Независимая оценка собственности для отчета об оценке для всех. Услуги МОБТИ

На вопрос, нужна ли оценка при получении ипотеки, ответ однозначный – нужна в обязательном порядке.

Оценка – это определение рыночной, инвестиционной, ликвидационной, кадастровой и иной стоимости в отношении объекта оценки.

Если в договоре не указано, какой вид стоимости надо определить, то рассчитывается рыночная стоимость. Для банков интерес представляет еще и ликвидационная.

Рыночная – это стоимость, по которой продавец согласен продать, а покупатель купить недвижимость. При этом они действуют самостоятельно – никто их не заставляет совершать сделку, и нет никаких чрезвычайных факторов, влияющих на стоимость жилья.

Ликвидационная – это стоимость, по которой объект может быть продан на рынке за короткий срок.

В случае покупки жилья за счет ипотечного кредита закон требует в обязательном порядке сделать оценку недвижимости и предоставить отчет.

В этом заинтересованы:

1. Банк, который выдает большую сумму в кредит на длительный срок, поэтому хочет защитить себя от риска неплатежеспособности клиента в будущем. В случае отказа возвращать долг финансовая организация должна быть уверена, что она быстро продаст жилье и полностью покроет потерянные деньги.
2. Клиент, которому важно знать, на какую сумму он может рассчитывать. Кроме того, продавцы иногда выставляют неадекватные рынку цены на свои объекты. Оценка поможет сориентировать покупателя по рыночной стоимости.

Отчет об оценке требуется для:

1. квартир/комнат на вторичном рынке жилья;
2. существующих жилых домов с земельным участком или части дома;
3. новостроек (в редких случаях).

Еще раз хотим обратить ваше внимание, что среди списка обязательных документов на получение ипотеки будет и отчет об оценке приобретаемого жилья. И это не прихоть банка, а требование закона. Квартира до полного погашения вами кредита будет в залоге у банка. Ее оценочная стоимость гарантирует возмещение возможных убытков.

Требования к оценщикам

Определение рыночной и любой другой стоимости квартиры проводится оценщиком, который:

1. имеет квалификационный аттестат с разрешенными направлениями оценки;
2. застраховал свою гражданскую ответственность на срок от 1 года и на сумму не менее 300 тыс. рублей;
3. является членом одной из саморегулируемых организаций оценщиков;
4. заключил договор с оценочной компанией или работает как индивидуальный предприниматель.

Вы можете заказать отчет у любого оценщика или выбрать из списка аккредитованных оценочных компаний банка. Они проходят отбор на соответствие требованиям кредитной организации. Список постоянно меняется, поэтому банки дают возможность клиенту самостоятельно выбрать компанию и направить заявку на ее одобрение.

Но в этом случае срок рассмотрения отчета увеличивается до 30 дней.

Казалось бы, выгоды выбора из рекомендуемого перечня очевидны: банк доверяет оценщику и быстрее дает положительное заключение по отчету. Но на практике не всегда все проходит гладко.

Клиентка Сбербанка покупает по ипотеке жилой дом. Обратилась в рекомендуемую банком организацию. Те подготовили отчет. Сбербанк его не принял, отправил на доработку. В качестве замечаний указаны такие, что свидетельствуют об элементарной безграмотности эксперта из банка. Нам очевидна некомпетентность сотрудника. Но как доказать это банку?

Но будем надеяться, что это единичный случай и не распространяется на всех банковских экспертов. Просто он еще раз доказывает, что аккредитованная организация не гарантия утверждения отчета с первого раза.

Процедура проведения

Ассоциация российских банков выпустила рекомендации по оценке недвижимости для залога, в том числе жилых помещений. Они не противоречат закону об оценочной деятельности и Федеральным стандартам, но более подробно описывают процедуру.

Оценка недвижимости проходит следующим образом:

1. Вы подаете заявку в оценочную компанию или частному оценщику. Предоставляете документы:

• правоустанавливающие,
• кадастровый паспорт или выписка из него,
• технический паспорт БТИ или выписка из него,
• экспликация и поэтажные планы.

