- Что такое непосредственное управление домом собственниками помещений и при каких условиях оно возможно?
- Как управляют домами товарищества собственников жилья и жилищные кооперативы?
- Как управляет домом управляющая организация?
- Действующая на территории региона лицензия
- Протокол общего собрания собственников, на котором выбрали УО
- Подписанный сторонами договор управления
Управление осуществляется в отношении любого дома – как дачного, так и городского многоэтажного со сложнейшими инженерными коммуникациями. Управление многоквартирным домом строго регламентировано и должно обеспечивать бесперебойное снабжение жильцов коммунальными ресурсами, надлежащее и своевременное проведение работ по содержанию, текущему и капитальному ремонту.
Что такое непосредственное управление домом собственниками помещений и при каких условиях оно возможно?
Для городского многоквартирного дома этот способ управления экзотичен. Закон позволяет выбрать его лишь для тех домов, в которых количество квартир не превышает тридцати. Но и в домах, состоящих из десятка квартир, непосредственное управление может оказаться затруднительным.
Собственники квартир и нежилых помещений должны или совместно на общем собрании решать текущие вопросы, связанные с эксплуатацией дома (а они могут возникать ежедневно и требовать срочного решения), или выдать доверенность одному из собственников, уполномочив его действовать от имени всех.
Все же такой способ управления больше применим для домов, состоящих из нескольких квартир. Причем жильцы должны доверять друг другу и уметь бесконфликтно распределять административную нагрузку и деньги на общие нужды.
Как управляют домами товарищества собственников жилья и жилищные кооперативы?
Данный способ управления распространен и подробно регламентирован законом. Товарищество собственников жилья, жилищный или иной специализированный кооператив – это юридические лица, предназначенные для содержания домов.
Структура этих организаций включает три звена:
Товарищество и кооператив могут сами нанимать обслуживающий дом технический персонал или привлечь для этих целей стороннюю организацию (такие организации условно именуются «эксплуатирующими»).
Также товарищество и кооператив могут передать основную часть своих функций управляющей организации. В этом случае получается некий симбиоз двух способов управления домом. При таком решении значение товарищества (кооператива) уменьшается, но не нивелируется.
Его органы вправе контролировать деятельность управляющей организации и при наличии оснований могут расторгнуть с ней договор или изменить его.
Данный способ управления домом предполагает высокую степень самоорганизации собственников помещений. Они сами должны избрать лиц, ответственных за расходование собранных денежных средств и надлежащее содержание дома, и контролировать исполнение ими своих обязанностей.
Как управляет домом управляющая организация?
Такой способ управления наиболее распространен. Обязанности по управлению домом исполняет специализированная организация, имеющая лицензию на этот вид деятельности. Она может быть избрана собственниками помещений на общем собрании на срок до пяти лет.
Если в доме способ управления не избран, например в новостройке собственники не приняли такое решение или прежняя управляющая организация прекратила деятельность, орган местного самоуправления должен организовать открытый конкурс для выбора управляющей организации.
Преимущества данного способа управления домом в том, что эту деятельность организация осуществляет на профессиональной основе (что, впрочем, не всегда синонимично понятию «управлять качественно»). Недостатки – в ограниченных возможностях жильцов контролировать деятельность управляющей организации.
Собственники вправе сменить не устраивающую их управляющую организацию на новую. Но это сопряжено со значительными затруднениями: необходимо консолидироваться, чтобы организовать и провести общее собрание, набрать кворум и нужное количество голосов. Придется думать, как обеспечить передачу функций по управлению домом новой управляющей организации и при этом минимизировать неизбежные издержки переходного периода.
Стоит оговориться, что именно для устранения недостатка контроля со стороны собственников за деятельностью управляющих организаций законодатель ввел орган по представлению их интересов – совет многоквартирного дома. Он избирается из числа собственников, не подлежит регистрации и призван выступать посредником при взаимодействии жильцов с управляющей организацией.
(Как отстаивать свои права в споре с УК об отключении воды, отопления или электричества, уборке придомовой территории, оплате коммунальных услуг и о решении общего собрания собственников – читайте в публикации «Управляющая компания vs жильцы».)
Действующая на территории региона лицензия
Управление многоквартирным домом – это выполнение работ и, или оказание услуг на основании договора (ДУ) с собственниками помещений в доме. Компания вправе управлять жилфондом только при наличии у неё соответствующей лицензии (ч. 1.3 ст.
161 ЖК РФ). Не нужно получать лицензию товариществу или кооперативу, а также организации, которая работает в доме согласно ч. 3 ст.
200 ЖК РФ.
Такую лицензию выдаёт орган Госжилнадзора на основании решения, принятого региональной лицензионной комиссией (ст. 192 ЖК РФ). Разрешение действует пять лет и только на территории выдавшего его субъекта РФ. Если УО получила документ от ГЖИ Подмосковья, то это позволяет компании управлять жилфондом только в Московской области.
Разрешение нельзя передать другому лицу, а по истечении пяти лет его необходимо продлить в соответствии с требованиями ЖК РФ и постановления Правительства РФ от 28.10.2014 № 1110.
Протокол общего собрания собственников, на котором выбрали УО
- непосредственное управление, если в доме не более тридцати квартир;
- создание ТСЖ либо кооператива;
- управляющую организацию.
В соответствии ч. 9 ст. 161 ЖК РФ, нельзя выбрать два разных способа или две организации для дома одновременно. Заниматься управлением одного МКД может только одна компания – прописанная в протоколе ОСС.
Подписанный сторонами договор управления
УО действует на основании договора управления с владельцами помещений в доме. Он заключается в письменной или в электронной форме с использованием ГИС ЖКХ. Это единый документ, подписанный обеими сторонами.
- застройщик после сдачи дома в эксплуатацию – с временной УО;
- орган местного самоуправления при проведении открытого конкурса;
- товарищество собственников жилья;
- представитель владельцев помещений на основании выданных ему доверенностей.
- состав общего имущества и адрес многоквартирного дома;
- перечень работ и услуг по управлению МКД и содержанию, ремонту общего имущества, порядок изменения такого перечня;
- перечень коммунальных услуг, по которым собственники не заключили прямые договоры с поставщиками ресурсов и исполнителем является УО;
- порядок определения цены ДУ, размеров платы за содержание и ремонт жилого помещения и коммунальные услуги;
- порядок внесения такой платы, за исключением платы за коммунальные услуги по прямым договорам;
- порядок контроля за выполнением компанией обязательств по ДУ.
После заключения такого договора организация обязана разместить его копию в ГИС ЖКХ согласно разд. 10 приказа Минкомсвязи, Минстроя России от 29.02.2016 № 74/114/пр. Также ДУ вместе с заявлением на включение дома в региональный реестр лицензий направляется в орган ГЖН.
УО приступает к исполнению ДУ с даты внесения изменений в региональный реестр. Если по истечении срока действия договора ни одна из сторон не заявит о его прекращении, то договор продлевается на тот же срок и на прежних условиях (ч. 6 ст. 162 ЖК РФ).