Риски ипотеки для заемщика — чего опасаться в сделках с недвижимостью?

Кредит на покупку недвижимости для финансового учреждения является активом с низким уровнем риска, т.к. возврат средств обеспечен залогом. Однако с учетом длительного срока и крупной суммы ипотеки для банка риски увеличиваются – предугадать, сможет ли заемщик исполнять обязательства через 5 или 10 лет, затруднительно.

Для кредитора существует ряд рисков:

• кредитный – неисполнение клиентом обязательств по договору;
• процентный – заложенный в соглашении доход может оказаться недостаточным из-за инфляции и повышения процентных ставок;
• рыночный – при резком падении стоимости недвижимости банк не сможет вернуть всю сумму займа даже после продажи квартиры;
• имущественный – квартира пострадает от пожара, потопа, действий злоумышленников;
• риск досрочного погашения – банк не сможет получить запланированный доход в полном объеме.

Завышение стоимости квартиры по ипотеке – риск для банка, т.к. продавец и покупатель могут договориться и указать в ДКП сумму, не соответствующую действительности. Чтобы устранить вероятность обмана, кредитор требует квалифицированной оценки недвижимости, а для защиты от повреждений и утраты – страхования имущества.

Какие существуют риски в сделках с недвижимостью по ипотеке для продавца?

Определенные сложности вызывает и продажа квартиры через ипотеку – риски продавца здесь минимальны, т.к. вероятность финансовых махинаций со стороны покупателя сведена к нулю, однако сделка с недвижимостью занимает больше времени и требует усилий:

• потребуются дополнительные документы, в т.ч. кадастровый и технический паспорта, справка от психиатра, заключение оценщика (специалист лично придет в квартиру для подготовки акта);
• деньги удастся получить только в два этапа – до регистрации первоначальный взнос, после – вторую часть от банка;
• продать квартиру с несогласованной перепланировкой затруднительно, банк может потребовать переоформления технической документации, что сопряжено с затратами;
• в целом сделки с недвижимостью при продаже в ипотеку занимают больше времени, чем за наличные – банк долго одобряет залог, проводится оценка, сбор документов заемщиком.

С другой стороны, при продаже в ипотеку риски для продавца снижаются, т.к. банк гарантирует перевод кредитных средств в пользу бывшего владельца недвижимости. Продавец точно не получит поддельные купюры, финансовая организация исполнит обязательства в строго установленный срок – задержек с поступлением платежа не будет.

Какие риски ипотечного кредитования действуют для заемщика?

В гораздо более уязвимом положении в сравнении с банком и продавцом находится покупатель недвижимости с использованием кредита. Какие риски при ипотеке и покупке квартиры существуют? Заемщик может лишиться недвижимости, но при этом останется должен банку, также существует вероятность потери дохода с невозможностью исполнения обязательств – кредитор обратит взыскание на предмет залога. Чтобы исключить максимальное число опасностей и ловушек, покупателю следует ответственно подходить к сделкам с недвижимостью – тщательно проверять квартиру, планировать бюджет и не отказываться от страховой защиты.

Риски, связанные с покупкой недвижимости

Основные риски ипотеки в 2024 году обусловлены вовсе не получением кредита, а самим процессом приобретения недвижимости – они существуют даже в сделках, не связанных с использованием заемных средств. Так, покупатель рискует:

• купить квартиру с обременением в виде залога, аренды, ренты, зарегистрированных несовершеннолетних жильцов;
• заключить сделку в отношении спорного объекта – права бывшего владельца могут быть оспорены в судебном порядке, что приведет к расторжению соглашения;
• продавец может иметь заболевания, исключающие вменяемость и законность действий – состоять на учете у психиатра или нарколога;
• приобрести жилье, ранее купленное с использованием материнского капитала, но без выделения долей детям;
• купить недвижимость у мошенников – имущество, полученное преступным путем, вернут законному владельцу, а покупателю придется выплачивать кредит;
• для недвижимости в новостройках риски меньше, но есть вероятность банкротства застройщика и появления «долгостроя», если жилье приобретается по ДДУ (на стадии строительства).

Купленная квартира в ипотеку несет риски для покупателя: если сделку признают недействительной, требовать возврата кредита нужно будет с бывшего собственника, у которого денег может уже и не оказаться. Банк при этом останется в стороне от проблемы – вносить ежемесячные платежи по-прежнему нужно заемщику.

Риски в случае неуплаты кредита

Дополнительно несет ипотека риски для покупателя, связанные с невозможностью исполнения обязательств по залоговому кредиту – банк вправе обратить взыскание на имущество. Принудительное взыскание через суд возможно, если просрочка превышает 90 дней. Кредитор заберет квартиру, выселит заемщика (даже из единственного жилья) и продаст имущество.

