Чем апартаменты отличаются от квартиры и что это такое

Квартиры. В жилых застройках есть требования к плотности застройки, свету, расстоянию между зданиями, социальной инфраструктуре и другие.

Например, по строительным нормам застройщик должен обеспечить жилой многоквартирный дом и придомовую территорию естественным освещением. А земельный участок, на котором построен дом, не может находиться вблизи промышленных предприятий.

Апартаменты. При строительстве зданий с апартаментами ГОСТы, СНиПы и СанПиНы менее строгие. Юридически это не жилье, и поэтому требований меньше.

Расположение социальной инфраструктуры рядом с домом — двора, детских площадок, садов и школ, больниц и поликлиник — на усмотрение застройщика, который заинтересован в привлекательности своего объекта для покупателей.

Владельцев апартаментов не касается закон о тишине, то есть если соседи будут шуметь, то никто не несет за это ответственности.

У апартаментов может быть разное назначение, но всегда нежилое, поэтому соседями могут быть коммерческие заведения, например хостел, офис и другие.

Все вышеуказанное удешевляет себестоимость объекта по сравнению с квартирами и упрощает для застройщика процесс согласования и получения разрешения на строительство.

Регистрация

По российскому законодательству есть место жительства, а есть место пребывания. По месту жительства можно зарегистрироваться постоянно, а по месту пребывания — только временно. Постоянно регистрируют только в жилом помещении.

В квартирах можно прописаться как постоянно, так и временно. Отметка о постоянной регистрации проставляется в паспорт. Она дает право на получение льгот от государства или на компенсацию при оплате коммунальных услуг.

В апартаментах есть возможность прописаться временно, но сразу на 5 лет. Зарегистрироваться постоянно нельзя. Обычно такой прописки достаточно, чтобы прикрепиться к детскому саду или поликлинике, но место в детском саду, скорее всего, вы получите после того, как будут удовлетворены заявки родителей с постоянной местной пропиской.

Если апартаменты находятся в деловом центре, то в них нельзя прописаться даже временно.

В квартиру можно прописать ребенка по месту своей прописки без согласия собственников. Чтобы прописать в апартаменты, нужно согласие всех собственников.

Коммунальные платежи

Квартиры. Состав и тарифы коммунальных услуг регулируют федеральные законы и Жилищный кодекс. Они формируют общие правила, а региональное законодательство определяет тарифы с учетом своей местности.

Апартаменты — это нежилые помещения, поэтому жилищное законодательство на них не распространяется. Тарифы определяет управляющая компания, то есть коммерческая структура. Коммунальные счета за воду, электричество, отопление обычно на 20−30% выше, чем в аналогичных по площади квартирах.

Получить субсидию от государства по оплате коммунальных услуг для апартаментов не получится, потому что это не жилое помещение, а все льготы касаются жилья. Например, многодетная семья или пенсионеры, которые купили апартаменты, не смогут использовать льготы по коммуналке.

Взносы на капитальный ремонт

Квартиры. Все собственники жилья в многоквартирных домах обязаны оплачивать взносы на капитальный ремонт дома. Сумма оплаты рассчитывается по формуле: фиксированная ставка × количество квадратных метров в квартире. Фиксированную ставку устанавливают региональные власти.

Апартаменты. Ежемесячных взносов на капремонт в апартаментах нет. Если зданию будет необходим капитальный ремонт, то придется собрать деньги. Обычно собственники подписывают договор с управляющей компанией, где прописываются такие случаи.

Стоимость

Еще в 2019 году цены на новые апартаменты оставались примерно на 10–20% ниже цен на квартиры. Это объяснялось тем, что застройщикам такое строительство обходится дешевле. Однако в 2021 году спрос на них заметно вырос, а следом и цены — все это на фоне внесения в Госдуму законопроекта о новом правовом статусе.

Из проекта следует, что подобные апартаменты в новостройке можно будет перевести из статуса нежилого помещения в жилое. Принятие такого закона может привести к тому, что цены на квартиры и апартаменты сравняются.

Например, на конец 2021 года средняя стоимость одного квадратного метра в квартирах стандартных новостроек Москвы составляла 263 000 руб. Средняя цена за квадратный метр в апартаментах аналогичного сегмента оказалась ненамного ниже: 249 500 руб.

Апартаменты – это нежилые помещения, которые могут использоваться для проживания. Но слово «нежилые» не означает, что в них нельзя жить: чаще всего внешне они ничем не отличаются от квартир. Однако в отличие от жильцов квартир, владелец апартаментов не может рассчитывать на прописку и постоянную регистрацию.

При этом многие инвесторы до сих пор под апартаментами представляют квартиру большой площади с особой планировкой и оригинальным дизайном, как символ роскоши и достатка, зачастую путая таковые с пентхаусами.

