Обмен квартиры с доплатой на другую: как происходит, документы, налог

Обмену посвящен блок статей Гражданского кодекса РФ с 567 по 571. В соответствии с указанными нормами обмен квартирами оформляется договором мены. Договор считается как две купли-продажи, осуществленные по одному документу. Это означает, что:

• сторона одновременно считается продавцом своей квартиры и покупателем чужой;
• для оформления сделки нужен тот же пакет документов, что и при купле-продаже;
• передачу квартиры можно оформить отдельным актом или прописать в договоре обмена, что функции передаточного документа выполняет сам контракт;
• права собственности сторон обязательно регистрируются в Росреестре;
• налог при обмене квартиры считается и уплачивается как при ДКП.

Кроме того, чтобы поменять квартиры можно воспользоваться альтернативным вариантом – составить на каждую отдельный договор купли продажи. Как именно обменять квартиру, зависит от конкретной ситуации. Особой разницы в договорах нет, поэтому нужно смотреть, есть ли подходящий вариант для обмена.

Если имеется – можно заключать мену, а если поиски только ведутся, то возможно лучше воспользоваться стандартным ДКП. Так будет быстрее.

МЕНА	КУПЛЯ-ПРОДАЖА
Один договор, в котором описаны все квартиры и участники. Проходит одна сделка.

Госпошлина в размере 2 000 рублей уплачивается за каждую квартиру отдельным чеком! Заплатить 4 000 по договору мены – неверно, пошлину придется платить заново, а излишек возвращать из бюджета.

Варианты обмена

В зависимости от рынка, на котором происходит обмен квартиры, бывает три варианта сделки:

• обмен на вторичном рынке – заключается договор мены или два ДКП между физическими лицами;
• обмен на новостройку по программе trade-in – между застройщиком и покупателем заключается ДКП, по которому в счет нового жилья идет старая квартира;
• размен муниципального жилья под контролем администрации.

Внимание! Данная статья посвящена обмену приватизированных квартир. Как разменять неприватизированное, муниципальное жилье, читайте здесь.

Обмен на вторичном рынке

Обменять квартиру на другую на вторичном рынке вполне реально. Самый сложный этап – это поиск подходящего варианта жилья, а оформление проходит достаточно просто, с помощью одного договора мены или двух ДКП.

• на равноценное жилье – тогда стоимость квартир полностью совпадает, до последней копейки;
• на большую и более дорогую недвижимость – тогда нужно производить доплату;
• на меньшую и менее дорогую недвижимость – тогда доплату вносит вторая сторона.

Список документов

Перечень документов аналогичен обычной купле-продаже, только собирают обе стороны:

• паспорта участников обмена; – заказать актуальную, не старше месяца, для проверки арестов/запретов/обременений;
• документ-основание – для более глубокого анализа юридической чистоты;
• технический паспорт – для проверки перепланировки;
• справка об отсутствии долгов по ЖКУ – чтобы не получить квартиру с задолженностью;
• справка о прописанных – закрыть риск получить квартиру с зарегистрированным человеком; на сделку; , если отчуждается квартира, принадлежащая ребенку;
• квитанция об оплате госпошлины 2 000 рублей за каждую квартиру – для МФЦ.

Когда документы собраны, можно оформлять договор для обмена.

Бланк договора

В договоре обмена квартиры с доплатой или без нее нужно прописать:

• ФИО, паспорта и адреса сторон;
• описание квартир с адресом, кадастровым номером, площадью, количеством комнат;
• общую юридическую формулу: «Стороны производят мену принадлежащих им квартир»;
• стоимость квартир, размер и порядок произведения доплаты;
• порядок передачи (по акту или по договору);
• иные условия, которые стороны сочтут необходимыми.

Стоимость указывается обязательно. В основание стороны могут положить любые цифры – рыночную, кадастровую или инвентаризационную стоимость. Прикладывать какие-либо специальные отчеты не требуется, достаточно просто оценить жилье по своему усмотрению. Размер доплаты также прописывается обязательно.

Если доплата не планируется, об этом тоже прописывают в соглашении. Цены в данном случае указывают равные.

