попадает ни под один из перечисленных, то вы являетесь одним из владельцев общей собственности.

Это значит, что у вас есть какая-то доля, но вы не знаете ее размер и документально он никак не зафиксирован. Как в таком случае узнать размер своей части имущества?

Доли собственников в общей собственности по умолчанию являются равными. Например, у квартиры размером 60 кв.м. три собственника. Так, каждый собственник по умолчанию владеет ⅓ квартиры, то есть 20 кв.м. Но как разделить доли так, чтобы была возможность распоряжения, например, отдельной комнатой?

Статья 252 ГК РФ разрешает определение доли в натуре, но оговаривает ряд условий, главным из которых является дальнейшая пригодность объекта недвижимости для проживания в нем граждан. Например, невозможно физически разделить однокомнатную квартиру на два обособленных друг от друга жилых помещения, оборудовать отдельные входы, разделить или перенести коммуникации, прорубить в несущей стене окно для второй комнаты — то есть произвести полномасштабную перепланировку. Потому и разделить такое жилье не получится.

Но если квартира достаточно большая, в ней есть несколько раздельных комнат, имеется техническая возможность ее переоборудовать, сделать отдельные входы — выдел вполне возможен. Условием для проведения такой процедуры станет согласование перепланировки в органах местного самоуправления и оформление в БТИ двух отдельных технических паспортов.

В некоторых случаях полный раздел одного жилого помещения на два (или более) отдельных технически невозможен, даже если оно достаточно просторное. В таких случаях закон разрешает совладельцам перевести квартиру в статус коммунальной. Каждый совладелец будет иметь в личной собственности комнату, в которой он будет проживать, а места общего пользования (кухня, санузел, коридор) останутся общими.

Что можно делать с полученной долей

После того как жилое помещение будет поделено между собственниками, каждый из них вправе распоряжаться своей частью по собственному усмотрению. Продажа — это наиболее часто встречающийся вариант. Большинство совладельцев требуют выдела своей части именно для того, чтобы впоследствии ее продать.

Важно: прежде чем выставить свою часть на продажу, собственник обязан предложить другим бывшим совладельцам выкупить свою часть, так как, согласно п. 1 ст. 250 ГК РФ, они имеют право преимущественной покупки.

И только после того как совладельцы откажутся выкупать предложенную им часть жилого помещения, собственник доли может выставлять имущество на открытую продажу. Отказ совладельцев от покупки должен быть оформлен документально.

Совладелец жилого помещения, даже если его часть выделена в натуре, не имеет права сдавать ее в аренду, если другие совладельцы не дали своего согласия. Если, пуская арендаторов в свою часть жилого помещения, собственник не нарушает законные права других совладельцев, он имеет право обратиться в суд с исковым заявлением о возможности передать свою часть квартиры в аренду.

Самый простой способ распорядиться своей частью жилого помещения — передать ее в дар. Главное отличие от продажи — дарение подразумевает под собой безвозмездную передачу имущества.

Важно понимать, что общая собственность не дает полной свободы действий и распоряжения вашей долей. Для большинства процедур необходимо разрешение и согласие всех владельцев.

Поручите задачу профессионалам. Юристы выполнят заказ по стоимости, которую вы укажите. Вам не придётся изучать законы, читать статьи и разбираться в вопросе самим.

Когда возникает общая долевая собственность?

Квартира может находиться в собственности как одного, так и нескольких владельцев. В таком случае, каждый из собственников владеет долей в праве общей собственности на недвижимость. Долевое владение недвижимостью (общая долевая собственность) существует только на рынке «вторичного» жилья, собственник может владеть долей в праве общей собственности, например, по причине:
— покупки доли
— принятия в наследство доли или перераспределения наследства
— раздела жилой недвижимости между супругами в процессе развода
— приобретения доли в процессе приватизации жилья

Каждый собственник имеет право распоряжаться своей долей в праве общей собственности на квартиру, например, продать, подарить или завещать её. Однако для распоряжения имуществом, находящимся в общей долевой собственности, согласно статье 246 ГК РФ требуется согласие других владельцев.

Преимущественное право покупки — что это?

Если есть другие собственники, нужно получить их согласие на продажу квартиры, находящейся в общей долевой собственности, даже если они не проживают в ней. Согласно статье 250 ГК РФ любой владелец доли в праве общей собственности на недвижимость имеет преимущественное право покупки. Другими словами, продавец должен предложить совладельцам выкупить его долю прежде, чем продать её постороннему лицу.

