Все о том, как иностранцу купить квартиру в России: документы, оформление и налоги

Для застройщика нет никакой разницы, кто является стороной ДДУ или договора купли-продажи. Ею может быть:

1. юридическое лицо;
2. российский гражданин,
3. иностранец;
4. лицо без гражданства.

Все они имеют право приобрести самую разную недвижимость, как жилую, так и нежилую, например, апартаменты.

Застройщик заинтересован только в том, чтобы договор исполнялся и денежные средства от участника долевого строительства поступали.

Разговоры о том, чтобы ужесточить требования к иностранцам ведутся уже давно. Отдельные лица выступают с инициативой ужесточения сделок с недвижимостью для иностранных лиц и требуют ввести специальные разрешения. Несмотря на бурные дискуссии подобный законопроект не был принят.

Правовой аспект

Конституция в п. 3 ст. 62 уравнивает в правах российских, иностранных граждан и лиц без гражданства. Все они могут свободно владеть, пользоваться и распоряжаться недвижимостью, а также имеют возможность судебной защиты своих прав.

Определенный перечень ограничений для иностранных лиц все же есть. Их не так много, как в других странах, но они необходимы. Это не прихоть законодателя, они стоят на страже государственной целостности и безопасности.

Все запреты связаны с покупкой земли. К примеру, нельзя купить земельный участок в ряде приграничных территорий или закрытых административно-территориальных образованиях. Об этом необходимо помнить, если вы приобретаете таунхаус вместе с землей.

Полный перечень закрытых образований можно найти в Постановлении Правительства РФ от 5 июля 2001 года №508.

Таким образом, купить квартиру иностранному гражданину разрешается, равно как и комнату, дом, часть квартиры или дома.

Нюансы покупки предусмотрены ФЗ «О правовом положении иностранных граждан в Российской Федерации» и касаются требований к документам, удостоверяющим личность при заключении сделки.

Основной документ – паспорт иностранного гражданина. Он должен быть переведен на русский язык, а сам перевод нотариально заверен. Если перевод сделан у иностранного нотариуса, то на него надлежит оформить апостиль (как правило, в виде оттиска печати или штампа).

Вид на жительство: мифы и реальность

Самые разные мифы можно встретить о покупке иностранцем жилья. Большая часть из них не имеет ничего общего с действительностью. Все не так сложно, как кажется на первый взгляд.

Бытует мнение, что заключить договор купли-продажи квартиры иностранный гражданин может исключительно имея на руках вид на жительство. Это ошибка.

Вид на жительство – документ, подтверждающий право на постоянное проживание в стране. Факт проживания или отсутствие такого не имеет отношения к собственности. Иностранец спокойно может купить квартиру и сразу же уехать в родную страну.

Для сделки и регистрации договора важно законное основание пребывания на территории страны. Ими могут быть:

1. Виза;
2. Миграционная карта (содержит сведения о временном пребывании);
3. Разрешение на временное проживание;
4. Вид на жительство.

Иначе говоря, для покупки достаточно даже туристической визы, если ее срок не истек.

Налог на квартиру

1. Жилой дом;
2. Квартира, комната;
3. Гараж, машино-место;
4. Любое здание, сооружение или нежилое помещение.

Каждый собственник перечисленного имущества обязан раз в год оплатить налог по ставке, которая установлена местными органами власти.

Следует помнить, что определенные деньги придется потратить при продаже. Налог на доходы физических лиц иностранным гражданином налоговым резидентом должен быть уплачен в размере 13% с дохода. Нерезиденты, т.е. граждане иностранных государств, не являющиеся фактическими налогоплательщиками в России, заплатят 30% от полученного дохода.

Напомним, что налоговым резидентом (налогоплательщиком) является лицо, которое фактически находится в России не менее 183 дней в течении 12 следующих подряд месяцев. При этом, период нахождения не прерывается, за исключением краткосрочного лечения или обучения.

Необходимые документы

Чтобы приобрести жилье по ДДУ или договору купли-продажи необходимы:

1. Паспорт иностранного гражданина с нотариально заверенным переводом на русский язык;
2. Нотариально заверенное согласие супруги (супруга), если лицо состоит в браке;
3. Документ, подтверждающий законное нахождение иностранца на территории России (см. выше).