Что значит «апартаменты»

Апартаменты – это новое понятие на рынке недвижимости. Их широко используют на Западе. В Украине на законодательном уровне все еще не существует четкой и однозначной формулировки этих терминов, но современная сегментация рынка недвижимости сделала свое дело.

Поэтому сейчас все реже путают понятия «квартира» и «апартаменты», хотя эти два типа недвижимости имеют больше схожих черт, чем существенных различий.

Апартаменты: историческая справка

Появление апартаментов стали следствием увеличения плотности населения в городах и впервые такая недвижимость появились в конце XVII века. Эти объекты изначально представляли собой съемное жилье, состоящее из нескольких комнат. Апартаменты получили распространение в Англии, Франции, США, и за свою историю стали неотъемлемой частью рынка недвижимости.

В мировой практике такой объект – упрощенный вариант квартиры для временного проживания, иногда составляющий целые комплексы.

Но тенденции западных стран не всегда находят достойный отклик на украинском рынке недвижимости. Здесь апартаменты прошли определенную адаптацию и не смогли покорить потребителя. Украинские застройщики постепенно пытаются сделать апартаменты частью рынка, и количество вариантов для покупки коммерческой недвижимости с каждым годом растет.

Отличие апартаментов от квартиры

Главное отличие квартиры и апартаментов заключается в том, что квартира – это объект жилой недвижимости, а апартаменты – объект недвижимости коммерческой. Апартаменты оформляются как нежилой фонд, в то время как квартиры по умолчанию относятся к жилому (и выводятся из такого состояния только путем определенной законодательной процедуры). Это значит, что в апартаментах не всегда могут создаваться комфортные условия проживания, как в случае с жилыми помещениями.

Ведь здесь не нужно соблюдать положенные для жилых объектов санитарные зоны, отступы, нормы освещенности, плотность застройки и другие ограничения.

Также есть еще несколько особенностей:

Регистрация по месту жительства

Так как апартаменты относятся к нежилому фонду, то возможность регистрации по адресу отсутствует, в отличие от квартир. Разумеется, эта особенность ставит некоторые сложности перед собственником недвижимости – для получения медицинских услуг в районных поликлиниках, устройства ребенка в детском саду или школе потребуется приложить больше усилий. Для некоторых покупателей это станет формальностью, ведь при этом право на собственность остается в силе, другим – будет не по себе при мысли об отсутствии регистрации, а арендаторам такой аспект и вовсе неинтересен.

Особенности инфраструктуры

При проектировании современных жилых комплексов застройщики учитывают нормативные требования к объектам инфраструктуры (обеспеченность парковочными местами, школами и детскими садами, благоустройство придомовой территории и прочее). Но относительно апартаментов таких условий не существует, вдобавок такой тип недвижимости перестраивают из складских или промышленных помещений, которые располагаются в значительном удалении от больниц, магазинов, отделений банков и подобных объектов. Тут бывают и приятные исключения, например, в городском парке, историческом центре города или у моря согласно градостроительным нормам строить никак нельзя.

Но такие ограничения не действуют на апартаменты, поэтому их возводят и в таких местах.

Стоимость объекта недвижимости

В связи с тем, что апартаменты – объект коммерческой недвижимости, в котором созданы все необходимые условия для проживания, то это сказывается и на ценовой политике. Стоимость апартаментов, имеющих аналогичные характеристики с квартирой, обойдутся потребителю (покупателю или арендатору) дешевле в расчете на 1 кв. м площади.

Этот существенный фактор привлекает потенциальных покупателей и обеспечивает этим объектам стойкую популярность, невзирая на прочие особенности этого недвижимого имущества.

Дополнительные удобства

Все чаще застройщики предлагают апартаменты в апарт-комплексы с повышенным комфортом – стильный интерьер, оригинальная планировка, полное обустройство и прочее. Такими отличиями может похвастаться далеко не каждая новостройка, поэтому изменения в интерьер собственникам квартир придется вносить самостоятельно.

Также апарт-комплексы может обслуживать клининговая или управляющая компания, что придает схожести апартаментам с гостиничными номерами – такую недвижимость называют апарт-отелями. Собственникам квартир таким вопросом приходится заниматься самостоятельно или нанимать посредникам за свой счет.

Когда выбирают апартаменты?

Апартаменты в большинстве случаев рассматривают как инвестицию для сдачи в аренду или собственного временного проживания. Хоть стоимость такого объекта и ниже, но дополнительные расходы на коммунальные услуги и обслуживание, неразвитость инфраструктуры и другие неудобства, связанные с проживанием, заставляют потенциальных покупателей лишний раз задуматься.