Если этого не сделать, суд может признать сделку недействительной.

Отказ других владельцев от покупки имущества должен быть зафиксирован любым из способов:
— Совладелец оформляет письменный отказ от покупки доли в праве общей собственности.
— Продавец письменно оповещает о своем намерении всех собственников. Если они не приобретут продаваемую долю в праве общей собственности в течение 30 дней с момента извещения, можно переходить к процедуре продажи объекта.

Плюсы и минусы покупки доли в праве общей собственности на квартиру или комнаты

Приобретение доли в праве общей собственности на квартиру или комнаты в квартире может иметь ряд преимуществ:

— Стоимость
Покупка части жилья может обойтись дешевле, чем квартиры целиком.

— Регистрация по месту жительства
Вы можете зарегистрироваться в квартире, в которой приобретена доля в праве общей собственности.

— Единоличное владение
Есть возможность расширить свою жилплощадь за счёт покупки других долей в праве общей собственности на квартиру или комнат в квартире, а если покупается последняя доля или последняя комната — стать владельцем всего имущества.

— Инвестиции в жильё

Однако есть и недостатки такого приобретения:

— Мошеннические схемы
Тщательно проверяйте продавца и недвижимость в ходе любых сделок купли-продажи.

— Возможные сложности проживания
Если вы приобретаете долю в праве общей собственности на квартиру, а не конкретную комнату, может возникнуть вопрос, в какой именно части квартиры вы будете жить. Это стоит обсудить на этапе составления договора купли-продажи.

— Некорректно собранные документы

Рекомендации, что точно стоит проверить при покупке жилья или его части:

1. Юридическую чистоту недвижимости, подробнее о том, на что обратить внимание перед оформлением сделки, читайте в статье.

2. Права собственности продавца на долю в праве общей собственности на квартиру или комнату по данным выписки из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН).

3. Соответствие квартиры плану БТИ. Некоторые собственники делят квартиру, на несколько студий и продают их, как отдельные объекты недвижимости.

Если перепланировка и переустройство были проведены незаконно, собственник помещения обязан привести его в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование. Если этого не произойдет, то суд по иску органа, осуществляющего согласование, может принять решение о продаже квартиры с публичных торгов.

4. Наличие отказа других собственников от выкупа доли в праве общей собственности на квартиру или комнаты.

Что еще нужно проверить при покупке жилплощади, мы подробно описали в статье.

Покупка доли или комнаты с помощью ипотечного кредита

Банки могут выдать ипотечный кредит для покупки доли в праве общей собственности на квартиру или комнаты, однако получить одобрение заявки на ипотеку, как правило, сложно. Оформление ипотеки предполагает передачу жилья в залог банку на время погашения кредита. Если заёмщик по каким-либо причинам не может вносить платежи по ипотечному кредитному договору, банк может реализовать залог, другими словами — продать залоговое имущество на торгах.

Найти покупателя на долю в праве общей собственности на квартиру или комнату сложнее, чем на объект недвижимости целиком. Поэтому не все банки предлагают клиентам программу для покупки доли в праве общей собственности на квартиру или комнаты.

Однако, если покупатель решил использовать этот способ, стоит учитывать, что кредитные организации могут отказать в выдаче ипотечного кредита. Вот несколько возможных причин:
— низкая ликвидность продаваемого объекта, например, если приобретаемая комната проходная
— несоответствие доли в праве общей собственности на квартиру или комнаты требованиям кредитора, например, аварийное жильё или жильё с ограничениями прав и обременениями. есть сомнения в юридической чистоте квартиры
— плохая кредитная история или недостаточная платёжеспособность заёмщика

Приобретение доли или комнаты на средства потребительского кредита

Выдача ипотеки на долю или комнату сопровождается большим числом сложностей и нюансов, которые описаны в этой статье. Выход есть: покупатель может оформить потребительский кредит.

Ипотечный кредит выдаётся с определённой целью — на покупку недвижимости, в отличие от потребительского кредита, который можно потратить на что угодно. Однако процедура кредитования разнится.

Преимущества оформления кредита:
— не требуется залог недвижимости, но существуют и специальные программы под залог имущества
— не нужно проводить оценку и страхование залоговой недвижимости
— для оформления заявки требуется минимальное количество документов: паспорт и справка для подтверждения уровня дохода
— отсутствует первоначальный взнос, у ипотеки он обязателен и составляет, как правило, от 10% от суммы займа

Недостатки оформления кредита:
— срок кредитного договора короче, как правило, он оформляется на срок 5-7 лет
— нельзя использовать материнский капитал для первоначального взноса или для погашения части кредита

Как оформить потребительский кредит на долю или комнату в Банке ДОМ.РФ?