Может ли купить квартиру иностранный гражданин, если его супруга находится не в России? Без проблем. Ее нотариальное согласие иностранец может оформить в своей стране: в российском консульстве либо у любого нотариуса. В последнем случае на него требуется апостиль, а затем нотариальное заверение нотариуса в России.

Договор купли-продажи квартиры или ДДУ для иностранного гражданина

Сам текст соглашения, процедура заключения и государственной регистрации ничем не отличается. Нет никаких особых прав или обязанностей для иностранцев.

Договор должен быть составлен на русском языке. При желании, он может быть составлен на двух языках. Его форма, содержание и порядок обжалования определяется в соответствии с российским законодательством.

Для купли-продажи квартиры – простая письменная форма. Нотариальное заверение только в случае покупки доли в праве. Простая письменная форма требуется и для ДДУ, правда, в нем речь всегда идет о целом объекте, а не о доле.

Договор купли-продажи квартиры должен содержать:

1. Реквизиты сторон;
2. Предмет договора (описание и технические характеристики квартиры);
3. Цену;
4. Перечень лиц с указанием прав на пользование квартирой.

Желательно включить в текст условия денежных расчетов, передачи, порядок разрешения споров.

Обязательные условия договора долевого участия:

1. Предмет договора;
2. Срок передачи;
3. Цена (сроки и порядок уплаты);
4. Гарантийный срок на объект;
5. Способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору.

Оформление договора купли-продажи

Оформление договора купли-продажи квартиры с иностранным гражданином происходит, как правило, в офисе застройщика. Если иностранный гражданин плохо понимает по-русски, то на сделке может присутствовать переводчик. Все условия для иностранного гражданина должны быть понятны.

Соглашение составляется в трех экземплярах. После подписания договор ДДУ или переход права собственности по договору купли-продажи необходимо зарегистрировать в Росреестре. Некоторые застройщики отправляют документы сами.

Существует возможность электронной регистрации. Если этого не оговорено, то покупатель должен отнести все экземпляры в территориальное отделение Росреестра или подать их в МФЦ.

Помимо договора покупатель предоставляет:

1. Заявление;
2. Квитанция об оплате госпошлины;
3. Паспорт иностранного гражданина с переводом;
4. Нотариальное согласия супруга или супруги;
5. Техническая и другая документация на квартиру, которую передаст застройщик

Только с момента госрегистрации договор считается заключенным. Сама передача объекта сопровождается актом приема-передачи. Если речь идет о ДДУ – то застройщик обязан передать квартиру после ввода дома в эксплуатацию.

Расчет

Все расчеты на территории нашей страны производятся в рублях. В договоре не запрещается привязать рубль к курсу валюты любой страны мира.

Передача денег может осуществляться как в наличной (с использованием банковской ячейки), так и в безналичной форме (например, аккредитив).

Ограничения при продаже недвижимости нерезиденту

Сделки с недвижимостью с нерезидентами, вернее порядок их заключения, а также разные ограничения, законодательно закреплены в соответствующих нормативных актах. Так, порядок осуществления операций с участием граждан иных государств регулируется статьей 62, пунктом 3 Конституции РФ.

Согласно принятым нормам, большая часть ограничений касается приобретения земельных участков и в меньшей степени – квартир, домов или других видов недвижимости. Для иностранцев запрещены операции с земельными наделами на территориях, непосредственно примыкающих к государственной границе РФ. При этом ограничение касается всех без исключения участков, независимо от их хозяйственного назначения.

Перечень упомянутых территорий зафиксирован в Указе Президента №26 от 9 января 2011 года. Запрет на торговлю такой недвижимостью касается не только физических лиц, но также иностранных компаний и организаций, а также лиц, не имеющих гражданства.

Отдельными пунктами 261-ФЗ от 8 ноября 2007 устанавливается ограничение на проведение торговых операций с земельными участками сельскохозяйственного назначения, а также отдельными недвижимыми единицами, расположенными в непосредственной близости к портам и другим похожим объектам.

Приобретение недвижимости в России иностранными гражданами также ограничивается законами, устанавливающими порядок продажи земли в регионах континентального шельфа, и сводом правил о собственности недр.

Важно! Начиная с весны 2022 года, для покупателей и инвесторов из стран, с которыми временно не поддерживаются дипломатические или дружественные условия, устанавливаются особые условия приобретения недвижимости. Разрешение на такого рода сделки может быть ими получено только после решения отдельной правительственной комиссии и углубленной проверки. Однако речь о полном запрете операций с недвижимостью для таких граждан не идет.

