Как продать квартиру, если она в залоге у банка?

На такую недвижимость наложено обременение в виде залога. Например, заемщик взял деньги в долг и в качестве залога оставил квартиру. Или приобрел недвижимость по ипотеке, но полностью не рассчитался. Просто продать такую недвижимость не получится. Придется договариваться с кредитором и снимать обременение.

Как продать залоговую недвижимость?

Оформить документы без участия банка не получится. А значит, и продать квартиру.

Чтобы решить этот вопрос, сообщите банку, что собираетесь продать квартиру покупателю, которого уже нашли. Банк откроет две ячейки: в одну вы внесете остаток долга, а во вторую — сумму, которую получите после заключения сделки купли-продажи.

Сделка оформляется при участии трех сторон: кредитор, покупатель и продавец. Когда договор купли-продажи подписан, деньги поступают в ячейки. Но воспользоваться деньгами получится только после того, как покупатель зарегистрирует права собственности в Росреестре.

Если досрочно оплатите ипотеку или кредит — автоматически снимите обременение и продадите квартиру без участия банка.

Как получить разрешение кредитора на продажу ипотечной квартиры?

Посмотрите, что написано в кредитном договоре. Если в соглашении нет пункта, запрещающего продавать ипотечную квартиру, подавайте заявлении в банк. Укажите причину, по которой собираетесь продать имущество.

Например, нашли работу в другом городе и переезжаете, или, планируете улучшить жилищные условия и вместо двухкомнатной купить трехкомнатную квартиру.

Чтобы повысить шансы на одобрение, заранее найдите человека, который согласится купить недвижимость сразу или оформить ипотеку. Если он будет оформлять ипотеку, банк проанализирует его кредитную историю и сообщит ответ через 1−2 недели.

Инструкция по продаже жилья через задаток

Обращаетесь к кредитору и получаете одобрение на продажу недвижимости.

Самостоятельно или по рекомендации банка продавец находит покупателя на недвижимость.

Вы вносите задаток в сумме, которой будет достаточно для погашения остатка долга за квартиру перед банком.

Заключаете с покупателем договор задатка и заверяете у нотариуса.

Расплачиваетесь полученным задатком и берете выписку из ЕГРН о снятии обременения.

Подписываете с покупателем договор купли-продажи и переоформляете права собственности.

Вы получаете остаток денег, а покупатель квартиру в собственность.

Продажа недвижимости через торги

Если сумма долга за квартиру с обременением сопоставима со стоимостью недвижимости, кредитор вправе арестовать имущество. Распоряжаться такой недвижимостью не получится и банк выставит квартиру для продажи на аукцион.

Приводим причины, по которым арестовывают жилье.

У владельца недвижимости долги по налогам.

Квартира выступает предметом споров, т. к. оформлена по завещанию.

Квартиру заложили в ломбард и не рассчитались с долгами.

Если владелец отказывается погашать долги или недвижимость не получается разделить по завещанию — назначаются торги с согласия собственников. Но если долг сопоставим со стоимостью квартиры, торги назначаются по решению суда. Кредитор заинтересован в том, чтобы вернуть деньги за квартиру и торги начинают с минимальной стоимости.

Все банки проводят торги на специальных сайтах, где участвуют все желающие. Для Москвы есть отдельный сайт.

Продажа недвижимости с ипотечным долгом

Учитывайте, что условия по ипотеке для покупателя могут поменять. Это будет зависеть от его пенсионных отчислений, кредитного рейтинга и ежемесячного дохода. Банк выдаст покупателю деньги для оформления ипотеки, которыми он рассчитается с вами за квартиру.

Права собственности перейдут новому владельцу, но квартира будет у него находиться также в залоге, пока не рассчитается с ипотекой. Когда в сделке участвует банк, риск для покупателя и продавца — минимальный, т. к.

менеджеры полностью контролируют процесс и следят за правильностью оформления документов.

Документы для продажи залоговой квартиры

Выписка из ЕГРН. Заказывайте в Росреестре. Цена 350 руб.