Оформить кредит для приобретения доли или комнаты в квартире можно онлайн на сайте банка. Удобный калькулятор позволит вам рассчитать приблизительные условия по кредиту. Учитывайте свои финансовые возможности.

Для комфортного погашения кредита сумма ежемесячного платежа не должна превышать 25-30% дохода, а остатка должно хватать на ежемесячные нужды.

Для оформления кредита:
— заполните заявку на сайте, для этого вам понадобится только паспорт, выписку из ПФР сотрудники запросят сами с вашего согласия
— дождитесь решения по заявке, как правило, он приходит уже через минуту
— получите средства удобным вам способом

Еще один вариант оформления кредита — через мобильное приложение Банка ДОМ.РФ, мы подготовили для вас подробную инструкцию.

Что такое доля в квартире

Долевая собственность — это такое имущество, которым владеют два или более человек на праве общей собственности. Обычно доля каждого собственника в праве собственности в квартире определяется дробью. Например, если квартира находится в собственности супругов и двоих их детей, то у каждого — по ¼ доли в праве собственности.

Но доли не обязательно бывают равными, и ими не обязательно владеют родственники.

Доля — это часть объекта недвижимости, например долей жилого помещения может быть:

1. доля жилого дома;
2. доля в квартире;
3. комната (выделенная доля).

Доля может быть выделена в натуре, например оформлена в виде комнаты, а может быть не выделена, то есть оформлена просто дробью в праве собственности.

Разделить собственность по долям можно с помощью правоустанавливающих документов, например в договоре купли-продажи, договоре дарения, соглашении о разделе имущества. Также супруги могут разделить свое имущество по долям брачным договором. В этих документах прописывается доля каждого собственника, и это является основанием для регистрации права собственности.

Может ли собственник продать свою долю

Доля — это полноценный жилой объект недвижимости. Ее можно продать, подарить, завещать. Собственник вправе по своему усмотрению распоряжаться своим имуществом. Но есть определенные условия распоряжения таким имуществом, например при продаже нужно сначала уведомить владельцев других долей. Об этом расскажем далее.

Так в договоре прописывается доля в праве собственности каждого из троих собственников квартиры

Зачем вообще покупать долю

Два основных преимущества покупки доли — это:

• низкая стоимость (доля в квартире стоит дешевле, чем квартира целиком);
• возможность регистрации по месту жительства (иногда нужна только прописка , и в этом случае покупка доли — неплохой вариант).

Процесс покупки доли схож с покупкой целой квартиры. Но сделкам с квартирными долями присущи особенности. Расскажем о них подробнее.

Как проверить, что предлагает продавец: отдельную комнату или долю в квартире

Дело в том, что доля в собственности — это не то же самое, что комната или выделенный где-то в квартире уголок. Это просто не определенная физически доля.

Нужно понимать, что другими долями квартиры владеют другие собственники. Если это не выделенная в натуре доля, то есть отдельная выделенная комната, то вселение в квартиру может быть затруднительно. Это связано с тем, что конкретное место проживания не определено.

В таком случае, если собственники не являются родственниками, то квартира делится между ними для проживания только выделом в натуре.

Если доля слишком мала и она не выделена в натуре, то вряд ли можно рассчитывать на вселение в квартиру. Чтобы получить свою часть имущества в безраздельное владение, можно потребовать выделить свою долю в натуре, но на практике это непросто, если доля меньше комнаты.

Какой есть риск. Если продавец продает долю в собственности под видом отдельного жилья, это мошенничество. Иногда под видом отдельной маленькой студии продается доля, то есть даже не отдельное помещение, а только его часть. Бывает, что собственник покупает большую квартиру в старом жилищном фонде и делит одно помещение на несколько обособленных, проводит воду в каждую «студию» и делает там отдельные санузлы с небольшими кухонными зонами, а потом продает их.

Нужно понимать, что сама по себе такая перепланировка незаконна, а в договоре купли-продажи будет указана именно доля в праве, а не квартира.

В таких объявлениях часто указано, что покупка — только за наличный расчет, без ипотеки и материнского капитала. Это связано с тем, что продавец хочет избежать проверок банка.

