Виды договора доверительного управления имуществом

Передача недвижимости в доверительное управление (ДУ) похожа на процесс продажи недвижимости. В частности, Гражданский кодекс РФ требует использовать форму договора продажи недвижимости для договоров ДУ недвижимого имущества. После оформления договора, необходимо уведомить органы госрегистрации о передаче недвижимости в ДУ.

В случае нарушения описанных выше норм, договор ДУ считается недействительным.

Договор ДУ на основании завещания

Договор ДУ можно заключить и на основании завещания. Если известен исполнитель завещания, то по договору ДУ он становится доверительным управляющим. Когда исполнитель завещания не назван, роль управляющего по договору ДУ выполняет нотариус.

Основанием для заключения договора ДУ по завещанию является ходатайство наследников, опекунов и других лиц, заинтересованных в сохранении и эффективном управлении имуществом.

1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

1.1 Доверитель передает принадлежащий ему на праве собственности объект недвижимости, расположенный по адресу: г. Анапа, ул. Черноморская, д.

123, кв. 321, для использования в целях доверительного управления, в порядке и на условиях настоящего Договора Доверительному управляющему в течение 7 дней после подписания настоящего Договора, а Доверительный управляющий принимает его.

1.2 Указанный Объект недвижимости имеет следующие характеристики: общая площадь 100 кв.м; количество комнат – 2.

1.3 Доверитель гарантирует, что на момент заключения настоящего Договора Объект недвижимости не заложен, под арестом не состоит и не обременен никакими другими обязательствами.

1.4 Доверительный управляющий использует Объект недвижимости в течение всего срока действия Договора в соответствии с его целевым назначением (долговременная или посуточная аренда).

1.5 Право собственности на указанный Объект недвижимости подтверждается следующими документами: договор купли-продажи от 01.01.2010, регистрационный номер записи в Едином государственном реестре недвижимости от 01.01.2010 № 1234567890

1.6 Доверительный управляющий владеет и распоряжается переданным в доверительное управление Объектом недвижимости исключительно в интересах собственника.

1.7 Передача Объекта недвижимости в доверительное управление не влечет перехода права собственности на него к Доверительному управляющему.

2. ДОВЕРИТЕЛЬНЫЙ ХАРАКТЕР ДОГОВОРА

2.1 Заключая настоящий Договор, Доверитель оказывает особое доверие Доверительному управляющему, как лицу, способному наилучшим образом распорядиться принадлежащим Доверителю Объектом недвижимости.

2.2 Доверительный управляющий при осуществлении прав и исполнении обязанностей по настоящему Договору, обязан действовать добросовестно и тем способом, который является наилучшим для интересов Доверителя.

2.3 Доверительный управляющий имеет исключительное право определять, какой способ его действия в отношении управляемого Объекта недвижимости является наилучшим с точки зрения интересов Доверителя.

3. СРОК ДЕЙСТВИЯ ДОГОВОРА И УСЛОВИЯ ДОСРОЧНОГО ПРЕКРАЩЕНИЯ

3.1 Срок действия Договора определяется с «1» января 2021 г. до «31» декабря 2021 г.

3.2 Права и обязанности Доверительного управляющего по управлению имуществом возникают с момента передачи Объекта недвижимости Доверительному управляющему.

3.3 Передача Объекта недвижимости осуществляется по Акту приема-передачи имущества, в дальнейшем Акту, подписанному обеими Сторонами. Акт составляется в двух экземплярах, один из которых вручается Доверителю, второй — Доверительному управляющему.

3.4 Договор может быть прекращен до истечения срока, указанного в п.3.1 при возникновении следующих обстоятельств:

· в случае признания Доверительного управляющего банкротом в соответствии с действующим законодательством;

· в случае ликвидации Доверительного управляющего;

· в случае совершения Доверительным управляющим действий, явно направленных во вред интересам Доверителя;

· при отказе Доверительного управляющего от осуществления доверительного управления в связи с невозможностью для Доверительного управляющего лично осуществлять доверительное управление имуществом;

· по обоюдному соглашению сторон;

· по другим основаниям, если такие основания будут предусмотрены законом, настоящим Договором или дополнительными соглашениями по нему.

3.5 При отказе одной стороны от Договора, другая сторона должна быть уведомлена не менее чем за 7 (семь) дней до прекращения действия Договора.

3.6 При отсутствии заявления одной из сторон о прекращении Договора по окончании срока его действия, он считается продленным на тот же срок и на тех же условиях.

4. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН

2.1 Доверитель имеет право:

· проверять исполнение Договора Доверительным управляющим и получать все сведения и отчеты, предусмотренные настоящим договором;

· в случае утраты доверия к Доверительному управляющему досрочно прекратить настоящий Договор в одностороннем порядке;

· получать доходы по переданному в управление Объекту недвижимости за вычетом сумм, подлежащих выплате Доверительному управляющему в виде вознаграждения и компенсации расходов по доверительному управлению;

· в случае необходимости по согласованию с Доверительным управляющим временно заселить в Объект недвижимости жильцов;

2.2 Доверитель обязан:

· не заключать аналогичные Договоры с другими Доверительными управляющими в течение срока действия настоящего договора;

· не заключать Договоры аренды на Объект недвижимости, находящийся в Доверительном управлении, в течение срока действия настоящего Договора.

2.3 Доверительный управляющий имеет право:

· досрочно прекратить действие настоящего Договора в одностороннем порядке, в случае препятствий со стороны Доверителя, которые могут повлиять на невозможность исполнения обязанностей по настоящему Договору.

2.4 Доверительный управляющий обязан:

· рекламировать Объект недвижимости потенциальным Арендаторам;

· согласовывать Арендаторов Объекта недвижимости с Доверителем;

· заключать Договор аренды с Арендаторами, контролировать соблюдение условий Договора аренды;

· после заключения Договора аренды с Арендаторами незамедлительно направлять Доверителю копии заключенного договора аренды и паспортных данных Арендаторов;

· взимать арендную плату с Арендаторов;

· производить уборку Объекта недвижимости и оказывать прачечные услуги после выселения арендаторов, готовить Объект недвижимости к заселению новых Арендаторов;

· передавать Доверителю все выгоды и доходы, полученные от доверительного управления Объектом недвижимости, за исключением средств, направленных на покрытие расходов, связанных с доверительным управлением причитающегося Доверительному управляющему вознаграждения, иных платежей и затрат, предусмотренных настоящим Договором;

· производить расчеты с Доверителем в сроки и в порядке, установленные настоящим Договором;

· следить за использованием переданного имущества надлежащим образом, в соответствии с его назначением и техническими особенностями.

· требовать соблюдения правил пользования Объектом недвижимости от Арендаторов, в том числе правил безопасности, принимать необходимые меры к сохранности Объекта недвижимости и установленного в нем оборудования;

· требовать содержания Объекта недвижимости в надлежащем состоянии;

· требовать от Арендаторов возмещения ущерба, причиненного Объекту недвижимости и установленному в нем имуществу по вине Арендаторов или третьих лиц;

· при заключении договоров аренды Объекта недвижимости включать в них условие о праве Доверителя (в случае отсутствия такой возможности у Доверительного управляющего) требовать возмещения ущерба, причиненного Объекту недвижимости и установленному в нем имуществу по вине Арендаторов или третьих лиц;

· предоставлять отчет о своей деятельности Доверителю;

· предоставлять ежеквартальный фотоотчет Объекта недвижимости Доверителю;

· своевременно информировать Доверителя по всем вопросам и обстоятельствам, имеющим отношение к переданному имуществу.

5. ОСОБЫЕ УСЛОВИЯ

5.1 Стороны вправе устанавливать особые условия управления имуществом. Особые условия устанавливаются дополнительным соглашением.

5.2 Доверительный управляющий вправе отказаться в одностороннем порядке от настоящего Договора, если особые условия доверительного управления, предложенные Доверителем, будут существенно отличаться от условий настоящего Договора и будут для Доверительного управляющего явно невыгодными либо существенно затруднят выполнение им своих обязанностей по доверительному управлению, в том числе в части получения прибылей и других доходов.

6. РАСЧЕТЫ И ПРАВО НА ВОЗНАГРАЖДЕНИЕ

6.1 Стоимость аренды Объекта недвижимости устанавливается в размере по договоренности.

6.2 Минимальный срок аренды Объекта недвижимости 7 (семь) суток.

6.3 Доверительный управляющий получает вознаграждение в размере 10 (десять)% от дохода, полученного в результате доверительного управления на длительный срок и 15 (пятнадцать)% от дохода при посуточной сдаче.

6.4 Отдельно оплачиваются: уборка помещения – 1.000 руб., стирка белья – 500 руб.

6.5 Причитающиеся Доверителю суммы должны выплачиваться в течение 3 дней после вселения Арендаторов.

6.6 Средства, передаваемые Доверительным управляющим Доверителю, выплачиваются наличным или безналичным способом.

6.7 Оплата коммунальных услуг, электроэнергии, интернета и других платежей осуществляется Доверителем самостоятельно.

6.8 Доверительный управляющий имеет право на полное возмещение понесенных им необходимых расходов, согласованных с Доверителем, связанных с управлением имуществом, за счет доходов от использования этого имущества.

7. РАЗРЕШЕНИЕ СПОРОВ

7.1 Споры, возникающие из настоящего Договора, разрешаются Сторонами путем переговоров.

