Как правильно взять ипотеку? 7 типичных ошибок ипотечных заемщиков

Прежде чем приступать к оформлению ипотечного кредита, необходимо понять насколько вы готовы к нему. Если нет первоначального взноса минимум 20% от суммы, с оформлением лучше повременить. Потому что это ухудшает финансовые условия, по которым банк готов будет оформить заем.

Когда нет такой суммы, многие задумываются взять потребительский кредит. Этот вариант рискованный и ухудшает платежеспособность клиента в целом, поскольку человек берет на себя дополнительные финансовые обязательства. И плюс еще увеличивается сумма денег, потраченная на недвижимость.

Когда не достаточно средств, лучше накопить используя:

• накопительный счет;
• консервативный банковский депозит;
• индивидуальный инвестиционный счет, открывается минимум на 3 года, купить короткие облигации и получить налоговый вычет в 13%, если у заемщика хорошая белая зарплата.

Погоня за низкой ставкой

Взять ипотеку под низкий процент − ключевая цель, это не правильное решение. Конечно, обращаем на процент, кажется, чем ниже, тем выгодней сделка. Это не совсем так, поскольку ипотечный заемщик сталкивается с большим количеством дополнительных платежей:

• страховка;
• комиссия;
• сборы разного типа и т.д.

Помимо этого, если банк предлагает под определенный процент какой-то объект, возможно проблема в объекте, это следует учитывать. Изначально нужно отталкиваться от ценности выбранной квартиры, затем учитывать процент. При оформлении ипотеки помните, что это необходимо менеджеру, а не клиенту.

Менеджер заинтересован в заключение сделки через его банк. Когда наседает представитель банка и угрожает что необходимо заключить сделку сиюминутно, с осторожностью отнеситесь к предложению. Потребуйте ознакомиться с полным предложением, возьмите время на размышление.

Подписание договора «не глядя»

Взять ипотеку без детального изучения соглашения – самая глупая ошибка. Поскольку это важный этап в заключение сделки, именно в договоре прописываются права и обязанности сторон. Заранее ознакомьтесь с договором, даже можно дать изучить специалисту или знакомому имеющему опыт оформления ипотечного кредита.

В случае если что-то смущает, задайте уточняющие вопросы, и просите вносить изменения в договор, если какие-то нюансы не устраивают. Это нормальная практика.

Помните, что ипотека оформляется надолго, и в зависимости от того, какой договор вы подпишите, будет зависеть материальная, эмоциональная составная ближайшие несколько лет.

Покупка страховки

Бездумное оформление страховки – следующая ошибка весьма распространенная. Можно ли взять ипотеку без страховки? Да. При заключении договора банк часто предлагает оформить два типа страховки:

• жизни;
• залога (покупаемой квартиры).

По законодательству единственным обязательным страхованием является страхование залога. Но, с другой стороны банк в случае отказа оформления страховки на жизни, повышает процент, тем самым усложняет выплату заема. Здесь есть один нюанс, есть банковские организации, которые злоупотребляют ситуацией и чрезмерно навязывают людям невыгодные условия страхования.

Возможно, предоставлен только один вариант страхования и не говорят о существовании альтернативного решения.

Альтернатива всегда есть, и как правило вариант предложенный банком на месте – это самый невыгодный вариант. У каждого банка имеется список из 10-15 аккредитованных страховых компаний, и клиент имеет право воспользоваться услугами одной из них. Необходимо взять контакты данных компаний и узнать расчетные полисы в зависимости от ситуации:

• пол;
• возраст;
• состояние здоровья.

Затем нужно выбрать наиболее дешевый вариант, поскольку даже при наличии страхового случая деньги клиент, близкие не получат.

Пренебрежение льготами

Взять ипотеку в банке можно субсидированную. Перед тем как оформлять ипотечный договор изучите существующие предложения, льготы. Сейчас много программ, кроме материнского капитала, возможно в списках льготников окажетесь вы. На этом можно неплохо сэкономить.

