Недействительность договора купли-продажи квартиры

Нарушающие интересы третьих лиц и заключенные в нарушение законодательства. Например, сделка купли-продажи квартиры, где зарегистрирован ребенок, без выделения ему доли в новом жилье и без согласия органов опеки, заведомо ничтожна. Продажа доли в квартире в обход приоритетного права собственников других долей – тоже нарушение, которое делает ее ничтожной;

Мнимые. К ним относят, например, «покупки» тещами и свекровями квартир для прикрытия приобретения недвижимости в браке, или «переписывание» имущества на родственников ради уклонения от алиментов и других долговых обязательств.

Притворные. Когда вместо купли-продажи заключается договор дарения (чтобы не платить налоги, например).

Заключенные недееспособным. Если гражданин признан недееспособным официально, или ему еще нет 14 лет.

Во всех этих ситуациях признание договора купли-продажи недвижимости недействительным будет очевидным – достаточно подать в суд и представить все доказательства этого. К примеру, документ, подтверждающий недееспособность, или свидетельство о рождении несовершеннолетнего. И договор тут же будет объявлен никогда не заключавшимся.

Именно в этом отличие недействительной сделки от расторгнутой. Если сделка расторгнута, до момента ее расторжения, она была действительна, и все права и обязанности сторон действовали. А незаключенная сделка считается никогда не существовавшей, а значит, новый «собственник» не вступает в свои права, а продавец не теряет своих прав на недвижимость и не передает их.

Последствия признания договора купли-продажи недействительным

И вот тут мы подобрались к самому главному вопросу: что произойдет, если договор окажется недействительным?

Казалось бы, ответ однозначен: все вернется к первоначальному состоянию. Произойдет некий «откат до заводских настроек». Допустим, при вступлении в наследство гражданин оспорил сделку, совершенную его отцом, доказав, что родитель совершал ее, уже не отдавая себе отчета в своих действиях.

В этом случае истцу возвращается недвижимость, а деньги, уплаченные за нее, по идее, должны быть возвращены «покупателю», который тоже пострадал.

Но на самом деле это не совсем так. Недавно Верховный суд вынес определение по делу № 55-КГ21-4-К8 от 27 июля в отношении последствий таких сделок. Коротко суть документа ВС РФ звучит так: «если продавец не отвечал за свои действия при заключении сделки, то нет доказательств того, что оплата действительно была получена».

То есть, недееспособность продавца автоматически вызывает сомнения во всех юридически значимых действиях, совершенных в рамках этой сделки.

Поэтому последствие признания договора купли-продажи недействительным заключается в том, что прежний собственник возвращает себе все права, связанные с недвижимостью, а «покупатель» («новый собственник») их теряет. Деньги «уплаченные» за недвижимость при этом не возвращаются.

Когда еще возможно признание договора купли-продажи недействительной сделкой?

Выше мы рассмотрели ничтожность, но не поговорили об оспаривании. Что это означает? Оспоримые договоры не считаются недействительными сразу же, уже в момент их подписания, но в суде есть вероятность их признать таковыми.

В каких ситуациях?

Если сделка заключена подростком в возрасте от 14 до 18 лет без дополнительной подписи в договоре родителей или опекунов. По закону, это согласие требуется, поэтому в этой ситуации можно признать недействительным договор купли-продажи квартиры (дома). То же самое касается ограниченно дееспособного гражданина старше 18 лет.

Если доказать, что во время совершения сделки «продавец» не отдавал себе отчета в своих действиях. Например, выпил, или был в состоянии измененного сознания (принимал наркотики, психотропные вещества, лекарства), или не был способен мыслить здраво в силу старческого слабоумия и т.д.

Сделка совершена под давлением: физическим, психологическим и т.д.

Сделка совершена под влиянием обмана.

Кабальные сделки тоже можно оспорить. Например, продажа дома в силу необходимости оплаты дорогостоящего лечения на заведомо невыгодных условиях.

Если при совершении покупки вы заблуждались насчет предмета сделки. Например, состояние дома оказалось хуже, чем изначально было заявлено, или квартира получена незаконно (собственник завладел ей обманным путем и т.п.).

