Перевод коммерческой недвижимости в жилую: порядок действий

Перед началом процедуры необходимо понять, чем коммерческая недвижимость отличается от жилой. Их особенности и характеристики прописаны в законодательных актах.

В ст. 16 ЖК РФ установлено, что к жилым помещениям относят отдельно стоящие дома или их части, квартиры, комнаты. Основное требование заключается в том, что они должны быть оснащены всеми необходимыми коммуникациями для постоянного проживания.

Под коммерческой недвижимостью понимают строения различного типа, которые предназначены для ведения бизнеса. В них могут быть обустроены цеха, офис, магазины, склады и многое другое. Коммерческое помещение не предназначено для постоянного проживания.

Как перевести коммерческую недвижимость в жилую?

Перевести коммерческую недвижимость в жилую довольно сложно. Это связано с тем, что обычно такой объект не оснащен всеми необходимыми коммуникациями. В связи с данным требованием нередко требуется реконструкция или перепланировка.

В нежилой фонд часто включаются помещения, расположенные на первом этаже или в подвале многоквартирного дома. Здание может стоять отдельно. Важное условие заключается в том, что оно должно располагаться в жилой зоне в соответствии с градостроительным зонированием.

Требования к недвижимости

Требования к жилым помещения установлены в разделе 2 Постановления Правительства РФ № 47 от 28.01.2006.

Недвижимость должна соответствовать следующим характеристикам:

• наличие капитальных стен;
• изолированность от других помещений и строений;
• оборудование всеми необходимыми коммуникациями (водоснабжение, электричество, газ, канализация);
• соответствие санитарным, техническим и пожарным нормам.

Справка! Если на помещении имеется обременение, то в переводе коммерческой недвижимости в жилую откажут.

Госслужащие не дадут разрешения на процедуру в следующих случаях (ст. 24 ЖК РФ):

• отсутствуют необходимые документы;
• гражданин обратился в госструктуру, не занимающуюся данным вопросом;
• не соблюдены условия перевода коммерческой недвижимости в жилую;
• не выполнены работы по переустройству или перепланировке.

Решение об отказе должно быть направлено заявителю в течение 3 рабочих дней после принятия. Гражданин имеет право обжаловать его в судебном порядке.

Устали от чтения?
Позвоните дежурному юристу сайта и он ответит на все ваши вопросы:
8-800-333-52-20 (звонок по России бесплатный)

Порядок действий

Процедура инициируется собственником помещения или его представителем. В последнем случае необходима доверенность на действия от лица владельца. Документ заверяют у нотариуса.

Порядок действий для переоформления статуса недвижимости следующий:

1. Обратиться к специалистам за составлением проекта перепланировки.
2. Провести ремонтные работы.
3. Оформить техпаспорт с учетом внесенных изменений.
4. Собрать документы.
5. Составить заявление.
6. Направить бумаги в отдел администрации, где занимаются рассмотрением данного вопроса.
7. Дождаться решения.
8. Обратиться в Росреестр для внесения изменений.

Квартира или жилой дом отличаются от коммерческой недвижимости техническими характеристиками. Поэтому в большинстве случаев требуется реконструкция или перепланировка. Она должна быть оформлена в установленном порядке. Все изменения вносятся в технический паспорт.

После переустройства или перепланировки помещение должна принять специальная комиссия, сформированная администрацией. Ее члены составляют акт, который является основанием для внесения изменений в технический план.

➟ Документы

Перед обращением к госслужащим собственник должен собрать следующие документы и их копии:

Если недвижимостью владеет несколько собственников, то необходимо разрешение от каждого из них, заверенное у нотариуса.

Выписку из ЕГРН, техпаспорт, кадастровый план госслужащие могут запросить самостоятельно в соответствующих ведомствах.

➟ Заявление на перевод коммерческой недвижимости в жилой фонд

Собственник должен заполнить заявление. Его форма не установлена законодательно, но в некоторых регионах разработан специальный бланк.

В документе должны быть указаны такие сведения, как:

• наименование организации, куда оно направляется;
• информация о заявителе;
• данные об объекте недвижимости;
• список приложений;
• дата и подпись.

➟ Сроки

Чтобы оформить жилье, для начала нужно сделать реконструкцию или планировку. Это самый длительный этап, особенно если изначально недвижимость была построена под коммерцию.