ВНИМАНИЕ! Загрузите бланк договора мены для заполнения. Сделка нотариального удостоверения не требует, если нет несовершеннолетних собственников и не отчуждаются доли в праве.

Порядок действий

Рассмотрим, как происходит обмен квартиры на вторичном рынке пошагово:

1. Поиск вариантов для обмена, предварительный осмотр жилья и предварительные договоренности.
2. Сбор документов на квартиры по списку выше.
3. Оформление соглашения.
4. Подача соглашения в МФЦ на регистрацию прав. Прийти на подачу нужно лично с паспортами и документами по сделке. Заявление оформит сотрудник МФЦ на приеме.
5. Регистрация занимает 3-14 дней, после чего сторонам выдаются выписки с указанием их прав на жилье.
6. Доплату и фактическую передачу можно выполнить на любом этапе.

Если сделка проводится по двум ДКП, то в МФЦ нужно будет взять два талона – поскольку будет подаваться два комплекта документов.

Доплату можно провести с помощью любого способа, поименованного в статье по этой ссылке.

Налоговый вопрос

Поскольку обмен с доплатой или без нее приравнивается к купле-продаже, в результате сделки стороны должны заплатить налог 13% в бюджет, если недвижимость находилась в их собственности менее 3 (5) лет. При обмене с доплатой по одному договору граждане часто совершают ошибку, рассчитывая НДФЛ от суммы доплаты. Это неверно – налоговая база в данном случае будет равна цене переданной квартиры.

Пример. Сидельников А.П. и Палочкин Г.В.

заключили договор мены своих квартир с доплатой. Жилье Палочкина налогом не облагается, т.к. находилось в его владении более 5 лет.

Недвижимость Сидельникова оценена сторонами в 3 500 000 рублей, из которых 3 миллиона оплачивается квартирой Палочкина, а 500 тысяч идут в качестве доплаты. Налог нужно рассчитывать от полной стоимости – 3,5 миллионов, а не от суммы доплаты.

При этом каждый из «продавцов» имеет право на налоговый вычет с продажи и на налоговый вычет с покупки. Схема следующая:

• в первую очередь налогооблагаемая база уменьшается на фиксированный вычет продавца – 1 миллион рублей;
• далее эта бала уменьшается на вычет покупателя, поскольку обе сделки совершены в одном налоговом периоде – максимум, на 2 миллиона рублей;
• от полученной суммы берется 13% – это сумма налога к уплате.

Пример. Васютина Л.А. обменяла свою квартиру стоимостью 3 000 000 рублей на другую квартиру стоимостью 2 700 000 рублей и получила доплату в размере 300 000 рублей.

Налогооблагаемая база в ее случае составила 3 000 000 рублей. Применив налоговый вычет продавца, Васютина получила 2 000 000 рублей базы. Как покупатель другого жилья она имеет право на максимальный вычет в размере 2 000 000 рублей.

Применив его, Васютина получит налоговую базу в размере 0 рублей – налог платить не придется.

Таким образом, максимальный вычет может достичь 3 миллионов рублей (1 миллион вычет продавца + 2 миллиона вычет покупателя при взаимозачете налога). Все операции отражаются в декларации 3 НДФЛ. Подробнее об уплате налога читайте здесь.

Обмен на новостройку

Совершенно другая схема, как обменять квартиру, действует при сделках на рынке нового жилья. По схеме trade-in застройщик или агентство недвижимости принимает старую квартиру для реализации и одновременно бронирует новую, фиксируя стоимость.

Внимание! По trade-in чаще всего совершается несколько договоров – на оказание услуг по реализации старого жилья за процент; договор купли-продажи с найденным покупателем; соглашение о бронировании и, наконец, договор купли-продажи нового жилья.

Есть и другая, менее распространенная схема – когда старая квартира берется в качестве части оплаты новой. Доплата производится по ДКП. Такие операции проводят застройщики.

Обычно к старому жилью предъявляются такие требования:

• расположение в городе, в котором приобретается новостройка;
• хорошее техническое состояние и наличие всех документов;
• стоимость ниже цены нового жилья.

Обратите внимание! Застройщик, как правило, проводит специальную рыночную оценку, чтобы установить реальную стоимость недвижимости у независимого оценщика.