2. Оценщик изучает представленные документы на достаточность информации для анализа. Он может запросить дополнительные документы. Например, на наличие обременений и перепланировок.

3. Оценщик выезжает на объект и проводит осмотр не только квартиры, но и дома. Проверяет соответствие площадей, конструкций заявленным параметрам в паспортах. Проводит фотосъемку внутри и снаружи всех выявленных дефектов (трещины, протечки). Оценивает наличие и состояние коммуникаций.

4. Составляет отчет с учетом требований законодательства и банка. Если в договоре не указан вид оцениваемой стоимости, то он определяет рыночную стоимость квартиры.

По закону оценщик может определять стоимость объекта тремя подходами: сравнительным, затратным и доходным. На практике при оценке квартиры применяют сравнительный подход.

Суть его в следующем:

1. Анализируется состояние рынка недвижимости в целом и в конкретном сегменте (например, квартиры в Московской области).
2. Находят объекты для сравнения. Их называют объектами-аналогами. Они максимально похожи на оцениваемый объект, но по каким-то параметрам отличаются.
3. Выявляют все характеристики квартир-аналогов, которые влияют на цену продажи. Например, год постройки дома, развитость инфраструктуры, транспортная доступность, этаж, состояние квартиры, ее площадь и др.
4. На выявленные различия в характеристиках оцениваемого объекта и аналогов вносятся поправки к ценам последних. Так получают рыночную стоимость уже нашей квартиры.

Время на проведение оценки от 1 до 5 дней. Стоимость зависит от многих факторов. Например, от региона, элитности жилья и даже от того, для какого банка делается отчет.

Мы просмотрели прайс-листы нескольких оценочных компаний. Цены стартуют от 2 500 руб. По элитным квартирам большой площади отчет может стоить от 6 000 руб.

Оплачивает услуги оценщика заемщик.

Требования к отчету об оценке

Срок действия отчета – 6 месяцев. Вся информация, которая приводится в отчете и влияет на стоимость квартиры должна быть подтверждена расчетами, документами, экспертным мнением и другими источниками, признанными существенными для определения стоимости объекта.

Банки рекомендуют выполнять следующие требования:

1. Описание квартиры должно ссылаться на документы, в которых отражены количественные и качественные характеристики объекта.
2. При анализе рынка недвижимости оценщик должен доказать ликвидность оцениваемой квартиры. Поэтому нет смысла описывать рынок Москвы, если объект оценки находится, например, в Тверской области.

Ликвидность означает, насколько быстро может быть продан объект на рынке. Банки рекомендуют следующую градацию ликвидности.

• Обязательно должны быть фотографии дома, прилегающей территории, всех помещений квартиры, подъезда. Снимки должны быть информативные, высокого качества.
• Оценщик должен обосновать, почему не использовал при определении стоимости другие подходы.
• В отчете по анализу объектов-аналогов они должны быть представлены на карте, чтобы можно было оценить их близость к оцениваемой квартире.
• На все найденные аналоги должны быть даны прямые ссылки (например, ссылки на объявления на Авито, ЦИАН) с контактными данными продавца. К приложению прикладываются копии объявлений, чтобы эксперт смог проверить исходные данные.

Полученная в результате анализа и расчетов рыночная стоимость квартиры послужит ориентиром для банка в сумме выдаваемого вам кредита. Она не может быть больше оценочной стоимости квартиры. Иногда случается, что выбранное вами жилье оценили ниже, чем просят за него продавцы.

Тогда возможны следующие варианты:

1. пытаетесь договориться с продавцами, показывая им обоснованную рыночную цену;
2. проводите оценку повторно, но в другой компании, оплачивая ее услуги в полном объеме;
3. доплачиваете недостающую сумму из собственных средств, увеличивая тем самым первоначальный взнос;
4. подбираете другую квартиру, заново заказываете и оплачиваете отчет, надеетесь, что рыночная стоимость впишется в сумму кредита.

Других вариантов нет. Банк не пойдет на уступки и не увеличит вам сумму кредита.