Если вырученная сумма окажется больше остатка долга, разницу вернут клиенту, при этом банк будет взыскивать не только тело кредита, но и проценты, штрафы, пени, стоимость услуг представителей в суде и другие понесенные расходы.

Не стоит считать, что банк заинтересован в изъятии и продаже залога – кредиторы обычно идут на контакт с заемщиком и пытаются прийти к компромиссу, например, реструктуризировать долг. Обращение взыскание на недвижимость осуществляется лишь при длительных просрочках, когда человек отказывается от конструктивного общения и долгое время не исполняет обязательств. Иначе поступают частные кредиторы, выдающие займы под залог жилья: в этой отрасли часто орудуют мошенники, заинтересованные именно в изъятии недвижимости (зачастую ниже рыночной стоимости).

Другие риски кредитов на недвижимость

Купленная квартира в ипотеку таит риски для покупателя, связанные не только с юридической чистотой сделки и падением дохода, но и дополнительные опасности, которых стоит остерегаться:

• валютного риска – при оформлении кредита в долларах либо евро и повышении курса долг значительно вырастет;
• снижения стоимости квартиры – недвижимость может подешеветь, т.е. задолженность окажется больше реальной стоимости жилья на текущий момент;
• повреждения или уничтожения имущества – например, при затоплении соседями или пожаре в квартире будет невозможно проживать, придется снимать другое помещение и параллельно выплачивать кредит.

Определенные сложности возникают и при покупке квартиры в браке с последующим разводом – супругам придется договариваться о том, кому останется недвижимость, как будет выплачиваться ипотека. Если прийти к соглашению не удастся, раздел имущества и долгов проведут через суд, при этом банк откажется от переоформления кредита на одного заемщика – финансовому учреждению выгоднее иметь двух клиентов.

Страхи заемщиков по ипотеке – чего боятся россияне?

Квартирный вопрос остается одним из самых острых для россиян – улучшение жилищных условий неслучайно является стратегической задачей государства. Однако граждане зачастую боятся оформлять ипотеку, предпочитая тесниться в «однушке», жить с родителями или годами снимать квартиру вместо «добровольного рабства на 30 лет». Россияне чаще всего опасаются:

• отказа банка в оформлении ипотеки из-за плохой кредитной истории;
• продажи договора другому банку или финансовой компании – это возможно, но условия для заемщика не изменятся;
• обмана со стороны банка и продавца, т.к. сделки с недвижимостью требуют специальных знаний;
• огромной переплаты – действительно, за долгий срок кредита проценты будут большими, но в России сегодня действуют льготные программы с субсидированием;
• ухудшения финансового положения – безусловно, потеря доходов приведет к невозможности исполнения обязательств, поэтому такое опасение справедливо;
• ограничений на продажу квартиры до погашения ипотеки – сменить место жительства не получится, на самом деле продать ипотечную недвижимость все же можно.

Купленная квартира в ипотеку – это риски для заемщика, высокая финансовая нагрузка на семейный бюджет, необходимость грамотно распоряжаться средствами и в чем-то себя ограничивать, если доходы невысоки. Однако приобретение жилья гораздо выгоднее аренды – после выплаты кредита человек становится полноправным собственником квадратных метров.

Какие ошибки допускают заемщики при оформлении ипотеки?

Риски при получении ипотечного кредита значительно возрастают, если заемщик допускает ошибки при оформлении и обслуживании залоговой ссуды. В числе наиболее распространенных ошибок:

для первоначального взноса – исполнять обязательства по двум договорам будет сложно; без учета рисков – квартиру будет сложнее продать, возникнут трудности с рефинансированием и разделом имущества при разводе;
• отсутствие финансовой подушки безопасности – в идеале необходимы накопления, позволяющие погашать ипотеку и жить на протяжении минимум 3 месяцев при отсутствии дохода.

Нередко встречается и ситуация, когда заемщик покупает квартиру не по средствам – выбирает дорогостоящее жилье при низкой зарплате. Ситуацию усугубляет оформление кредита на короткий срок – исполнять обязательства практически невозможно.

Как заемщику уменьшить риски при покупке недвижимости в ипотеку?

Существование большого числа рисков при получении ипотеки вынуждает граждан отказываться от улучшения жилищных условий – страх потерять и деньги, и имущество оказывается слишком большим. Однако обезопасить себя можно, приложив необходимые усилия для снижения рисков. Специалисты в сфере недвижимости призывают:

• не пренебрегать покупкой полиса по ипотеке – страхование рисков целесообразно при большой сумме кредита;
• не торопиться при поиске квартиры, при этом цена серьезно ниже рыночной является тревожным звонком;
• тщательно проверять юридическую чистоту сделки до заключения договора;
• не вестись на уловки продавца, который будет «подгонять» с выходом на сделку;
• не отказываться от услуг риэлтора или юриста по недвижимости – эксперт поможет проверить договор и прошлое интересующей квартиры.