Отсутствие дисциплины

Оформляя кредиты человек готов к этому морально. Прежде чем идти в банк, необходимо удостоверится, что вы обладаете достаточной финансовой дисциплиной, чтобы совершать ежемесячный платеж. Чтобы посмотреть на это, сделайте перед завершением кредита обязательство для себя выплачивать определенную сумму средств, откладывая деньги.

Можно посмотреть, как получиться оптимизировать бюджет, и как вы будете вести себя с учетом урезания средств. Если денег не достаточно, лучше не торопится. Возможно, человек финансово и морально не созрел к заему.

Платить больше чем нужно

Ипотека – это не дешевое удовольствие, а банки любят, когда клиенты допускают ошибки, поскольку они на этом зарабатывают. Речь идет о пене за просрочку по кредиту. Делайте все, чтобы просрочки отсутствовали.

После оформления ипотеки заведите платежный календарь и сверяйтесь с ним. В идеале настройте автоплатеж, который будет автоматически переводить средства на ипотечный счет. Обязательно проверяйте, были ли списаны средства.

Уточните у менеджера банка, не будет ли взиматься комиссия за перевод средств. Данную сумму также нужно учесть в бюджете. Желательно отыскать вариант без комиссии.

Лучшая история, один месяц поднажать и заплатить ипотеку на месяц вперед. Клиент получает фору, за счет этого будет время для выплаты в случае критической ситуации.

Ипотека – это нормальный инструмент, но проблема в том, что многие люди после того, как одобрили, заем расслабляются. Буду платить 15 тыс. рублей ежемесячно, не большая сумма, плюс инфляция ее в дальнейшем подъест.

Это неправильный подход. При оформлении ипотеки все силы должны быть направлены на погашение досрочно. Растягивать платежи на весь срок – это как минимум нерационально.

Часто срабатывает еще одна ментальная проблема. При получении новой квартиры, сразу появляется желание сделать ремонт, приобрести новую сантехнику, мебель подороже, заметить окна и двери, а затем уже и техника устарела, ведь новый ремонт и т.д. Далее вы узнаете, что купленная квартира по низкой ставке расположена далеко от метро, о чем вас не предупредил застройщик, соответственно потребуется машина.

В результате кроме ипотечного займа, человек оформляет десятки потребительских кредитов – это кредитная яма, из которой сложно выбраться. Поэтому продумывайте свои действия наперед, особенно касающийся оформления заемов.

Помните, что любой кредит – нормальный инструмент, если уметь правильно им пользоваться. Ипотека изначально придумана для богатых людей с активами и стабильной прибыльностью, люди брали заем. В любой ситуации – это риски, о которых нужно помнить и их понимать.

Необходимо планировать как вы решите проблемы связанные с рисками. Любые просрочки по кредитам любого типа – это потеря денег, а потеря средств – это потеря личного времени. Подумайте, готовы ли вы дарить свои деньги и время, эпатажному седовласому банкиру, который купит себе новый самолет.

Возможно, лучше поднажать и вносить платежи своевременно?

Какие факторы имеют значение при выборе банка?

Есть несколько критериев, которые нужно учитывать, выбирая ипотечный банк. В первую очередь имеет смысл обратить внимание на размер процентной ставки, общие условия кредитования и сумму первоначального взноса.

Ещё один важный критерий — пакет документов, необходимых для оформления. В стандартный перечень обычно входят паспорт, справка о доходах гражданина и удержанных суммах налога (бывшая 2-НДФЛ) и копия трудовой книжки. Но если у клиента нет возможности предоставить эти документы, можно рассмотреть банки, которые предлагают другие способы подтверждения дохода или выдают ипотеку по двум документам.

В последнем случае, как правило, требуется внести большой первоначальный взнос (не менее 50% от стоимости жилья).

Какие особенности нужно учесть при оценке условий кредитования?