Подобные случаи являются предметом судебных разбирательств. Например, в Ставрополе подобную переделку суд признал незаконной, и по решению суда квартиру пришлось привести к первоначальной планировке. В этом случае покупателям таких «студий» придется через суд выделять в натуре доли, которые могут не соответствовать тем квадратным метрам, за которые они заплатили изначально.

Как проверить вид собственности. Чтобы понять, какой именно вид собственности предлагает продавец, можно:

на портале Росреестра по адресу квартиры. Сверьте ее с описанием квартиры в документах — нет ли расхождений, например в недавнем правоустанавливающем договоре речь идет о доле в праве, а сейчас вам продают квартиру как отдельное помещение. В этом случае стоит поинтересоваться основанием такого изменения. Если все переоформлено законно, то и правоустанавливающий документ должен быть другим, например новый технический паспорт или решение суда.
1. Запросить выписку из ЕГРН. У каждого объекта недвижимости есть свой кадастровый номер, по которому можно заказать выписку, — в ней будет информация о количестве собственников, доле каждого собственника, а если доля выделенная, то будет указано, что это комната.
   Запросить выписку может собственник квартиры через МФЦ или онлайн через личный кабинет на сайте Росреестра.

Запросить выписку может собственник квартиры через МФЦ или онлайн через личный кабинет на сайте Росреестра

Пример выписки из ЕГРН с долевой собственностью

1. Если есть сомнения, посмотрите планировку квартир на других этажах этого же дома. Это можно сделать в истории объявлений по выбранному адресу. Если планировка и площадь аналогичных квартир на других этажах отличаются и в доме больше нет квартир с таким метражом, это повод для дополнительных вопросов и проверок.

Как выделить долю в натуре

Выделить долю в натуре, то есть в виде комнаты, можно по соглашению сторон или через суд.

Сначала нужно попробовать договориться с другими собственниками. Если переговорами вопрос не разрешился, то придется решать его через суд. Для этого нужно подать иск о разделе недвижимости в натуре и при положительном исходе дела получить в суде решение о выделе.

С учетом решения суда это будут два жилых помещения с номером или обозначением, например с литерами А и А1.

Эти документы подаются на госрегистрацию в Росреестр через МФЦ. В результате в ЕГРН каждому объекту присваивается отдельный кадастровый номер, и каждый собственник получит право собственности на целый объект, а не на долю.

Нужно понимать, что в некоторых случаях выделить долю в натуре нельзя. Например, когда доля собственника незначительна — меньше размера комнаты в квартире. Еще важный момент: даже если выделена жилая комната, общие помещения — кухня, прихожая, ванная и туалет — остаются в общей долевой собственности.

Не забудьте разделить лицевой счет, чтобы коммунальные платежи шли на каждую комнату отдельно, и установить отдельные счетчики, где возможно. Расходы на обслуживание другого общего имущества в квартире считают пропорционально своей доле в общей собственности (п. 2 ст. 43 ЖК РФ).

Пример решения суда о разделе частного дома в натуре

При выделенной доле в свидетельстве о праве собственности будет указана отдельная комната

Продавец обязан известить других собственников о продаже доли

По закону перед продажей своей доли продавец должен предложить выкупить ее другим собственникам квартиры. Для этого он письменно извещает их о деталях планируемой продажи, включая цену сделки. Это называется преимущественным правом покупки доли.

Извещения о продаже доли продавец должен отправить заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении.

Условия выкупа должны быть одинаковыми для всех потенциальных покупателей. Завысить в уведомлении цену, чтобы потом продать эту долю третьему лицу дешевле, не получится. Такое случается при разводе, когда один из собственников не хочет продавать свою долю бывшему супругу. Нужно понимать, что это повод для оспаривания сделки.

Другие владельцы квартиры в течение месяца должны ответить на предложение. Они могут либо принять условия сделки, либо отказаться от нее. Если ответа нет, то это считается отказом. Но тут важно убедиться, что предложение ими получено. Если все собственники письменно откажутся от сделки, то можно продавать долю, не дожидаясь истечения месяца.

Если число сособственников объекта недвижимости более 20, то о продаже доли можно известить через личный кабинет Росреестра — это бесплатная услуга. Этот способ удобен, например, для владельцев машино-мест в долевой собственности или долей в праве общей долевой собственности на земельные участки.

Какой есть риск. Продавец может:

• не известить других собственников;
• отправить извещения по неправильным адресам;
• подделать подписи других собственников на отказе;
• указать в извещении другую цену, не ту, что предлагает вам.

