Управление эксплуатацией объектов недвижимости в Москве и области

Грамотная эксплуатация объекта недвижимости призвана увеличить его стоимость, поддерживать его функциональное состояние и обеспечить комфорт и безопасность пребывающих в нём людей.

Чтобы соблюсти все эти параметры, на первый план выходит техническая эксплуатация здания – нелёгкий процесс, основанный на составлении чёткого планирования и соблюдении всех его пунктов. В управление эксплуатацией коммерческой недвижимости входит:

• управление технической эксплуатацией, которое, помимо прочего, включает сотрудничество с арендаторами, надзорными органами, составление планов, договоров с поставщиками и другими компаниями;
• обслуживание, ремонт всех инженерных систем и конструкций здания, предотвращение аварийных ситуаций, диспетчерское сопровождение;
• плановые профилактические осмотры систем жизнеобеспечения (водопровод, канализация, вентиляция, кондиционирование, видеонаблюдение, электросети, пожарная безопасность и прочее), подготовка оборудования к работе в разные времена года;
• проведение капитального ремонта, реконструкции или модернизации оборудования и конструктивов здания;
• ведение технической и эксплуатационной документации;
• планирование и предоставление отчёта собственнику и арендаторами по фактическому потреблению коммунальных услуг;
• поддержание чистоты в помещениях здания и на прилегающей к нему территории, уход за зелёными насаждениями.

Кто может заниматься управлением эксплуатацией недвижимости?

Есть два варианта. При первом собственник делает это сам. Самостоятельное управление подразумевает создание собственных подразделений или служб, которые возьмут на себя обязанности по контролю над всеми процессами, происходящими в здании.

Этот вариант оправдан в том случае, если объект небольшой, не требует капитального ремонта, арендован или приобретён на непродолжительный срок и имеет высокий процент наполненности арендаторами.

Если эти условия не соблюдены, то целесообразнее обратиться ко второму варианту и передать управление эксплуатацией коммерческой недвижимости специализированной организации. Поручить эту деятельность лучше профессионалам и по той причине, что это деятельность многоплановая и включает в себя, помимо технического, правовое, экономическое, маркетинговое направления.

Специалисты управляющей компании способны организовать наиболее эффективную эксплуатацию объекта недвижимости в интересах собственника, разработать грамотные программы управления эксплуатацией объекта коммерческой недвижимости и его развития, обеспечить взаимодействие с органами государственной власти и безаварийное снабжение коммунальными услугами.

Оставить заявку

Оставьте свои данные, наш менеджер свяжется с вами для уточнения всех деталей.

Управление недвижимостью: объекты и участники

Что включает управление объектами недвижимости

Управление объектами недвижимости представляет собой одну из разновидностей сотрудничества. Процедура предполагает участие следующих лиц:

• собственники недвижимости;
• инвесторы;
• арендаторы;
• риэлторы, агенты, брокеры или иные посредники;
• представители государственных органов.

Управление коммерческой недвижимостью для России пока является достаточно новым видом бизнес-отношений. Самое большое распространение направление получило в гостиничной сфере.

Заказать управление объектами недвижимости можно у специализированных компаний, которые имеют необходимый арсенал средств и достаточное количества опыта для работы с определенным объектом. В сфере управления недвижимостью важными факторами является тип объекта, его местоположение, статус, место в инфраструктуре.

В зависимости от этих факторов выбирается модель управления и развития. Если недвижимость пока не имеет определенного статуса и находится в стадии только что построенной, ее можно адаптировать под любой формат, который выбирается с учетом максимальных выгод для владельца.

Преимущества обращения к профессиональному девелоперу

Сотрудничество с компанией-девелопером с целью заказа услуги профессионального доверительного управления и эксплуатации коммерческой недвижимости обеспечивает возможности:

• получить максимальный доход от объекта;
• уменьшить эксплуатационные расходы;
• увеличить межремонтный период здания за счет оптимизации всех процессов;
• привлечь выгодных арендаторов;
• повысить конкурентоспособность объекта на рынке;
• увеличить его инвестиционную привлекательность.

Оцените эффективность ваших активов

Получите бесплатный экспресс-анализ объекта

Преимущества обращения к профессиональному девелоперу

Сотрудничество с компанией-девелопером с целью заказа услуги профессионального доверительного управления и эксплуатации коммерческой недвижимости обеспечивает возможности:

• получить максимальный доход от объекта;
• уменьшить эксплуатационные расходы;
• увеличить межремонтный период здания за счет оптимизации всех процессов;
• привлечь выгодных арендаторов;
• повысить конкурентоспособность объекта на рынке;
• увеличить его инвестиционную привлекательность.