Сколько времени отводится на признание договора купли-продажи недвижимости недействительным? Заключенный не более чем 1 год назад, если речь идет об оспоримой сделке, и не более 3 лет назад, если речь о ничтожной сделке.

Позже вы, к сожалению, уже не сможете ничего доказать, и сделка будет считаться действительной.

Поэтому очень важно перед продажей или покупкой проверять все обстоятельства, объект и собственника (покупателя), чтобы избежать подобных последствий. А есть сомнения в правомерности уже заключенного договора, подавать в суд.

ВС РФ: нарушение эпидемиологических правил мигрантом доказывает его неуважительное отношение к нормам российского законодательства

Судебное разрешение споров по договору купли-продажи

Продавец и покупатель вправе расторгнуть сделку по соглашению сторон в досудебном порядке. Когда достигнуть согласия путем проведения переговоров не удается, гражданин или юридическое лицо может обратиться за судебной помощью в разрешении спора. В подготовленном исковом заявлении нужно указать основание по которому суду предлагается признать сделку недействительной, сославшись на соответствующую статью Гражданского Кодекса.

Лучше воспользоваться услугами профессионального юриста-практика во избежание ошибок при составлении и подаче обращения, предупредить оставление иска без движения или отказ в принятии к рассмотрению. Практикующий юрист устранит замечания, проследит за соблюдением сроков вынесения определения, примет участие в судебном слушании, заявит несогласия с доводами оппонентов или подаст релевантные ходатайства.

Законные основания для признания ДКП недействительным по ГК РФ:

• сделка совершалась, чтобы квартира или другое имущество были скрыты от раздела (ст. 170);
• истец располагает официальным заключением врачебной комиссии о невменяемости продавца или покупателя (ст. 171);
• возраст одной из заинтересованных сторон не достиг 14-ти лет (ст. 172);
• превышение полномочий представителя юридического лица (ст. 174);
• нарушение положений устава организации (ст. 173);
• документ подписывался под принуждением, психологическим давлением, запугиванием (ст. 179);
• выявлен документальный подлог или предоставление недостоверной информации при оформлении покупки (ст. 168);
• найдены доказательства неспособности одной из сторон понимать значение своих действий и руководить ими непосредственно в момент совершения сделки (ст. 177).

Выше приведен неполный перечень оснований, при наличии которых можно составлять иск о признании договора купли-продажи недействительным. Недвижимость или транспортное средство, находящиеся в совместном владении, должны отчуждаться исключительно с согласия каждого сособственника. Если нарушено право «неучтенного» или несовершеннолетнего наследника, то появляется возможность оспорить продажу в суде.

Предварительная консультация с профессиональным юристом поможет разобраться с обстоятельствами произошедшего, оценить шансы получения положительного решения, учитывая сложившуюся судебную практику и разъяснения ВС РФ. Самостоятельные попытки отстоять интересы в лучшем случае могут принести частичный или временный результат, в худшем – Вы несёте риск утратить ценное имущество.

Различия между оспоримой и ничтожной сделкой

Прямое нарушение действующего законодательства при оформлении сделки – основная причина признания ДКП недействительным. Совершенная сделка является ничтожной, когда оформляется для вида и без намерения создать правовые последствия. Мнимые, притворные или фиктивные соглашения расторгаются в суде по факту установления такого нарушения.

Разница между оспоримой и ничтожной сделкой заключается в сроке исковой давности. По первой категории такой срок составляет один год, по второй – три года, а в исключительных случаях срок увеличивается до десяти лет (статья 181 ГК РФ). Важно правильно определить повод для оспаривания, заручившись юридической помощью профессионалов.

Как подготовить и подать иск об оспаривании договора купли-продажи

Мотивированность и документальное подтверждение требований – залог успеха, поскольку решение принимается судом на основании приведенной доказательной базы. При подготовке заявления нужно правильно указать наименование получателя, реквизиты истца и ответчика, используя образец или пример заполненного обращения, который можно взять в канцелярии суда либо на официальном сайте юрисдикционного органа. В описательной части указывается суть претензии, ссылки на нарушенные статьи гражданского законодательства, размер причиненных убытков, сумма иска.