Документы для покупки квартиры иностранцем

ДКП с иностранным гражданином составляется и оформляется, согласно действующему законодательству. Особые требования выдвигаются только к документам, которые необходимы для успешной вступления договора в силу. Для оформления сделки потребуются:

• Паспорт страны гражданства.
• Перевод паспорта с нотариальным заверением. Если такой документ был составлен и завизирован в родном государстве участника сделки, к нему необходим апостиль – официальная, общепринятая отметка о подлинности бумаг.
• Документ, согласно которому нерезидент находится на территории РФ на предусмотренных законом основаниях. Таким подтверждением может служить:

— виза с незавершенным сроком действия, в том числе и туристическая;

— официальное разрешение временно находиться в РФ;

— вид на жительство.

• Согласие супруга, если участник сделки состоит в зарегистрированном браке, переведенное на русский и заверенное, подобно паспорту.

Много сомнений и ошибочных мнений возникает, когда речь идет об основании законно пребывать в стране покупателя квартиры – иностранного гражданина. На самом деле ни вид документа, узаконивающего его нахождение на территории Российской Федерации, ни срок его действия не влияют на возможность совершения сделки с недвижимостью. Иными словами, если нерезидент приобретает жилье, он волен сразу же покинуть страну – это никоим образом не скажется на юридической силе договора.

Небольшое исключение составляют лишь требования относительно временного пребывания. Законом установлено, что граждане других государств имеют право находиться в пределах РФ, не оформляя визу, в общей сложности 90 дней на протяжении 180 суток. В случаях, когда это требование нарушается, такому лицу будет запрещен въезд в страну.

Тем не менее, данные правила касаются только самих нерезидентов – договор купли-продажи не будет аннулирован, если одна из его сторон нарушит закон об иммиграции.

Как оформляется договор купли-продажи для иностранных граждан?

Покупка жилья иностранцами в России осуществляется путем составления договора купли-продажи, все данные, правки и дополнения в который вносятся по обоюдному согласию. По желанию оригинал соглашения может быть составлен как на русском, так и на двух языках, включая родной покупателя – все зависит от предварительных договоренностей.

Если сделка купли-продажи проходит с участием иностранного гражданина, который плохо владеет русским языком или не говорит на нем вовсе, при ее согласовании, а также во время составления договора, потребуется присутствие переводчика. Им может выступать не каждое лицо – подходит только дипломированный специалист, чьи данные, с указанием профессии и выполненной работы, будут впоследствии внесены в соглашение.

Присутствие покупателя – гражданина другого государства – на всех этапах сделки необязательно. Для него действуют такие же правила, как и для граждан России – подписывать договор, оформлять другие документы, связанные со сделкой, и совершать устные договоренности может доверенное лицо. Если такое лицо представляет покупателя изначально, переводчик при подписании договора купли-продажи не требуется.

Доверенность должна быть нотариально оформлена и написана на русском языке. Если она была составлена на территории другого государства, необходим ее заверенный перевод, а также подтверждение – апостиль. В случае, когда доверенность оформляется уже в России, необходимость подобных бумаг отпадает – достаточно только подписи и печати нотариуса.

Иностранные граждане могут приобретать недвижимость не только у собственников, но и у застройщиков путем заключения договора долевого участия. Эта процедура ничем не отличается от подобных, доступных для граждан РФ.

Какими налогами облагаются иностранные граждане при покупке жилья?

Налог при покупке недвижимости нерезидентом в России включает две разновидности: на имущество и на прибыль. Расчетная процентная ставка при начислении налога на владение не отличается от той, по которой ежегодно вносят платежи граждане России. Зависимо от характеристик объекта недвижимости, она должна составлять от 0,2% кадастровой стоимости недвижимого имущества, но не превышать 2%.

Для коммерческой недвижимости сумма налога больше, но также специально не повышается для иностранцев.

Когда же речь идет о налоге на прибыль, вносимом после продажи недвижимости, дело обстоит немного по-другому, и совсем не в пользу нерезидентов. Дело в том, что, согласно действующим нормативным актам, процентная налоговая ставка на прибыль для иностранцев составляет от 20% суммы сделки. Это сделано для того, чтобы защитить рынок недвижимости от значимого внешнего влияния и дать возможность отечественным инвесторам, а также другим лицам, задействованным в торговле жилыми объектами, получать выгоду от сделок в первую очередь.

