Расторжение договора аренды земельного участка по инициативе администрации муниципального образования

В июне 2012 г. между администрацией муниципального образования (арендодателем) и гражданином (арендатором) был заключен договор аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, сроком на 49 лет. Использоваться участок должен был для ведения дачного хозяйства в индивидуальном порядке.

В декабре 2021 г. арендодатель обратился в суд с иском о расторжении договора аренды и возврате арендатором участка ввиду нарушения условий договора. Отметим, что согласно подп.

1 п. 1 ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями.

Поводом для обращения в суд послужило проведение арендодателем осмотра земельного участка. В ходе этого осмотра было установлено, что участок якобы не огорожен, доступ посторонним к нему не ограничен, объектов недвижимости на участке нет, и он зарос древесной и кустарниковой растительностью. По мнению арендодателя, арендатор более 9 лет не проводил работы по освоению участка, не начал строительство дома, чем нарушил условия договора аренды.

В обоснование своих требований арендодатель представил акт осмотра земельного участка.

Тут нужно пояснить, что по закону в случае выявления нарушений при проведении административного обследования объекта земельных отношений принимается решение о проведении внеплановой проверки. Решение о возбуждении дела об административном правонарушении принимается лишь при наличии достаточных данных для этого (ст. 28.1 КоАП РФ).

Однако зачастую арендатор к административной ответственности не привлекается, а сразу следует обращение в суд.

Какие нарушения допускают арендодатели при сборе доказательств перед обращением в суд?

В нашем случае в нарушение установленного порядка акт осмотра участка составил сотрудник администрации муниципального образования в отсутствие понятых и арендатора (его представителя) без уведомления его о предстоящем осмотре. К тому же арендатора не ознакомили с актом осмотра – копия ему не вручалась и не направлялась.

В ходе осмотра не составлено схематичное изображение земельного участка, не указаны время его проведения и документ, на основании которого проводился осмотр.

К акту осмотра была приложена фототаблица, содержащая три фотографии. Фотосъемка осуществлялась с произвольного ракурса неустановленным техническим устройством. Фотографии пояснительных надписей не содержали.

Ввиду их плохого качества территория земельного участка была показана не полностью. Из фототаблицы не явствовало отсутствие построек. Не было очевидно наличие и иных признаков, свидетельствующих о неосвоении земельного участка.

В целом представленные фотоматериалы не позволяли определить, что был осмотрен участок, предоставленный арендатору.

Что арендатор может противопоставить доказательствам и доводам арендодателя?

1. Оспаривая акт осмотра земельного участка, арендатор представил свои фотографии. На них четко видно, что участок огорожен забором и расчищен, туда завезены строительные материалы для проведения работ на его территории и размещена бытовка для их хранения.

При таких обстоятельствах суд не принял акт осмотра, представленный арендодателем, как доказательство неиспользования земельного участка.

2. В качестве другого существенного нарушения условий договора арендодатель указал, что строительство на участке не ведется, за 9 лет не возведен ни один объект недвижимости. И это несмотря на то, что в аренду участок был предоставлен на 49 лет и договор не предусматривал обязанность арендатора возводить какие-либо строения.

Право аренды прекращается, если земельный участок, предназначенный для жилищного или иного строительства, не используется в этих целях в течение 3 лет (абз. 6 подп. 1 п.

2 ст. 45 ЗК РФ). Однако в рассматриваемом нами случае вид разрешенного использования арендованного участка был указан как «ведение дачного хозяйства».

Напомним, что дачный участок – это земельный участок, предназначенный для отдыха граждан и выращивания ими сельскохозяйственных культур для собственных нужд с правом размещения садовых и жилых домов, хозяйственных построек и гаражей (п. 1 ст. 3 Федерального закона от 29 июля 2017 г.

№ 217-ФЗ). То есть арендатор не обязан был возводить строения. В силу закона это лишь право арендатора, который использует участок для отдыха.

3. По аналогичным делам в качестве существенного нарушения условий договора аренды земельного участка указывается его неиспользование. При этом законодательство разделяет два понятия – освоение и использование земельного участка.

Под освоением понимается подготовительный этап, предшествующий началу использования участка. Например, прежде чем начать строительство жилого дома, необходимо провести подготовительные работы по выравниванию земельного участка, получить технические условия для присоединения инженерных коммуникаций и ввести их в эксплуатацию. Освоение участка, предоставленного для строительства, заканчивается выдачей разрешения на строительство.