Обмен ипотечной квартиры

Если недвижимость, которую планируется обменять, находится в ипотеке, то перед сделкой необходимо ипотеку погасить. Любые сделки с заложенным имуществом необходимо согласовывать с банком, получать его согласие, иначе сделку могут аннулировать через суд, а квартиру – изъять в счет уплаты долга по ипотеке.

Получить одобрение банка на обмен ипотечной недвижимости по соглашению мены даже с доплатой практически нереально. Но есть другие способы обмена:

• продажа покупателю с переводом на него долга по ипотеке;
• заключение ПДКП с задатком, достаточным для погашения займа, снятие обременения и продажа жилья.

Полученные от купли-продажи деньги направляются на покупку другого жилья.

Подробнее об отчуждении ипотечных площадей читайте статью по этой ссылке.

Можно ли доплатить материнским капиталом

Доплата по соглашению мены за счет средств материнского капитала законом прямо не запрещена. Для проведения данной операции необходимо, чтобы в результате сделки условия жизни семьи улучшились. То есть обменять свою недвижимость на меньшую по площади, но более дорогую, невозможно – Пенсионный фонд будет ориентироваться на метраж и не согласует сделку.

При этом сделка проходит по общим правилам, предусмотренным для купли-продажи по материнскому капиталу, в том числе:

• в соглашении обязательно указывается факт оплаты за счет средств материнского капитала;
• обязательно указывается отсрочка платежа на несколько месяцев, поскольку Пенсионный фонд будет проверять документы;
• полученное жилье нужно будет поделить на всех членов семьи, выделив всем доли.

Подробнее о процедуре приобретения жилья по материнскому капиталу читайте здесь.

Рекомендуем перед обменом с доплатой проконсультироваться в местном отделении ПФР по поводу оформления сделки. В разных регионах России складывается разная практика, в связи с которой специалист может посоветовать заключать не мену, а ДКП.

Итак, обмен с доплатой – редкая, но вполне законная сделка. Для ее оформления не требуется обращаться к нотариусу, достаточно оформить соглашение в простой письменной форме.

Уважаемые читатели! Каждый случай уникален, а законодательство быстро меняется – поэтому после изучения теоретической части статьи рекомендуем обратиться за помощью к юристу портала. Некоторые вопросы можно решить только в рамках индивидуальной консультации.

Понравилась статья? Сохраните ее на своей страничке в соцсети с помощью кнопки «Поделиться» и поставьте 5 звезд!

Прямой

Регулируется нормами статьи 567 ГК РФ. Особенностью оформления договора мены является то, что стороны гарантированно переезжают на жилплощадь контрагента по завершении сделки. Здесь не возникает каких-либо сложностей, связанных с взаиморасчётами сторон, риски при передаче денег и объектов практически сведены к нулю.

Естественно, что данные обстоятельства относятся к положительным сторонам. Однако невозможно избежать и минусов, которые кроются в сложности выбора подходящего объекта для сделки. Из-за простоты продаж недвижимости, немногие стремятся и узнают возможно ли устроить обмен без купли продажи.

Статья 567 ГК РФ. Договор мены

1. По договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой.
2. К договору мены применяются соответственно правила о купле-продаже (глава 30), если это не противоречит правилам настоящей главы и существу мены. При этом каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен.

Соответственно, найти тот вариант жилья, который отвечал бы всем запросам членов семьи, намного сложнее, кроме этого, риск проблем с титулом квартиры остаётся открытым.

СПРАВКА: Проблема с титулом чаще всего проявляет себя через «белые пятна» истории квартиры, когда выявляются третьи лица, притязающие на право пользования жильём.

Через куплю-продажу

Особенностью такого варианта сделки выступает многообразие форм выбора объектов, при сохранении тех имущественных гарантий, которые даёт мена. Это безусловный плюс.

Так как здесь вступает в силу купля продажа, посредством чего происходит фактическая смена жилья, то к негативным моментам могут относиться как повышенные риски недобросовестности одного из контрагентов, так и другие факторы.

В том числе – отсутствие чистоты одной из сделок, оспоримость или ничтожность одного из заключённых договоров. Повышение рисков связано с привлечением большего числа контрагентов, чем при прямом обмене.