Следует помнить! Имущественный вычет, дающий возможность при покупке жилья вернуть часть ранее внесенных в бюджет налогов, могут получить только граждане Российской Федерации. Для иностранцев налоговый вычет недоступен.

Дает ли недвижимая собственность преимущества иностранцам?

Оформление недвижимости иностранными гражданами в собственность не дает им каких бы то ни было преимуществ перед теми лицами, которые не владеют недвижимостью в РФ. Это значит, что ни на срок законного пребывания, ни на получение вида на жительство факт такого приобретения никоим образом не влияет. Несмотря на то, что некоторые люди ошибочно полагают, будто, имея собственное жилье, иностранцам проще находиться в стране на законных основаниях, это не соответствует действительности.

Оформление договора и сопутствующие действия также не отличаются льготными условиями для резидентов – примерная стоимость всей процедуры купли-продажи обойдется для них в такую же сумму, как и для граждан России. Единственное отличие – необходимость прибегать к услугам переводчика, что также влечет за собой определенные расходы.

Иностранные граждане не освобождены от уплаты налога на владение, размер которого остается четко установленным, как для жителей РФ, так и для нерезидентов. Обычные операции с торговлей недвижимости также не принесут значимого дохода из-за повышенного налога на прибыль.

Ошибочное мнение о том, что наличие собственной недвижимости обуславливает некое особое положение для иностранцев, исходит из того, что в отдельных государствах действительно предусмотрены некоторые послабления в ограничении пребывания нерезидентов на территории страны. В Российской Федерации такие правила не работают – добиться подданства или вида на жительство получится только по стандартной, а не упрощенной процедуре.

Некоторые нюансы сделок с недвижимостью, наоборот, могут быть очень невыгодными иностранным гражданам, например, желающим приобрести жилье с помощью ипотечного кредита. Основным условием для предоставления займа в большинстве банков является гражданство РФ, и лишь немногие из них готовы дать ссуду иностранцам. Кроме этого, если финансовые компании и одобряют такие кредиты, рассчитывать на низкую процентную ставку и другие выгодные условия не стоит.

Риски для нерезидентов при покупке жилья

Несмотря на простоту процедуры, важно знать, какие риски при покупке квартиры могут возникнуть у иностранца в процессе приобретения жилья. Как правило, сугубо характерными проблемами в этом случае являются расчетные операции, особенно если они осуществляются путем перевода между банками, один из которых – иностранный. Это связано с тем, что в разных государствах предусмотрены разные процедуры оплаты, и порой для нахождения компромисса требуется некоторые время.

В остальном же опасности, подстерегающие граждан других стран на рынке недвижимости, остаются такими же, как и для соотечественников. Первая из них – это проблемы с правом собственности. Полностью исключить этот риск может только приобретение жилья у строительной компании по договору долевого участия.

Если же недвижимость покупается на вторичном рынке, крайне желательно все важные этапы сделки провести с участием нотариуса. Разумеется, это повлечет за собой дополнительные траты, но в дальнейшем будет гарантировать отсутствие претензий со стороны третьих лиц.

Второй риск для нерезидентов, невзирая на защищенность процедуры покупки первичного жилья, связан именно с нею. Человеку, который недостаточно хорошо ориентируется в особенностях рынка недвижимости определенной страны, может быть тяжело правильно выбрать застройщика. Не каждый иностранец осведомлен, какую информацию необходимо проверить и какие документы запросить у строительной компании, чтобы успешно совершить покупку.

Случаи, когда дольщики не дожидаются своих квартир, нередки для наших сограждан и сегодня. В основном они связаны с банкротством застройщиков, а также другими похожими причинами. С большой долей вероятности такой опасности удастся избежать, если подходить к выбору строительной фирмы взвешенно и скрупулезно.

Покупка жилой или коммерческой недвижимости, а также подходящего земельного участка для иностранного лица не представляет никаких трудностей – нерезидент является таким же участником рынка недвижимости, как и гражданин России. Кроме этого, процедура приобретения жилья такими покупателями не отягощена некими ограничениями, повышенными налогами, уплатой завышенных комиссий. В это же время наличие собственной недвижимости не наделяет иностранцев дополнительными правами и льготами.