Именно с этого момента начинает исчисляться трехлетний срок неиспользования участка, служащий основанием для прекращения арендных отношений (ст. 45, 46 ЗК РФ, ст. 51 ГрК РФ).

Под использованием земельного участка понимается его непосредственное использование в соответствии с договором, исходя из категории участка и вида его разрешенного использования.

Рекомендации арендаторам

Чтобы избежать расторжения договора аренды в судебном порядке, прежде всего арендатору следует возвести забор, ограничить доступ посторонних лиц на территорию участка и не допускать его зарастания кустарником и иной растительностью. Нельзя забывать и об обязанности по внесению арендных платежей. Невнесение арендной платы два раза подряд (более чем за 6 месяцев) или внесение ее не в полном объеме может повлечь расторжение договора аренды в одностороннем порядке.

Также арендатор должен помнить об обязанности своевременно сообщать арендодателю об изменении своих почтовых реквизитов. Имейте в виду: сторона считается надлежащим образом уведомленной при направлении корреспонденции по указанному ею в договоре адресу. Если адрес изменился, о чем арендодатель не был уведомлен, арендатор несет риски, связанные с неполучением или несвоевременным получением им корреспонденции.

Дело может быть рассмотрено судом в его отсутствие.

Напомним, что арендатор вправе выкупить арендованный земельный участок. Для этого нужно подать соответствующее заявление в местную администрацию. При этом должно быть соблюдено условие – наличие на территории участка какого-либо строения. Стоимость участка определяется в процентном соотношении к его кадастровой стоимости.

Комментарии к ст. 46 ЗК РФ

1. Аренда земельного участка представляет собой договор, и потому на нее распространяются общие правила прекращения договора аренды, установленные Гражданским кодексом Российской Федерации.

Договор аренды по общему правилу заключается на определенный срок и соответственно прекращается по истечении этого срока. При этом, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.

Если же срок аренды в договоре не определен, то согласно ст. 610 ГК РФ каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за 3 месяца (законом или договором может быть установлен иной срок для такого предупреждения).

Как известно, для отдельных видов аренды законом устанавливаются максимальные (предельные) сроки договора: например, в соответствии со ст. 22 ЗК РФ земельный участок может быть передан для государственных или муниципальных нужд либо для проведения изыскательских работ в аренду на срок не более одного года. В таких случаях договор аренды прекращается по истечении этого предельного срока.

Переход права собственности на сданный в аренду земельный участок к другому лицу не служит основанием для изменения или расторжения договора аренды (п. 1 ст. 617 ГК РФ).

Однако договор аренды земельного участка прекращается в случае смерти гражданина, арендующего этот участок, если по закону или договору права по договору аренды не могут перейти к наследнику.

Договор аренды земельного участка может быть изменен или расторгнут по соглашению сторон (если иное не предусмотрено законом или договором). Досрочное же расторжение договора по инициативе одной из сторон осуществляется только по решению суда в случаях, установленных Гражданским кодексом Российской Федерации (ст. ст.

619 и 620), либо непосредственно договором аренды.

По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

существенно ухудшает имущество;

более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

При этом арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Что касается обязанностей по капитальному ремонту арендуемого имущества, о которых говорится в ГК РФ, то им, как представляется, в земельных правоотношениях соответствует обязанность проведения мероприятий по улучшению качества земель, по охране почв от ветровой, водной эрозии и предотвращению других процессов, ухудшающих состояние почв. По договору аренды, а также в силу закона или иного правового акта она может быть возложена как на арендатора, так и на арендодателя. Если такая обязанность возложена на арендатора, а он в установленные договором аренды сроки (а при отсутствии их в договоре — в разумные сроки) указанных мероприятий не проводит, арендодатель вправе ставить вопрос о досрочном расторжении договора.

Если же эта обязанность договором возложена на арендодателя, то неисполнение ее является основанием для арендатора потребовать досрочного расторжения договора.

Кроме того, по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут в случаях, когда:

арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;

переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;

имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, непригодном для использования.

Примером того, что земельный участок имеет недостатки, которые не могли быть обнаружены при заключении договора, является ежегодное затопление его по время паводка; а непригодным для использования земельный участок сельскохозяйственного назначения может стать, например, в результате техногенной катастрофы, радиоактивного загрязнения.