Не стоит надеяться, что банк возьмет на себя все обязательства по проверке недвижимости – финансовое учреждение не занимается анализом юридической чистоты сделок между покупателем и продавцом: заемщику следует полагаться только на себя.

Какие есть риски при покупке ипотечной квартиры в залоге?

Жизненная ситуация заемщика по ипотеке может измениться в любой момент, вынудив продать ранее приобретенную квартиру. Однако покупатели стараются обходить такую недвижимость стороной – считается, что риски покупки квартиры с обременением ипотекой слишком высоки. На практике проблем удастся избежать, если получить разрешение банка на проведение сделки.

Также в договоре купли-продажи обязательно должен быть указан факт наличия кредита, а в пакет документов входит согласие финансового учреждения. При отсутствии такого согласия сделку удастся оспорить, а переход прав собственности будет невозможен.

Выгодная цена вынуждает купить квартиру в ипотеке – риски компенсируются за счет дисконта, предлагаемого продавцами: именно скидки являются ключевым аргументом в пользу жилья, находящегося в залоге. При покупке квартиры в ипотеке риски покупателя минимальны, если соглашение трех сторон было успешно достигнуто. Приобретение жилья с обременением возможно с погашением ипотеки продавцом, с переуступкой долга или с досрочным погашением за счет средств покупателя.

Часто задаваемые вопросы

Защитой заемщика является страхование ипотеки – какие риски покрывает полис? Это зависит от типа приобретенной страховки:

• страхование залога – обязательный вид полиса, защищает от утраты и повреждения имущества;
• страхование жизни и здоровья заемщика – осуществляется добровольно, помогает при невозможности исполнять обязательства по кредиту;
• титульное страхование – защищает от оспаривания прав собственности на недвижимость;
• страхование финансового риска – защитит, если жилье принудительно продадут, но вырученной суммы не хватит для покрытия долга.

Именно страховка позволяет снизить наиболее распространенные риски при обслуживании ипотеки. Однако у покупки полиса есть недостаток – услуга платная.

Завышение стоимости квартиры при ипотеке несет риски для продавца – если сделку признают незаконной, вернуть придется всю сумму. Также возникнут трудности при продаже жилья за неуплату – рыночная цена может оказаться меньше остатка долга.

Реже встречается занижение стоимости квартиры по ипотеке – риски покупателя состоят в том, что при оспаривании договора продавец вернет ему не всю уплаченную сумму.

Банк вправе обратить взыскание на предмет залога, если заемщик нарушает обязательства: изъять могут даже единственное жилье. Однако на практике такая ситуация встречается лишь при длительных просрочках, когда кредитор понимает – заемщик отказывается исполнять обязательства.

Какие бывают риски для банка

У кредитной организации при любом виде кредитования возникают определенные риски, но ипотека один из самых высокорискованных продуктов. Это обусловлено большой суммой займа и длительным сроком кредитования. Если спрогнозировать развитие кредитного рынка на 2-3 месяца легко, на 1 год можно, то уже на 5 лет сложнее.

А предположить, что произойдет через 20-30 лет очень трудно.

Наиболее распространенные ипотечные риски для кредитора:

• кредитный;
• процентный;
• рыночный;
• имущественный;
• законодательный;
• риск досрочного погашения;
• риск снижения ликвидности.

Рассмотрим каждый вариант более подробно.

Кредитный

Самый распространенный риск — неспособность заемщика своевременно и в полном объеме платить по кредиту или процентам. Причинами кредитного риска становятся общеэкономические проблемы, связанные с кризисом в стране, или индивидуальные ситуации, возникшие у самого заемщика. В любом случае банк несет убытки.

1. Коэффициент кредитной нагрузки. Его подсчитывают как отношение ежемесячной суммы по кредиту плюс проценты к ежемесячному доходу заемщика. Полученное значение не должно превышать 30%, в практике США предельным считается уровень в 28%.
2. Коэффициент долгосрочной нагрузки. Отношений суммы всех долгосрочных обязательств, включая и ипотеку, к ежемесячному доходу заемщика. Некоторые российские банки допускают коэффициент до 40% и даже 50%, а в США установлен предел в 36%.