Исключить эмоции

Первым делом выключите свои эмоции. Вам кажется, что квартира идеальная с отличным ремонтом, то для кого-то это может быть не так. Возможно, для вас «стильный евроремонт», а для других «бюджетная косметика». И на это не стоит обижаться, вы же выключили эмоции?

Эмоциональными манипулятора при оценке квартиры являются также параметры не самого имущества, а то, что вокруг: район, инфраструктура, материал дома и многое другое. Балансируйте, соблюдайте равновесие силы и не поддавайтесь темной стороне оценки квартиры. Не переоценивайте свои возможности.

Почему-то многие продавцы делают акцент на ремонте, но на деле большинство покупателей готовы заехать в более или менее аккуратную квартиру, и дальше обустраивать жилье под себя. Конечно, свежесть ремонта можно учитывать, но и не забывать, что вкусы и представления у всех разные.

Выбрать стратегию цены

Есть несколько вариантов ценообразования, которые используют продавцы.

Завысить цену, потом снижать. «А вдруг?», — такой аргумент у тех, кто так поступает. Эта тактика подойдет, если у вас много времени, и вы не спешите с продажей. Ведь именно таким способом квартиры продаются дольше всего.

Занизить цену, потом повышать. Так тоже делают. Цепляют покупателя стоимостью, потом повышают и смотрят, насколько квартира реально зацепила, и сколько за нее готовы отдать по максимуму. Рост цены аргументируют высоким спросом.

Сразу установить рыночную цену. Объективно оценить квартиру и поставить сумму, которую хотите получить по факту. Не снижать, не повышать, ждать покупателя. Обычно этот способ оказывается самым эффективным.

Что учесть при ценообразовании

На конечную стоимость имущества влияет много факторов. Подробнее рассмотрим их.

Район

Большим интересом у покупателей пользуются спокойные районы с инфраструктурой, расположенные недалеко от центра города, но и не в эпицентре. Немаловажную роль играет дорога в этот район в вечернее время, есть ли пробки, как их можно объехать. Строятся рядом еще дома или это законченный квартал.

Многие покупатели привыкают к своему району и часто ищут квартиры примерно в этом же месте.

Инфраструктура

Топ-3 категории, которые могут повлиять на выбор покупателя: магазин, детский сад/школа, парк. Это триггеры, которые сразу же цепляют. Кофейня или зоомагазин по близости такого восторга не вызовут. Большинство людей, приобретающих имущество в собственное распоряжение — это семейные пары, поэтому они будут ориентироваться на параметры топ-3.

Транспорт

Идеальным кварталом будет тот, в котором есть несколько удобных выездов на магистраль. А также общественная остановка в шаговой доступности.

Тип дома

Здесь у всех предпочтения разные. В основном акцент делают на продуваемости и звукоизоляции. Безусловно, толстые монолитные стены предпочтительнее других материалов в качестве защиты от шума, например, от пения соседа.

Но, если кто-то из жильцов монолитного дома затеял ремонт, об этом узнают все. Даже если бетон сверлят в другом конце здания, возникает полное ощущение, что работы ведутся прямо под боком. Стены из кирпича или пенобетона меньше передают звуки по конструктиву, но и меньше спасают от обычных бытовых шумов.

Также обращают внимание на то, как дом эксплуатировался, когда в нем делали капитальный ремонт. Еще раз повторим, этот параметр сугубо индивидуальный.

Квартиры, за которые обычно просят скидки — первый и последний этажи. Здесь придется скинуть минус 10% от стоимости, а если еще окна возле дороги, то и все 15%. За последний этаж можно повоевать, если сверху есть технический этаж.

Площадь

Цена квадрата в однокомнатной квартире не совпадает с ценой квадрата в трехкомнатной квартире. Помните и не преумножайте.

Планировка

Наличие переделок играет большую роль. Если перепланировка незаконная, то продать квартиру сложнее, скорее всего, придется сильно снизить цену или же вернуть квартиру в прежний вид. Не пользуются спросом и смежные планировки без переделок. Такие квартиры считают не удобными, когда проход из одной комнаты в другую без отдельного коридора.