Как уже отмечалось, договором аренды конкретного земельного участка могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора, причем эти основания могут быть и не связаны с какими-либо нарушениями со стороны арендатора или арендодателя .

См., напр.: п. 25 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 января 2002 г. N 66 // Вестник ВАС РФ. 2002. N 3.

2. Земельный кодекс предусматривает дополнительно возможность прекращения аренды земельного участка по инициативе арендодателя в основном по тем же основаниям, что и принудительное прекращение права пожизненного наследуемого владения и права постоянного (бессрочного) пользования (см. комментарий к ст.

45), кроме тех нарушений, которые в принципе не могут быть совершены арендатором: невнесения земельного налога (его уплачивает арендодатель), нарушения установленного режима использования земель с особыми условиями использования (за соблюдение этого режима несет ответственность арендодатель, он обязан внести особые условия в договор об аренде земельного участка).

В комментарии к предыдущей статье упоминалось о том, что с внесением Федеральным законом от 18 декабря 2006 г. N 232-ФЗ изменений в ЗК РФ перечень оснований прекращения отдельных прав на земельные участки перестал быть исчерпывающим, и это касается также оснований прекращения аренды. В частности, в соответствии со ст.

3.2 Закона о введении в действие ЗК РФ (см. комментарий), если в границы населенных пунктов включены земельные участки из состава земель сельскохозяйственного назначения, которые находятся в федеральной собственности, предоставлены на праве аренды федеральным государственным унитарным предприятиям, федеральным государственным учреждениям и полномочия по распоряжению и управлению которыми переданы органам государственной власти субъектов Российской Федерации, аренда таких земельных участков может быть прекращена по инициативе этих органов в порядке, предусмотренном ЗК РФ, независимо от оснований, содержащихся в п. 2 ст.

46 ЗК РФ. В этом случае органы государственной власти субъектов Российской Федерации при наличии заявления федеральных государственных унитарных предприятий, федеральных государственных учреждений, права на земельные участки которых в соответствии принудительно прекращены, обязаны предоставить им в порядке, предусмотренном ст. 34 ЗК РФ, земельные участки, равнозначные по площади, целевому назначению и виду разрешенного использования.

Как и любой договор, договор аренды земельного участка может быть расторгнут в связи с существенным изменением обстоятельств в порядке ст. 451 ГК РФ. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут судом по требованию одной из сторон при наличии одновременно условий, перечисленных в п. 2 ст. 451 ГК РФ.

Полагаем, что по данным основаниям, в частности, могут быть расторгнуты договоры аренды земельных долей, если стороны не пришли к согласию по поводу их переоформления. Дело в том, что до принятия Федерального закона об обороте сельхозземель допускалась аренда не только земельных участков, но и земельных долей. Упомянутый Закон установил, что в аренду могут быть переданы только прошедшие государственный кадастровый учет земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, в том числе и находящиеся в долевой собственности.

Эта норма соответствует ст. 607 ГК РФ, согласно которой в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, а также иные непотребляемые вещи. В силу ст.

16 Федерального закона об обороте сельхозземель договоры аренды земельных долей, заключенные до вступления в силу данного Закона, должны быть приведены в соответствие с правилами ГК РФ и указанного Закона в течение шести лет со дня вступления его в силу, т.е. до 24 января 2011 г. К договорам аренды земельных долей, которые в течение этого срока не будут приведены в соответствие с законодательством, будут применяться правила договоров доверительного управления имуществом.

Привести в соответствие с нормами названных Законов проще договоры, по которым в аренду передавались целиком земельные массивы, находящиеся в общей собственности. Теперь такие договоры будут называться договорами аренды земельных участков, находящихся в общей собственности. Единственная особенность в порядке их заключения по сравнению с иными договорами аренды земли установлена в п.

2 ст. 9 Федерального закона об обороте сельхозземель: договор аренды находящегося в общей собственности земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения может быть заключен не только со всеми собственниками, но и с одним из них, действующим на основании доверенности, выданной ему остальными участниками долевой собственности. Такой порядок в условиях многочисленности собственников земельных долей часто является единственно возможным.

