В ряде случаев, кроме оформления земельного участка, должны быть проведены действия по исследованию грунтов, изучена ограничительная документация на строительство объектов, учтены иные требования. Так, например, в Приморском районе Санкт-Петербурга в микрорайоне «Коломяги» может быть только малоэтажное строительство не выше трех этажей из-за качества грунтов, не дающих возможности строительства высотных зданий. В районе м.
Приморская также есть различные геологические ограничения. Несомненно, перед строительством любого объекта обязательно следует проводить инженерные изыскания. Конечно, стоимость их высока, но без понимания возможности будущего строительства не стоит торопиться и с оформлением земельного участка.
Разве что, в случае, когда «надо срочно брать».
Практически, все объекты недвижимости предусматривают зону обслуживания. Ее тоже необходимо рассчитать.
К чему эти все намеки на проекты и исследования? Можно просто оформить земельный участок, а потом вписывать в него дом или строение. А можно (если позволяют границы) сделать проект желаемого объекта и оформлять в зависимости от него. Ведь следует учесть и коммуникации, и линейные объекты, проходящие под землей.
Приведем очень простой пример строительства дома на участке ИЖС. Гражданину Администрация выделила земельный участок 12 соток, ровным квадратом. Выбрали проект, стали привязывать его к местности.
Оказалось, что часть участка находится над подземной скалой, проходящей в 30 см ниже поверхности, что не даст возможности строительства дома. После исследования местности (визуальной, не геологической), оказалось, что есть возможность изменить границы участка, сделав его более протяженным, с отступом от скалы на 3 метра. Согласовав вновь границы, был построен дом.
И, в дальнейшем, оформлено право собственности на дом и земельный участок. Если бы сначала было четко определено место нахождения участка, возможно, дом бы и не удалось построить вообще. То есть, вопросы строительства и границ земельного участка надо рассматривать только в комплексе.
Особенно, при первичном формировании земельного участка.
При оформлении участка именно под строительство, также следует учитывать противопожарные требования СНиП 2.07.01, да и сами строительные нормы и правила (для каждого объекта они свои, например, СНиП 31-02-2001, СП 31-105-2002 и пр.).
Сложности оформления
Оформление земли под строительство — один из самых сложных на сегодняшний день процессов. Ввиду глубокой коррумпированности чиновничьих структур, проделать это законным путем непросто, но возможно. Мы имеем опыт в оформлении земли, и Вы можете к нам обратиться за помощью в решении проблем, на любом этапе оформления.Из нашего опыта, можем сказать, что стоимость и сроки оформления напрямую зависят от района Санкт-Петербурга или Ленинградской области, где будут производиться разрешительные действия.
В каждом районе свои правила (хотя законодательство для всех — единое), и свои сроки оформления документации. Немаловажный вопрос — кто является собственником земельного участка и как будет оформляться земля для вашей организации, индивидуального предпринимателя (аренда или собственность) или гражданина. Все зависит от местоположения и целевого назначения земельного участка, от плана перспективного развития территории, будущих архитектурных решений и собственно Вашего проекта.
Наши гарантии
Опыт нашей работы — более 15 лет. Мы умеем оформлять земельные участки и разрешения на строительство.
Ведущий специалист по данным вопросам — адвокат, Корнюшенко Ксения Валерьевна.
Где можно строить
Итак, вы приобрели землю, чтобы строить на ней дом. Первое, на что стоит обратить внимание – это то, к какой категории земель относится ваш участок. Все они перечислены в Земельном кодексе РФ, причем каждой категории земель свойственны свои виды разрешенного использования.
Как узнать категорию земель
- Открыть сайт Росреестра (rosreestr.gov.ru).
- Зайти в раздел «Публичная кадастровая карта».
- Вбить в строке кадастровый номер вашего участка (есть в договоре купли-продажи земельного участка или другом правоустанавливающем документе), или просто найти его на карте вручную.