1. Коэффициент займа, для этого сумму ипотеки делят на стоимость жилья. В зависимости от типа недвижимости показатель колеблется в диапазоне 0,7-0,9 к его цене. В некоторых случаях для подсчета коэффициента в основу закладывают рыночную цену, в других — ликвидационную, например, при быстрой продаже жилья.
2. Первоначальный взнос. Чтобы его рассчитать из рыночной стоимости недвижимости вычитают сумму ипотеки. Как правило, банки устанавливают его размер не меньше 20%, но и не больше 50%. Итоговая сумма кредита, который одобрит банк, редко превышает 75-90% стоимости жилья. Разве что заемщик претендует на программы с государственной поддержкой.

• заемщик не захочет потерять вложенные деньги, поэтому более дисциплинированно выполнит взятые обязательства;
• в случае отказа от выплаты займа банк продаст имущество и не понесет дополнительных убытков при его реализации.

Большой процент первоначального взноса оттолкнет потенциальных заемщиков. Но сумму в 40-50% от займа устанавливают для тех, кто не способен подтвердить необходимый уровень платежеспособности.

Процентный риск

• общего объема ипотечных кредитов;
• уровня инфляции;
• срока кредитования;
• колебания процентных ставок на рынке.

Может случиться так, что выданная заемщику сумма принесет в разы меньше дохода, чем было запланировано при оформлении договора. В итоге банк не сможет покрыть уровень затрат связанных с ипотекой.

Рыночный

Рыночный риск при ипотечном кредитовании возникает как для заемщика, так и для банка и негативно сказывается на обеих сторонах, если стоимость приобретенного жилья резко падает. В этом случае при отказе должника выплачивать заем, банк не сможет вернуть свои затраты.
Заложенная недвижимость потеряет в цене, и реализовать ее за те деньги, которые выданы заемщику, будет проблематично.

Имущественный

Заложенное имущество может пострадать от непредвиденных обстоятельств и стихийных бедствий — пожара, потопа. В этом случае жилплощадь может оказаться непригодной к дальнейшему проживанию. Ситуация неприятная как для банка, так и для клиента.

Фактически заемщик все равно обязан выплатить ипотеку кредитору. Но заложенное имущество по РФ законодательству страхуется, поэтому часть обязательств может быть переложена на страховую компанию, если удастся доказать наступление страхового случая.

Законодательный риск

• максимальных или минимальных процентных ставках;
• правилах оформления залога;
• правилах реализации заложенного имущества;
• запрете на использовании первоначального взноса или любые другие изменения.

Это скажется на банках, которые выдают ипотечные займы. Поэтому чаще других кредитно-финансовых компаний ипотеку оформляют банки с государственным участием. Полностью коммерческие банки реже предоставляют такой вид кредитования. Это объясняется тем, что правительство найдет способ поддержать компании, в которых есть доля государственного пакета.

Досрочное погашение

• определенного процента от первоначальной суммы ипотеки;
• процента от невыплаченного остатка;
• суммы процентов за конкретный период кредитования — три месяца, полгода или год.

В ряде случаев может быть внесен пункт о запрете или моратории досрочного погашения ипотеки, например, в первые 5 или 10 лет кредитования.

Такие условия невыгодны для заемщиков. Некоторые из них опасаются потерь и откладывают решение о рефинансировании по более привлекательной ставке или о досрочном погашении. Не всегда такое поведение оправдано. Правильнее посчитать сумму разового штрафа и итоговую экономию и только после этого делать выводы.

Риск ликвидности

• изменением конъюнктуры;
• резким изменением процентных ставок;
• падением курса валюты кредитования;
• колебаниями на фондовых рынках;
• массовым изъятием средств из вкладов;
• снижением текущих остатков средств на счетах;
• несопоставимостью сроков погашения по активам и пассивам;
• нарушением в структуре активов и пассивов финансовой компании.

Для уменьшения риска ликвидности важно правильно рассчитать потребность банка в деньгах, разработать стратегию по мобилизации денежных потоков и выявить все источники затрат. Кроме того за соблюдением финансовых нормативов и показателей ликвидности следит Центробанк. По законодательству ипотечные кредиторы ограничены в действиях и могут участвовать только в низкорискованных операциях.

Какие риски у заемщика

• потеря здоровья или утрата трудоспособности;
• снижение доходов;
• изменение курса валюты, если ипотека привязана к иностранной валюте;
• уменьшение стоимости недвижимости;
• повреждение жилья в залоге.

От большей части рисков заемщик может оформить страховку. Часть полисов относится к добровольному страхованию, и только страхование жилья — обязательно. Поэтому как минимум один риск будет сведен к минимуму.

Если заработная плата заемщика и валюта кредита отличаются, то возникает риск заплатить больше изначальной суммы при снижении курса одной валюты по отношению к другой. Обезопасить себя от валютных рисков можно, если оформить кредит в той же валюте, что и выплачиваемая заработная плата. Такой вариант выгоднее выбирать, даже если по валютным кредитам ставка ниже.