7.2 В случае невозможности решения споров путем переговоров, споры решаются в судебном порядке по месту нахождения Объекта недвижимости.

8. ДОПОЛНИТЕЛЬНЫЕ УСЛОВИЯ

8.1 Настоящий Договор имеет следующие приложения, являющиеся его неотъемлемыми частями: Акт приема-передачи Объекта недвижимости в доверительное управление.

8.2 Настоящий Договор составлен в двух экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу и хранящихся у Доверителя и Доверительного управляющего.

8.3 Стороны пришли к соглашению, что данный договор будет заключен путем обмена документами в электронном варианте (сканированные копии). Для заключения настоящего договора каждая из сторон направляет другой стороне по электронной почте подписанный экземпляр договора. Стороны, безусловно, признают экземпляры договора, переданные по электронной почте, равными по юридической силе экземплярам договора с оригинальной подписью.

Оценка управления недвижимостью

Понять, целесообразно ли передавать свою недвижимость в доверительное управление, помогает комплексный анализ. При этом учитываются факторы, которые способны повлиять на достижение целей управления недвижимым имуществом.

К факторам внутренней среды относятся место расположения объекта, его назначение, наличие или отсутствие права собственности на землю, цена недвижимости.

Факторы внешней среды – законодательные акты, тенденции экономического и политического характера, ситуация с окружающей средой, рыночные условия, объекты социальной сферы.

Договор доверительного управления имуществом

Между собственником объекта и доверительным управляющим подписывается официальный договор – соглашение. В нем указывается, что учредитель управления (собственник недвижимости) передает доверительному управляющему свое имущество для доверительного управления на оговоренное время.

Согласно договору, управляющий принимает на себя обязанность управлять недвижимостью в интересах заказчика. С точки зрения закона у доверительного управляющего по такому договору возникает обязательственное право на недвижимость, однако он не становится ее собственником.

Нюансы заключения такого договора, а также права и обязанности сторон оговариваются в статье 1012 Гражданского кодекса РФ. Здесь указывается, что допускается только письменная форма составления договора доверительного управления недвижимостью. В нем обязательно должны присутствовать:

• реквизиты сторон договора;
• описание объекта;
• документы, подтверждающие право собственности на недвижимость;
• размер и форма оплаты услуг доверительного управляющего (10-25% от месячной арендной платы за объект);
• время действия договоренности.

Предлагается также оговорить в соглашении важные детали, к которым относятся:

• сроки предоставления управляющим отчетов об управлении недвижимостью;
• наличие ограничений на отдельные операции с объектом;
• рамки, в которых управляющий может распоряжаться недвижимостью;
• возможность или невозможность передачи управляющим другим субъектам некоторых видов работ, связанных с управлением имуществом;
• порядок и размер перечисления арендной платы собственнику объекта;
• способы и размеры возмещения ущерба, нанесенного арендаторами имуществу;
• права, обязанности и ответственность участников договора;
• причины, по которым соглашение может быть расторгнуто досрочно.

Максимальный срок, на который может быть подписан договор доверительного управление недвижимостью, составляет пять лет. Если по истечение этого времени ни одна, ни другая сторона не заявят о своем желании расторгнуть соглашение, его действие продлевается на пять лет на прежних условиях. Если кто-то сделает такое заявление, договор прекращается, недвижимость возвращается в распоряжение владельца.

Прекращение действия договора также возможно, если заказчик отказался получать прибыль от сдачи недвижимости в аренду, либо если он умер; если управляющий не может выполнять условия договора лично; если владелец объекта решил прекратить действие соглашение, если хозяин недвижимости-ИП обанкротился, при других условиях.

В роли доверительного управляющего могут выступать ИП или коммерческая организация. Муниципальным или государственным органам закон запрещает выполнять такие функции, они также не могут быть выгодоприобретателями по договору доверительного управления.

Экспертиза

Договор доверительного управления недвижимым объектом должен обязательно пройти государственную регистрацию в Госреестре. При этом, как оговаривается в пункте 2 статьи 1017 Гражданского кодекса РФ, регистрируется ограничение права собственности на недвижимость, передаваемый в доверительное управление по договору. Это означает возникновение обременения прав владельца правами третьего лица – доверительного управляющего.

Без такой регистрации факта передачи объекта соглашение считается недействительным.

Цель доверительного управления

Целью передачи объекта недвижимости в доверительное управление может быть:

1. получение прибыли от сдачи недвижимости в аренду;
2. сокращение издержек на эксплуатацию объекта;
3. увеличение конкурентоспособности недвижимости на рынке;
4. повышение лояльности сотрудников компании, занимающейся управлением объектом недвижимости;
5. профессиональное сопровождение процессов управления недвижимостью – бухгалтерское, юридическое, кадровое.