Заёмщики обычно смотрят на размер процентной ставки, заявленной банком, но стоит иметь в виду, что на выходе далеко не всегда удаётся получить такие условия.

На начальном этапе кредиторы зачастую сообщают клиентам минимальную или базовую ставку, на которую влияет множество других факторов, в том числе:

кредитная история и платёжеспособность заёмщика

размер первоначального взноса

оформление или отказ от необязательных видов страхования

срок и сумма кредитования

получение заработной платы на карту банка

способ регистрации сделки (обычная или электронная).

Чтобы сделать правильный выбор, заемщик может подать несколько заявок в разные банки и сравнить предложенные условия.

Я хочу взять ипотеку по льготной ставке. Где можно узнать, какие банки участвуют в госпрограммах?

Со списком банков-участников крупнейших федеральных льготных программ можно ознакомиться здесь:

Кроме того, подходящую меру поддержки можно подобрать с помощью сервиса «Каталог программ», который содержит сведения обо всех льготах в жилищной сфере. В описании к каждой программе есть перечень банков-участников, в которые можно обратиться для получения ипотечного кредита на особых условиях.

На что еще нужно обратить внимание при выборе ипотечного банка?

Перед оформлением заявки рекомендуется проверить, какие требования банк предъявляет к приобретаемой недвижимости. Общие условия, которым должно соответствовать ипотечное жильё, обычно одни и те же — наличие инженерных коммуникаций, отсутствие обременений, износ менее 65-70%.

Но в некоторых банках могут действовать особые критерии, например, год постройки дома, площадь жилья, материалы, используемые при строительстве. Эту информацию можно найти на сайте кредитной организации. Также не все банки выдают ипотеку на покупку комнаты или доли в квартире.

Ещё один критерий — местоположение объекта. Как правило, приобретаемая недвижимость должна находиться в регионе, где есть хотя бы одно отделение банка.

Узнайте, на каких условиях банк предлагает ту самую низкую ставку из рекламы

Выбирать ипотечный кредит по ставке — это, казалось бы, самый логичный вариант. Но не тут-то было. Получение той самой минимальной ставки, заявленной в рекламе, может зависеть от разных условий.

Во-первых, от суммы кредита: чем больше денег вы берете у банка, тем, естественно, ниже будет ставка (обычно речь идет о сумме не менее 7 млн рублей). Во-вторых, важен размер первоначального взноса: некоторые банки для низкой ставки попросят до 50% от стоимости квартиры. В-третьих, важно, есть ли у клиента зарплатная карта этого банка, оформлена ли страховка и так далее.

Рассмотрите по крайней мере пару десятков банков

В России больше 360 банков, и ипотечные кредиты выдают как минимум несколько десятков из них. Скорее всего, первым порывом будет пойти в один из крупнейших, но стоит сначала изучить предложения по крайней мере первой десятки. Во-первых, у банков бывают разные профили: кто-то выдает больше кредитов на новостройки, кто-то — на «вторичку», а у кого-то хорошие условия по рефинансированию.

Во-вторых, как и в случае с депозитами, частные и/или не самые крупные банки могут предлагать более выгодные условия по ипотеке: для них это возможность привлечь новых клиентов.

Райффайзенбанк лидирует в списке лучших банков в России по версии американского Forbes и входит в топ-10 ипотечных банков России. У него есть решения квартирного вопроса на все случаи жизни. Узнать о программах и условиях подробнее можно здесь.

Сравните размер первого взноса

Чем выше первоначальный взнос, тем дешевле будет кредит. Одни банки попросят минимум 40% от стоимости жилья, другие — 10%. Правда, Центробанк считает, что ипотека с первым взносом менее 20% должна иметь повышенный коэффициент риска, а значит, условия по ней менее выгодны.

Если же банк предлагает взять ипотеку вообще без первого взноса, это должно насторожить: у такого кредита, скорее всего, будут самые невыгодные условия из возможных.