Привязка к курсу инвалюты выгодна, только если доходы поступают в ней.

Для защиты от невыплат и накопления долгов в среднесрочной перспективе поможет финансовая подушка безопасности. В ней должна храниться сумма на 5-6 очередных выплат по ипотеке.

Страхование от потери работы и здоровья хоть и не обязательно, но может существенно сократить расходы заемщика в сложные финансовые периоды. Клиент окажется под защитой страховой компании, если получит серьезную травму и не сможет вернуться к исполнению трудовых обязанностей.

Как уменьшить влияние рисков

Для уменьшения рисков банки и заемщики применяют разные стратегии:

Тип риска	Стратегия банка	Стратегия заемщика
Кредитный риск	Провести тщательную оценку заемщика и недвижимости. Установить максимальный первоначальный взнос, какой только возможен.	Оформить страховку от потери здоровья, жизни или трудоспособности.
Процентный риск	Установить плавающую процентную ставку, которая будет привязана к валютному курсу или уровню инфляции. Либо изначально заложить процент, который покроет риск процентных колебаний и повышения инфляции.	Соглашаться только на фиксированную процентную ставку, которая останется неизменной при колебаниях на рынке. Это поможет заранее запланировать свои расходы на обеспечение займа.
Досрочное погашение	Прописать санкции или запрет на досрочное погашение ипотеки.	Предусмотреть такой вариант договора, чтобы санкции за досрочное погашение были минимальными.
Риск ликвидности	Не нарушать специальные финансовые нормативы установленные Центробанком для кредитующих компаний. При соблюдении правил, установленных ЦБ РФ, уменьшается риск падения ликвидности и несбалансированности между активами и пассивами банка.	Этого риска нет у заемщика, он относится только с банку.
Рыночный риск	Установить первоначальный взнос от общей суммы ипотеки. Как правило, в него уже заложена часть потерь рыночной стоимости. Кроме того, риск покрывается за счет повышения процентной ставки.	Падение рыночной стоимости недвижимости негативно влияет не только на банк, но и на заемщика. Итоговая сумма переплаты может быть значительно выше, чем цена на аналогичное жилье на момент завершения выплат по ипотеке. И, даже если продать имущество, то полученных денег может не хватить для выплат банку и погашения займа. Минимизировать переплату можно рефинансированием ипотеки.
Имущественный риск	Без страхования недвижимости, которая остается в залоге, банк не оформит ипотеку, поэтому риск минимален.	Залоговое жилье застраховано в любом случае. Но если заемщик не оформит титульное страхование, а потом объявятся претенденты или наследники, то это не избавит должника от выплат банку. Поэтому титульное страхование больше относится к интересам заемщика, чем банка-кредитора.

Повлиять на законодательство ни заемщик, ни банк-кредитор не смогут, поэтому страховки от этого вида ипотечного риска нет.

Страхование рисков

Страхование от большинства рисков уменьшает опасения, как банка, так и заемщика. Но если для банка наличие страховки обходится дешевле — он может дать или не дать скидку по процентной ставке по ипотеке, то для заемщика — это однозначно затраты.

• залога — это обязательный этап; , здоровья и трудоспособности заемщика;
• титульного права на имущество.

Итоговая сумма затрат на страхование доходит до 1,5-3% от суммы кредита. При этом чем старше заемщик, тем дороже ему обойдется полис. Для клиентов старше 50 лет только страхование жизни и здоровья может стоить до 3-4% в год.

Некоторых заемщиков могут настоятельно просить застраховаться от финансовых рисков, на случай если заложенного имущества не хватит на возмещение первоначальной суммы займа. Но этот риск относится только к банковскому, поэтому вы вправе отказаться от такого вида страхования.

Все страховые полисы увеличивают стоимость ипотеки, однако они могут сыграть важную роль при длительном кредитовании. Отказ от страховки, как правило, приводит к повышению процентной ставки. Поэтому стоит заранее посчитать, где и на чем стоит сэкономить, а где можно и нужно перестраховаться.

Преимущество ипотеки

Основное преимущество ипотеки для заемщика заключается в том, что заемщик может получить жилье и проживать в нем, понемногу выплачивая банку сумму, которая была выдана для покупки этого жилья. Обеспечением кредита служит само приобретенное жилье, банк практически ничем не рискует, и если заемщик перестанет выплачивать взносы, кредитная организация просто отберет квартиру, продаст ее и вернет свой долг.

Однако в ипотечном кредитовании условия игры диктует кредитная организация, а не заемщик, поэтому, вне зависимости от того, как банк позиционирует клиентам ипотечный продукт, банк всегда будет находиться в более выгодных условиях, чем заемщик. Рассмотрим некоторые риски, которым подвергается заемщик, и дадим рекомендации, как можно обезопасить себя еще на стадии оформления кредита.

