Как узаконить перепланировку в квартире в 2024 в Москве?

К сожалению, на этот вопрос нельзя дать однозначный ответ. Всё зависит, прежде всего, от сложности выполненных работ и типа здания. Мы имеем огромный опыт (более 1000 узаконенных объектов за 13 лет работы).

О наших преимуществах Вы можете прочесть тут. Ценник варьируется от 30 тыс. руб. для согласования по эскизу до 180 тыс. руб. при изменениях несущих элементов.

Типы перепланировок квартир для узаконивания.

Планировка квартиры юридически закрепляется на планах БТИ (Бюро технической инвентаризации). Пример такого плана представлен на иллюстрации ниже (его ещё называют поэтажным или инвентаризационным):

В зависимости от него на объекте могут присутствовать следующие ситуации:

1. Мероприятия по перепланировке сделаны и изменения зафиксированы в поэтажном плане красными линиями, и проставлена печать об имеющей место быть самовольной перепланировке. Пример с красными линиями приведён ниже:В столице её допускается узаконить по п.

16 Прил. №1 к ППМ № 508. Для этого нужно подать техзаключение на выполненную перепланировку квартиры (о нём мы ещё поговорим подробнее ниже, когда дойдём до необходимых документов).

2. Работы по перепланировке помещения произведены, но не зафиксированы в документах. Тогда их также как и в первом пункте можно узаконить как выполненную перепланировку. Как это делается мы подробно рассматриваем ниже.

Как узаконить уже сделанную перепланировку квартиры в Москве по этапам.

Опишем действия для регистрации произведенной перепланировки.

Шаг 1. Получаем техпаспорт.

Для согласования переустройства постфактум нужен технический паспорт, в котором отображены изменения в планировке красными линиями. Для его получения в любом территориальном управлении БТИ вызываем замерщика на обмеры для подготовки технического паспорта. Как осуществить эти действия мы описывали тут .

Однако, настоятельно рекомендуем перед этим обратиться за консультацией со своими переменами в планировке к сведущему специалисту, оказывающему услуги по узакониванию перепланировки. Так как Ваша перепланировка могла нарушить одну из многочисленных норм (например, кухня расширилась на санузел). Техник отобразит при обмерах это нарушение красными линиями, и его уже невозможно будет никак поправить или зарегистрировать- только переделывать перепланировку назад в соответствии с п. 3 ст. 29 ЖК РФ. Грамотный специалист подскажет, имеет ли Ваша перепланировка какие-либо нарушения, и каким образом их можно обыграть.

По планировке с красными линиями далеко не всегда можно понять, какой она была до перепланировки, т.к. на ней не показываются демонтированные сантехническое оборудование и стены. Поэтому для проектировщиков и чиновников, чтобы было понятно, какое помещение за счет какого расширилось или уменьшилось, также заказывается схема перегородок и экспликация на момент последнего проведенного обмера жилого помещения (проще говоря, расположение стен до перепланировки).

Для новостроек в качестве этого документа (схема планировки до произведенных работ), если в ней не проводились обмеры ТБТИ, предоставляется кадастровый план или архитектурно-строительный, который можно взять в УК либо у Застройщика. Пример такого плана приведён ниже:

Шаг 3. Сдаем документы.

В столице за узаконивание перепланировки квартиры ответственна МосЖилинспекция. Чтобы данные поступили к ней, на портале-сайте мэра mos.ru заполняется форма (раньше писали заявление в бумажном виде и подавали через МФЦ) на получение акта о произведенном переустройстве без выдачи предварительного решения, и прикладываются следующие документы согласно п.2.5.1.1.3 Приложения 2 всё того же Постановления в отсканированном виде:
— Техническое заключение;
— техпаспорт;
— Выписка ЕГРН или свидетельство о собственности;
Документы о собственности и технический паспорт можно не предоставлять — Жилинспекция для их получения сделает запрос сама через межведомственное взаимодействие. Однако, это затребует дополнительное время.

Так что, для ускорения процесса, хотя бы документы ТБТИ, которые Вы всё равно получали для выполнения ТЗК, можно предоставить.
Также не придется прилагать акты освидетельствования скрытых работ, потому что конструкции существующих полов приведены в ТЗК. Однако, если автором здания числится МНИИТЭП или ГБУ «Экспертный центр», то они запрашивают данные акты перед выполнением техзаключения для помещения от своей компании (их ТЗК придется заказывать, если затрагивались несущие элементы).