Если речь идет о заключенном договоре аренды отдельной земельной доли, то для приведения его в соответствие с действующим законодательством необходимо провести процедуру выделения в натуре земельного участка, соответствующего земельной доле, с соблюдением всех установленных законом процедур, и затем оформить обычный договор аренды земельного участка.

3. Пунктом 3 комментируемой статьи предусмотрено запрещение прекращения аренды земельного участка в период сельскохозяйственных работ, но только для одного случая: прекращения аренды из-за такого использования земельного участка, которое приводит к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель либо значительному ухудшению экологической обстановки. Это связано с тем, что в других случаях, о которых идет речь в п.

2 данной статьи, либо имеют место государственные интересы, которые требуют незамедлительного изъятия участка (подп. 5, 6), либо участок не используется для сельскохозяйственного производства (подп. 1, 4), либо в результате совершенного правонарушения становится опасным использовать участок в сельскохозяйственных целях (подп.

3).

Помощь в расторжении договора аренды земельного участка и взыскание долга

Расторгнем договор любой сложности

Индивидуальный подход и судебная практика

Стаж юристов по расторжению договоров более 10 лет

Расторжение договора аренды земли

В наши дни большое количество сельскохозяйственных земель находится в аренде у предприятий и физических лиц. При этом нередко возникает необходимость оформить расторжение договора аренды земли по инициативе собственника либо арендатора. Специалисты компании «ПравоЗащита» готовы оказать правовую поддержку в реализации данной процедуры, предоставить необходимые консультации и документы.

С участием опытных юристов расторжение договора аренды земель сельхозназначения будет реализовано в полном соответствии с законодательством РФ.

Профессиональная помощь юристов «ПравоЗащита»

Наша компания предлагает юридическим и физическим лицам услуги юристов по земельным спорам. Специалисты готовы оказать профессиональную поддержку при расторжении договоров аренды в досудебном порядке или через суд. Прежде всего юрист изучит договор, поскольку именно этот документ должен регламентировать порядок расторжения договора аренды земельного участка.

Если пункт о досрочном расторжении отсутствует, специалист будет опираться на положения Гражданского и Земельного Кодекса. В интересах доверителя юрист предпримет следующие действия:

• рассчитает сумму задолженности, ущерба, штрафов и пеней;
• подготовит претензию к оппоненту с требованием расторгнуть договор и выплатить долг;
• обоснует требования доверителя с точки зрения законодательства;
• проведет переговоры с противоположной стороной и поможет заключить соглашение;
• составит исковое заявление о расторжении договора аренды земельного участка в суд;
• разработает стратегию ведения дела;
• представит интересы клиента на судебном процессе.

Судебная практика показывает, что расторжение договора аренды сельскохозяйственных земель является одним из самых частых вопросов, требующих вмешательства профессионалов. По этой причине специалисты «ПравоЗащита» рекомендуют еще на этапе заключения сделки консультироваться с юристами, чтобы предупредить в будущем споры между арендатором и арендодателем.

Если же в силу обстоятельств возникает необходимость оформить расторжение договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения, незамедлительно обращайтесь в нашу компанию. Мы сделаем все возможное, чтобы урегулировать конфликт во внесудебном порядке, или поможем получить судебное решение по расторжению договора аренды земли в кратчайшие сроки.

Закажите услуги юриста по расторжению договора аренды земельного участка и взыскание долга

Юридическая консультация – это начальный этап сотрудничества и первый шаг к решению проблемы. В процессе консультирования наши юристы отвечают на вопросы.

Основание прекращения аренды

Рассмотрим основания для расторжения договора аренды земельного участка.

Период действия арендных отношений отличается в зависимости от того, кто является арендодателем, и для каких именно целей берется в пользование земельный участок. Договор можно заключить на срок от нескольких месяцев до нескольких десятков лет — период будет зависеть от субъектного состава и целей договора аренды.

Максимальный срок аренды применяют при передаче государственной или муниципальной земли для размещения на ней линейных объектов. В таком случае аренда может длиться до 49 лет.

Согласно ст. 46 ЗК РФ и ст. 610 ГК РФ, отношения по аренде земли подлежат прекращению, когда прописанный в договоре период закончился. Это основание является главным, но закон допускает и другие правила расторжения контракта.