Заявление рассматривается госслужащими в течение 45 дней (ст. 23 ЖК РФ). Если документы передавались через МФЦ, то срок может увеличиться на 2-3 дня.

Внимание! После принятия решения уполномоченное лицо должно в течение 3 дней направить его заявителю. Регистрация изменений в Росреестре занимает до 2 недель.

Расходы

Проект перепланировки необходимо заказывать у специалистов. Стоимость их услуг, как и строительных работ, зависит от региона. Если у помещения несколько собственников, то понадобится заверить их согласие на процедуру у нотариуса. Это будет стоить от 1000 руб.

К обязательным расходам относят получение нового техпаспорта. За него понадобится заплатить от 5 000 руб. При регистрации изменений в Росреестре оплачивается госпошлина. Она составляет 2000 руб.

Вопросы наших читателей

Можно ли использовать коммерческую недвижимость как жилую и наоборот, не изменяя статуса?

Статус коммерческой недвижимости должен быть изменен на жилой, если в ней планируется проживать. Использование помещений не по назначению грозит собственникам штрафами (ст. 7.21 КоАП РФ). Они составляют для граждан от 1000 до 1500 руб., для должностных лиц – от 2000 до 3000 руб., для компаний – от 20 000 до 30 000 руб.

Подводные камни

Гражданам нужно учитывать следующие нюансы:

1. Изменить статус коммерческого помещения на жилое может только собственник объекта недвижимости или его представитель. Последний должен иметь нотариально заверенную доверенность на совершение подобных действий.
2. Отказ в принятии документов и внесение изменений может быть обжалован в судебном порядке. Иск подается по месту нахождения объекта недвижимости. При этом важно соблюдать сроки, установленные законодательством.
3. Сотрудник администрации, рассматривающий вопрос, самостоятельно передает документы в Росреестр для внесения изменений. Собственник может ускорить процедуру, самостоятельно обратившись в государственную структуру или отдать пакет бумаг через МФЦ. После этого необходимо посетить Росреестр для получения выписки из ЕГРН.

Можно ли из нежилого помещения сделать жилое?

Можно ли вывести из нежилого фонда недвижимости какой-либо объект и сделать его жилым помещением зависит непосредственно от самого строения и его особенностей. В большинстве случаев – это достаточно сложная задача, решить которую без предварительной подготовки, перепланировки, обустройства и, что самое главное, без помощи опытного юриста, практически невозможно.

Ниже будут представлены условия такого перевода, а также инструкция с конкретным перечнем действий. Следует учитывать, что многие нюансы будут зависеть от того, какой именно объект переводится в жилой фонд, каким образом, в каком регионе и так далее.

Условия перевода

Исходя из правил и требований жилищного кодекса, помещение, которое планируется переводить из нежилого статуса в жилой обязано предоставлять все базовые условия для проживания человека. В частности, должно быть:

• Электро- и газоснабжение.
• Вода и канализация.
• Отдельный выход из конкретного помещения.
• Соответствующие условия по шуму и загрязнению.

Пример: В некоторых многоэтажных домах помещения на первом этаже или переводятся в нежилой статус, чтобы размещать там магазины, или изначально задумываются застройщиками как нежилые. Учитывая наличие в доме всех необходимых коммуникаций, при минимальной перестройке такое помещение может быть признано жилым. А вот отдельный цех на территории завода вряд ли получится признать жилым хотя бы потому, что шум от завода и загрязнение не будут соответствовать санитарным нормам.

Процедура перевода в жилое помещение:

Как переоформить нежилое строение в жилой фонд, если оно соответствует всем условиям, требованиям и правилам? Сама процедура не отличается простотой. Заявитель будет вынужден побегать по разным инстанциям согласовывая все действия, однако конечный результат обычно того стоит.

Пошаговая инструкция

1. Собрать все необходимые документы для перевода нежилого имущества в жилое (подробнее см.ниже).
2. Составить заявление (образец см.ниже).
3. Заявление и подготовленные документы направить в компетентные органы. Чаще всего достаточно просто обратиться в ближайший МФЦ (Мои документы) или Департамент городского имущества.
4. Получить решение комиссии.
5. Если это требуется произвести перепланировку в соответствии с ранее согласованными планами (см.этап сбора документов).
6. Получить акт приемочной комиссии о том, что данное жилье действительно соответствует всем требованиям и его можно признать в качестве жилого.
7. Заказать новый техпаспорт на основе произведенных в помещении изменений.
8. На основании акта, решения и техпаспорта обратиться в Росреестр.
9. Дождаться, пока в Росреестре будут произведены соответствующие изменения статуса недвижимости.
10. Получить новую выписку из ЕГРН, в которой будет указан жилой статус помещения.