Копия ипотечного договора или кредитного договора, если недвижимость в залоге у банка.

Свидетельство о браке, если владелец имущества состоит в браке. Потребуется согласие супруга или супруги на сделку, заверенное у нотариуса.

При продаже недвижимости, где долей в собственности значатся несовершеннолетние дети, нужно получит согласие органов опеки.

Справка об отсутствии долгов по коммуналке. Закажите документ в МФЦ или в управляющей компании.

Документ об оценке недвижимости. Закажите у оценщиков.

Квартира куплена на деньги по материнскому капиталу

Если квартира в залоге, а при первом взносе использовались деньги из материнского капитала, для продажи недвижимости потребуется согласие опеки. Органы опеки проверят, чтобы права детей не ущемлялись. Прежде чем продавать такую квартиру, придется выделить доли детям в новой квартире, которая по техническим параметрам будет не хуже предыдущей.

Если органы опеки будут против сделки, продать квартиру не получится, даже если согласится банк.

Кратко: как продать квартиру, если она в залоге у банка?

Снимите обременение: найдите покупателя, который купит залоговую квартиру, досрочно рассчитайтесь с долгами или переоформите ипотеку на другого человека.

Получите одобрение банка на сделку и органов опеки, если доля в собственности у несовершеннолетних детей.

Подпишите с покупателем предварительное соглашение, получите задаток, чтобы рассчитаться с банком.

Снять залоговое обременение удастся в том случае, когда деньги поступят в банк.

Передайте права собственности через Росреестр и заключите полноценную сделку купли-продажи.

Если недвижимость была куплена по сертификату материнского капитала, выделяют долю детям в новой квартире и получают разрешение органов опеки.

Банк вправе отказать снимать залоговое обременение. Тогда придется самостоятельно искать покупателя, чтобы он внес задаток, равный сумме долга. Заключите предварительный договор у нотариуса, возьмите задаток и снимите обременение с квартиры. После этого смело продавайте квартиру.

Подписывайтесь на наш блог, чтобы получать полезные статьи на почту или в мессенджер.

Как оформить кредит под залог недвижимости в собственности

5 простых шагов для оформления кредита

Принятие решения по заявке — от 1 дня

• Рассмотрение предоставленного вами пакета документов на залог и новую недвижимость.
• Оповещение о принятом решении по заявке по ипотечному кредиту на недвижимость вашим персональным менеджером.

В рамках данного этапа с вами могут дополнительно связываться сотрудники банка с уточняющими вопросами, необходимыми для принятия решения.

Одобрение объекта — от 1 дня

• Одобрение объекта недвижимости занимает до 3 рабочих дней. О решении вы будете проинформированы персональным менеджером.
• В рамках проверки могут быть запрошены дополнительные документы.
• Важно обращать внимание на срок действия некоторых документов: отчет об оценке — 6 мес., выписка из домовой книги — 1 мес.

Расходы на этапе:

• Заказ отчета об оценке, включая новый объект и недвижимость в залоге.
• Заказ технической документации по объекту недвижимости (при необходимости).

Подготовка к сделке — 1 день

• Подтверждение даты сделки.
• Ознакомление с кредитной документацией (будет направлена за 1-2 дня до сделки).
• Регистрация сделки на ваш выбор: самостоятельно или через партнеров банка.

Расходы на этапе:

• Дополнительные нотариальные документы (доверенности, заявления, согласия, нотариальные копии) — сумма зависит от количества участников и структуры сделки.

Под какую недвижимость можно получить кредит

Если вы только на пороге оформления, следует для начала разобраться, подходит ли вообще ваша недвижимость в качестве залога. Есть риск, что вы соберете кипу документов, направите заявку, а ваша квартира окажется неподходящей для оформления в залог.

Каждый банк устанавливает свои критерии. Многие говорят о том, что принимают в качестве обеспечения только квартиры, реже — частные дома, коттеджи и таунхаусы. Так как квартиры оставляются в качестве залога чаще всего, их и будем рассматривать.

