Вопрос№ 2

Законодательство требует четкого определения предмета в договоре аренды. Это означает, что образец договора аренды земельного участка, должен содержать весь объем данных, необходимых для идентификации соответствующего участка: местонахождение, площадь, кадастровый паспорт земельного участка, описание земельного участка и т.п. Стоит упомянуть, что аналогичные требования действуют и в отношении предмета договора купли-продажи земельного участка.

В связи с этим представляется необходимым подробнее охарактеризовать те сведения, которые позволяют однозначно идентифицировать земельный участок, являющийся предметом соответствующей сделки. 5

По действующему законодательству в аренду могут сдаваться также земельные доли, принадлежащие на праве собственности.

Существенные условия договора аренды земли – что это такое и как отражаются в документе?

Существенные условия договора аренды земельного участка – это условия без которых договор не считается заключенным.

Это условия которые:

• относятся к объекту договора;
• по поводу которых необходимо соглашение между сторонами;
• которые указаны в законе необходимыми для сделок с данным типом имущества.

Для недвижимости ими являются:

1. сведения, позволяющие точно определить, какое именно имущество сдаётся;
2. должно быть указано, каков размер арендной платы, как часто и каким образом её необходимо вносить.

Интересует из чего складывается и как рассчитывается стоимость арендной платы за земельный участок? Читайте специальную статью наших экспертов!

Если период действия длится дольше года, документ должен быть составлен письменно и зарегистрирован в Росреестре (как обременение участка).

Если в договоре нет сведений, описанных в первом пункте, он считается недействительным.

Пример такого договора

Сведения могут указываться, например, следующим образом:

Арендодатель передаёт во временное пользование арендатору земельный участок с кадастровым номером _номер участка_, находящийся по адресу ___, площадью ___. Назначение участка: ___, вид разрешённого использования: ___.

Срок аренды составляет ___ лет.

Арендная плата составляет ___ рублей ежемесячно, вносится до __ числа следующего месяца.

Какие требования предъявляются к арендуемому земельному участку?

Требования к земле следующие. Арендуемый участок должен быть поставлен на кадастровый учёт с определением расположения границ.

В договор вносятся кадастровый номер и другие подобные данные в пункте, характеризующем землю.

Если разрешённым использованием предполагается строительство зданий, необходимо получить технические условия подключения к инженерным сетям.

Они включают:

• описание наибольшей возможной нагрузки;
• возможные сроки подключения;
• срок действия этих условий.

Кроме того, поскольку участок арендуется для определённой деятельности, он должен быть пригоден к ней.

В зависимости от назначения, могут вноситься сведения:

1. о расположенных на нём зданиях и строениях;
2. о благоустроенности участка, то есть состоянии почвы, присутствии деревьев или кустарников, дорог или других объектов благоустройства;
3. о существующих коммуникациях: электросети, канализации, водоснабжении и т. д.;
4. об обременениях: сервитуте, залоге и т. п.

Также необходимо описать существующие недостатки:

• особенности почвы;
• износ инженерных систем;
• присутствие строительного мусора;
• и т. п. в зависимости от использования.

Как правило, эти сведения записываются после информации, характеризующей участок. Для зарегистрированных строений необходимо записать кадастровый номер, площадь, количество этажей и другие особенности.

Важно: Если какие-либо недостатки и особенности мешают использованию участка, и если о них нет информации, арендатор может потребовать компенсации убытков.

Также он сможет добиться компенсации расходов, понесённых на устранение таких недостатков.

Форма такого соглашения

Договор аренды составляется письменно (если его срок более года или одна из сторон – организация). Он скрепляется подписями сторон.

За юридическое лицо расписывается его представитель. Это может быть генеральный директор, действующий на основании Устава, или любой из сотрудников. В последнем случае оформляется доверенность.

В этом документе обязательно должна содержаться такая информация:

1. Сведения о сторонах: ФИО и другие паспортные данные, полное название и реквизиты для организаций.
2. Суть договора, то есть передача земли в аренду.
3. Описание участка.
4. Сведения об ограничениях и обременениях, если они есть: залоге, сервитуте и т. д.
5. Назначение, то есть для чего участок сдаётся.
6. Срок действия.
7. Порядок оплаты: периодичность, сумма, пени и штрафы за неуплату и т. п.
8. Условия досрочного расторжения.
9. Ответственность обеих сторон, их права и обязанности.
10. Дата подписания.
11. При желании сторон возможно включение и других условий, не противоречащих законодательству. Например, сроки освоения земли.