Аннуитетная система платежей

Нельзя исключать возникновение ситуаций, при которых заемщик утрачивает свою платежеспособность и вынужден вернуть банку залоговое имущество, каковым является приобретаемая квартира. Казалось бы, заемщик взамен должен получить часть средств, которые им были выплачены, и все, что он теряет – это возможность приобрести жилье.

В чем проблема?

Однако особенность аннуитетной системы расчетов по кредиту заключается в том, что с начала погашения основная доля выплат приходится не на тело платежа, а на проценты, которые банк начисляет за использование кредитных средств. Лишь со временем доля платежа по телу кредита начинает постепенно расти, а доля платежей по процентам снижается. Таким образом, при расчетах с банком заемщик, который по разным причинам более не в силах нести кредитное бремя, утрачивает большую часть денег, которые он выплатил.

Заемщик в этой ситуации просто «дарит» банку деньги, оплаченные за пользование кредитом, который так и не был реализован до конца, и эти деньги являются для банка чистой прибылью, так как кредитная организация не понесла практически никаких расходов.

Как предотвратить ситуацию?

Альтернативой аннуитетной схеме выплат являются дифференцированные платежи. Сумма ежемесячного взноса включает выплату тела кредита, эта сумма на всем протяжении срока кредитования остается неизменной, и проценты по кредиту – а эта часть выплат постепенно снижается (по мере выплаты тела кредита). Если у заемщика есть выбор, лучше предпочесть дифференцированную систему выплат.

К сожалению, сегодня немногие банки предлагают дифференцированные платежи по ипотеке, а если и предлагают, то с настолько невыгодными условиями, что заемщики предпочитают аннуитет. Поэтому, планируя взять кредит, стоит задуматься о вероятности возникновения описанной ситуации, ведь первые несколько платежей, фактически, состоят из одних только процентов.

Снижение стоимости недвижимости

Выдавая кредит, банк предусматривает возможность возврата заемщиком долга в виде квартиры. В момент реализации недвижимости банк забирает себе причитающуюся по договору сумму, и этой суммы должно хватить на погашения долга. Но что произойдет, если рыночная стоимость квартиры снизится, например, в период резкого ухудшения экономической ситуации, когда жилье не будет столь востребованным?

Инфляционные риски

Странно, но не многие заемщики при оформлении ипотеки задумываются об инфляционных рисках. Инфляция, то есть, плавное обесценивание национальной валюты, является нормальным процессом, неотъемлемой частью мировой экономической модели. Однако стоит учесть, что ипотека оформляется на десятки лет, и если среднегодовая инфляция в РФ находится в пределах 6% (об этом говорят официальные источники, на деле, традиционно, картина роста цен выглядит несколько иначе), то за десять лет покупательная способность денег упадет, по крайней мере, на 60%.

Риск просрочек по кредиту

Как правило, свою способность выплачивать взносы по ипотеке заемщики связывают с текущим размером заработной платы, рассматривая получаемую сумму в качестве оценки своей «стоимости» на рынке труда. Но даже если текущая зарплата (или доход) объективно отражает стоимость заемщика как работника (исходя из квалификации, востребованности) или как бизнесмена (востребованность предлагаемых им товаров и услуг), необходимо предусмотреть вероятность возникновения ситуаций, при которых доход будет поступать с перебоями, а зарплата выплачиваться с задержками.

Как выбрать банк?

Если вы решили приобрести квартиру в новостройке, скорее всего, кредит вам выдаст только тот банк, который является партнером застройщика. В этом случае, кстати, и документов придется собирать меньше, и вероятность одобрения кредита будет выше. Если вы захотите обратиться в какой-то сторонний банк, с большой долей вероятности вам откажут, потому что новостройки — это всегда риск.

Если вы присматриваете квартиру на вторичном рынке, то выбирать можно любой банк. Естественно, лучше обращать внимание на крупные, которые давно работают на рынке и могут предложить более хорошие условия и не пойдут ко дну при первых же сложностях. Но имейте в виду, что крупные банки зачастую и требования предъявляют повышенные.

На что обратить внимание при покупке квартиры на вторичном рынке?

Как подтвердить свои доходы?

Если вы имеете доходы, которые не можете подтвердить справкой 2-НДФЛ, встает вопрос, каким образом подтвердить ваше реальное благосостояние, чтобы повысить шанс одобрения кредита.

В этом случае необходимо подготовить документы, которые подтвердят факт получения денег. Например, это может быть справка по форме банка с места работы. Если вы сдаете квартиру, то можно предоставить подписанный договор, подтверждающий факт аренды (естественно, это должен быть официальный договор, по которому выплачиваются налоги).