Стандартно требования к квартирам такие:

• находятся в нормальных, неаварийных домах;
• подведены все необходимые коммуникации;
• квартира в приемлемом состоянии, есть все окна и двери;
• может быть требование по этажности, например банк может не принимать квартиры, расположенные в 1-2-этажных домах;
• нет никаких юридических проблем, потенциальный заемщик — единственный собственник. Или собственники — супруги, и они вместе берут этот кредит;
• может звучать требование по году постройки дома.

Предварительно заемщик обязательно за свой счет проводит экспертную оценку недвижимости через аккредитованную банком фирму. Отчет прикладывается к пакету документов на квартиру.

Если по итогу рассмотрения заявки банк не примет в залог недвижимость, признает ее неподходящей по объективным причинам, заемщик теряет деньги, оплаченные за экспертную оценку. Это около 3000 рублей. Это риск, актуальный непосредственно перед оформлением кредита.

Ограничения на недвижимость

• так как квартира становится залогом, невозможно переоформить ее на другого человека — сделка просто не пройдет в Росреестре. То есть купля-продажа или регистрация дарственной будут недоступны;
• ограничения банка по прописанным лицам. В договоре может быть указан запрет на регистрацию в помещении кого-либо кроме самого заемщика и его близких родственников;
• регистрация родственников — только через согласование с банком;
• запрет на сдачу недвижимости в аренду. Запрет стандартно прописывается в договоре, но по факту никто не делает проверок.

Прежде чем подписывать кредитный договор, прочтите все условия пользования вами заложенным имуществом. Есть риск получить штраф или наказание иного вида за нарушение, о котором вы даже не думали.

Ключевой риск — лишиться недвижимости

Если рассматривать риски кредита под залог недвижимости, который вы оформляете в стандартном банке, то он всего один — при злостном уклонении от возврата долга по графику заемщик рискует лишиться недвижимости.

И совсем не важно, что там прописаны дети, что эта квартира — единственное жилье. Если есть обременение, жилье все равно заберут, всех проживающих выселят, даже принудительно с приставами.

Но ключевая фраза — “при злостной неуплате”. И хотя чаще всего в кредитных договорах указано, что банки могут изъять недвижимости при просрочке в 2-4 месяца, на практике кредиторы не побегут сразу забирать имущество.

Дело в том, что банки заинтересованы в возврате кредита и заработке на процентах. Им совсем не нужны непрофильные для них действия — возня с изъятием недвижимости, ее продажей. Поэтому они максимально оттягивают момент, давая заемщику одуматься.

1. Постарается вернуть заемщика в график, будет предлагать ему реструктуризацию. Это может длиться 3-6 месяцев
2. Привлечет коллекторов, если сам не может повлиять на должника. Они могут заниматься делом еще месяца три.
3. И только после этого банк обратится в суд, так как ему просто ничего другого не остается.

Если заемщик не открещивается от долга, если высказывает желание выплатить кредит и сохранить недвижимость, банк будет делать все возможное, чтобы вернуть должника в график.

Что делать, если вам нечем платить

1. Если вы понимаете, что не сможете внести очередной платеж, заблаговременно позвоните на горячую линию банка и расскажите о своей ситуации. Вас переведут на нужный отдел, который может оказать вам помощь.
2. Если вы потеряли прежний источник дохода, банк разрешит вам провести реструктуризацию — изменить график оплаты на более удобный, может даже дать отсрочку на 1-6 месяцев.
3. Банк изменит график, вы вернетесь в него и станете дальше гасить выданный под залог недвижимости кредит. И риск потери собственности уйдет.

Но нужно учесть, что банк помогает тем заемщикам, которые реально оказались в сложной ситуации. Нужно документально доказать серьезность положения, принести справки, бумаги об увольнении или сокращении, больничные листы, документы о тяжелой болезни близкого человека и пр.

Банки готовы рассмотреть любую документально подтвержденную ситуацию. И они всегда идут навстречу, если заемщик действительно оказался в затруднительном положении.