Образец

Особенности перевода нежилого строения в жилое

Глобальной разницы между переводом нежилых строений разного типа в жилой фонд нет, однако особенности могут заключаться в простоте перестройки, перечне необходимых действий и так далее.

Нежилого дома, здания, строения

Если нежилое помещение находится в многоквартирном доме, то у него есть огромное преимущество сравнительно с любыми другими вариантами – в доме уже подключены все необходимые коммуникации. Как следствие, даже если их еще нет в рассматриваемом помещении, не составит особых проблем их подключить в полном соответствии с действующими правилами и требованиями.

Технического помещения

Значительная часть технических помещений изначально непригодно для проживания и потому дать им статус жилых будет достаточно сложно. Если данное помещение расположено на территории какого-то завода или другого промышленного комплекса, задача будет практически невыполнимой. Из всех доступных вариантов – это самый сложный.

С другой стороны, если под техническим помещением рассматривать гараж или подвал в многоквартирном доме, то тут уже возможны варианты, ведь значительная часть коммуникаций там уже будет (или их не составит особого труда подключить).

Части помещения

Признание части нежилого помещения жилым – сложная задача. И тут все зависит от того, о каком конкретно помещении идет речь. Одно дело если это отдельно стоящая мастерская, часть из которой владелец мастерской хочет превратить в свое жилье, чтобы быть поближе к месту работы.

И совсем другое дело, если это часть заводского цеха. Проще говоря, в первом случае это вполне реально, а во втором – абсолютно нереально. Каждую подобную ситуации следует рассматривать в индивидуальном порядке.

Квартиры

Оформить квартиру как нежилое помещение очень просто. И так же просто ее можно вернуть в изначальное, жилое состояние. Все что нужно – уже подключено и работает. Максимум – потребуется небольшая перепланировка и ремонт. Данный вариант – самый бюджетный из всех. И самый популярный.

Дачного дома

Чтобы превратить дачный домик в жилой дом тоже придется немного потрудиться. Проблема обычно заключается в коммуникациях. Если дом находится в некоем товариществе или поселении, где есть все необходимое – то нужно всего лишь подключить коммуникации к выбранному дому.

Это дорого, долго, но реально. А вот если дом находится где-то посреди степи или леса, один, без подключения к нужным коммуникациям и без возможности автономного обслуживания (ветряные электростанции, солнечные батареи, собственная водяная скважина, яма для нечистот и так далее), то превратить статус строения в жилой будет практически невозможно.

Стоимость

Цена вопроса в данном случае очень сильно зависит от того, какое именно строение или помещение будет превращено в жилое. Одно дело просто подключить коммуникации или выполнить небольшой ремонт и совсем другое дело полностью перестраивать все здание. В среднем, затраты на перепланировку и ремонт могут составлять от нескольких тысяч рублей и до нескольких миллионов.

Другие типы затрат связаны непосредственно с самой процедурой:

• Новый техпаспорт: от 10 тысяч рублей.
• Внесение изменений в Росреестре: 2000 рублей.
• Новая выписка из ЕГРН: 350 рублей.

Перевод нежилой недвижимости в жилой фонд – сравнительно сложная задача, вероятность успешного выполнения которой напрямую зависит от типа самой недвижимости, наличия/отсутствия коммуникаций и так далее. На бесплатной консультации опытные юристы расскажут о том, на какие основные моменты стоит обращать внимание. Они же могут сопровождать всю процедуру, что, как доказывает практика, значительно повышает скорость принятия решений государственными структурами и повышает шансы на то, что принятое решение устроит клиента.

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

Являются ли апартаменты жилым помещением?

В Российской Федерации достаточно полно определен список помещений, которые являются жилыми. К ним относятся:

• дом или его часть;
• квартира или ее часть;
• комната.

Все остальное — нежилые помещения. А значит, апартаменты нельзя отнести к жилому фонду, несмотря на то, что четкого определения этого термина в законодательстве Российской Федерации не существует.