Иногда риэлтору приходится складывать достаточно длинную цепочку альтернативных продаж, для того чтобы сделка совершилась. В любой момент, до совершения сделки, такая цепочка может разрушиться отказом одного из участников. Осложняет процедуру и заведомое внесение задатка, которое требуется при договоре купли продаже.

• Скачать бланк договора купли-продажи квартиры
• Скачать образец договора купли-продажи квартиры

С доплатой

Если одна из квартир имеет преимущества, то чтобы её обменять, предусматривается внесение доплаты. К прецедентам, допускающим доплату, могут относиться следующие:

• большая жилплощадь;
• большее число комнат, наличие балкона или лоджии;
• один объект разменивается на два и более;
• лучшее техническое и косметическое состояние помещения;
• более поздний год постройки;
• близость к центру или станции метро.

В этом случае при обмене приобретатель перечисленных и иных преимуществ передаёт оговорённую сторонами сумму денег.

Что лучше выбрать?

В вопросе о выборе варианта обмена следует руководствоваться как личными предпочтениями, так и условиями, сложившимися на рынке в регионе. Обычно неплатёжеспособное население склонно к совершению обмена, который не требует финансовых вложений.

Также имеет смысл рассчитывать на обмен, если владельцы жилья не торопятся и готовы ожидать неопределённый промежуток времени, пока нужный объект будет найден.

Если же рынок недвижимости активен – безусловно, целесообразнее обратиться к купле продаже.Этот способ позволит перебрать большее число вариантов выбора объекта, а также – существенно сократит сроки проведения сделки. В целом нужно обращать внимание на положительную и отрицательную динамику развития событий.

Как правильно оформить?

Обмен – это имущественная сделка, разрешающая проблемы двух и более сторон, в ней участвующих. Поэтому главное правило – исходить из взаимных интересов, проявлять заинтересованность во взаимовыгодных аспектах сделки.

ВАЖНО: Следует знать, что при не исполнении положений договора и передаче ненадлежащего качества имущества, договор расторгается согласно нормам статьи 450 ГК РФ.

Основные этапы

Алгоритм проведения обмена следующий:

1. Обращение в риэлтерскую компанию для поиска объекта на обмен, или самостоятельный поиск через соответствующие сайты.
2. Подготовка документации на жильё, требующаяся при обмене.
3. По мере поступления предложений от потенциальных участников сделки, проведение просмотров по предложениям, выбор из их числа наиболее подходящего объекта.
4. Проверка правоспособности помещения и его правообладателей, затребование архивной выписки из поквартирной книги для изучения титула объекта. Взаимное предоставление своей документации для подтверждения юридической чистоты сделки со своей стороны.
5. Устное обсуждение особенностей сделки, предварительные наброски по договору мены. Если сделка происходит через заключение купчей – оформление предварительного договора с внесением задатка.
6. Оформление договора мены или купли продажи. Его регистрация. Составление и подписание передаточного акта.
7. Переезд в новое жильё, регистрация по месту жительства.

Необходимые документы

Правоспособность объекта, подготовленного к имущественной сделке, определяется наличием следующего пакета документации:

1. Правоустанавливающий документ, доказывающий право собственности: ранее заключённый имущественный договор, свидетельство о наследовании, договор приватизации и т.п.
2. Выписка и ЕГРН.
3. Кадастровый и технический паспорт квартиры.
4. Согласие супруга на сделку, удостоверенное нотариусом.
5. Выписка из поквартирной книги – следует запрашивать расширенную или архивную выписку.
6. Кадастровая справка об отсутствии обременения залогом и ареста.
7. Справки и копии лицевых счетов из ЖЭУ об отсутствии задолженности по квартплате и коммунальным услугам.

Куда обращаться?

Если процедура обмена началась с договора, заключённого с риэлтором или с компанией по работе с недвижимостью, то дополнительно обращаться никуда не требуется – имущественная сделка будет проводиться согласно договору услуг.

При самостоятельном поиске объекта для проведения сделки нужно обратиться за сопровождением к юристу. В некоторых случаях – при наличии несовершеннолетних или недееспособных членов семьи, если речь идёт об обмене доли жилья и т.п., сделка должна заключаться нотариусом.