Если вы перестали платить

Ключевая опасность кредита под залог квартиры — лишение своего имущество. И оно рано или поздно случится, если заемщик игнорирует желание банка помочь, скрывается или просто злостно уклоняется от обязанностей, прописанных в договоре.

В этом случае банк обратится в суд, чтобы получить разрешение не изъятие квартиры. И он его получит, так как это прописано в договоре, на объект наложено обременение. Если должник самостоятельно не хочет выселяться, его выселят принудительно судебные приставы.

Квартира продается с торгов. Так как объект проблемный, и банк хочет быстрее избавиться от него, ценник будет установлен гораздо ниже рыночного. После продажи банк покрывает долг. Если от денег что-то остается, они передаются должнику.

Сумма долга учитывается вместе со всеми пенями за просрочку. А если учесть, что обычно залоговые кредиты — большие по объему, это будет приличная сумма. Если денег не хватит на гашение долга, банк может через суд требовать с должника остальное.

Все возможные риски кредита под залог квартиры

• он может потратиться на экспертную оценку недвижимости, а объект в итоге не будет одобрен;
• есть риск нарушить условия договора (даже по незнанию) по части сдачи квартиры в аренду, прописки в нее третьих лиц;
• и самое главное — риск лишиться недвижимости в случае просрочки.

Если говорить объективно, единственная опасность — лишиться квартиры. Но если заемщик добропорядочный, ему бояться точно нечего.

Оформляйте такой кредит только в банке!

Если вы планируете взять кредит под залог недвижимости, даже не рассматривайте небанковские финансовые организации. В этой сфере действуют много мошеннических фирм, цель которых — забрать квартиру заемщика.

Схем обмана много. Самые популярные — заключение в момент сделки договора купли-продажи, или фирма заведомо создает невозможные для выполнения условия и за их невыполнение быстро отнимает заложенную квартиру.

Обращение к небанковским фирмам — большой риск! Выбирайте для оформления кредита под недвижимость крупные федеральные и региональные банки с хорошей репутацией.

Частые вопросы

Хочу взять деньги под залог квартиры в МФО, какие риски?

Легальные микрофинансовые организации по закону не могут выдавать ссуды под залог недвижимости. Если вам предлагает такой договор МФО, скорее всего, она работает нелегально и контролируется ЦБ РФ. Лучше откажитесь от этого предложения.

Как избежать рисков при оформлении кредита под залог квартиры?

Только одним способом — читать кредитный договор перед подписанием и выполнять все прописанные в нем условия и график гашения задолженности.

Что будет, если я перестану платить?

Спустя 6-8 месяцев после первой просрочки и дальнейшего злостного уклонения от оплаты долга банк может подать в суд и получить разрешение на изъятие недвижимости.

Могут ли забрать квартиру, если в ней прописаны дети?

Могут, так как квартира оставлена в залог, а заемщик не соблюдает условия договора. После покупки этой квартиры новый собственник обратится в суд и без проблем выпишет ребенка даже в никуда.

Могут ли забрать квартиру, если она — мое единственное жилье?

Комментарии: 17

1. Зинаида23.01.2023 в 00:24

Банк дал кредит под залог жилья В договоре указали жильё жилое по факту жильё аварийное Банк не проверял ни чего и ни кого Заёмщик не работоспособный пенсионер по инвалидности и старости Сейчас банк выставил на торги квартиру как жилую Что делать ?

Уважаемая Зинаида, не вполне понятен ваш вопрос, если имущество находилось в залоге, то может быть реализовано.

Опасно ли ли брать кредит в организации Росзалог под залог квартиры?

Уважаемый Владимир, кредит под залог квартиры может нести негативные последствия, как и любой кредит. Прежде всего, в нем заложены ограничения по действиям с объектом недвижимости без ведома кредитора. Но такие варианты кредитования пользуются неизменным спросом, поэтому, решение необходимо принимать исключительно самостоятельно, оценив возможные негативные последствия и внимательно изучив договор.

