1. Комментируемая глава появилась в ГК в условиях действия устаревшего жилищного законодательства и была призвана восполнить собой образовавшийся вакуум в правовом регулировании тех реальных отношений, которые складывались в жилищной сфере в связи с появлением собственности на квартиры в многоквартирных домах. Хотя закрепленные главой правила трудно признать удачными и до конца продуманными, они сыграли свою положительную роль в становлении нового для российского правопорядка субинститута собственности на жилые помещения.
В настоящее время в связи с вступлением в силу нового ЖК, который содержит специальный раздел «Право собственности и другие вещные права на жилые помещения», надобность в существовании гл. 18 ГК фактически отпала. Нормы разд.
II ЖК не только перекрыли собой правила гл. 18 ГК, но и расширили число вещных прав на жилые помещения, а также детальнее и более корректно урегулировали возникающие здесь отношения.
2. В комментируемой статье, как и во всей гл. 18 ГК, под жилыми помещениями понимаются жилые дома, квартиры и комнаты, предназначенные и пригодные для постоянного проживания граждан и зарегистрированные в этом качестве в установленном законом порядке.
В силу этого действие гл. 18 ГК не распространяется на дачи, садовые домики, гостиницы и другие помещения, хотя бы и пригодные для постоянного проживания, но предназначенные для иного целевого использования.
3. Пункт 1 комментируемой статьи подчеркивает, что собственник владеет, пользуется и распоряжается жилым помещением строго в соответствии с его назначением.
Назначение жилого помещения раскрывается в п. 2 ст. 288: жилое помещение предназначено для проживания граждан. При этом неважно, будет ли проживать в жилом помещении сам собственник с членами своей семьи или помещение будет им сдаваться для проживания других граждан.
Действующее законодательство не ограничивает количество жилых помещений, которые могут находиться в собственности отдельных субъектов гражданского права. В силу этого граждане, в частности, могут использовать для проживания не одно, а несколько жилых помещений; жилое помещение может какое-то время вообще не использоваться для проживания; допускается приобретение жилых помещений лишь с целью сдачи их в пользование другим лицам и т.п. При этом важно лишь, чтобы не менялось целевое назначение жилых помещений.
Закрепление принципа о строго целевом характере использования жилых помещений представляет собой ограничение права собственности на жилое помещение, которое установлено в целях охраны прав и законных интересов других граждан (абз. 2 п. 2 ст. 1 ГК).
4. Пункт 3 ст. 288 прямо запрещает размещать в жилых домах промышленные производства. Данная норма дублирует аналогичное положение ст. 17 ЖК и, строго говоря, относится к правилам жилищного законодательства.
Смысл данного запрета сводится к тому, что если соответствующее здание согласно правоустанавливающим документам является жилым домом, в нем вообще исключается устройство и размещение каких бы то ни было промышленных производств. Под последними понимаются любые виды деятельности, связанные с использованием станков, механизмов, приборов и иного специального оборудования, использование которых вредно воздействует на внешнюю среду, создает угрозу здоровью или причиняет беспокойство проживающим в жилом доме.
Вместе с тем данный запрет не действует, если здание или строение, в котором расположено жилое помещение, не является жилым домом. При определенных условиях такое жилое помещение может быть признано непригодным для проживания в порядке, установленном жилищным законодательством.
5. Из п. 3 комментируемой статьи следует, что размещение в жилых домах предприятий, учреждений и организаций, которые не занимаются промышленным производством, законом не запрещено, несмотря на то что это также может причинять вред и беспокойство проживающим в доме.
В данном случае интересы отдельных частных лиц — собственников отдельных жилых помещений и других проживающих — ущемляются в публичных или общественных целях.
Баланс частных и публичных интересов учитывается либо изначально при утверждении проектов строительства, либо в последующем при переводе жилых помещений в нежилые, что является необходимой предпосылкой использования помещений в иных, помимо проживания, целях. Пункт 3 ст. 288 указывает, что такой перевод осуществляется в порядке, определяемым жилищным законодательством.
Согласно ст. 22 ЖК перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение допускается с учетом требований ЖК и законодательства о градостроительной деятельности. В частности, невозможен перевод жилого помещения в нежилое, если доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, или отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению; если переводимое помещение является частью жилого помещения и т.д.
6. Норму п. 3 ст.
288 не следует, однако, толковать слишком буквально, а именно как устанавливающую безусловное требование перевода жилого помещения в нежилое, если оно начинает использоваться не только для проживания. Например, жилищное законодательство традиционно учитывает, что лица некоторых профессий (в частности, творческие работники и ученые) работают на дому, и даже закрепляет за ними право на дополнительную площадь; совмещение жилых и хозяйственных построек в едином домовладении — обычное явление для сельской местности; трудовое законодательство выделяет категорию работников-надомников и т.п. В настоящее время об этом прямо сказано в п.