От чего зависят сроки давности сделки?

Для государственных и муниципальных земель определены предельные возможные сроки. Период аренды зависит от назначения земли и целей использования и записаны в статье 39.8 ЗК:

• для огородничества, выпаса и сенокошения, а также для завершения строительства – не более, чем на 3 года.
• Если сельскохозяйственная земля арендуется для остальных целей – от 3 до 49 лет.
• Для освоения территории или ведения дачного хозяйства, если арендует организация – на 3-5 лет.
• Для строительства и реконструкции зданий – на 3-10 лет.
• Для ИЖС или ЛПХ – на 20 лет.
• Собственнику зданий, которые расположены на участке – до 49 лет.

Из специальной публикации наших экспертов вы узнаете более подробно о максимальном и минимальном сроке аренды земельного участка.

Также мы расскажем о том, возможно ли арендовать земли на неопределенный период и что делать, если срок договора закончился.

Кроме того, если вместе с арендным подписывается другой договор, срок аренды не может его превышать.

Он может заключаться, например:

1. об освоении территории;
2. её развитии;
3. о партнёрстве.

Если земля передаётся для пользования её недрами, арендный период может быть на 2 года больше периода действия лицензии.

Остальная земля, принадлежащая государству или муниципалитету, сдаётся на период до 49 лет.

Для участков, принадлежащим частным и юридическим лицам, таких ограничений нет.

Но если арендуемые участок или его часть передаётся в субаренду, её срок не может быть больше основного.

Планируете взять в аренду землю у государства на 49 лет? Узнать о том, сколько это будет стоить и каким образом рассчитывается размер арендной платы можно здесь!

Что будет по истечении срока?

Если случилось истечение срока аренды, арендатор имеет преимущественное право на заключение следующего подобного договора. Он может уведомить об этом арендодателя до окончания периода действия.

Срок уведомления записывается в документе, если точного указания нет, необходимо сообщить в разумное время до его окончания.

Если время, на которое заключена аренда, закончилось, а арендатор продолжает пользоваться землёй с ведома второй стороны, считается, что договор стал бессрочным. Это правило действует только для случаев, когда нет предельного срока аренды. Если он есть, договор расторгается, как только это время прошло.

Что известно о предмете и объекте соглашения?

Предметом и объектом аренды является сам участок. Именно поэтому он должен быть подробно описан. Это позволит предупредить возможные споры или поможет в их решении.

Необходимо внести следующие данные:

• кадастровый номер;
• адрес;
• площадь;
• категория;
• вид использования.

В аренду может сдаваться часть участка. Перед этим необходимо провести межевание. В этом случае в тексте указывается также, какая именно часть сдаётся.

Сдаваемый участок должен состоять на кадастровом учёте. Участки, изъятые из оборота, не предоставляются в аренду.

Информация о сторонах сделки

Арендодателем, то есть передающим участок в аренду, может быть:

1. его собственник;
2. владелец, если земля относится к сельскохозяйственным;
3. тот, кому передал такое право одно из этих лиц.

Собственником земли может быть:

• частное лицо;
• организация;
• муниципальное образование;
• государство.

Арендатором может быть:

1. частное лицо;
2. коммерческая фирма;
3. некоммерческая организация.

Внимание! Причём в первом случае арендатором может быть иностранец или лицо без гражданства. Исключением являются земли особых экономических зон (например, приграничные).

Если участок в аренду предоставляется на неопределенный срок

Если срок аренды неопределенный, то он считается:

• заключённым на максимально возможный срок, если существуют ограничения на него;
• бессрочным, если такого ограничения нет.

По общему правилу любая сторона может отказаться от бессрочной аренды, уведомив другую за 3 месяца. Для срочной этот период составляет 1 месяц. Но в договоре стороны по взаимному соглашению могут выбрать и другой.

Виды и способы оплаты

Могут применяться следующие формы оплаты (отдельно или в сочетании):

1. деньгами (единовременно или с определённой периодичностью);
2. определённой частью продукции, получаемой при использовании земли, плодов или доходов;
3. услугами со стороны арендатора;
4. предоставлением арендодателю какого-либо имущества в аренду или собственность;
5. работами по улучшению участка.