Шаг 4. Выполняем “приёмку”.

По предоставленному телефону в заполненной на сайте форме с Вами свяжется инспектор Жилинспекции того округа, в котором расположена квартира. Предварительно он сверяет планы до и после в техническом заключении на предмет наличия нарушений (ну тут хорошо должны сработать, как мы уже говорили, специалисты, выполнявшие ТЗК), а затем договаривается с Вами о встрече на объекте. Там он проверяет соответствие схемы существующего положения стен и сантехприборов из техзаключения с реальной планировкой.

Если есть какие-то отличия, нарушающие нормы, то он выдает отказ в выдаче акта, выписывает штраф и предписание устранить их (переделать ремонт). Если отличия не противоречат нормам, то он выдаст отказ, штраф и предписание изменить ТЗК, чтобы оно соответствовало текущему положению дел, и податься заново. Если отличий нет, он выпишет штраф и выдаст акт о произведенном переустройстве на квартиру без выдачи предварительного разрешения.

Акт в обязательном порядке подписывается компанией, выполнявшей техзаключение.

Вслед за штрафом, который придется оплатить в любом случае (2000 руб. согласно подпункту 2 ст. 7.21 КоАП РФ), Вы получаете в указанном при подаче документов МФЦ этот акт, который за это время ещё утверждается печатью в Центральном офисе Жилинспекции на проспекте Мира. Ниже показано как он выглядит:

Копии чертежа с новым расположением стен из ТЗК и акт инспектор отправит в Управление ТБТИ, которое отвечает за Ваш дом.

Шаг 5. Вызываем техника БТИ на переобмеры.

Снова нужно обратиться в своё ТБТИ для заказа выхода техника на переобмеры объекта с получением любых документов (отдельные листы с планировкой и экспликацией или технический паспорт). Здесь главное, чтобы размеры, указанные в чертеже существующего положения ТЗК, совпадали с реальными, потому что инспектор проверяет планировку только визуально, а техник производит именно замеры. Если расхождений нет, то он вносит изменения планировки в базу, а Вам в одном окне выдают заказанную документацию.

Можно ли узаконить незаконную перепланировку после ремонта?

Под незаконной, мы подразумеваем такую любую перепланировку, нарушающую какой-либо закон (например, санузел расширили на жилое помещение, если этажом ниже тоже находится квартира- пункт 7.20 СП 54.13330.2022). Такую перепланировку зарегистрировать невозможно. Никто это не сделает.

Только, если совершит подделку документов. Поэтому нужно быть очень внимательными.

Примечание к ролику:
Теперь документы для Жилищной инспекции подаются только через личный кабинет на сайте mos.ru, а не через МФЦ.

Как зарегистрировать перепланировку квартиры в Московской области?

В МО на поэтажной схеме не отмечают осуществленную перестановку стен красными линиями, а чертят их черным цветом, но ставят штамп о наличии неузаконенной перепланировки.
Когда мероприятия по перепланировке выполнены, но по ним нет данных в МОБТИ, то, также как и в столице, их возможно оформить по документам, как планируемые. Об этом мы писали здесь .

В Подмосковье, к сожалению, нет регламента, который устанавливал бы порядок и возможность согласования перепланировки по окончанию всех работ, если они уже зафиксированы в БТИ. Поэтому приходится руководствоваться только ЖК РФ. По нему (п.

4 ст. 29) объект может остаться в перестроенном виде в соответствии с решением суда. Куда для этих целей и следует обращаться.

При согласовании выполняется такое же, как и в столице, техническое заключение, а затем подается на утверждение в Отдел при Администрации города, отвечающий за регистрацию перепланировки. Оттуда получается отказ. Далее пишется иск в суд, где ответчиком является Администрация города.

Пример такого иска приведен ниже:

Как правило, суд встает на сторону истца, т. к. проектировщики с допуском СРО не стали бы выполнять такое техзаключение о выполненном перепланировании, если бы перепланировка нарушала какие-нибудь нормы. Пример решения городского суда о сохранении объекта в перепланированном виде приведён ниже:

Примеры узаконенных перепланировок.

До перепланировки и существующее положение.

В этом примере объединили санузел, немного расширили за счет него коридор, установили в коридоре раковину, заменили газифицированную плиту на электрическую, и изменили расположение межкомнатных перегородок, выделив кладовую.

До ремонта и существующее положение.