- Получить всю необходимую информацию о категории земель и видах разрешенного использования.
Зачем это нужно?
Не каждая категория земель подходит для строительства частного дома. Чтобы постройка не вызвала никаких проблем с законом, вам нужно точно знать, где можно оформить земельный участок под строительство дома:
- Земли населенных пунктов. В этой категории выделяются земли, отведенные под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС), а также земли для ведения личного подсобного хозяйства (ЛПХ). Они обладают тем преимуществом, что в таких домах легко получить регистрацию, приписаться к поликлинике, школе и другим учреждениям. Из недостатков – необходимость получать разрешение на строительство, пройти несколько согласующих инстанций при проектировке, пройти проверки для противопожарных и других органов. Кстати, при использовании средств материнского капитала придется приобретать участок именно такой категории, поскольку к отчету в ПФР о расходовании средств придется приложить и разрешение на строительство.
- Земли сельскохозяйственного назначения. Хотя такие участки предназначены, в первую очередь, для ведения сельского хозяйства, на них можно возводить постройки, если в качестве одного из видов разрешенного использования упомянуто «ведение садоводства». Сюда могут относиться земли садовых, огороднических некоммерческих товариществ, дачные некоммерческие партнерства. Важно отметить – земли для личного подсобного хозяйства, расположенные на землях сельхозназначения, не подходят для строительства. Кроме того, оформить регистрацию в доме, построенном на таком участке и приписаться к государственным учреждениям несколько труднее.
У читателя может возникнуть закономерный вопрос – а можно ли изменить вид разрешенного использования? Это зависит от того, какие виды разрешенного использования числятся в основных, а какие – в условно-разрешенных. Если вид, подходящий для строительства дома, находится среди основных – достаточно собрать пакет документов, заручиться согласием всех собственников участка и подать заявление в МФЦ.
Совсем другая ситуации сложится, если нужный вам вид относится к условно-разрешенным. В таком случае процесс будет длительным и трудным. Потребуется получить разрешение от местной администрации, где оно будет рассмотрено специальной комиссией, которая и решит дальнейшую судьбу вашего участка.
В целом мы рекомендуем изначально приобретать земельные участки, в которых уже предусмотрен вид разрешенного использования, который вам нужен.
Для подбора исполнителя, готового оказать профессиональную помощь в подготовке документов по земельному участку и проекта строительства дома рекомендуем воспользоваться поиском по компаниям в каталоге Building Companion. В профиле подрядчика можно ознакомиться с отзывами, портфолио и запросить оценку стоимости работ.
Где нельзя строить
Для некоторых земельных участков существуют ограничения, которые препятствуют возведению жилого дома. Это нахождение участка в пределах санитарно-защитной зоны или полосы, на берегах рек, озер и других водоемов. Причем площадь прибрежной полосы определяется органами местного самоуправления, поэтому перед покупкой участка нужно обязательно узнать ее пределы.
Строить нельзя и в границах санитарных зон газопроводов, железнодорожных объектов, кладбищ, электростанций, очистных сооружений и некоторых других объектов.
Есть и определенные территории, на которых строительство в целом разрешено, однако требуется соблюдать некоторые ограничения. Это, например, водоохранные зоны. Ограничения в таком случае касаются как строительства, так и дальнейшего пользования земельным участком.
При проектировке будущего дома стоит учесть, что сброс сточных вод в водоем запрещен Водным кодексом, запрещается также мойка машин, езда вне пределов автомобильной дороги и множество других ограничений. Не так просто построить дом и на особо охраняемых природных территориях. Для этого потребуется получение специального разрешения от государственного или муниципального органа – в зависимости от того, под чьей защитой находится территория, а также соблюдение правил строительства и эксплуатации дома, направленных на сохранение природной территории.
За неисполнение этих требований можно получить предписание суда об устранении нарушений, в противном случае последует снос дома как незаконно построенного и ощутимый денежный штраф.