Но интересная деталь: большая часть апартаментов отличается от жилых помещений только на бумаге. Их часто используют для гостиниц, хостелов, мест временного проживания. Часто из них делают квартиры, но прописаться в таком жилье будет нельзя.

Это главный недостаток данного вида собственности, который в разное время и с разным успехом пытались решить власти.

Будут ли апартаменты переводить в жилой фонд?

Москва резиновая, а вот земля вокруг нее — нет. Из этого достаточно явно следует, что скоро для строительства новых домов закончится место. И если говорить прямо, оно закончилось еще в 2018 году. Тогда-то застройщики и попытались пролоббировать закон о придании апартаментам статуса жилого помещения.

Закон оказался сырым и его не приняли, раскритиковав саму концепцию, но на этом история не закончилась. В 2020 году апартаментам снова попытались придать статус жилых помещений, но затея опять закончилась ничем.

На сегодняшний момент история так и не сдвинулась с мертвой точки: в Российском законодательстве нет четкого определения апартаментов, а перевод их статуса — отдельная, часто непростая процедура.

Отличия апартаментов от жилой квартиры

Апартаменты активно растут в цене, а застройщики все чаще предлагают людям приобрести их, обещая в дальнейшем перевод в жилой фонд. У этого способа есть ряд преимуществ:

• стоимость приобретения апартаментов значительно ниже, чем квартиры;
• после перевода апартамента в жилое помещение можно получить прописку;
• после перевода снижается стоимость коммунальных услуг.

Но если перевести апартаменты в жилую недвижимость так просто, а отличий между двумя типами помещений, на первый взгляд, нет, то в чем разница? Есть несколько ключевых отличий, каждое из которых заслуживает внимания:

• возможность использования ипотеки: апартаменты — это коммерческая недвижимость, а значит ставки по ипотечному кредиту будут значительно выше;
• субсидии: купить квартиру с помощью материнского капитала можно, а вот апартаменты не получится;
• вопросы управления: если большую часть помещений в доме с апартаментами выкупит один человек, он станет главным (мажоритарным) собственником и сможет единолично повышать тарифы, передавать другие помещения в аренду и так далее. В случае с многоквартирным домом подобная ситуация исключена, а управлением занимается УК либо ТСЖ;
• использование: из апартаментов можно сделать студию, мебельный салон, офис, а из квартиры сделать ничего нельзя. В ней можно только жить;
• вопрос долгов: апартаменты могут легко отобрать для погашения долга. С квартирой так поступить не получится, если она не в ипотеке и других квартир у человека нет;
• бонусы от государства: за квартиру можно получить налоговый вычет до 520 тысяч рублей. За апартаменты ничего получить не получится;
• прописка: в апартаментах возможна только временная до 5 лет. И то не всегда. Если помещение находится в деловом центре, то прописаться там не получится даже временно. С квартирами таких сложностей нет;
• капремонт: собственникам квартир необходимо ежемесячно осуществлять взносы на капремонт. Владельцы апартаментов решают сами, когда проводить капитальный ремонт и сколько денег на него тратить.

Звучит так, будто у апартаментов нет абсолютно никаких плюсов по сравнению с квартирами. Спрашивается: зачем их покупать? Ради двух существенных достоинств: апартаменты стоят дешевле квартир и практически всегда находятся в центре города.

Можно ли перевести апартаменты в жилое помещение во время перепланировки?

Большое преимущество апартаментов — их сразу строят по всем канонам жилых помещений. То есть разница между квартирой и апартаментами чаще всего сугубо юридическая, поэтому никаких процедур кроме юридических для перевода апартаментов в статус жилого помещения не потребуется.

Если же ваш случай не относится к этой категории, то необходимо провести перепланировку. Процедура достаточно типовая и начинается с подачи документов о смене статуса вместе с проектом перепланировки.

После получения разрешения о проведении перепланировочных работ необходимо привести проект в жизнь, после чего апартаменты примут статус жилого помещения со всеми вытекающими из этого преимуществами.

Кстати, наша компания давно и успешно оказывает услуги по согласованию перепланировки в нежилом помещении.

Наши преимущества

Как изменить статус апартаментов в новостройке?