В этой большой квартире сделали много изменений, а именно: перенесли кухню в жилую комнату, так как ниже находится технический этаж; устроили несколько санузлов на площади жилых комнат и коридоров (внизу, опять же, тех. этаж), расширили проемы и окна при выходе на лоджии, объединили лоджии и поменяли конфигурацию внутренних перегородок. При согласовании выполненной перепланировки проблем не возникло.

До переустройства и нынешнее положение.

В этом примере техзаключение выполнялось ГБУ «Экспертный центр», так как собственники пробили проем между кухней и комнатой с усилением в несущей стене. Помимо этого, совместили санузел и расширили его на площадь коридора, который раньше вёл к кухне. Также переместили кухню в комнату (квартира расположена на первом этаже), демонтировали перегородку между коридором и комнатой, и установили в комнате новую светопрозрачную перегородку.

Оформление перепланировки: виды и инстанции

Есть два вида оформления – согласование и узаконивание.

Согласование перепланировки. Если вы еще только планируете серьезный ремонт, во время которого:

• в квартире передвигаются стены;
• переносятся двери, трубы, сантехника или газовая плита;
• объединяются помещения;
• кухня переезжает в коридор или гардеробную;
• затрагиваются «мокрые» зоны – ванная, туалет, постирочная и т.д.

На все это нужно заранее получать разрешение. Это называется согласованием перепланировки.

В Москве оформлением перепланировки в квартирах занимается Мосжилинспекция. В Московской области и других регионах нужно обращаться в местную администрацию.

Узаконивание перепланировки. Если вы узнали о необходимости что-то согласовывать уже после того, как сделали ремонт, или вам досталась квартира с несогласованной перепланировкой, ее можно узаконить постфактум. Главное заранее убедиться, что:

• ваша перепланировка выполнена по всем нормам;
• у ваших соседей нет действующих разрешений на проведение их перепланировки, которая противоречит вашей.

Пример: сосед сверху расширяет санузел на площадь коридора, и уже имеет на это разрешение, а вы увеличили площадь кухни на коридор, но только сейчас начали согласовывать ремонт. В этом случае вы получите отказ, поскольку собственник выше получил распоряжение на расширение санузла раньше, и на основании этого переносить кухню в коридор вам нельзя.

При узаконивании перепланировки придется заплатить штраф, доказать госорганам, что ремонт безопасен. Процедура немного отличается от согласования и может потребовать больших затрат.

В Москве перепланировки узаконивает Мосжилинспекция. В Московской области это можно сделать через суд или администрацию — все зависит от конкретного города.

За что нужно платить при перепланировке

Итоговая стоимость перепланировки полностью зависит от масштабов ремонта, вашего бюджета и желаний. Будьте готовы платить за:

• стройматериалы;
• строительные работы;
• дизайн-проект;
• услуги госорганов;
• госпошлины;
• работу проектной организации.

Из всего этого сэкономить получится только на дизайн-проекте, стройматериалах и, возможно, строителях. Но даже если вы не нанимаете бригаду, а делаете все своими руками, есть статья расходов, которую сократить не получится — согласование перепланировки.

Услуги госорганов по согласованию и узакониванию перепланировки бесплатны, но чтобы их получить, придется потратить деньги на проектную документацию и документы из БТИ.
Дальше подробно рассказываем, что и сколько стоит.

Стоимость согласования перепланировки

Любое согласованием рекомендуем начать с консультации в компании, специализирующейся на этом. Это может быть PEREPLAN или другая аналогичная. У нас первая консультация всегда бесплатна. По ее итогам вы точно будете знать, с чего все начинать, куда придется обращаться именно в вашем случае, какие сложности могут возникнуть и как их решить.

Первое, что нужно получить – это техпаспорт на квартиру или хотя бы поэтажный план квартиры с экспликацией. Берется в БТИ и стоит от 2 400 рублей.

Вот, как выглядит технический паспорт:

Если последний раз техник БТИ осматривал квартиру больше 5 лет назад, придется оплатить осмотр — госпошлина за эту услугу в 2022 году составляет от 12 000 рублей. Такая же цена на первичную документацию для квартир в новостройках, когда для оформления техпаспорта нужно поставить квартиру на учет, и без выезда техника БТИ здесь не обойтись.

О том, какие сложности могут возникнуть при оформлении первоначального технического паспорта для новостройки, читайте здесь.