Вид из окна

Если он не сногсшибательный, то иллюзию о дополнительных наценках питать не стоит. Снизить стоимость придется, если окна лоб в лоб соседствуют с другим домом или рядом находится промзона.

Документы

Подготовленную к продаже квартиру с собранными документами закладывать в стоимость не надо — это база.

А вот нюансы в документах, могут заставить продавца снизить цены. Что это может быть:

1. Квартира мало в собственности и постоянно перепродается. Похоже на какие-то мошеннические схемы. Покупателя может оттолкнуть.
2. Наследство. Только что полученное наследство и сразу выставленное на продажу, тоже может вызвать сомнение у покупателя. Ведь еще могут нагрянуть неожиданные родственники.
3. Перепланировка. Сложные переделки, которые потребуют много сил, чтобы узаконить. Никто не захочет тратить на это свое время. Смотри также: Как продать квартиру с перепланировкой – инструкция к действиям.
4. Несовершеннолетние собственники. Постарайтесь сразу выделить детям доли в другой квартире или совершайте альтернативную сделку. Смотри также: Альтернативная продажа квартиры – зачем мне это надо?

Инструкция: как самостоятельно оценить квартиру

По порядку выполняем следующие действия и получаем актуальную цену на квартиру.

Выбираем платформу. Несколько ресурсов, где продаются квартиры, чтобы в дальнейшем сравнить предложения. Это может быть «Авито» и «Циан», например.

Делаем выборку. Составляем выборку из квартир по параметрам, которые близки вашей квартире. Смотрим актуальные объявления, если их нет, то можно вернуться на несколько месяцев назад. Достаточно будет выбрать 20-30 предложений для дальнейшего анализа.

Оцениваем квартиры. Вычисляем стоимость. Цену недвижимости делим на общую площадь, получаем стоимость квадратного метра. Но нужно учитывать еще и дополнительные факторы, которые могут повышать цену: ремонт, инфраструктура, дополнительные удобства. Проверить недвижимость на чистоту, иногда продавцы сами не знают о сюрпризах своей квартиры.

Учитывайте вариант торга. Хитрые маркетологи знают, что человек охотнее купит что-то за 1000 рублей выбив скидку 100 рублей, нежели сразу без торга за 900 рублей.

Проверяем цены. Можно позвонить риелторам, чтобы убедиться в той стоимости, которую вы составили для собственной квартиры. Но помните, что агент специально может завысить цену, чтобы вы согласились на его услуги.

Для тех, кому лень искать объявления, звонить риелторам, придумали специальный сервис оценки имущества. Автоматический калькулятор на сайте irn.ru и sob.ru. Помните калькуляторы – это машины, они не смогут учесть всех факторов.

Изменение цены. После того, как вы выложили объявление, цену можно менять, особенно, если увидите большой спрос на свое жилье.

Вывод: Оценивать квартиру для продажи нужно трезво. Начать с главного — убрать эмоции. Трезво оценить внутренние параметры квартиры (ремонт, планировка, удобства) и внешние (инфраструктура, транспорт, материал дома).

Выбрать платформы, где можно найти квартиру схожую по параметрам и сравнить ее со своей. Вычислить примерную стоимость, выставить на продажу, следить за спросом и по необходимости корректировать стоимость.

Остались вопросы? Пишите в комментариях, специалисты Dominfo оперативно на них ответят.

Что такое инвентаризационная стоимость квартиры?

До 2015 года расчет налога на владение недвижимостью производился, исходя из ее инвентаризационной стоимости. Впоследствии отправной точкой для определения размера налога стала кадастровая ценность объекта, которая сегодня является фактической ценой дома или квартиры с точки зрения государства. Однако и по сей день некоторые сделки осуществляются с учетом оценки, проведенной в БТИ.