На что обратить внимание в кредитном договоре?

Чаще всего оценивают два фактора: процентную ставку (и, соответственно, ежемесячную выплату) и срок погашения. Это, вне всякого сомнения, очень важно! Но есть и другие, «скрытые» платежи, которые тоже могут существенно повлиять на то, сколько и когда вы в итоге заплатите.

Дополнительные услуги. Могут быть прописаны сразу в договоре. Оценка квартиры, заверение документов у нотариуса — все это стоит денег. И если вы соглашаетесь на определенные условия, пересмотреть их в дальнейшем уже не получится. Поэтому сразу оцените, сколько придется добавить к стоимости квартиры.

Досрочное погашение. Многие банки стремятся усложнить жизнь тем, кто хотел бы закрывать кредит досрочно. Например, иногда просят заранее предупредить о внесении досрочного платежа, принимают его только через определенное время, а значит, за этот период проценты продолжат начисляться по имеющейся сумме долга.

Комиссии. Могут взиматься банком за разнообразные операции, например, за перевод суммы из одной валюты в другую, подготовку справок, и так далее. Это небольшие траты, но в сумме может набежать немало.

Санкции. Нередко банки назначают очень большие проценты за просрочку платежа, внесение не полной суммы, и так далее. Так как никто не может дать стопроцентной гарантии бесперебойной и своевременной оплаты, лучше заранее знать, во что это может вылиться в финансовом плане.

Обманутые дольщики больше 4-х лет ждут квартиры

Что же касается квартиры на вторичном рынке, есть риск купить квартиру с обременением. В качестве такового, кстати, может быть как раз ипотека. Даже если хозяева не скрывают факт наличия кредита (это не так просто сделать), они могут схитрить иначе: дождаться, пока новый покупатель погасит кредит, а потом всячески препятствовать заключению договора купли-продажи.

В этом случае тяжбы могут тянуться годами.

Также в качестве обременения могут быть аренда и рента, это уже не так просто проверить, особенно не заключается официальный договор. В этом случае чаще всего рекомендуют оценивать риски по косвенным признакам: живет ли кто-то в квартире (если хозяева утверждают, что квартира стоит пустой), могут ли соседи рассказать что-то «подозрительное», и так далее.

Естественно, это далеко не все нюансы, на которые стоит обратить внимание. Но начните хотя бы с них, потому что внимание к этим деталям может спасти от многих неприятностей и выбрать самый оптимальный вариант.

Требования банка

Первое и основное, что интересует банк при выдаче ипотечного кредита – это только ваша платежеспособность!

Второе, это наличие полного списка документов и отсутствие в них ошибок.

Риски банка застрахованы

Поэтому подробным анализом они заниматься не будут. В банках имеются определенные внутренние стандарты и требования к приобретаемому объекту. Им достаточно текущей информации об объекте, которую они черпают из стандартного пакета документов, предоставляемому Заемщиком-Покупателем недвижимости.

Покупатель, в свою очередь, запрашивает у Продавца только тот перечень документов, который необходим банку.

В банке проводят анализ документов по последней сделке, в которой приобреталась недвижимость. Историю недвижимости и Продавца банки не проверяют. А это может грозить Покупателю потерей права собственности на недвижимость.

Возможные обстоятельства для оспаривания сделки

Если банк все же одобрил найденный вами объект и выдал кредит, то существуют обстоятельства, когда после отмены сделки покупатель не получит денежные средства в полном объеме или не сможет вернуть их вовсе. Ведь продавец мог их потратить. Безусловно он несет ответственность по возврату денег, но ввиду неплатежеспособности он сделает это не быстро и не скоро.

А бывает и хуже, если Продавец заболел, скрылся или умер.

Существенные риски

• покупка недвижимости, в которой были прописаны несовершеннолетние дети, оставшиеся без опекунов и родителей
• покупка недвижимости, которая приобреталась с участием материнского капитала, но доли на несовершеннолетних детей так и не были оформлены
• покупка недвижимости, которая досталась Продавцу по наследству и были выявлены наследники, которые пропустили и восстановили срок принятия наследства
• покупка недвижимости которая приобреталась в совместном браке и на продажу которой не было получено согласие супруга и т.д.

Ответственный процесс

Покупка недвижимости в ипотеку ответственный процесс, который связан с огромным количеством рисков. Большое число покупателей относиться к данному вопросу халатно, наивно полагая, что приобретая недвижимость с помощью банка, они полностью обезопасили себя от всевозможных проблем.

В этой статье описаны далеко не все риски, связанные с приобретением недвижимости в ипотеку. Чтобы проверить сделку, получить исчерпывающую информацию о продавце недвижимости и обезопасить себя от негативных последствий необходимо обращаться к профессионалам рынка недвижимости.