Застройщику выгодно строить новостройки с апартаментами по нескольким причинам:

1. меньше бюрократической волокиты: список разрешительной документации гораздо меньше;
2. это быстрее и дешевле: меньше требований означает, что и на качество итоговых помещений смотрят сквозь пальцы, не обращая внимания на недочеты.

Вследствие этих факторов несложно понять, почему застройщики так охотно продают апартаменты, несмотря на то, что их стоимость гораздо ниже. Чтобы против покупки не выступал дольщик, застройщики помимо сниженной стоимости, предлагают и другое привлекательное условие: перевод апартаментов в статус жилого помещения прямо во время проведения работ.

Схема выглядит идеально: вы приобретаете апартаменты по сниженной цене, но во время строительства они превращаются в полноценную квартиру. В этом плане есть лишь одно слабое место: застройщик может в любой момент отказаться от перевода и избежать всякой ответственности за этот шаг.

Для того чтобы избежать подобной ситуации, нужно просто не покупать апартаменты, если у вас острая необходимость в квартире. Других способов не существует.

Каким требованиям должны соответствовать жилые помещения?

Изменение статуса апартаментов чаще всего простая задача, так как застройщики проектируют их с соблюдением всех норм, которым должно соответствовать жилое помещение.

Так к жилью существуют следующие требования:

• расположение в жилой зоне: они определены градостроительным зонированием города;
• надежность несущих строительныхконструкций: не допускаются деформации, повреждения и другие дефекты, угрожающие безопасности жилья;
• наличие коммуникаций: водопровод, канализация, электричество и газ должны быть в каждом жилом помещении. Газоснабжение — это единственная коммуникация, чье наличие опционально;
• наличие лифта: актуально в случаях, когда в помещении больше 5 этажей;
• безопасность: передвигаться по общедомовым помещениям должно быть безопасно для здоровья жильцов;
• наличие окон: причем их количество определено законодательством. В однокомнатных и двухкомнатных — по окну на комнату. В трехкомнатных и более — окна минимум в двух комнатах.Про возможные неисправности и дефекты окон можно почитать здесь.

Это лишь ряд требований, без соблюдения которых вам откажут в смене статуса помещения. Больше можно узнать в Жилищном кодексе Российской Федерации, а также в постановлениях региональных органов власти.

Как перевести апартаменты в статус жилых помещений?

Первый шаг, который вы должны выполнить — провести экспертизу. Не все апартаменты возможно перевести в статус жилого помещения. Не узнав наверняка, вы лишь потеряете время, поэтому закажите экспертизу у профессионалов, прежде чем покупать апартаменты, либо заниматься переводом уже купленных.

Второй шаг, который необходимо сделать — сбор документов о переводе недвижимости. Наиболее полный перечень можно отыскать в ЖК РФ, но самые важные из них приведем здесь для большей наглядности:

1. Заявление: именно от него будет отталкиваться администрация, рассматривая вопрос о смене статуса. Это прямое выражение воли собственника, без которой процесс перевода попросту не начнется;
2. Полный перечень документов, подтверждающих ваше право собственности: это может быть дарственная, договор-купли продажи, документы, которые вы получили, заключив сделку с привлечением средств ипотечного кредитования. Важно: если вы не единственный собственник, то аналогичный пакет документов (а также заявление) потребуется и от другого собственника. Без его согласия смена статуса невозможна;
3. Проектная документация: если на этапе экспертизы вы узнали, что перевод без перепланировки невозможен, необходимо предоставить проектное решение, позволяющее изменить конфигурацию апартаментов.

На этапе подачи документов очень легко допустить ошибку, потому что кажется, что никаких сложностей со сбором необходимой документации не случится. Это заблуждение!

Тонкостей очень много. Например, в законодательстве Российской Федерации нет формы подачи заявления. Можно подумать, что это означает, что написать заявление можно в свободной форме, но это ложный тезис: региональные органы власти могут разработать свои формы написания заявления, которые следует соблюдать.

Найти форму конкретно для вашего региона можно на сайте администрации либо по месту подачи заявления. Но куда проще доверить сбор и подачу всех документов специалистам, которые будут консультировать на каждом из этапов.