Инвентаризационная стоимость имущества – это, простыми словами, ее техническая ценность. Под этим определением подразумевается, что для оценки квартиры в БТИ принимаются к сведению только основные физические характеристики объекта, а не другие сопутствующие факторы, формирующие ее ценность как индивидуального объекта.

При инвентаризационной оценке учитываются общая площадь объекта, количество внутренних перегородок и характер их расположения, число дверных и оконных проемов, их размер, а также высота потолков. Если квартира имеет балконы или лоджии, такие технические детали также участвуют в формировании конечной суммы оценки.

Расчет инвентаризационной стоимости жилого дома или квартиры производится также и с учетом инженерных коммуникаций. Таким образом, чем больше инженерных сетей насчитывает объект, и чем более современными они являются, тем выше окажется итоговая оценка. К сведению также принимаются виды отделочных и строительных материалов – их обобщенная цена составляется отдельно, а затем вносится в общую стоимость.

Один из важнейших нюансов оценки недвижимости в БТИ – это возраст, то есть дата ввода в эксплуатацию, и состояние объекта. Разумеется, чем старше будет дом, тем ниже его инвентаризационная стоимость. Фактическое состояние строения почти не играет роли в ее повышении или понижении.

Для чего нужна инвентаризационная цена объекта?

Несмотря на то, что расчет инвентаризационной стоимости здания или помещения уже несколько лет не учитывается в определении суммы налогов, уступив первенство кадастровой цене, в некоторых регионах продолжают использовать оценку БТИ для подобных операций. В любом случае никогда не помешает владеть подобной информацией, поскольку неизвестно, в какой момент пригодится объективная и аргументированная оценка технического состояния жилья.

Инвентаризационная стоимость может понадобиться для:

• Налога на владение. Для расчета этого вида налога используется не оценочная рыночная стоимость жилья, а кадастровая, которая в некоторых случаях может быть заменена инвентаризационной.
• Продажи квартиры. Если сделка купли-продажи осуществляется в обстоятельствах, при которых продавец будет обязан заплатить налог на прибыль, сумма этого налога также рассчитывается, исходя из оценки объекта сделки БТИ.
• Приватизации. Если недвижимость переходит из государственной муниципальной собственности в частную, информация об инвентаризационной ценности обязательно вносится в приватизационные документы.
• Дарения или обмена. Упоминание инвентаризационной стоимости в процессе составления договора дарения или мены также необходимо для выяснения суммы налога.
• Наследования. В некоторых случаях, по требованию нотариуса, удостоверяющего факт получения наследства, необходимо предъявить документ об инвентаризационной оценке недвижимости, актуальной на момент смерти наследодателя.

Обратите внимание! При необходимости приложить к сделке подобного рода оценку, следует точно выяснить, о какой стоимости идет речь: инвентаризационной или могущей заменить ее кадастровой? Если в конкретной ситуации требуется именно оценка БТИ, ее можно заказать в Бюро инвентаризации недвижимости.

Чем инвентаризационная оценка отличается от кадастровой?

Многие ошибочно полагают, что инвентаризационная стоимость квартиры – это значит примерно то же, что и кадастровая. Такое заблуждение верно лишь отчасти, поскольку при определении кадастровой ценности также учитываются технические особенности объекта, состояние здания, степень его износа и другие, поддающиеся простому подсчету, факторы. На самом деле формула, по которой выводится цена недвижимости в кадастре, намного сложнее, ведь она учитывает и некоторые косвенные признаки, делающие объект более или менее ценным.

Первое важное отличие кадастровой стоимости от инвентаризационной – их соотношение с рыночной ценой. Как правило, инвентаризационная оценка незначительно уступает ей, поскольку при формировании рыночной стоимости задействованы более сложные процессы, нежели формулы расчета. Однако эта разница не столь значительна, а в редких случаях цена кадастра может даже превышать рыночную.

Оценка жилья БТИ, как правило, в разы ниже той суммы, за которую недвижимый объект может быть успешно продан.