Государственную пошлину понадобится уплатить заранее, чтобы приложить квитанцию к самому иску.

К заявлению необходимо приложить:

• копию оспариваемого ДКП;
• расписки, счета, квитанции или выписки со счетов;
• документальные подтверждения нарушения договорных отношений;
• почтовые уведомления о том, что копии данного иска отправлены участникам спора;
• документы, удостоверяющие стоимость товара, движимого или недвижимого имущества.

Если при подготовке проектов ДКП участвует опытный юрист, то судебные споры по купле-продаже в будущем маловероятны. Специалист проследит за выпиской членов семьи отчуждателя из жилого помещения, добавит в текст договора особые условия об ответственности по претензиям со стороны третьих лиц, добьется получения взысканий при необоснованных задержках или нарушениях других обязательств продавца. Специалист своевременно выявит скрытые недостатки объекта, проследит за четкостью и однозначностью приведенных в документах формулировок.

Основания для расторжения договора купли-продажи недвижимости и признания его недействительным

Обратимся к гл. 29 ГК РФ, регулирующей порядок изменения и расторжения договоров. В ст. 450-451 вышеназванной нормы перечислены основания, при наличии которых расторгнуть договор купли-продажи недвижимости вполне реально. К таковым относятся ситуации, когда:

• такое решение принято по взаимному и добровольному согласию всех сторон сделки;
• обстоятельства, имеющие место быть на момент заключения договора, существенно изменились настолько, что если бы стороны могли их предвидеть, то либо вообще не подписали такое соглашение, либо составили его на иных условиях;
• в результате существенного нарушения условия (условий) договора одной стороной вторая лишилась того, на что могла бы претендовать при надлежащем исполнении соглашения.

Признание рассматриваемого вида договора недействительным происходит только в судебном порядке. В качестве оснований, при наличии которых суд может вынести соответствующее решение, можно выделить следующие:

1. Договор составлен с нарушением норм закона.
2. Одна из сторон на момент подписания соглашения:

• была недееспособна (полностью или частично);
• не достигла совершеннолетия;
• не отдавала отчет своим действиям или не в полной мере осознавала суть происходящего;
• поставила подпись будучи обманутой мошенниками или под воздействием угроз, при стечении тяжелых жизненных обстоятельств и т.п..

1. Притворность или мнимость сделки.

Процедура и правовые последствия признания договора купли-продажи недвижимости недействительным и его расторжения отличаются. Главное различие заключается в том, что во втором случае аннулируются все оговоренные взаимные права и обязательства непосредственно в день его подписания. Признание же соглашения недействительным приравнивается к его отсутствию вообще.

А потому одна сторона, что-либо получившая от второй, обязана возвернуть все приобретенное в полном объеме. Другими словами, покупатель должен вернуть недвижимость (а точнее – права на нее), продавец – деньги.

Кроме того, расторжению подлежит только действующий договор. Признать же недействительным можно уже прекращенный или даже расторгнутый.

Алгоритм действий для расторжения договора купли-продажи недвижимости в судебном порядке

Составляется соответствующее исковое заявление и передается в суд.

Изучив представленные в судебный процесс документы и доказательства, судья выносит определение о расторжении договора купли-продажи либо отказывает в подобном требовании.

При положительном решении судебное постановление передается в органы госрегистрации имущества, где запись о переданных продавцом покупателю правах на недвижимость аннулируется.

Хотите расторгнуть договор продажи недвижимости?

Особенность судебных дел о расторжении договора купли-продажи недвижимости такова, что на исход дела может повлиять любая мелочь. А потому очевидно, что без помощи адвоката по недвижимости никак не обойтись. К примеру, не обладая специальными познаниями, вряд ли можно знать о том, что в иске требовать нужно не только самого расторжения соглашения, но и возвращения квартиры (для продавца) либо денег (для покупателя).

В ином случае будет вынесено решение о прекращении действия договора, но дальнейшая судьба имущества останется неопределенной. Разобраться в подобных правовых тонкостях способен только юрист.