На кого распространяются ограничения

1 марта 2022, Указом Президента РФ № 81, в российском законодательстве была введена новая категория лиц, в отношении которой стали действовать ограничения на сделки с недвижимостью.

Что это за категория?

Ограничения были введены для «лиц, связанных с иностранными государствами, которые совершают в отношении российских юридических лиц и физических лиц недружественные действия».

Кто попал под эту категорию?

Под эту категорию попали физические лица, в отношении которых выполняется любое из перечисленных ниже условий:

1. Наличие гражданства, места регистрации, места преимущественного ведения хозяйственной деятельности или места преимущественного извлечения прибыли от деятельности в «недружественном» государстве;
2. Нахождение «под контролем» лиц, указанных в 1-м пункте, независимо от места регистрации и ведения деятельности.

Введенные ограничения сразу создали проблему не только вышеуказанным «лицам», но и … исполнительным органам, контролирующим сделки с недвижимостью.

Дело в том, что проверить попадание под критерии «связанности с недружественными государствами», без запроса в эти самые «недружественные» страны, невозможно. А в нынешних условиях — это будет запрос без ответа.

Единственный критерий, который невозможно скрыть, а следовательно возможно проверить, это наличие гражданства другого государства. В этом случае, документ, удостоверяющий личность, будет иностранного образца. При условии, конечно, что гражданство единственное.

Этот момент и стал основополагающим в действиях исполнительных органов.

Что они сделали?

Первым делом попытались переложить проблему на плечи участников сделки.

Сбербанк, например, уведомил всех партнеров о требовании включать в договоры купли-продажи следующий пункт:

«Настоящим стороны Договора заверяют и гарантируют, что не имеют гражданства иностранных(ого) государств(а), совершающих(его) в отношении Российской Федерации, российских юридических и физических лиц недружественные действия, а также местом регистрации, местом преимущественного ведения хозяйственной деятельности или извлечения прибыли от деятельности не являются(ется) указанные(ое) государства(о), перечень которых установлен Распоряжением Правительства РФ от 05.03.2022 г. № 430-р»

На текущий момент, это требование излишне. Но «для истории» ссылку о нем убирать не буду.

Росреестр пошел другим путем.

Он сообщил о том, что в случае двойного гражданства юридически значимым является гражданство РФ.

Более того, требования относительно формулировок в договорах купли-продажи в отношении иностранных лиц, не предъявляются.

Таким образом, формальные и фактические критерии определения «лиц, связанных с иностранными государствами, которые совершают в отношении российских юридических лиц и физических лиц недружественные действия», не совпадают.

Юридически — это целый набор критериев.

А фактически — это гражданство «недружественной» страны, при условии отсутствия российского гражданства.

Ограничения по сделкам с недвижимостью распространяются на граждан «недружественных» государств, не имеющих российского гражданства.

Поэтому, «лиц, связанных с иностранными государствами, которые совершают в отношении российских юридических лиц и физических лиц недружественные действия», в дальнейшем, я буду называть гражданами недружественных государств.

Кроме того, появилась еще одна «категория» лиц, для которых действуют отдельные правила проведения сделок с недвижимостью. Это граждане недружественных государств с видом на жительство (ВНЖ) в РФ.

Подробнее о них — в конце статьи.

Какие страны являются «недружественными»

Перечень «недружественных» государств был утвержден распоряжением Правительства РФ.

В этот перечень вошли:

Австралия, Албания, Андорра, Великобритания, государства — члены Европейского союза, Исландия, Канада, Лихтенштейн, Микронезия, Монако, Новая Зеландия, Норвегия, Республика Корея, Сан-Марино, Северная Македония, Сингапур, Соединенные Штаты Америки, Тайвань (Китай), Украина, Черногория, Швейцария, Япония.

В состав Евросоюза, в свою очередь, входят:

Австрия, Бельгия, Болгария, Венгрия, Германия, Греция, Дания, Ирландия, Испания, Италия, Кипр, Латвия, Литва, Люксембург, Мальта, Нидерланды, Польша, Португалия, Румыния, Словакия, Словения, Финляндия, Франция, Хорватия, Чехия, Швеция и Эстония.

Какие ограничения действуют

Первоначально, Указом № 81 от 01.03.2022, Президент РФ запретил гражданам недружественных государств совершать любые сделки с недвижимостью, которые приводят к регистрации права собственности.