Как можно расторгнуть договор

Существует несколько способов расторжения соглашения сторонами:

Автоматическое прекращение права аренды земельного участка после истечения срока действия контракта, если фактически арендные правоотношения не продолжаются. Этот период может быть определен законом или по соглашению сторон. Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора, а со стороны арендодателя нет возражений, в этом случае договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Если имеются в виду случаи, когда период действия соглашения не определен, он считается заключенным на неограниченный срок, но, при этом, подлежит прекращению по истечению предельно допустимого законом срока (статья 610 ГК РФ).

Есть три способа прекращения аренды земли: автоматически, по соглашению сторон или по инициативе одного из участников соглашения. Наши юристы в удаленном формате помогут вам найти правильное основание для расторжения договора, подготовить нужные документы и подать их в соответствующую инстанцию.

Основания расторжения по инициативе арендодателя

Расторгнуть соглашение об аренде земли по инициативе ее владельца можно в следующих случаях:

Основания для досрочного прекращения аренды

1. Арендатор использует участок, нарушая требования российского законодательства:

• портит землю;
• не приводит участок в состояние, соответствующее целевому назначению;
• самовольно возводит на участке постройки или не исполняет требование об их сносе или не приводит здания в порядок в соответствии с законом;
• использует участок не по назначению;
• использует землю таким образом, что это приводит к ухудшению ее характеристик или к загрязнению окружающей среды;
• не пользуется землей сельскохозяйственного назначения либо участком, выделенным для жилищного строительства в течение трех лет;
• не соблюдает требование по рекультивации.

1. Возникла необходимость изъять землю для государственных или муниципальных нужд.

1. Землепользователь не перечисляет арендодателю плату более чем два раза подряд.
2. В результате использования землевладения его характеристики значительно ухудшаются.
3. Арендатор использует надел, неоднократно нарушая те или иные условия договора.

Приведем в пример случай, когда инициируется расторжение договора аренды земельного участка арендодателем. В июне 2012 года между администрацией муниципального образования, являющейся арендодателем, и гражданином РФ — арендатором — заключен договор аренды земельного участка сроком на 49 лет. Земля находится в муниципальной собственности.

Участок должен был использоваться для ведения дачного хозяйства в индивидуальном порядке. В декабре 2021 года арендодатель обратился в судебный орган с иском о расторжении договора аренды и о возврате арендатором участка из-за нарушения условий договора. В соответствии с пп.

1 п. 1 ст. 619 ГК РФ, договор аренды может быть досрочно расторгнутым судом по требованию арендодателя в тех случаях, когда арендатор пользуется объектом аренды не по назначению или с неоднократными существенными нарушениями условий договора.

Арендодатель осмотрел участок и обнаружил, что он не был огорожен, зарос деревьями и кустарником. На земле не был построен дом, хотя по условиям договора строительство предусмотрено. По мнению владельца земли, арендатор более девяти лет не проводил никаких работ по освоению участка.

Арендодатель обратился в суд, представив акт осмотра земельного участка в обоснование своих требований.

Расторжение по обоюдному согласию

Расторгнуть договор по соглашению сторон — еще один способ отказаться от взаимных обязательств. Тут риски возникновения крупных дополнительных расходов или нежелательных последствий минимальны. Стороны должны сами урегулировать конфликт.

Порядок расторжения договора аренды земельного участка, равно как и достигнутые договоренности, прописываются в письменном соглашении, которое затем регистрируется в Росреестре. Кроме выражения желания прервать арендные отношения, в документе можно прописать условия их прекращения — к примеру, условие о выплате той или иной суммы. Чтобы вам было легче составить свой вариант такого документа, мы подготовили для вас бланк:

Одностороннее расторжение

Когда невозможно урегулировать конфликт по соглашению сторон договора, можно обратиться в судебный орган для расторжения договора в одностороннем порядке. Если основания, заявленные истцом, являются достаточными, суд вынесет решение о прекращении контракта и определит юридические последствия.

Так, если арендатор за то время, пока использовал землю, в значительной степени улучшил ее состояние, в его пользу могут взыскать денежную компенсацию.

Если после вынесения судебного решения нет претензий, землепользователь обязан передать участок назад арендодателю. Процедуру необходимо оформить с помощью акта приема-передачи.

Если одна из сторон против добровольного расторжения договора, вторая может прервать договорные отношения через суд. Наши юристы дистанционно помогут вам составить исковое заявление, подготовить сопутствующие документы и обратиться в соответствующую судебную инстанцию, чтобы добиться справедливости.