СПРАВКА: По усмотрению сторон оформить и удостоверить договор мены в нотариальной конторе можно во всех случаях.

Регистрация сделки

Имущественные сделки с недвижимостью подлежат регистрации, с целью внесения сведений об обмене квартирами в кадастровые записи Росреестра. Этот момент обязателен, так как право собственности на недвижимость возникает только по завершении регистрационной процедуры. Это закреплено в положениях законодательства:

Для этого стороны обращаются непосредственно в территориальное отделение Росреестра по месту расположения объекта недвижимости, или – в многофункциональный центр «Мои документы». По предъявлении паспорта, а представители дополнительно – доверенности, составляются заявления о переходе права собственности в соответствии с заключением договора мены.

К заявлению прилагается правоустанавливающий документ и выписка из ЕГРН или свидетельство о собственности. Документы принимаются под расписку.

По завершении регистрации, новые собственники подходят на повторный приём для получения зарегистрированного договора и выписки из ЕГРН, констатирующей юридические правомочия новых собственников.

Сроки и расходы

Согласно новым нормативам, установленным регламентом закона 218-ФЗ, регистрация должна завершиться в десятидневный срок, если оба контрагента подали заявления одновременно. В иных случаях регистрация может продолжаться в течение месяца.

За процедуру регистрации взимается государственная пошлина в размере 2 000 рублей за каждый договор, подлежащий регистрации. Нотариально удостоверенные договоры пошлиной не облагаются.

Можно ли осуществить процедуру в особых ситуациях?

Жилплощадь в собственности менее 3 лет

Если она находилась в собственности меньше 3 лет, то поменять квартиру можно, но из её правоспособности вытекает обязательство уплаты налога как с дохода для физических лиц. Поэтому при оформлении обмена купчей, с суммы, указанной в договоре, будет взиматься 13% налогового вычета в счёт НДФЛ.

Если оформляется договор мены – представляется справка из БТИ об инвентарной стоимости жилья, которая существенно ниже рыночной стоимости. Вычет НДФЛ равен 13% из суммы, превышающей 1 миллион рублей. Жильё, стоимостью до миллиона, налогом не облагается.

Кроме этого с такими квартирами следует быть особенно осторожными, проверяя их на юридическую чистоту более тщательно. Дело в том, что согласно нормам статьи 196 ГК РФ, через три года утрачивается срок исковой давности. И если сделка не была в полной мере юридически чистой – то ответственность за неё возлагается на фактического владельца, независимо от факта перехода имущественных прав.

Статья 196 ГК РФ. Общий срок исковой давности

1. Общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса.
2. Срок исковой давности не может превышать десять лет со дня нарушения права, для защиты которого этот срок установлен, за исключением случаев, установленных Федеральным законом от 6 марта 2006 года N 35-ФЗ “О противодействии терроризму”.

Особенно распространены такие случаи при вступлении в наследование, в силу чего лица, чьи наследственные права были нарушены, могут оспорить правоспособность наследника в течение трёх лет.

Куплена на материнский капитал

Если при покупке квартиры в неё вкладывались средства сертификата «Материнский капитал», то обмен возможен, но потребуется соблюдать установленные для таких случаев условия.

Во-первых, обмен должен совершаться в интересах детей, которые должны получить при обмене те или иные преимущества. Как минимум, их интересы не должны быть в чём-либо ущемлены. Для надзора за исполнением данного условия привлекаются органы опеки и попечительства.

Собственник объекта, приобретённого за счёт привлечения СМК, обязан получить в органах опеки разрешение, которое выдаётся на основании заявления и документального обоснования перспектив улучшения условий проживания.

Регистрация сделки мены жилой недвижимости

Для того чтобы сделка по договору мены привела к юридическим последствиям необходимо прохождение процедуры государственной регистрации. Для этого нужно обратиться в любое отделение Росеестра и предоставить определённый пакет документов. Он должен включать в себя:

• заявления о регистрации перехода права собственности на имущество на основание договора мены;
• договор мены;
• выписки из Госреестра, подтверждающие право собственности каждого участника договора на ту недвижимости, которой он обладает на момент подачи заявления;
• кадастровые паспорта на обе квартиры;
• нотариально заверенные заявления о согласии других заинтересованных лиц, обладающих правом пользования, если такие есть, на проведение обмены квартиры;
• согласие органов опеки и попечительства, если среди заинтересованных лиц есть дети или лица, лишенные дееспособности по решению суда.