При этом апартаменты – прекрасный выход для тех, кто не имеет собственного жилья. Такая недвижимость подойдет для молодых семей, офисных сотрудников, работников в командировках, студентов и компаний, занимающихся арендой. Хоть тут и нельзя зарегистрироваться, зато имеется возможность переночевать в относительно комфортных условиях, при этом находясь недалеко от места работы, удобной транспортной развязки или учебного заведения.

Апартаменты – новое понятие на украинском рынке недвижимости, которое имеет все шансы найти своего потребителя.

Апарт-отели

Самый дешевый вариант – помещения, состоящие из 2-3 комнат с санузлом, кухней или зоной, оборудованной для приготовления пищи. Апарт-отели сдаются в аренду жильцам на короткий срок – от часа до нескольких суток. Квартирантам или гостям иногда предоставляются гостиничные услуги:

Доходные дома

Апартаменты, которые сдаются на длительный срок, выгоднее жильцам, чем апарт-отели. В помещениях предусмотрены кухни, санузлы, отдельные входы.

Такая недвижимость мало отличается от традиционных многоквартирных домов, но она заведомо строится для получения дохода. Помещения, независимо от этажности строений, являются апартаментами.

Кондоминиум-отели

Дома, арендованные на длительный срок с последующим выкупом, в России пока еще мало распространены. Такая недвижимость в приоритете за границей.

Апартаменты в многофункциональных комплексах

Часто в зданиях, строящихся для размещения в них офисов, парикмахерских, пунктов проката, ломбардов, т. е. не запланированных под жилье, некоторые помещения выкупаются собственниками и переоборудуются. Затем недвижимость сдают в аренду или живут сами.

Класс A

Сюда относят жилую комнату, где кухня не отделена от жилой площади стеной. Такие апартаменты напоминают квартиру-студию. Это бюджетный вариант. Метраж помещения редко превышает 50 м². Местоположение недвижимости роли не играет.

Класс B

Несколько выше цена аренды и стоимость недвижимости у апартаментов, состоящих из 2–4 комнат, не превышающих по площади 100 м². Этот вариант распространен среди семей среднего достатка.

Класс C

Состоятельные люди предпочитают апартаменты площадью более 100 м², состоящие из 3-6 комнат. Находится такая недвижимость в престижных районах города, поэтому по статусу выше прочей.

Класс «Люкс»

Апартаменты, расположенные в пентхаусах высотных домов, на побережье реки, моря, недалеко от лесополосы или в центре городского массива. Вторым фактором, указывающим на престижность недвижимости – дорогая отделка внутри помещения. Эти апартаменты имеют высокую цену и доступны очень состоятельным людям.

Приобретая в собственность недвижимость, не имеющую статуса квартиры, собственник может перевести ее в статус жилья. Но на это придется потратить деньги, время, нервы.

Чем апартаменты отличаются от обычного жилья?

Главное отличие апартаментов в том, что статуса нежилой недвижимости в них нельзя получить постоянную регистрацию — только временную, и то не во всех. Закон ? Закон РФ от 25.06.1993 N 5242-1 «О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации» определяет, что место пребывания — это «гостиница, санаторий, дом отдыха, пансионат, кемпинг, туристская база, медицинская организация или другое подобное учреждение», либо жилое помещение, в котором гражданин проживает временно. Поскольку апартаменты не относятся к жилым помещениям, зарегистрироваться по месту пребывания можно только в апартаментах гостиничного типа или с управляющей компанией, которая берет на себя функции гостиничного оператора.

В Москве к месту постоянной регистрации часто привязаны выплаты социальных льгот и пособий. На практике у обладателей постоянной регистрации также есть приоритет при пользовании объектами социальной инфраструктуры: поликлиниками, детскими садами, школами. Поэтому раньше апартаменты чаще покупали в качестве дополнительного, но не основного жилья.

Сейчас застройщики, чтобы привлечь новых покупателей, компенсируют это неудобство скидками. Апартаменты дешевле сравнимых по метражу и расположению однокомнатных квартир в среднем на 15%, двухкомнатных — на 20%. Причем чем дальше от центра города, тем эта разница, как правило, больше.

« занимается развитием цивилизованного рынка арендного жилья, создавая пилотные проекты. Это жилые комплексы с хорошей транспортной доступностью и развитой инфраструктурой, а квартиры в них — с качественной отделкой, мебелью и бытовой техникой. Кроме этого, в домах круглосуточно работают консьерж, охрана, диспетчер и предоставляются разнообразные сервисы (например, уборка, заказ воды).

Для жильцов предусмотрены личный кабинет и мобильное приложение для оплаты арендных платежей. Воспользуйтесь сервисом поиска жилья в аренду и подберите подходящую квартиру или апартаменты прямо сейчас.

Апартаменты покупать выгоднее, чем квартиру?

Да, но здесь надо учесть несколько моментов.

, статуса коммерческой недвижимости размер коммунальных платежей для апартаментов в среднем больше на 15% по сравнению с квартирами. Здесь разница не такая большая.