Также формы может и не быть. Такие ситуации случаются. В таком случае нужно написать заявление в свободной форме, но обязательно отразить в нем в соответствии с законодательством РФ, следующие пункты:

• Информацию о себе: государство должно знать, кто обращается с заявлением. Помимо стандартного ФИО, потребуются данные из паспорта;
• Информацию о помещении: необходимо написать адрес здания и предоставить информацию о регистрации в ЕГРН;
• Обоснование: в заявлении необходимо назвать причину, по которой вы приняли решение о смене статуса ваших апартаментов.

Помимо обязательных, существует ряд необязательных документов. Их необязательно подавать по закону, но региональные власти могут их затребовать, заявив, что они обязательны. Также эти документы позволят вам существенно ускорить процесс подачи заявки. К этой документации относится:

• Детальный план помещения: с ним проще проводить анализ;
• Заключение от БТИ, подтверждающее, что апартаменты можно превратить в квартиру.

После подачи документов необходимо проведение оценки: этим занимается специально уполномоченная комиссия. Она оценивает техническое состояние здания, огнестойкость и ряд других важных факторов. Все должно быть идеальным, чтобы у вас были шансы на перевод.

Комиссия строгая, часто в ее состав входят сотрудники МЧС, Роспотребнадзора и других государственных структур.

Комиссия завершилась, но решение не будет дано сразу. Его необходимо ждать. Срок ожидания — 45 календарных дней, но он может быть изменен главами регионов. Точный срок уточняйте для каждого региона.

Также необходимо помнить, что 45 дней — это теоретическая дата. Проверка может завершиться гораздо быстрее, но не может продолжаться дольше.

После одобрения вашего запроса о переводе помещения в жилой фонд администрация самостоятельно направит все документы в Росреестр, но если вам по какой-то причине хочется взвалить на себя еще больше бюрократических задач, вы можете сделать это самостоятельно, написав соответствующее заявление в МФЦ. Процедура проверки занимает около 15 календарных дней.

За что придется заплатить при переводе апартаментов в жилое помещение?

Кажется, что платить не за что не нужно: заявление об изменении статуса, а также остальная документация рассматриваются комиссией абсолютно бесплатно. Тем не менее, существует ряд процедур, которые будут стоить вам денег:

• независимая строительная экспертиза: чтобы проверить соответствие апартаментов необходимым критериям для перевода. В зависимости от региона стоит от 7 тысяч рублей;
• узаконивание перепланировки: планировочные работы по изменению конфигурации помещения для соответствия требованиям стоят денег. От 20 тысяч рублей также в зависимости от региона;
• сбор и оформление документов: с документацией всегда много проблем. Неизвестно с какими столкнетесь вы, но рассчитывать нужно на сумму от одной тысячи рублей.

Это еще не все. Стоит вспомнить, что работы по перепланировке будут стоить денег. Если несоответствия серьезные, то очень больших денег. Это одна из причин, почему лучше купить квартиру, если вам жизненно необходимо получить жилое помещение.

Что делать, если отказали в переводе?

Власти могут отказать вам в изменении статуса. Это нормальная ситуация, которая часто происходит из-за игнорирования экспертизы на первом этапе или в попытке разобраться с возникающими вопросами самостоятельно, не прибегая к помощи профессионалов.

Главное другое: у каждого отказа есть причина. В случае с отказом в перепланировке апартаментов причина должна быть изложена в письменном виде. Администрация должна объяснить вам, что вы сделали неправильно.

Причин может быть несколько:

1. апартаменты не соответствуют требованиям о жилых помещениях, которые прописаны в законодательстве Российской Федерации;
2. список документов, который вы предоставили, оказался неполным и с ним невозможно провести оценку о смене статуса помещения;
3. с помещением есть проблемы юридического характера: например, на него наложен запрет и иные обременения;
4. ваш проект перепланировки противоречит законодательству Российской Федерации, а в случае реализации угрожает жизни и здоровью граждан (и жильцов дома).

Чтобы избежать отказа по одной из этих причин, необходимо обратиться к профессионалам. Вам помогут сделать изменение статуса апартаментов быстро, качественно и без досадных отказов.

Если же отказ уже получен, вариантов остается немного:

1. исправить все причины и подать заявление заново;
2. обжаловать решение в суде.

У каждого из вариантов есть свои достоинства и недостатки, но лучше всего не допускать таких ситуаций в принципе, ответственно подойдя к вопросу изменения статуса. Чтобы все прошло гладко, необходимо на самом первом этапе обратиться к профессионалам, которые смогут точно сказать о шансах успешного изменения статуса, а также подскажут, что необходимо сделать, чтобы получить статус жилого помещения.