Любые нарушения порядка направления уведомлений или нарушение прав других собственников приведут к тому, что они могут в будущем оспорить сделку через суд.

Как проверить

• Убедитесь, что у продавца есть отказы других собственников, либо проверьте, отправлены ли им извещения о продаже доли. Отследить отправления можно по трек-номеру — требуйте его у продавца, чтобы убедиться в том, что они дошли до адресатов и были получены.
• Проверьте сами условия во всех извещениях и сравните их с условиями будущей сделки. В извещении должны быть указаны: описание продаваемой недвижимости, цена, дата предполагаемой сделки купли-продажи.
• Договоритесь с продавцом, чтобы все извещения отправлялись через нотариуса, так как в любом случае сделка с долей будет в нотариальной форме.
• Если возможно, лично опросите других собственников об их намерениях.

• Сохраните все документы: копию предложения продавца другим собственникам и их письменные отказы или квитанции об отправке извещений. Эти документы понадобятся для подписания договора, а также при регистрации права собственности на долю.

Так выглядит согласие на продажу и отказ от преимущественного права покупки доли. Источник

Сделка по продаже доли должна всегда заверяться нотариусом

По закону все сделки с продажей доли недвижимости должны проходить через нотариуса. Если продавец предлагает совершить сделку купли-продажи доли в простой письменной форме, то стоит отказаться от покупки — это риск потерять часть денег. Дело в том, что сделку в письменной форме на регистрацию не примут.

И если продавец к этому времени уже получит часть денег, то их возврат может быть затруднен, и придется обращаться в суд. Поэтому проводите сделку купли-продажи части квартиры только в нотариальной форме.

Какая бывает собственность

Благодаря приватизации с 1991 года доля частной собственности в жилом фонде России стала быстро расти. Большая часть бывшего муниципального жилья перешла в частную собственность проживающих в нем граждан.

Частная собственность может быть индивидуальной, принадлежащей одному человеку и общей — двоим и более лицам. В свою очередь, общая собственность может быть совместной и долевой.

Что такое общая совместная собственность на квартиру

Совместная собственность — это когда квартира в равной степени принадлежит всем собственникам жилплощади. Объект не разделен на доли, и права каждого владельца считаются равноценными.

Совместное право на недвижимость возникает по желанию владельцев или автоматически. То есть когда недвижимость покупается супругами. Стоит напомнить, что имущество, приобретенное в браке, считается общим.

Поэтому квартира или дом, купленные после регистрации в ЗАГСе, являются совместной собственностью мужа и жены. Даже в том случае, если жилье зарегистрировано на одного из супругов.

Плюсы и минусы покупки доли в праве общей собственности на квартиру или комнаты

Приобретение доли в праве общей собственности на квартиру или комнаты в квартире может иметь ряд преимуществ:

— Стоимость
Покупка части жилья может обойтись дешевле, чем квартиры целиком.

— Регистрация по месту жительства
Вы можете зарегистрироваться в квартире, в которой приобретена доля в праве общей собственности.

— Единоличное владение
Есть возможность расширить свою жилплощадь за счёт покупки других долей в праве общей собственности на квартиру или комнат в квартире, а если покупается последняя доля или последняя комната — стать владельцем всего имущества.

— Инвестиции в жильё

Однако есть и недостатки такого приобретения:

— Мошеннические схемы
Тщательно проверяйте продавца и недвижимость в ходе любых сделок купли-продажи.

— Возможные сложности проживания
Если вы приобретаете долю в праве общей собственности на квартиру, а не конкретную комнату, может возникнуть вопрос, в какой именно части квартиры вы будете жить. Это стоит обсудить на этапе составления договора купли-продажи.

— Некорректно собранные документы

Рекомендации, что точно стоит проверить при покупке жилья или его части:

1. Юридическую чистоту недвижимости, подробнее о том, на что обратить внимание перед оформлением сделки, читайте в статье.

2. Права собственности продавца на долю в праве общей собственности на квартиру или комнату по данным выписки из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН).

3. Соответствие квартиры плану БТИ. Некоторые собственники делят квартиру, на несколько студий и продают их, как отдельные объекты недвижимости.

Если перепланировка и переустройство были проведены незаконно, собственник помещения обязан привести его в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование. Если этого не произойдет, то суд по иску органа, осуществляющего согласование, может принять решение о продаже квартиры с публичных торгов.

4. Наличие отказа других собственников от выкупа доли в праве общей собственности на квартиру или комнаты.

Что еще нужно проверить при покупке жилплощади, мы подробно описали в статье.