Но затем, Указом № 254 от 04.05.2022, разрешил следующие виды сделок:

• приобретение недвижимости гражданами недружественных государств;
• продажу недвижимости гражданами недружественных государств, при условии, что деньги за продаваемую недвижимость поступят на специальный счет «С»;
• приобретение недвижимости гражданами недружественных государств в строящихся домах по договору долевого участия или по переуступке права требования.
• регистрация прав собственности на недвижимость в построенных и введенных в эксплуатацию домах, в которых граждане недружественных государств приобрели недвижимость по договору долевого участия;
• (НЕАКТУАЛЬНО) любые безвозмездные сделки (дарение, брачный договор) с участием граждан недружественных государств, если эти сделки совершаются между супругами или близкими родственниками, в соответствии с Семейным кодексом РФ (кто такие близкие родственники).

А 26 сентября 2022 года подкомиссия Правительственной комиссии разрешила проведение безвозмездных сделок (дарение, брачный договор) без ограничений.

Что такое специальный счет «С»

Специальный счет типа «С» — это рублевый счет, который валютный нерезидент может открыть в российском уполномоченном банке. По сравнению с «обычным» счетом, в отношении использования денежных средств, находящихся на счете «С», действуют ограничения.

На сегодняшний день, списать денежные средства со счета «С» можно только в следующих целях:

• уплата налогов, пошлин в бюджет РФ;
• переводы на покупку облигаций федерального займа, размещаемых Минфином России на аукционах;
• переводы на расчетные счета нерезидентов в валюте РФ, при наличии разрешения;
• переводы на банковские счета типа «С»;
• уплата комиссий уполномоченному банку, осуществляющему обслуживание по счету;

А вот, чтобы снять наличные денежные средства со счета типа «С» или перевести их на свой расчетный счет, необходимо получить специальное разрешение!

Причем, порядок получения разрешения до сих пор не определен. В этом отношении, весь рынок ждет дальнейших указаний.

Денежные средства, находящиеся на счете «С» нельзя использовать в личных целях без специального разрешения. А порядок получения разрешения не определен!

Сделки с гражданами недружественных государств с ВНЖ в РФ

Какими правилами должны руководствовать граждане недружественных государств с видом на жительство (ВНЖ) в России?

Покупка недвижимости — без ограничений.

А вот при продаже, они попадают в двусмысленное положение:

С одной стороны, нельзя продавать недвижимость без открытия специального счета «С». А с другой, открыть специальный счет «С» они не могут, т.к. являются налоговыми резидентами. Счет «С» может открыть только налоговый нерезидент.

То есть, порядок продажи недвижимости гражданами недружественных государств с ВНЖ фактически не определен.

Поэтому, на практике Росреестр, как регистрирует подобные сделки, так и отказывает в регистрации.

Как он это аргументирует?

Отказ, потому что продавец — гражданин недружественной страны. А регистрация, потому что продавец — налоговый резидент РФ.

Каким образом статус налогового резидента отменяет ограничения для граждан недружественных стран, мне непонятно. Но факт остается фактом — Росреестр считает этот аргумент убедительным и регистрирует сделки.

То есть будет ли зарегистрирована конкретная сделка, зависит только о того, как именно будет трактовать ситуацию государственный регистратор.

И уже из этого вытекает практическая рекомендация:

если вы хотите зарегистрировать сделку, продавец в которой гражданин недружественной страны с внж в России, процесс регистрации сделки нужно сделать «подконтрольным».

То есть, когда ваша сделка попадет к государственному регистратору, он должен точно знать, что в этом случае следует руководствоваться «правилом налогового резидента» и зарегистрировать сделку.

Сделать это можно сделать тремя способами:

• через нотариусов, которые могут регистрировать подобные сделки;
• с помощью электронной регистрации банка, если банк гарантирует регистрацию вашей сделки;
• через людей, оказывающих подобные услуги. На рынке недвижимости они называются «регистраторами».

Конкретных имен и адресов я не назову, но при желании все можно найти.

Граждане недружественных государств с видом на жительство в РФ могут продать принадлежащую им недвижимость без открытия специального счета «С». Но процесс регистрации сделки в Росреестре лучше сделать «подконтрольным».

Оформление покупки квартиры иностранным гражданином в России

Конституция РФ (п. 3, ст. 62) уравнивает в правах российских и иностранных граждан, и даже лиц без гражданства.