2 ст. 17 ЖК.
Статья 288 ГК РФ ч.1 . Собственность на жилое помещение
Статья 288. Собственность на жилое помещение
1. Собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением.
2. Жилые помещения предназначены для проживания граждан.
Гражданин — собственник жилого помещения может использовать его для личного проживания и проживания членов его семьи.
Жилые помещения могут сдаваться их собственниками для проживания на основании договора.
3. Размещение в жилых домах промышленных производств не допускается.
Размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое. Перевод помещений из жилых в нежилые производится в порядке, определяемом жилищным законодательством.
Вопросы и ответы по статье 288
Как решить проблему курящих соседей?
Здравствуйте. Беспокоят курящие соседи. Мы живем на первом этаже.
Курят постоянно, даже в ночное время, выглянув в окно. Комната детей как раз по соседству с окном, где курят. Даже при закрытых окнах в детской комнате, вонь от сигарет проходит внутрь.
Постоянно держать окна закрытыми невозможно. Тогда сигаретным дымом пронизывает всю квартиру. Все просьбы курить в другом месте игнорируются.
От пассивного курения у меня часто болит голова. Один ребёнок начал кашлять. Подскажите, пожалуйста, как решить проблему?
Выселение родственников не собственников из жилья.
По наследству 30 лет назад мне достался дом родителей. Я вступила в наследство и разделила дом на 3 доли. По 13 подарила своим родным сестрам.
Я и мои 2 родные сестры собственники. У каждой 13 доли. У нас еще есть родной брат от доли наследства тогда он отказался.
18 лет назад пустили пожить временно родного брата. Доли у него там нет и он там не прописан. Сейчас отношения с ним у нас испортились.
Сьезжать он отказывается и требует ему выделить долю. Ведет себя аморально. Всяко оскорбляет и унижает.
Жить там и пользоваться нам всем нашим имуществом очень тяжело. Имущества у него никого нет. Прописан он в своей бывшей квартире.
При разводе с женой отказался от всего в пользу своих детей. Обратились к участковому он ответил что выселить его не может подавайте в суд. Обратились к адвокату он говорит результат дела скорее не в нашу пользу, так как у него нет другого жилья и его некуда выселить.
При составлении иского заявления на какие статьи нам опираться и обращаться.
Куда обращаться по поводу соседей, которые на регулярной основе мажут потолки керосином?
Добрый день! Прошу помощи в разрешении моего вопроса. Мы проживаем в многоквартирном доме, — я, муж, и ребенок возрастом год и месяц. У соседки снизу (пожилая женщина, около 70 лет) живут клопы, — данная особа сама об этом заявила.
Старые спальные места она не обрабатывает (все с ее слов); НО! на регулярной основе мажет потолки керосином во всех комнатах, в том числе и в санузле. Наш дом старый, хрущевка. Все эти запахи прут к нам в квартиру, вонь стоит невыносимая.
Даже у меня начинаются головные боли, головокружение и тошнота. И ЭТИМ дышит мой ребенок! Все это делается уже около года. Ребенка при рождении вытаскивали с того света, имеется диагноз поражение ЦНС средней тяжести; даже прививки не все можно делать, а тут такая химическая атака.
Что было сделано с моей стороны: 1. Была проведена беседа с соседкой. Через короткий промежуток времени все повторяется.
Беседа не возымела результата. 2. Звонила в местную СанЭпидСлужбу.
Там пояснили, что без ее разрешения (соседки) они не имеют права переступить порог. Т.е. все меры с их стороны проводятся только на добровольной основе заявителя (соседки); принудить ее вытравить эту заразу и не мазать потолки не в их компетенции.
3. Беседовала с управляющей по дому (только в нашем подъезде проживает много детей). Если не принимать серьезных мер — паразиты могут расползтись по всему дому.
Управляющая обращалась за консультацией в УК нашего дома. Там пояснили, что ничем помочь не могут. 4.
Приглашала к себе участкового — также пояснил, что это не в его компетенции. Обещал провести беседу с соседкой, больше ничем помочь не может. У меня к вам вопрос: куда мне обращаться, чтобы этот кошмар закончился? Во-первых, имеет ли она право так поступать? Я понимаю, что она собственник своей квартиры, и как говорится, имеет право делать там все, что захочет.
Но почему мы должны дышать этой дрянью? Во-вторых, если есть какие-то варианты, как мне доказывать сам факт запаха в квартире, его интенсивность и возможный вред для проживающих? Кого приглашать в данном случае и какие документы (акты) необходимо оформлять? Я так понимаю, что данную проблему нужно решать только через суд, т.к. другие действия не принесли результата. Прошу Вас помочь, и если есть несколько вариантов, — прошу расписать каждый подробно.
Заранее благодарна, Ксения.