Какие документы проверить:

• свидетельство о государственной регистрации права собственности на квартиру, если документы на жилье оформлялись до июля 2016 года;
• выписка из ЕГРН;
• паспорта супругов и свидетельство о заключении брака;
• документ, на основании которого квартира была получена, к примеру, договор купли-продажи;
• брачный договор, если документ был заключен и нотариально заверен.

Обратите внимание на дату заключения брака и дату регистрации квартиры. Вы найдете их в брачном свидетельстве и выписке ЕГРН (в свидетельстве о регистрации прав собственности). Если квартира появилась до брака — это личная собственность, и продать ее можно без согласия супруга.

Спросите у продавца квартиры о брачном договоре. В договоре, заключенном супругами, может быть указано, что для недвижимости, купленной в браке, устанавливается другая форма собственности, к примеру, раздельная или долевая.

Краткая инструкция

1. Закажите выписку из ЕГРН, чтобы проверить право собственности.
2. Убедитесь, что квартира приобретена в браке, а у супругов нет брачного договора.
3. После согласования с продавцом подпишите договор купли-продажи.
4. Если договор подписывает один супруг, проверьте наличие нотариально удостоверенного согласия на сделку от другого супруга.
5. Оплатите государственную пошлину за регистрацию права.
6. Подайте документы в Росреестр на регистрацию (при оформлении сделки у нотариуса документы подаст специалист нотариальной фирмы).
7. Получите выписку из ЕГРН, подтверждающую переход права собственности на новую квартиру.

Как определяется доля

По умолчанию доли считаются равными. К примеру, если в процессе приватизации никто не высказывает особых пожеланий, жилплощадь распределяется именно так. Сколько будет собственников, столько и долей. Это соотношение меняется по соглашению или на основании решения суда.

При этом вы вправе договориться с другими собственниками и перераспределить доли так, как вам удобно. Если вы вложили в квартиру больше других, к примеру, потратились на ремонт, и можете это доказать, то можете подать в суд на пересмотр размера вашей части недвижимости.

Доля может переходить по наследству (целиком или поровну между наследниками), передаваться по договору дарения или другим способом, делиться или объединяться. Случается, появляются доли вроде 17/50 и даже 217/680.

Доля в виде отдельной комнаты в квартире называется реальной. Фото: smollawyers.ru

Что необходимо учесть

По закону совладельцы имеют преимущественное право для получения предложения о покупке доли. Иными словами, прежде чем продавать постороннему гражданину свою часть в квартире, вы обязаны предложить выкупить ее другим владельцам недвижимости.

Для этого письменно извещаете совладельцев обо всех деталях планируемой продажи. Условия сделки должны быть такими же, как и для других покупателей. У сособственников есть один месяц для принятия решения. Только после этого вы можете продать свою долю.

Если же вы покупаете долю в квартире, то убедитесь, что все владельцы отказались от покупки. Отказ, как и предложение о покупке доли, обязательно должен быть письменным, заверенным нотариусом.

Если продавец нарушил преимущественное право других собственников на покупку, они в течение трех месяцев могут заявить об этом и через суд перевести права покупателя на себя. То есть если вы не проверите письменные отказы совладельцев, то рискуете потерять приобретенную долю.

Что такое доля в квартире?

Гражданский кодекс РФ утверждает, что доля – это имущество, которое принадлежит двум и более лицам на правах общей собственности. При этом важно отличать долевую собственность от совместной. В совместной собственности доли не определены: например, квартира супругов считается их совместной собственностью без разделения не доли, если между супругами не был заключен брачный контракт, определяющий иной порядок собственности.

Также квартира может быть унаследована несколькими родственниками, еще супруги могут разделить ее на доли – так или иначе, вариантов появления долевой собственности много. В свидетельстве о собственности доли обозначаются как ½, ⅓, ¼ квартиры (и так далее).

Кому в какой комнате жить?

Выбор доли происходит путем переговоров между собственниками, а если договориться не удалось, то вопрос регулируется в суде. Если, например, на трехкомнатную квартиру претендуют 4 человека, скорее всего, суд откажет в иске и квартиру придется продавать.

Также интересно, что претендовать на комнату в квартире с долевой собственностью можно только в том случае, если метраж вашей доли равен или больше желаемой комнаты. То есть, если в квартире три комнаты по 9, 12 и 18 кв. м, а ваша доля 17 кв. м — претендовать вы можете только на комнату 9 или 12 кв. м.