Профессиональные риэлторы работают на свою репутацию, которую зарабывают годами и не готовы распрощаться с ней в одночасье, теряя клиента и его рекомендации в дальнейшем.

Только помощь профессионального риэлтора превратит ваш процесс покупки жилья в ипотеку в удовольствие, которое вы получите поселившись в Доме Вашей Мечты!

Вопрос-ответ (7)

Здравствуйте. Хочу купить квартиру — вторичку в ипотеку без своего риэлтора. Риэлторская компания продавца берет на себя услуги по офрмлению. Насколько это рисковано?

Рисков достаточно. Оформление-не проблема для риэлторов той стороны. Главное для вас- проверка квартиры на чистоту, отсутствие обременений и долгов, в том числе коммунальных (и гарантия что они будут погашены).

Наличие согласия супруга продавца, если это необходимо. Проверка прописанных и порядок их выписки, желательно до сделки. А а также особая проверка, если квартира была приватизирована либо куплена с участием Маткапитала.

Недопустимость занижения цены в договоре и.т.д

Могу ли я потерять свою независимость, которую приобрела в ипотеку, если через год после продажи, продавец подаёт на банкротство?

Здравствуйте.Женщина а разводе.У неё трое детей.Может ли она получить господдеждку 450рублей при погашение ипотечного кредита?

Выписка из домовой книги о наличии регистрации-регистрация всех членов семьи должна быть исключительно в ипотечной квартире? Доли детям нужно выделять?

Здравствуйте. Могу ли я оформить ипотеку в одном регионе на родинка, а обратиться за выплатой в другом(в котором прописана)?

Здравствуйте.Подскажите пожалуйста,если мы дом приобрели по у свекра по ипотечному кредиту,в таком случае погашут ли нам 450 тыс.? Или откажут нам из-за родственных связей? Заранее благодарю.

Подайте заявку, вы ничем не рискуете.

Подскажите ( ипотека оформлена на мужа до брака ,я не созаемщик .У меня от первого брака двое детей ,совместно с мужем уже у нас двое детей после 19 года ) Можем ли мы воспользоваться программой на погашения ипотеки в 450000.Спасибо

нет. По условиям программы, только созаемщик имеет право подать заявление на погашение ипотеки.

Задать вопрос

Ваш вопрос принят. Мы постараемся ответить на него в ближайшее время.

Ошибка при отправке вопроса. Попробуйте отправить еще раз.

Похожие статьи

Одной из мер, направленных на повышение рождаемости и поддержку многодетных семей, является государственная помощь в приобретении жилплощади. С этой целью 3 июля 2019 года был принят закон №157-ФЗ, согласно которому семьи с тремя и более детьми получают возможность погасить часть ипотечного долга. Однако чтобы воспользоваться государственной поддержкой, необходимо соответствовать ряду условий.

Почему залог единственного жилья детей признается законным; как добиться возможности залогового кредита на жилье у органов опеки; почему у 16-летних может быть право самостоятельно распоряжаться собственной недвижимостью; как заложить квартиру, приобретенную с маткапиталом; разрешается ли залог доли в недвижимости

Каковы условия сельской ипотеки с учетом последних изменений, в каких банках есть сельская ипотека, как получить ипотеку под строительство дома, какие документы требует ипотечный банк, нюансы страхования сельской ипотеки.

Продажа жилья, состоящего в ипотечном залоге, вполне возможна. Существует четыре способа реализовать залоговую квартиру и покрыть долг перед банком-кредитором

Рассмотрены условия, при которых банк-кредитор имеет право изымать недвижимость у заемщика, а также условия, не позволяющие этого сделать. Предложены решения проблем ипотечной квартиры

Несмотря на то, что до минимальных европейских ставок российскому государству и так далеко, так еще и в последнее время ставки по ипотечным займам резко выросли из-за роста ставки рефинансирования Центробанка. Как быть заемщикам? Есть варианты уменьшить кредитную нагрузку! Мы собрали советы как получить низкий процент и как быстрее выплатить ипотеку, а также ответили на ряд частых вопросов: можно ли платить ипотеку больше чем ежемесячный платеж, как снизить платеж по ипотеке, что выгоднее — сокращать срок или уменьшать платеж, как рассчитать платеж по ипотеке самостоятельно, когда лучше вносить досрочный платеж по ипотеке и др.

Как выбрать лучшую ипотеку для вторичного жилья, документы на получение ипотечного кредита, какие квартиры вторичного рынка подходят для ипотеки, как проходит сделка покупки вторички в ипотеку

Как получить ипотеку на нежилое помещение, нюансы нежилой ипотеки для физлиц, как получить коммерческую ипотеку, чем отличаются условия жилой и нежилой ипотеки