Требования к жилым помещениям

Виды жилых помещений перечисляются в ст. 16 ЖК РФ. В их числе: квартира, дома, или их части, а также комната. К таким объектам выдвигаются достаточно жесткие требования. Главное — они должны находиться в жилых зонах, быть снабжены электричеством, водой, отоплением, газом (если дом газифицирован), а также иметь вентиляцию и канализацию.

1. Требования к жилым помещениям
2. Подготовка проекта переустройства
3. Какие потребуются документы
4. Куда обращаться
5. Сроки рассмотрения заявки
6. Получение акта приемочной комиссии
7. Получение кадастрового плана
8. Внесение информации в ЕГРН

Если комнат несколько, то хотя бы в одну из них должен попадать солнечный свет. Все инженерные коммуникации соответствуют требованиям безопасности. Если нежилое помещение не отвечает указанным требованиям, и это несоответствие никак нельзя устранить, то перевести его жилой объект не получится.

Исключения в этой части не предусматриваются действующим законодательством (ч. 4 ст. 22 ЖК РФ).

Инициировать процедуру могут только собственники объектов, не обремененные правами третьих лиц, а также не являющихся предметами залога (ипотеки), аренды, а также кредитного договора. При соответствии данным требованиям можно приниматься за перевод помещения из нежилого в жилое.

Подготовка проекта переустройства

Первый шаг — потребуется подготовить проект переустройства или перепланировки. Это можно сделать самостоятельно, либо через обращение в специализированную организацию или к ИП, состоящие в СРО (ч. 1 ст. 55.8 ГрК РФ).

Если переустройство затрагивает часть общедомового имущества, к примеру, если демонтируется отдельный вход, то потребуется соответствующее решение, принятое на собрании собственников многоквартирного дома. Это требование указано в ст. 40 ЖК РФ.

Какие потребуются документы

• Запрос (заявление) на пользование государственной услугой по переводу нежилого помещения в жилое.
• Документ, удостоверяющий личность заявителя или его законного представителя.
• Свидетельство о праве собственности на объект — при наличии.
• Проект переустройства (перепланировки).
• Данные о решении общего собрания собственников — протокол, уведомления, лист регистрации, доверенности, и прочее.
• Решение и заключение уполномоченных организаций — по части возможности перевода объекта из одного фонда в другой.

Часть данных уполномоченный орган запрашивает через канал межведомственного взаимодействия. Поэтому информация о конечном списке документов запрашивается заранее — до их сбора и подачи. Отдельные документы лицо предоставляет опционально (по своему усмотрению), что помогает существенно ускорить процесс рассмотрения заявки.

Куда обращаться

Наименование государственного органа может отличаться в зависимости от региона. К примеру, в Москве в этих целях следует обращаться в Департамент городского имущества. Уточнить информацию можно в местных органах самоуправления. Если нет желания обращаться в госорган напрямую, заявление и документы можно подать через МФЦ.

При этом нет разницы, как именно лицо подает документы: в любом случае ему выдается расписка в получении заявления, а также опись принятых документов. Вторая часть описи содержит список данных, которые будут получены по каналам межведомственного взаимодействия (ч. 3 ст. 23 ЖК РФ).

Сроки рассмотрения заявки

В любом случае общие сроки рассмотрения заявки не могут превышать 48 рабочих дней. При этом о принятом решении заявитель извещается в течение трех рабочих дней с момента его принятия. Решение выражается в одобрении перевода или в отказе в таковом (ч. 5 ст. 23 ЖК РФ).

В случае несогласия с решением уполномоченного органа, оно оспаривается в суде в течение трех месяцев с момента получения уведомления. Государственная услуга по переводу нежилого помещения в жилое оказывается полностью бесплатно.

Получение акта приемочной комиссии

В большинстве случаев требуется проведение работ по перепланировке или переустройству помещения. Получение разрешения на перевод помещения из нежилого в жилое является поводом для таких работ — именно такую последовательность необходимо соблюдать, а не наоборот.

Приемочная комиссия выписывает акт о завершенных работах не позднее 10 рабочих дней с момента получения от собственника соответствующего заявления. Комиссия формируется в том же органе, в который собственник подает документы на перевод помещения из нежилого в жилое.