Это, в частности, означает, что все они могут приобретать, владеть и распоряжаться недвижимостью на территории РФ, за исключением отдельных случаев, установленных законом (например, есть ограничения для иностранцев в отношении некоторых земельных участков – см. Указ Президента от 09.01.2011 и п.2, ст.28, ФЗ-261 от 08.11.2007).

Внимание! В марте 2022 года указом президента РФ были введены особые условия покупки и продажи недвижимости на территории России иностранными гражданами из «недружественных стран». Предполагалось, что для сделки с квартирой такому иностранцу придется получать специальное разрешение от правительственной комиссии. Но чуть позже официальные органы РФ дали разъяснения по этому вопросу, которые все ставят на свои места и, фактически, возвращают иностранцам прежние условия оформления сделок.

За небольшим исключением.

Подробнее тему «запрета» для иностранцев на сделки с недвижимостью в 2022 году рассмотрел пользователь Дед Риэлт в своем мини-блоге у нас на ФОРУМЕ (по ссылке).

Что касается приобретения квартир на территории страны, то иностранцы (не граждане России) здесь могут действовать свободно, без каких-либо ограничений. Главное, чтобы само их пребывание в России было законным.

Свое законное пребывание на территории Российской Федерации иностранный гражданин может подтвердить следующими документами:

• действующей визой (а при безвизовом въезде должен соблюдаться срок пребывания в стране по «правилу 90/180» – см. ниже);
• миграционной картой (с указанием данных о временном проживании);
• разрешением на временное проживание (РВП);
• видом на жительство (ВНЖ).

При этом, рассказы о том, что иностранцу для покупки квартиры на территории России обязательно нужно иметь вид на жительство или родственников (в т.ч. супруга), проживающих здесь – это мифы. Любой иностранец вполне может купить себе здесь жилье, даже находясь в стране по туристической визе.

Сам факт проживания (или вида на жительство) в стране не имеет отношения к собственности. Иностранный гражданин спокойно может купить недвижимость в России, и тут же уехать к себе на родину, например.

При этом, ему нужно помнить о действии «правила 90/180» (п.1, ст.5, ФЗ-115). Речь идет о разрешенном сроке временного пребывания иностранного гражданина на территории РФ, не требующем получения визы – в пределах 90 суток (суммарно) для каждых 180 календарных дней. Подробнее об этом – см. в законе по ссылке.

При нарушении этого правила, иностранцу грозит выдворение и запрет на въезд на территорию страны (ст. 27, ФЗ-114). Приобретение недвижимости здесь никакой роли не играет.

. Онлайн-заказ Выписки из ЕГРН и другие СЕРВИСЫ для покупки квартиры – ЗДЕСЬ.

Нужен ли риэлтор для продажи или покупки квартиры? В чем его ценность, и можно ли обойтись без него – см. в этой заметке.

Какие права дает иностранцу купленная в России недвижимость?

То, что покупка квартиры на территории России дает иностранцу какие-то льготы и преимущества – это тоже миф.

Приобретая в России объект недвижимости, иностранный гражданин получает всего лишь объект собственности и жилплощадь, где он согласно п.1, ст.14, ФЗ-109 должен временно или постоянно прописаться (зарегистрироваться по месту проживания или жительства). Это дает ему возможность постановки на миграционный учет и получения разрешения на временное проживание (РВП) или оформления вида на жительство (ВНЖ).

Прекращение регистрации. Если же право иностранного гражданина на постоянное или временное проживание в России прекращено (аннулировано, закончился срок действия и т.п.), то это является основанием для снятия этого гражданина с регистрационного учета по месту жительства.

При этом, получить в упрощенном порядке вид на жительство (ВНЖ) или российское подданство на основании владения недвижимостью в России – не получится. Все права, которые дает иностранцу собственное жилье в РФ, ограничиваются только правами пользования, владения и распоряжения этой самой недвижимостью. Не более того.

В некоторых странах владение местной недвижимостью действительно дает определенные льготы. Но в России для иностранца купленная квартира:

• не дает никаких льгот;
• не отменяет обязанности получения документов для легального пребывания в стране;
• не позволяет избежать «правила 90/180» (см. выше) и других правил миграционного законодательства;
• не облегчает процедуру получения российского гражданства, вида на жительство, трудового патента и т.п.;
• не спасает от необходимости уплачивать налоги на имущество.

Кстати, о налогах.