Преимущества сотрудничества с «Бронка Девелопмент»

Одно из приоритетных направлений деятельности «Бронка Девелопмент» – оказание услуги комплексного управления коммерческой недвижимостью. Ключевые преимущества нашей компании – многолетний опыт в этой сфере, высокий профессионализм сотрудников, знание рынка недвижимости и текущих требований арендаторов – гарантируют хороший результат с точки зрения доходности объекта.

Описание профессии

Управляющий недвижимостью — это менеджер, который руководит эксплуатационными работами на каком-либо объекте в интересах собственников или арендаторов помещений.

Типичный пример такого управляющего: собственник квартиры (дома), который сдает её для проживания с посуточной или помесячной оплатой. Получая от клиентов деньги, он следит за тем, чтобы в квартире были исправны краны и душ, работал интернет и прочие коммуникации, и устраняет неисправности за свой счет.

Однако, если объект недвижимости — это целое здание или комплекс зданий, с работой не справится ни один специалист. Потребуется целый коллектив, то есть управляющая организация. Она организует работу технических служб, принимает заявки на устранение неисправностей и следит за сохранностью общего имущества.

Designed by jcomp/freepik

Поскольку управление недвижимостью процесс комплексный и достаточно сложный, то управляющий по роду деятельности вынужден улаживать не только чисто технические, но и юридические проблемы. Поэтому на такой должности ценятся универсальные управленцы, умеющие и подсчитать сметы, и разобраться в законодательстве, и договориться с подрядчиками.

При этом недвижимость может иметь разный статус и разные уровни собственности:

Собственность предприятий (ООО, ФГУП, ОАО и т.д.).

Соответственно, характер управления и организации работы везде будет иметь свои нюансы и особенности. Например, недвижимость может использоваться с чисто инвестиционными целями, то есть для получения прибыли (например, аренда офисов или торговых площадей). Здесь помимо технической поддержки важен расчет адекватной стоимости аренды для фирм-арендаторов.

Поэтому характер работы управляющих недвижимостью будет везде разным: где-то нужны больше квалифицированные юристы, где-то сметчики, где-то бухгалтеры и маркетологи.

Обязанности управляющего недвижимостью

Нередко управляющие приступают к работе в тот момент, когда объект ещё строится и готовится к эксплуатации, либо компания-подрядчик получает его в собственность.

На этом этапе они планируют, как будут управлять объектом:

Оценка инвестиционных расходов;

Экспертиза состояния объекта и его коммерческой привлекательности;

Разработка и внедрение стандартов управления объектом;

Разработка бюджета, контроль за его исполнением при проведении работ;

Проведение технического исследования объекта, его приемка от застройщика;

Оценка условий эксплуатации и обслуживания объекта.

Как только здание сдают в эксплуатацию, управляющий приступает к решению насущных задач:

Заключение договоров с коммунальными службами;

Наем технического коллектива (электрики, сантехники, уборщики, охрана и т.д.), либо поиск фирм-подрядчиков;

Организация ремонтных работ или реконструкции помещений в случае необходимости;

Проверка инженерно-технических систем и коммуникаций;

Оформление страховки объекта.

Как только появляются первые арендаторы, управляющий сосредотачивается главным образом на решении эксплуатационных проблем, то есть принимает рекламации и заявки на устранение неисправностей, руководит персоналом, следит за соблюдением пожарной безопасности и условий труда, составляет финансовую отчетность и сметы по проведению текущих работ (ремонт помещений, коммуникаций, реконструкция и т.д.).

Разумеется, выполняет всю эту работу не один специалист, а довольно большой коллектив. Управляющий недвижимостью может выступать как начальником, который организует его работу, так и одним из подчиненных со своим перечнем обязанностей.

Качества и навыки управляющего недвижимостью

На такой позиции ценятся люди, понимающие в проектно-сметной и финансовой деятельности, разбирающиеся в юридических тонкостях и работе коммунальных организаций (поставщики тепла, электроэнергии, водоснабжения, вывоз мусора). Если речь о государственной недвижимости, то соискателю потребуется опыт проведения тендеров на поставку услуг и т.д.

Кроме того, работа подразумевает непрерывное общение с арендаторами, собственниками жилья, представителями подрядчика, персоналом и т.д. Всё это неизбежно будет сопровождаться конфликтами и претензиями.

Соответственно, управляющий недвижимостью должен обладать довольно внушительным набором профессиональных качеств:

Умение решать проблемы и договариваться;

Внимание к деталям, скрупулезность;

Умение планировать и организовывать.

Уровень зарплаты управляющего недвижимостью в 2024 году

Заработок специалиста напрямую зависит от круга его обязанностей и должности в компании. При этом, если он занимается юридическими и проектно-сметными вопросами, то зарплата чаще всего выше — в среднем от 100000 рублей в месяц.