Разумеется, будут отличаться и цифры кадастра и БТИ. Это связано с тем, что при кадастровой оценке технические особенности – это всего лишь одна из составляющих общей характеристики объекта. Цена недвижимости может изменяться, зависимо от уровня развития инфраструктуры района, в котором она расположена, экологической обстановки в округе, масштабов застройки, транспортного сообщения и т.д.

Важную роль играют даже такие, на первый взгляд незначительные, детали, как этаж (от него зависит обзор и вид из окна), чистота мест общего пользования, степень благоустройства придомовой территории и даже оценка работы управляющей компании.

Следующее отличие состоит в том, кем и как часто определяется инвентаризационная стоимость и кадастровая оценка. Частота проведения подобных оценок примерно одинаковая, но государственные органы, на которые возложена эта задача, – совершенно разные. Так, утверждением инвентаризационной ценности объекта занимается Бюро технической инвентаризации, а все сведения о кадастровой цене относятся к юрисдикции Росреестра.

Последнее отличие, о котором уже было упомянуто, – расчет налогов на владение недвижимым имуществом. Сегодня только в очень редких ситуациях для этого используется оценка БТИ – в подавляющем большинстве случаев за основу берется именно кадастровая стоимость. Это связано с тем, что последняя максимально приближена к рыночной цене квартиры или частного дома и наиболее точно отображает их актуальную на текущий момент ценность.

Важно! Начиная с конца 2020 года, инвентаризационная стоимость не может служить аргументом в разного рода спорных ситуациях, поскольку объективной, с точки зрения государства, ценой недвижимости считается кадастровая.

Как рассчитать инвентаризационную стоимость объекта недвижимости?

Для того, чтобы определить инвентаризационную стоимость квартиры, представители БТИ, кроме сугубо технических расчетов, обращаются затратному, доходному и сравнительному методам анализа.

Суть первого из них очень проста. Ценность того или иного недвижимого объекта устанавливается, исходя из понесенных вследствие его создания расходов. К ним относятся строительные и отделочные материалы, инженерные коммуникации и другие траты, связанные с возведением и подготовкой к вводу в эксплуатацию объекта.

Как правило, такой метод анализа прежде всего применяется к новым, недавно сданным объектам, которые еще не подвержены влиянию времени и сохранили свои первичные свойства.

Доходный метод пользуется гораздо меньшей популярностью, поскольку большинство специалистов считают его не вполне объективным. Его суть сводится к следующему. Стоимость объекта формируется из прогнозируемой прибыли, могущей быть полученной от сдачи недвижимости в аренду.

Поскольку такой анализ не располагает широтой данных, его результаты не могут учитываться в качестве самостоятельных цифр. Доходный метод служит лишь дополнением в тех случаях, когда ощущается нехватка иной, более подробной информации о квартире.

Сравнительный метод является самым простым из всех, однако довольно действенным. Анализ осуществляется путем сравнения двух очень похожих объектов. Поскольку все виды недвижимости в свое время проходили процедуру оценки БТИ, для его специалистов не составит труда отыскать другой, практически идентичный по техническим свойствам объект и, опираясь на полученные цифры, дать оценку квартире.

Любопытный факт! Несмотря на то, что инвентаризационная стоимость основывается на технических особенностях недвижимости и оперирует цифрами, ее результаты считаются субъективными.

Посчитать инвентаризационную стоимость самому тяжелее, чем это может показаться. Дело в том, что профессионалы используют некоторые узкоспециализированные понятия, разобраться в которых обычным гражданам будет крайне нелегко. Например, кроме физического износа объекта, то есть степени уменьшения его прочности и эксплуатационных свойств, принято выделять еще и так называемый моральный износ.

Под этим понятием подразумевается, насколько устаревшим является архитектурный проект, как отличаются санитарные характеристики здания от актуальных на текущий момент, есть ли разница между существующим на данный момент домом и таким же, теоретически построенным недавно.

Таким образом, человеку, далекому от подобного рода вычислений, вряд ли удастся вывести оценку, хотя бы приблизительно соответствующую заключениям БТИ. По этой причине за инвентаризационной стоимостью все же лучше обратиться в Бюро инвентаризации.