у меня в залоге квартира у банка, я плачу регулярно банку, но у меня пошли просрочки в МФО, у меня могут забрать квартиру или приставы арестуют мой счет по которому я оплачиваю залог банку.

Уважаемая Марина, если вы перестанете вносить платежи по тому обязательству, залогом которого служит квартира, то объект, который находится под обременением, может быть реализован по инициативе заемщика или по решению суда в принудительном порядке.

Добрый день, можете описать Пошагово саму сделку и как быстро, при сделке, я получу деньги!
На данный момент, я оформляю такую сделку и хочу знать на что обратить внимание

Уважаемая Валентина, сервис Бробанк.ру не предоставляет таких развернутых консультаций. Как будет происходить оформление кредита под залог и срок получения средств вы можете уточнить в банке, в котором планируете заключить договор.

Здравствуйте,я банкрот.Нужны деньги на достройку дома. В банки наверное нет смысла обращаться ,даже с залогом…Хочу взять деньги на достройку дома и переехать с семьёй,под залог этого дома(он зарегистрирован,но пока не жилой)это мое единственное жилье на участке 10 соток .Стабильные доходы есть .К кому можно обратиться и кому доверять?

Татьяна, добрый день. Информации о данной компании в реестре Центробанка нет. Возможно, это — нелегальные «черные» кредиторы.

Не рекомендуем сотрудничать с такими организациями. Подробно этот вопрос мы рассматривали в материале «ЦБ предупреждает о росте нелегального кредитования». Кредит под залог недвижимости вы можете получить во многих российских банках, имеющих лицензию ЦБ РФ.

При наличии залога шансы на одобрение заявки существенно возрастают. Самые популярные кредитные продукты доступны по этой ссылке.

Здравствуйте! У меня взят кредит под залог недвижимости, из которого я 90% погасил. Осталось совсем немного, чуть больше ста тысяч. Но у работодателя возникли трудности и он уже несколько месяцев не платит зарплату.

Обратится за реструктуризацией я не могу, так как заработная плата начисляется полностью (согласно формы 2-НДФЛ) и уменьшения доходов у меня нет. На данный момент я пропустил платеж на пять дней рассчитывая, что пусть пока начисляется пеня, а там ситуация с заработной платой урегулируется и я все оплачу. Однако уже через два дня после просрочки даты платежа мне поступила СМС из банка с требованием погасить текущий платеж в трехдневный срок.

Еще через два дня мне позвонили из отдела по взысканию задолженностей и потребовали немедленно погасить текущий платеж. Обещая в противном случае выставить к погашению всю сумму долга и передать задолженность в коллекторское агентство. Мои доводы, что я в течение месяца-двух погашу задолженность вместе с пеней действия не возымели.

Правы ли он, ведь просрочка по времени небольшая и сумма долга для банка небольшая. И что можно сделать в такой ситуации.

Уважаемый Сергей, если в кредитном договоре указана возможность банка потребовать всю сумму досрочно, они могут требовать от вас этого. Обычно на это дается срок до 30 дней.
В данном случае мы рекомендуем вам обратиться в банк и договориться о решении проблемы.

Пришла мысль, что таким образом можно избавиться от земельного участка(садоводство), который не могу продать уже три года. Т.е. действовать от противного — обратиться в небанковские финансовые организации, взять у них деньги под залог и гуд бай — пусть забирают. А? Как вам схема?

Здравствуйте! Очень нужны были деньги и я заключила бездумно договор на кредит под залог квартиры в мфо, которая подсунула мне договор с кпк народный, т.к. это мфо не может выдать такой кредит, чушь какая то, похоже я скоро останусь без квартиры, там условия просто невыносимые, сплошной обман. Может можно в суд на них подать?

Уважаемая Наталья, если это легальная МФО и максимальная процентная ставка по краткосрочному займу (до 1 года) не превышает 1% в день, или 365% годовых, то оснований подать в суд попросту нет.

Добрый день. Подскажите пожалуйста недвижимость по кадастровой стоимости 25 млн. А внутренняя оценка банка 6 млн. Беру кредит под залог недвижимости