1. Выяснение момента заключения договора необходимо, во-первых, для установления, когда у сторон возникают предусмотренные договором права и обязанности, и, во-вторых, для определения применимого к договору законодательства, ибо он должен соответствовать обязательным правилам (императивным нормам), действующим в момент его заключения (см. ст.
422 ГК и коммент. к ней).
2. Содержащееся в п. 1 правило о том, что договор заключен в момент получения акцепта, относится к так называемым консенсуальным договорам, для совершения которых достаточно соглашения сторон. Большинство гражданско-правовых договоров относится к этой группе.
3. В п. 2 статьи речь идет о так называемых реальных договорах, для заключения которых помимо согласования условий необходима передача имущества, являющегося предметом договора. Реальными являются договоры займа (п. 1 ст. 807 ГК), хранения на товарном складе (п. 1 ст. 907 ГК) и некоторые другие.
4. В п. 3 статьи говорится о договорах, которые совершаются с соблюдением специальных правил об их государственной регистрации и именуются формальными. О круге таких договоров см. ст. ст. 131, 164 ГК и коммент. к ним.
5. В ст. 433 не названы договоры, требующие нотариального удостоверения в силу предписаний закона или соглашения сторон (о круге таких договоров см. ст. 163 ГК и коммент. к ней). Такие договоры, также относящиеся к числу формальных, считаются заключенными с момента их нотариального удостоверения.
6. Об особенностях момента заключения договора энергоснабжения с гражданами см. п. 1 ст. 540 ГК, страхования — п. 1 ст. 957 ГК.
7. Об особенностях заключения договора на торгах см. ст. 448 ГК и коммент. к ней.
Другой комментарий к Ст. 433 Гражданского кодекса Российской Федерации
1. Момент заключения договора необходимо устанавливать в связи с тем, что именно в этот момент договор должен соответствовать обязательным (императивным) нормам. Кроме того, в соответствии со ст. 425 ГК договор вступает в силу и становится обязательным для сторон именно с момента его заключения.
Следует, однако, отметить, что стороны вправе указать иную дату для возникновения прав и обязанностей сторон по договору (см. комментарий к п. 1 ст. 425 ГК РФ).
Пункт 1 комментируемой статьи устанавливает, что договор признается заключенным в тот момент, когда лицо, направившее оферту, получит акцепт. Эта норма подлежит применению при соблюдении сроков принятия оферты и получения акцепта (ст. ст. 440, 441, 442 ГК РФ).
В п. 1 содержится общее правило определения момента заключения договора; в п. п. 2 и 3 предусмотрены исключения из этого правила.
2. Пункт 2 относится к реальным договорам, для заключения которых недостаточно достижения согласия по всем существенным условиям договора, а необходима еще и передача соответствующего имущества.
Примерами реальных договоров являются договоры дарения (ст. 572 ГК; однако обещание подарить — консенсуальный, а не реальный договор), перевозки грузов (ст. 785 ГК РФ), займа (ст. 807 ГК РФ), складского хранения (ст. 907 ГК РФ).
Закон не запрещает сторонам заключить договор, который начнет действовать в том случае, если и когда одна из сторон передаст другой стороне вещь или уплатит денежную сумму. Такой договор будет являться не реальным договором, а условной сделкой: момент его заключения определяется по п. 1, а не по п. 2 ст. 433.
Об особенностях действия договоров страхования см. ст. 957 ГК.
3. В п. 3 указывается, что договоры, подлежащие государственной регистрации, считаются заключенными с момента такой регистрации; однако законом может быть установлено иное. О государственной регистрации сделок см. ст. ст. 131, 164 ГК.
Соглашение сторон об изменении размеров арендной платы по договору аренды недвижимого имущества, подлежащему государственной регистрации, также подлежит обязательной государственной регистрации, поскольку является неотъемлемой частью договора аренды и изменяет содержание и условия обременения, порождаемого этим договором. Поскольку соглашение о внесении в ранее зарегистрированный договор аренды здания изменений относительно размера арендной платы не было зарегистрировано, оно в соответствии с п. 3 ст.
433 должно считаться незаключенным до тех пор, пока не будет зарегистрировано в установленном порядке (п. 9 приложения к информационному письму Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2001 г. N 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Вестник ВАС РФ.
2001. N 4).
Соглашение о переводе долга по договору аренды здания, подлежащему государственной регистрации, также подлежит государственной регистрации и при отсутствии ее считается незаключенным (п. 12 приложения к информационному письму Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2001 г. N 59).
Договор простого товарищества (о совместной деятельности), по которому одна из сторон обязуется в качестве своего вклада передать недвижимое имущество, не требует государственной регистрации. Однако если одна из сторон по такому договору уклоняется от государственной регистрации возникновения общей долевой собственности сторон на это имущество, суд вправе по требованию другой стороны принять решение о государственной регистрации перехода недвижимого имущества в общую долевую собственность (п. 18 приложения к информационному письму Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2001 г.
N 59).
Договор купли-продажи нежилых помещений считается заключенным с момента его подписания, а не с момента перехода права собственности (п. 3 приложения к информационному письму Президиума ВАС РФ от 13 ноября 1997 г. N 21 «Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости» // Вестник ВАС РФ. 1998. N 1).
Предварительный договор, по которому стороны обязуются в будущем заключить договор, подлежащий государственной регистрации, не требует государственной регистрации (см. также комментарий к ст. 429).
Договор, требующий нотариального удостоверения (ст. 163 ГК РФ), считается заключенным в момент нотариального удостоверения. К сожалению, эта норма, вытекающая из общего смысла нотариального удостоверения сделок, не отражена в комментируемой статье.
Статья 433 ГК РФ, действующая редакция гражданского кодекса на 2025 год с комментариями
1. Договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта.
2. Если в соответствии с законом для заключения договора необходима также передача имущества, договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества (статья 224).
3. Договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
(в ред. Федерального закона от 08.03.2015 N 42-ФЗ)