Вспомните про свой зарплатный банк

Если банк, через который вам платят зарплату, выдает ипотечные кредиты, то это может оказаться выгоднее. Во-первых, зарплатным клиентам часто предлагают более низкие ставки и делают скидку 0,2–1%. Во-вторых, для оформления придется собирать меньше документов (например, не нужно предоставлять справки о доходах).

В-третьих, банк, скорее всего, будет менее требователен к минимальному стажу работы на текущем месте.

Узнайте, есть ли у банка ипотека с господдержкой

У российских банков много программ льготной ипотеки. Например, есть «Ипотека с господдержкой 2020»: она стартовала весной прошлого года и продлится до июля 2021 года (а в отдельных регионах, возможно, и дольше). По этой программе банки выдают кредиты на квартиры в новостройках со ставкой в 6,5% и даже ниже.

Плюс есть семейная ипотека — она действует до декабря 2022 года и подходит семьям, у которых родился второй или третий ребенок. Ставки по ней еще ниже, от 4%. Есть также Дальневосточная ипотека — для молодых и неполных семей на Дальнем Востоке, здесь ставка будет вообще от 2%.

Такие низкие проценты существуют не благодаря щедрости застройщиков или банков, а за счет государственных субсидий. Также стоит учесть, что не каждая новостройка попадает под льготные условия, поэтому стоит рассматривать каждый конкретный ЖК отдельно.

В Райффайзенбанке в рамках программы «Ипотека с господдержкой 2020» аккредитовано более тысячи ЖК в разных городах страны, так что найти квартиру мечты будет просто. А льготная ставка — 5,69% — фиксированная и не будет меняться с течением времени.

Изучите условия по штрафам

К сожалению, от непредвиденных ситуаций никто не застрахован. Поэтому о штрафах за просрочку платежа или другие нарушения договора стоит узнать заранее. Обычно пени составляют 0,01–1% от размера ежемесячного платежа за каждый день просрочки.

Если клиент не платит больше месяца, то штрафы растут. При этом некоторые банки могут брать по 2–3%, начиная с первого дня просрочки — это может оказаться очень неприятным сюрпризом, если перед подписанием договора невнимательно читать его условия. Если просрочка будет серьезной, страховая может поднять процентную ставку по платежу — вплоть до нескольких десятков процентов.

Обратите внимание на качество сервиса

Например, на то, насколько в банке вообще просто получить одобрение по кредиту или можно ли подать заявку онлайн. Кроме того, важно понимать, как банк работает с клиентами после подписания: с ипотекой жить долго, важно, чтобы способы погашения были удобными, а поддержка всегда на связи. Стоит почитать форумы и отзывы в соцсетях, проверить, как быстро и насколько по делу поддержка отвечает на претензии.

Нелишним будет и посмотреть рейтинги, которые составляют деловые издания и профильные сервисы (например, вот, вот и вот).

В Райффайзенбанке можно подать заявку на ипотеку и получить одобрение, не вставая с дивана. Сделать это удобнее всего в личном кабинете прямо на сайте или в мобильном приложении. Специалисты банка вернутся с предложением в течение дня. А доступно оно будет еще три месяца, так что у клиента есть время все хорошо обдумать.

Сопоставьте стоимость страховки

Если берете ипотеку, скорее всего, вам придется оформлять страхование жизни. Таким образом и банк, и сам заемщик будут спасены от рисков: если что-то случится, кредит будет гасить страховая, а жилье достанется заемщику и его семье. Конечно, от страхования жизни, в отличие от страхования имущества, можно отказаться.

Но тогда банк с высокой вероятностью изменит условия и повысит ставку по ипотеке. Поэтому лучше страховку все же взять, но важно уточнить ее цену. Как правило, она составляет до 1% от суммы кредита.

Стоит узнать, с какими страховыми компаниями сотрудничает банк, и выбрать наиболее выгодный вариант.