Договор ипотеки определяет порядок взаимоотношений между банком и заемщиком. При его составлении руководствуются федеральным законом № 102-ФЗ от 16.07.1998 г., № 122-ФЗ от 21.07.1997 г., № 214-ФЗ от 30.12.2004 г., № 221-ФЗ от 24.07.2007 г. и законодательными нормами ГК РФ, ЖК РФ.
Перед тем как оформить квартиру в новостройке или купить на вторичном рынке, стороны могут заключить предварительное соглашение о внесении залога или других условиях резервирования недвижимости до момента получения полной оплаты. Это документ не имеет отношения к оформляемому в банке. Для передачи права собственности и получения заемных средств составляется договор купли-продажи, на основе которого банк готовит свой кредитный договор.
Содержание и условия кредитного договора зависит от вида ипотеки:
- Долевая: в сделке участвует три стороны: банк, застройщик и заемщик. Банк перечисляет деньги на счет застройщика. После сдачи дома заемщик оформляет право собственности на квартиру и передает ее в залог банку.
- Социальная: гарантом ряда обязательств залогодателя выступает государство. Процентная ставка в таком случае ниже установленной банком на общих условиях. Она субсидируется за счет федеральной программы.
- Материнская: в качестве первоначального взноса по ипотеке используют материнский капитал. Также сертификат может использоваться для погашения части долга или начисленных процентов.
Предмет ипотеки определяет вид кредитного договора. Обеспечением кредита может выступать:
- приобретаемая квартира или дом: банк перечисляет на специальный счет деньги, заемщик покупает жилье, на которое налагают обременение
- имеющаяся в собственности заемщика недвижимость: кредитная организация налагает обременение и выдает кредит
- договор на участие в долевом строительстве: деньги перечисляют на счет застройщика с условием последующей передачи в залог квартиры после сдачи в эксплуатацию
Предмет ипотеки
Ключевое условие договора ипотеки — наличие залоговой недвижимости с ее подробным описанием. В этом пункте указывают:
- адрес расположения;
- технические характеристики: общая площадь объекта, количество комнат, степень износа здания, наличие инженерных коммуникаций;
- результат оценки в денежном выражении;
- перечень прав на недвижимое имущество со стороны залогодателя.
Для земельных участков прилагают кадастровый план.
Согласно ст. 5 закона № 102-ФЗ от 16.07.1998 г. «Об ипотеке (залоге недвижимости)» залоговым имуществом может выступать жилая квартира, частный дом или его часть, дача, садовый дом, гараж, земельный участок, объект незавершенного строительства, промышленные здания, принадлежащие заемщику, как физлицу.
Условия ипотеки
Этот пункт определяет размер обязательства и сумму его обеспечения. Указывают:
- полную стоимость ипотеки;
- процентную ставку и общую сумму процентов по кредиту;
- график платежей;
- размер ежемесячных взносов;
- сроки исполнения обязательств: дата, когда договор об ипотеке вступает в силу и когда прекращает свое действие;
- информацию об обслуживании кредита.
В условиях оговаривают, какую часть долгового обязательства покрывает залоговое имущество. Это может быть только тело кредита или кредит с процентами, штрафы за просрочку.
Права и обязанности сторон
Этот пункт раскрывает все права и обязанности, которые приобретают участники договора на срок его действия. Заемщик имеет право:
- сдавать залоговое имущество в аренду третьим лицам, но только с разрешения
- залогодержателя в письменном виде;
- использовать недвижимость, находящуюся в залоге, по назначению;
- завещать залоговое имущество;
- досрочно выполнить финансовые обязательства и снять обременение с залога.
Заемщик берет на себя обязательство:
- содержать имущество в должном порядке и обеспечить его сохранность;
- застраховать жилье в соответствии с условиями, выдвинутыми залогодержателем;
- возместить все убытки кредитору, в случае невыполнения условий договора;
- уплатить в полном размере штрафы и пени, которые возникли вследствие просрочки обязательных платежей;
- при реализации закладного имущества возместить банку все расходы;
- возместить расходы, связанные с проведением судебных разбирательств на основании неисполнения заемщиком условий договора ипотеки;
- возместить стоимость залогового имущества при его полной или частичной утрате;
- не препятствовать контролю заимодателя за выполнением договорных условий;
- предоставлять в банк по требованию документы, подтверждающие доход и финансовое состояние на текущий момент.
- контролировать физическое и техническое состояние залога;
- передавать залоговые права третьим лицам;
- требовать досрочного погашения ипотеки в случае утраты заемщиком залоговой недвижимости или нарушении правил по его замене на равнозначное;
- изымать обремененную недвижимость в случае использования не по назначению, невыполнении заемщиком установленных обязанностей;
- требовать от должника соблюдать меры, направленные на сохранение целостности и технических характеристик залогового объекта.
Залогодержатель обязан выдать заемщику оговоренную в договоре сумму в полном размере. А также предоставлять банковские справки о состоянии долга на текущую дату в разрезе тела кредита и процентов.
Дополнительные условия
Условия, которые вносятся в документ по согласованию сторон. К ним относят:
- страхование жизни заемщика и недвижимости;
- взыскание залога без привлечения судебных органов;
- порядок реализации залоговой квартиры;
- условия по восстановлению имущества, пострадавшего в результате форс-мажора, несчастного случая или природного катаклизма;
- любые другие условия, связанные с использованием, содержанием имущества.
Правила расторжения
Порядок расторжения относится к обязательным пунктам и допускает следующие варианты прекращения действия договора:
- полное погашение кредита в установленный срок или досрочно;
- несоблюдение заемщиком обязательств: ненадлежащее использование имущества, просрочка платежей;
- нарушение условия обязательного страхования залогового объекта.
При полном погашении займа залогодержатель и заемщик составляют заявление, подтверждающее отсутствие взаимных претензий. Затем подают заявление в Росреестр о снятии обременения.
Расторжение на основании нарушений условий происходит в суде, или в порядке, установленном договором.