Техпаспорт можно заказать в:

• МосгорБТИ;
• Ростехинвентаризации;
• БТИ Московской области.

Если документы на квартиру хранятся в МосгорБТИ, то их можно не заказывать собственникам — Мосжилинспекция запросит сама техпаспорт сама.

По нашему опыту мы советуем получать паспорт самостоятельно в любом из перечисленных органов. На плане квартиры могут быть ошибки, и, если не проверить это заранее, можно получить отказ в согласовании. Обнаружить проблемы могут наши инженеры, выехав на квартиру и сравнив ее с планом БТИ. Стоимость выезда — 5 000 рублей.

Так выглядит план квартиры, полученный в БТИ и экспликация. Бюро технической инвентаризации подготавливает их для каждой квартиры. Часто не имеет смысла заказывать технический паспорт целиком, так как плана квартиры с экспликацией достаточно, чтобы начать согласование.

Если квартира в старом доме, то нужны планы квартир ваших соседей ниже и выше. Мосжилинспекция может отказать вам в согласовании, если у соседей нетипичная перепланировка: перенесены мокрые зоны, расширены жилые помещения и т.д.

Также в 2022 году Мосжилинспекция стала обращать внимание на то, есть ли у ваших соседей выше и ниже действующие разрешения на перепланировку. Если соседи получили распоряжение раньше вас, и ваш ремонт будет противоречить ремонту в квартирах выше или ниже, то вы получите отказ в согласовании.

Готовить проект перепланировки и техническое заключение должно только проектное бюро, у которого есть необходимые допуски и лицензии. У нас это стоит от 25 000 до 35 000 рублей на квартиру до 100 кв. м. в зависимости от сложности проекта. Ищите компанию, которая состоит в СРО проектировщиков.

АПМ-1 состоит в СРО «МежРегионПроект» и имеет допуск № 1891.

Если во время перепланировки затрагиваются несущие стены, полы или потолки, если в доме деревянные или смешанные перекрытия, нужно получать техническое заключение от авторов проекта дома. Чаще всего это МНИИТЭП (почти всегда, если дом панельный) или ГБУ «Экспертный центр». Стоимость техзаключения – от 100 000 рублей.

Это цена за согласование одного проема в несущей стене. Чем больше новых проемов вы запланировали, тем дороже заключение.

Вырезать новый проем могут строители с лицензией на это – допуском СРО. Всегда требуется усиление проема металлоконструкциями. Усиление одного проема стоит от 50 000 рублей, и это могут сделать только профессионалы. В конце вам выдают на руки подписанный акт о скрытых работах.

Новый проем в квартире или расширение старого не только требует согласования в Мосжилинспекции, но и разрешения у авторов проекта дома, поскольку это прямое вмешательство в конструкцию здания и влияет на дальнейшую безопасность проживания в доме вас и ваших соседей.

Пример усиления проема в несущей стене силами профессиональной бригады АПМ-1. Его называют П-образным. Все сделано максимально аккуратно и с минимумом ударного воздействия. Сам проем выполнен методом алмазной резки.

Как выглядят акты и какие существуют требования для новых проемов, читайте в этой статье.

Если в квартире будет переноситься газовая плита, обязательно, чтобы эти работы проводились специалистом Мосгаза. Он выдаст справку. Стоимость услуг Мосгаза нужно уточнять у них. Пример справки:

Согласование проводит Мосжилинспекция — ее услуги 0 рублей. Документы для оформления перепланировки в Москве подают через портал mos.ru. Регистрация бесплатная, госпошлину за оказание услуги не берут.

Согласование «под ключ» – самая удобная и популярная услуга в PEREPLAN. Его окончательная стоимость индивидуальна и зависит от многих факторов:

Ситуация	Стоимость
Если у квартиры уже есть техпаспорт	От 90 000 до 100 000 тысяч рублей, включая все госпошлины
Если квартира в новостройке и не проходила первичную инвентаризацию в БТИ, техпаспорта нет	От 120 000 до 140 000 тысяч рублей, включая все госпошлины
Если в квартире выполнен незначительный ремонт и его можно согласовать по эскизу	От 50 000 рублей
Если нужно согласовать антресоль в квартире	Около 300 000 рублей с учетом получения технического заключения от авторов проекта дома и разработки конструктивных решений
Если квартира находится в панельном доме и вы решили делать проем в несущей стене	От 180 000 рублей
Если перепланировка квартиры в доме с деревянными или смешанными перекрытиями	От 160 000 рублей с учетом получения заключений в ГБУ “Экспертный центр”

Здравствуйте! Вы можете задать мне любой интересующий вопрос в WhatsApp.