, имущественный налог на апартаменты существенно выше, чем на квартиры. Сравните: для обычных квартир стоимостью менее 10 млн рублей в Москве налог составляет всего 0,1% от кадастровой стоимости, для более дорогих — от 0,15% и выше (в других регионах ставка налога может отличаться). При этом для заселяемых апартаментов, которые не используются как офисы или торговые помещения, ставка налога на имущество уже составляет от 0,5% до 2% в зависимости от объекта.

Эти расходы нужно учитывать при выборе между квартирой и апартаментами.

Правда, сама кадастровая стоимость для апартаментов ниже по сравнению с квартирами. Например, в одном жилом комплексе в московском районе Фили разница составляет 20%. К тому же, владельцы квартир получают вычет по налогу на имущество в размере величины кадастровой стоимости 20 м² (п.

3 ст. 403 НК РФ). Так, если у вас квартира площадью 50 м², то вы платите всего за 30 м².

Например, если за квартиру кадастровой стоимостью 10 млн рублей вы платите 10 тысяч рублей налога ежегодно, то за аналогичные апартаменты налог составит примерно 50 тысяч рублей. Также при покупке апартаментов нельзя получить налоговый вычет (260 тысяч рублей на человека) и использовать различные социальные льготы и субсидии вроде материнского капитала.

В итоге, как подсчитали эксперты, в среднем дисконт в стоимости апартаментов компенсируется в течение 50 лет.

Я могу сдать апартаменты в аренду?

Да, причем сдавать их в аренду выгоднее, чем квартиры: арендная плата одинакова (так как с точки зрения арендодателя они не сильно отличаются). Если в Москве рентная доходность — отношение рентных платежей к стоимости квартиры — составляет примерно 4–5% в зависимости от расположения арендуемого помещения, то для апартаментов это примерно 6–7%. Иными словами, если в случае апартаментов стоимость жилья равняется платежам за их аренду в течение 15 лет, то для квартиры этот показатель составляет в среднем 22,5 года, и окупается она дольше.

О том, как выбрать между ипотекой или арендой, читайте в инструкции: Ипотека или аренда квартиры: что лучше?

Чем апартаменты отличаются от квартиры с точки зрения жильца?

Главное отличие связано с их особым статусом. Апартаменты находятся в нежилых зданиях, поэтому на них не распространяются нормы жилищного законодательства, записанные в ГОСТах, СНиПах, Жилищном кодексе Российской Федерации и так далее.

Например, в случае строительства жилого комплекса застройщик обязан обеспечить инфраструктуру: детские сады, поликлиники, дороги, парковочные места. В отношении апартаментов у него такой обязанности нет. Другой пример: для жилых зданий действуют нормативы по инсоляции (освещенности) квартир, высотности строительства, шумности в помещениях, для апартаментов — нет.

Это не значит, что в ваших апартаментах будет недостаточно света или в округе не будет поликлиник и школ (действуют законы рынка и конкуренции), но на это определенно стоит обратить внимание до приобретения апартаментов.

В целом при покупке апартаментов нужно обязательно изучить отзывы об управляющей компании и предыдущие проекты застройщиков, потому что жильцов и владельцев апартаментов закон защищает гораздо меньше, чем владельцев квартир. Например, при сносе здания жильцам муниципальных квартир в жилых домах предоставляются другие благоустроенные жилые помещения по договорам социального найма, найма безвозмездного пользования или безвозмездной субсидии для приобретения в собственность жилых помещений, а собственникам квартир полагается равноценное возмещение стоимости квартиры. Владельцы апартаментов в этом случае могут рассчитывать только на денежную компенсацию.

А в случае банкротства застройщика требования дольщиков (покупателей жилых помещений) включаются в реестр требований участников строительства, тогда как требования покупателей апартаментов на этапе строительства — не включаются.

Недавно апартаменты лишились своего преимущества — возможности сделать перепланировку без согласования с надзорными органами. После того, как вступил в силу Федеральный закон N от с изменениями в Жилищный кодекс, правила проведения перепланировок и переустройств теперь относятся не только к «жилым помещениям», а ко всем помещениям в многоквартирных домах.

Можно ли купить апартаменты по договору участия в долевом строительстве?

Можно. Сейчас в законодательстве нет ограничений на заключение с застройщиком договора участия в долевом строительстве (ДДУ) на покупку апартаментов или других нежилых помещений. Однако стоит помнить, что риски при таких сделках выше, чем при покупке жилой недвижимости.

Дело в том, что покупателям апартаментов в случае банкротства застройщика будет сложнее вернуть вложенные средства или получить оплаченный объект недвижимости.

Как купить квартиру в новостройке и не стать обманутым дольщиком, читайте в инструкции: Как правильно купить квартиру в строящемся доме?.