Получение кадастрового плана

В этих целях следует обратиться к кадастровому инженеру — индивидуальному предпринимателю, являющемуся членом СРО кадастровых инженеров, либо в специализированную организацию, оказывающую подобные услуги (ст. ст. 29, 36 ФЗ «О кадастровой деятельности»).

Готовый технический план — это электронный документ, усиленный квалифицированной электронной подписью специалиста, который передается в Росреестр. Это необходимо для учета изменений технических характеристик помещения.

Внесение информации в ЕГРН

Организация, занимающаяся переводом помещения из нежилого в жилое, самостоятельно направляет в Росреестр всю необходимую информацию: решение по заявлению собственника (если перепланировка не проводилась) и решение приемочной комиссии (если переустройство имело место).

Росреестр в течение 15 дней с момента поступления этих данных вносит данные в ЕГРН. Далее, в течение 5 рабочих дней после внесения изменений в реестр, направляет собственнику уведомление. Уведомление направляется в виде ссылки на электронный документ или в бумажном виде — по почте.

Второй вариант применяется в том случае, если нет данных об электронной почте получателя.

Права собственника и государственный кадастровый учет удостоверяются выпиской из ЕГРН. Стоимость выписки на бумажном носителе — 750 рублей, на электронном носителе — 300 рублей. В бумажном виде документ заказывается в офисе МФЦ или в отделении Росреестра.

Частые вопросы

Сколько времени рассматривается заявка на перевод нежилого помещения в жилое?

Этот показатель имеет региональную составляющую. К примеру, в Москве максимальный срок равен 48 рабочим дням, в Краснодаре — 30 рабочим дням. Точную длительность нужно уточнять в органе местного самоуправления или в МФЦ при подаче документов.

Как после перевода оплачиваются коммунальные платежи?

Коммунальные платежи будут уплачиваться так же, как это и было ранее. Для замены в документах типа помещения необходимо написать заявления в электроснабжающую и другие ресурсоснабжающие организации.

Сколько стоит проект переустройства?

Точная цена зависит от конкретного случая. На практике суммы варьируется в диапазоне от 15 000 до 200 000 рублей.

Комментарии: 0

Отменить ответ

Карта 365 дней без %, 0 руб. обслуживание Получить 30 000 руб. под 0% в Займере

Перевод в жилой фонд объекта в многоквартирном доме

В этом случае всё будет зависеть от того, в каком статусе пребывало помещение до момента попыток перевода его в жилое.

Было – отдельное нежилое помещение

В случае, когда вы приобрели помещение как нежилое и его перевод в жилой статус никак не затронет других собственников, то и мнением их можно пренебречь.

В таком случае понадобится собрать такой пакет бумаг:

• правоустанавливающие документы на переводимый объект;
• проект, по которому будет проводиться перепланировка или другое обустройство помещения, чтобы оно соответствовало нормам жилого;
• техплан этажа (плюс, поэтажный план здания) с приложенным заключением БТИ, что помещение соответствует нормам жилого;
• ваше заявление о переводе помещения в жилой фонд.

На заметку! Предварительная самостоятельная подготовка техплана с заключением БТИ ощутимо сократит весь процесс. В противном случае вы подаёте правоустанавливающие документы и заявление, и ОМС всё равно затребует техплан, что затянет сроки решения вопроса.

Было – отдельное жилое, или часть общественного помещения

Также нередки случаи, когда приобретается объект, который ранее был жилым, либо же приходится сделать жилым часть объекта общественного пользования. Это может быть подвал или чердак, часть коридора или даже лестничной клетки.

В таком случае потребуется организовать общее собрание владельцев остальных помещений в доме и получить их согласие на перепланировку. Протокол собрания добавляется к уже рассмотренному пакету документов.

На заметку! Решать вопрос с собранием и подписанием протокола нужно в первую очередь, так как без 100 % согласия других жильцов остальные документы не будут действительны.

Перевод в жилой фонд отдельного дома

Чтобы перевести отдельный нежилой дом в статус жилого, усилий придётся потратить в разы меньше, так как после принятия 217-ФЗ всё делается в уведомительном порядке. Главное, чтобы постройка находилась на садовом участке и соответствовала необходимым нормам. Подробнее о переводе садового дома в жилой, в соответствии с 217-ФЗ, мы писали ранее.