Получите консультацию специалиста или отправьте нам на предварительную оценку необходимые документы.

Где можно оформить согласование новой конфигурации помещения?

Согласно положениям п. 1 ст. 26 ЖК РФ согласовывать изменения конфигурации жилого помещения уполномочены органы местного самоуправления. Данную задачу выполняет Государственная жилищная инспекция соответствующего субъекта РФ. Таким образом, чтобы узаконить перепланировку обращаться следует именно в это ведомство.

Справка. Для того, чтобы упростить и ускорить процедуру подачи документов на узаконивание перепланировки, обратиться можно в ближайшее отделение МФЦ. В этом случае необходимость в личном посещении жилищной инспекции и вовсе отпадет.

От чего зависит цена?

Стоит отметить, что невозможно обозначить единую стоимость перепланировки квартиры. В каждом отдельном случае ее размер будет меняться под влиянием следующих факторов:

• момент узаконивания изменения конфигурации помещения (до проведения ремонтных работ или после);
• способ согласования перепланировки (самостоятельно или через специализированную организацию);
• наличие/отсутствие обременений у квартиры (к примеру, если это ипотечное жилье, то возникнут дополнительные расходы в виде внесения платы за выдачу банком разрешения на реализацию запланированных работ, доплата страховой премии и т.д.);
• характер и уровень сложности предстоящих изменений;
• площадь квартиры, в которой планируется проведение перепланировки;
• вид требующейся документации в конкретном случае (проект или эскиз);
• территория, на которой проживает собственник помещения (в разных регионах стоимость услуг проектных организаций существенно разнится);
• необходимость подготовки дополнительных бумаг (например, техническое заключение от автора дома при перепланировке несущей стены);
• тип планирующихся изменений конфигурации квартиры (индивидуально разработанный вариант или же план, позаимствованный из бесплатного каталога, опубликованного на сайте жилищной инспекции) и др.

Сколько стоит узаконивание по закону?

Как уже было отмечено выше, сама услуга по согласованию перепланировки в квартире предоставляется сотрудниками жилищной инспекции полностью на бесплатной основе. Однако, несмотря на это, собственнику в любом случае придется понести ряд расходов, причем порой весьма ощутимых.

Справка. Практически все расходы, связанные с узакониванием перепланировки помещения, возникают в момент сбора и подготовки документов. Это достаточно сложный и затратный этап.

Цены на разработку проектной документации

Основными бумагами, которые обязательно потребуются при согласовании перепланировки в квартире, являются:

1. Проект будущих изменений жилплощади – подготавливается на заказ специалистами проектной организации. Средняя стоимость данного документа начинается с 14 000 рублей. При этом ее величина зависит от следующих факторов:
   • площадь квартиры;
   • сложность запланированных изменений конфигурации помещения;
   • территория, на которой заказывается проект перепланировки;
   • уровень выбранной проектной организации и т.д.

Стоимость оформления документов в БТИ

Помимо перечисленных выше бумаг, в процессе узаконивания перепланировки, собственнику помещения также потребуется оформить ряд документов в БТИ (бюро технической инвентаризации). Эти процедуры также являются платными. Речь идет о следующих основных бумагах:

Технический паспорт БТИ – это справочный документ, в котором содержатся сведения о текущей планировке квартиры, степени износа всего многоквартирного дома, строительных материалах, из которых возведены стены и инженерных системах.

Важно. Каждое БТИ самостоятельно устанавливает расценки на свои услуги. При этом средняя величина технического паспорта квартиры составляет 3000 рублей.

• Поэтажный план представляет собой схематическое изображение этажа многоквартирного дома и размещенных на нем помещений. Составляется на основе обмера объекта недвижимости сотрудниками БТИ.
• Экспликация БТИ – это приложение к поэтажному плану, где в формате таблицы представляются сведения о видах, назначении и основных характеристиках помещений, входящих в состав квартиры или всего дома.

Средняя стоимость поэтажного плана и экспликация БТИ варьируется в пределах от 1500 до 5000 рублей.

Причем на цену оказывают влияние следующие факторы:

• территория, на которой заказывается такая услуга;
• площадь квартиры;
• категория жилплощади (жилое помещение или коммерческая недвижимость);
• срок изготовления.