Титульное страхование ипотеки 2025: кому и зачем нужно

Страхование титула — это защита от риска потери права собственности на имущество. Если страхование недвижимости (жилья при ипотеке) защищает сам объект от повреждений, то титульное — только право на его владение.

Существует немало причин, по которым заемщик может лишиться права собственности на купленное жилье. Чаще всего к ним относятся: признание недействительным договора купли-продажи; появление наследников данного объекта; ошибки Росреестра и др.

Поэтому рекомендуется оформлять страховку титула, чтобы в случае потери права собственности страховая компания компенсировала убытки.

Обязательно ли титульное страхование при ипотеке

В ипотечном страховании существует несколько видов страхования. Обязательным является страхование залогового имущества (страховка на квартиру или дом). Остальные виды добровольные — страхование жизни, титула, от потери работы.

Титульное страхование оформляется на усмотрение заемщика. Фактически банк не имеет права требовать данный полис, но по закону может регулировать условия ипотеки исходя из наличия добровольных страховок.

Иными словами, при отсутствии дополнительных страховок банк поднимает процентную ставку (так как риски возрастают). При отказе от страхования титула + 1-2% к ставке.

Чаще всего банки требуют титульное страхование при покупке жилья на вторичном рынке. Если брать ипотеку на новостройку с большой вероятностью такой полис не потребуется, так как риски по новым объектам минимальные.

От чего защищает страхование титула при ипотеке

Страховка титула помогает в тех ситуациях, когда третья сторона выдвигает претензии по поводу данной недвижимости. Это может произойти по разным причинам:

• Подделка документов и подписей сторон, принимающих участие в сделке по ипотеке;
• Нарушение прав несовершеннолетних или недееспособных собственников;
• Если сделка осуществлена одним супругом без согласия другого;
• Продажа жилья лицом, которое не является законным владельцем.

В результате сделка купли-продажи может быть признана недействительной, а заемщик потеряет свое право обладания объектом, а при наличии титульной страховки он получит возмещение.

Как выбрать и оформить страховку

Страхование ипотеки предлагают практически все страховые компании, но под ипотечным страхованием подразумевают страхование недвижимости и жизни. Гораздо реже компании занимаются титульным страхованием, поскольку требуется расширенный пакет документов и детальная проверка.

В каких компаниях можно рассчитать стоимость страховки: АльфаСтрахование, ПАРИ, Ингосстрах, Росгосстрах, Ренессанс, Зетта и др.

Часто задаваемые вопросы по теме

От чего защищает ипотечное страхование титула?

На какой срок нужно оформлять титульное страхование ипотеки?

Стандартный срок действия договора страхования — 1 год. Титульное страхование требуется в течение первых трех лет после сделки, затем данный полис оформлять не нужно.

Можно ли отказаться от страхования титула при ипотеке?

Да, поскольку данный вид страхования является добровольным. Но в таком случае банк повысит процентную ставку.

Можно ли сменить компанию для титульного страхования?

Да, заемщик имеет право заключить новый договор страхования в той компании, где более выгодные условия.

Почему стоит застраховать сделку с недвижимостью?

В зоне риска — покупка жилья на вторичном рынке. Вы можете утратить право собственности из-за того, что внезапно объявились наследники, или продажей квартиры занимались мошенники. Титульная страховка избавит вас от этих неприятностей. Страхование титула часто требует банк при оформлении ипотеки.

Недвижимое имущество переходит в собственность в момент его регистрации в Государственном реестре, поэтому сделки с жильем в новостройках не страхуют. В период строительства дома у вас пока нет права собственности на квартиру. После сдачи объекта в эксплуатацию и оформления застройщиком документов на покупателя (дольщика) страховать титул квартиры нет необходимости.

У страхования сделки купли продажи недвижимости есть неоспоримые достоинства, имеющие важное значения для собственника:

• объективная экспертиза перед покупкой позволяет выявить мошеннические действия продавца;
• юридическое сопровождение в течение действия титульного страхования и при возникновении обстоятельств, которые могут привести к страховому случаю;
• гарантия компенсации убытков в случае потери имущественных прав.

Покупайте полис у страховщика, имеющего многолетний опыт титульного страхования, большую практику защиты интересов застрахованных лиц в суде и высокую финансовую надежность.

Стоимость страховки титула

Тарифы страховки для квартиры устанавливает страховщик в зависимости от:

• срока полиса. Оптимальный период действия — 3 года. Это — срок исковой давности, установленный ст.181 ГК РФ. Первые 12 месяцев — самые рискованные, поэтому вероятно платить придется по повышенным тарифам. Каждый следующий год риски уменьшаются, размер платежей снижается;
• цены квартиры — в расчет берется реальная рыночная цена жилья;
• уровень риска. Если есть обстоятельства, повышающие риск (например, количество сделок на вторичном рынке, давность их совершения), используют повышающие коэффициенты.

Страховой случай

Потеря права собственности на квартиру — единственный страховой случай. Он наступает по решению суда. Ст. 235 ГК РФ говорит, что принудительное изъятие имущества у собственника не допускается, кроме:

• передачи недвижимости в счет погашения обязательств;
• заявления третьими лицами законного права на объект;
• изъятия земельного участка, на котором построен дом.

В договоре титульного страхования указано, что не является страховым случаем. Например, обременение не влечет потерю права собственности — объявился жилец, который по закону может проживать на этой жилплощади или ведется следствие, которое запретило совершать регистрационные действия с квартирой.

При заключении договора страхования титула до покупки квартиры наши специалисты проверят документы и историю недвижимости, что обезопасит вас от разных неожиданностей. Жилье можно застраховать и после регистрации права собственности, но такая покупка может быть рискованной. Если вам отказали в страховке, от приобретения ненадежных квадратных метров лучше воздержаться.

Основанием для отказа в страховой выплате по страховке титула являются обстоятельства, указанные в п. 2 ст. 964 ГК РФ (изъятие, конфискация, ареста, уничтожение имущества по решению госорганов), или нарушение застрахованным лицом условий договора.

Зачем страховать титул

Чаще всего риск возникает именно при покупке «вторички» — недвижимости, ранее бывшей в собственности. При покупке «новостройки» страховка покроет ваши убытки, если недобросовестный застройщик продает недвижимость сразу нескольким покупателям.

Профессиональный риелтор изучает юридическую историю объекта купли-продажи, снижая риски утраты правового титула. Однако стопроцентной гарантии того, что никто не обратится в суд, нет. Если же будущий владелец недвижимости выходит на сделку без сопровождения специалиста, риски повышаются.

Правовому титулу может угрожать:

• неучтенное мнение наследников;
• нарушение прав несовершеннолетних детей;
• подделка документов собственников или доверенностей от них;
• появление собственника, считавшегося умершим;
• совершение сделки без нотариально заверенного согласия одного из супругов либо недееспособным лицом, под влиянием обмана или насилия.

Страховать правовой титул по закону необязательно — покупатель имеет право взять на себя все риски. Но некоторые банки все же добавляют такой полис в список необходимых документов или же снижают процентную ставку при его наличии.