Если в квартире есть недостатки

При заключении договора мены нужно учитывать, что каждая сторона имеет право на его отмену в судебном порядке и восстановление первоначального состояния. Основанием для этого может стать наличие скрытых дефектов, которые окажутся обнаруженными уже в процессе эксплуатации. В таком случае, даже при нежелании бывшего владельца той квартиры, в которой будут обнаружены недостатки, сделка может быть отменена по решению суда.

В таком случае каждой стороне вернётся та собственность, которой он обладал до подписания договора.

Особенно актуальным это является в том случае, если проводились какие-то перепланировки, тем более не согласованные с органами местного самоуправления. Важность приобретает и то, окажутся ли дефекты неустранимыми. Если таковые есть, и это подтвердит экспертиза, то они делают использование квартиры по назначению невозможным.

Даже в таком случае сделку мены совершить всё равно возможно. Только нужно не только поставить другую сторону в известность, но и составить акт приёмки объекта, а в уже в нём отразить все недостатки.

Как происходит обмен муниципальной квартиры

Обменом муниципальной квартиры занимается ответственный квартиросъёмщик с согласия остальных лиц имеющих право на проживание в этой квартире. Если право на проживание в квартире есть у несовершеннолетних граждан, для обмена потребуется разрешение органов опеки.

Варианты для обмена муниципального жилья ищут в базе данных муниципальных жилых помещений. Доступ к базе можно получить в отделении МФЦ. Однако такие базы есть лишь в крупных городах. В остальных случаях приходится надеяться на городские доски объявлений, специализированные интернет-площадки, сарафанное радио и объявления в газетах.

Перед обменом необходимо связаться с департаментом муниципального жилищного фонда или с местными органами самоуправления, чтобы узнать:

• можете ли вы обменять свою квартиру;
• какие документы для этого потребуются.

Список необходимых документов в разных регионах может отличаться, однако основа списка неизменна:

• заявление на обмен жилых помещений;
• паспорта ответственных квартиросъёмщиков и проживающих с ними граждан;
• свидетельства о рождении и разрешение органов опеки, если обмен затрагивает интересы несовершеннолетних;
• договор соцнайма, ордер или другой документ подтверждающий право использование жилого помещения; , с подписями всех участников сделки;
• справки об отсутствии долгов по коммунальным платежам.

Если какие-то заинтересованные лица не могут лично присутствовать при подаче документов, отдельно потребуется нотариально заверенное согласие на обмен.

Документы подают в МФЦ или в органы местного самоуправления. По состоянию на ноябрь 2022 года, размер госпошлины для такой операции составляет 300 рублей. Срок рассмотрения заявления не превышает десяти рабочих дней с даты регистрации.

Так как квартиры находятся в муниципальной собственности, договор обмена не регистрируют в Росреестре.

Как происходит мена приватизированной квартиры

Приватизированные квартиры меняют по договорам купли-продажи или мены. Мена может быть с доплатой или без неё. Обмен квартирами по договору мены ещё называют прямым обменом. Обмен с заключением договоров купли-продажи — альтернативным.

Договор мены заключают в письменной форме. Его можно заверить у нотариуса и нужно зарегистрировать в Росреестре. Шаблон договора мены можно найти тут.

Если речь идёт о мене с доплатой, то это фиксируют в отдельном пункте. Здесь указывают сумму доплаты и порядок расчёта. Порядок расчёта определяет когда, каким способом и в какой валюте будет внесена доплата.

В глазах государства, каждая сторона такого договора одновременно является покупателем и продавцом. Это значит, что если кто-то из собственников владел обмениваемой квартирой менее пяти лет, он обязан уплатить НДФЛ. Получение доплаты также считается доходом и облагается налогом.

Основная проблема в этом случае заключается в поиске подходящего варианта, который удовлетворит потребности всех членов семьи и не таит неприятных сюрпризов, типа скрытых владельцев или белых пятен в истории перехода права собственности.