Если управляющий решает в основном организационно-бытовые вопросы, принимает и обрабатывает заявки, ведет отчетность, то уровень зарплаты значительно ниже — в районе 45000—50000 рублей в месяц. Разумеется, это усредненная сумма.

Исследования в области управления коммерческой недвижимостью

Столичные сотрудники агентств недвижимости провели исследования, представив его результаты. Так, примерно, 44 процента собственников московской коммерческой недвижимости регулярно пользуются аутсорсинговыми услугами, подряжая внешние специализированные организации для повышения эффективности управления собственными недвижимыми объектами.

Однако, московские показатели почти вдвое ниже западноевропейских, где услугами подрядчиков пользуются до 90% компаний-владельцев коммерческой недвижимости. Ведь сотрудничество с такими организациями достаточно выгодно. Так, владелец может значительно повысить собственную прибыль, а также реализовать давно запланированные мероприятия.

При этом комплексное управление коммерческой недвижимостью подразумевает управление инфраструктурой строения, организацию грамотной инженерно-технической эксплуатации, комплексную уборку, арендный и офисный менеджмент, организация охраны. Все это дает возможность собственникам покидать на длительное время страну, не переживая о том, что что-либо случиться с их строениями.

В целях получения более объективных сведений аналитиками недвижимости было исследовано более 500 зданий, подпадающих под определение коммерческой недвижимости, имеющих площадь от 5 000 квадратов, включая торговые и офисные помещения центры с помещениями разных классов.

Из около двухсот обследованных торговых центров в 64% на «откуп» аутсорсеров отдана непрофильная деятельность. При этом стоит учесть, что тридцать процентов исследованных бизнес-центров также привлекают для обеспечения функционирования компании-подрядчика.

Управление недвижимостью подрядчиком благоприятно (для арендаторов) влияет на арендную стоимость площадей. Выяснено, что привлечение управляющей компании ведет, как ни парадоксально, к снижению эксплуатационных расходов собственника коммерческого объекта. Кроме того, привлечение подобных специалистов дает возможность владельцам заниматься дальнейшим развитием бизнеса, внедрять новые проекты или же осуществлять расширение.

В это же время сотрудники аутсорсинговых компании будут следить за своевременной оплатой арендатора, а также многими другими моментами.

Управление на доверии коммерческой собственностью — недвижимостью

Под коммерческой недвижимостью подразумеваются сооружения, здания, земельные участки, использование которых направление на наращивание капитала, получение дохода от аренды и инвестирования, извлечение постоянной прибыли. Управление недвижимостью направлено на рациональное пользование имуществом с целью извлечения максимальной прибыли. Это одна из разновидностей предпринимательской деятельности, которая предполагает реализацию целого комплекса операций: определение и контроль за выполнением условий по арендным взаимоотношениям, сбор платы за аренду с арендаторов, а также использование сооружений и зданий.

Все процедуры непосредственно нацелены на оптимизацию пользования недвижимым имуществом непосредственно в интересах собственника или группы собственников.

Основные объекты и направления

Ключевым элементом управления является обособленная часть недвижимого имущества, включающая в себя некоторую долю или весь участок земли, а также все взаимосвязанные с данной территорией объекты недвижимости. Помимо этого, в качестве такого объекта также могут быть представлены имущественные комплексы, представляющие собой объекты или их группы, которые объединяет между собой единая инженерная инфраструктура или площадь, при условии, что здания и сооружения взаимно дополняют друг друга.

Управление реализуется по следующим направлениям:

• техническое направление;
• правовое направление;
• экономическое направление.

Управление недвижимостью представлено большим разнообразием форм и механизмов проявления, которые напрямую зависят от вида собственности на конкретный объект. Его цель — получение результата от реализации правомочности собственника в отношении принадлежащего ему имущества любых действий, которые не противоречат закону.

Основополагающие цели

Результат владения недвижимым имуществом дифференцируется по типу объекта, целями владельца с последующим выполнением определенных и хорошо продуманных действий, направленных на их реализацию, а также внедрение объекта недвижимости на рынок, его рост, зрелость и спад. Различают следующие цели: коммерческие и операционные.

К операционным целям относятся:

• контроль реализации основного вида деятельности владельца недвижимости;
• минимизация затрат на техническое обслуживание объекта;
• обеспечение сохранности капитала;
• содержание объекта в отличном состоянии;
• минимизацию затрат на эксплуатацию объекта;
• рост престижа владельца недвижимости, обусловленный обладанием определенным объектом недвижимого имущества.

К коммерческим целям управления относят следующие цели:

• извлечение максимальной прибыли с объекта недвижимости;
• привлечение на объект арендаторов;
• увеличение сроков эксплуатации объекта;
• оптимизация эксплуатационных расходов;
• получение возможностей реализовать объект на более выгодных условиях;
• увеличение стоимости объекта.