Аренда может быть и безвозмездной. Как правило, она бывает непродолжительной.

Узнайте о том, что такое безвозмездная аренда земли – в каких случаях это возможно и как правильно составить договор.

Также могут обговариваться компенсации инфляции или на случай дефолтов и т. п. Это особенно актуально при длительной аренде.

Договор аренды заключается письменно, если длится более года. В нём обязательно должны быть указаны существенные условия. Они касаются сведений об участке и условий аренды. После завершения срока действия арендатор имеет преимущество при заключении нового.

Что такое существенные условия?

Согласно Гражданскому кодексу, значительные условия — те, которые обозначают объект договора найма и его первооснову. Это пункты, на основании которых участники сделки должны достичь согласия.

Таковыми выступают:

• Месторасположение территории;
• Параметры;
• Длительность аренды; ;
• Ответственность за нарушение условий и пр.

Запрещено менять условия найма либо ущемлять права нанимателя без его ведома. Законодательная российская власть существенным признает 1 условие — объект найма.

Первый шаг — определение и обозначение местоположения участка, его площади. Параметры необходимы для расчета стоимости аренды. Если в соглашении указанной информации не будет, оно считается бессильным и недействительным.

Объект и сроки

Предметом найма является участок земли. Чтобы в дальнейшем не возникало споров, его необходимо описывать в договоре подробно, указав:

Аренде подлежит и часть участка.

Перед сдачей в наем проводится межевание. В договоре указывается, какая именно часть сдается. Арендуемая территория должна числиться на учете в службе Кадастра.

Гражданский кодекс РФ не ограничивает стороны сделки в продолжительности найма: договор может заключаться на конкретный срок или быть бессрочным. Участники самостоятельно определяют, на какой период заключается договор. Но имеются ограничения, касаемые сельскохозяйственных угодий.

Минимальный срок зависит от цели, максимальный составляет 49 лет, независимо от субъекта РФ.

По завершении срока найма арендатор вправе составить новое соглашение.

Основные пункты

Все, что законодательство относит к значимым условиям, должно прописываться в договоре. Прочие пункты стороны вправе указывать по собственному усмотрению.

Местонахождение, размер

Данные о месте нахождения и площади территории дают возможность с точностью определить земельный участок, который передается нанимателю.

В документе о найме указываются:

• Адрес участка;
• К какой категории он относится (сельскохозяйственный, промышленный, лесной фонд и пр.);
• Тип дозволенного применения (первостепенный, символически разрешенный или дополнительный);
• Кадастровый номер (присваивается при постановке на учет);
• Размер участка.

К договору прикладывается чертеж территории.

Арендная плата

На основании статьи 65 Земельного кодекса пользование землей в России оплачиваемое.

Арендная плата — одна из разновидностей внесения платы за участок.

Размер ее за пользование государственной или городской землей устанавливается на основании принципов, разработанных российской правительственной властью.

Если подписание договора аренды стало следствием аукциона, сумма ежегодной платы и первичного взноса определяются по итогам торгов.

Условия внесения арендной платы определены Гражданским кодексом. Статья 614 ГК гласит, что в обязанности нанимателя входит своевременная выплата средств за использование территории.

Порядок уплаты средств, размер указываются в соглашении. Обычно арендная плата вносится периодично или единоразово в фиксированной денежной форме. Участники сделки вправе устанавливать иные способы оплаты.

Арендная стоимость может меняться не более 1 раза в год. Изменение цены должно обуславливаться веской причиной — проведением на участок дополнительных удобств и пр.

Целевое назначение

Земельным кодексом Российской Федерации за нанимателем установлена ответственность по возведению жилых, коммерческих и прочих построек на участке, арендуемом у государства или местной власти, согласно целевому назначению земли. Оно должно быть утверждено в соглашении.

Если территория используется нанимателем не по назначению, арендодатель вправе расторгнуть соглашение и добиться выплаты возмещения.

Целевое предназначение установлено Земельным кодексом и прочими нормативными актами, включая местные решения муниципалитета.

ЦН зависит от класса надела:

1. Сельскохозяйственное предназначение;
2. Земля населенного пункта;
3. Специальное;
4. Охраняемый природный участок;
5. Лесной и водный фонды;
6. Земля резерва.

Каждый из них имеет подвиды. Классификация является основной и регулируется 8 статьей Земельного кодекса. Информацию о целевом назначении территории можно узнать в Росреестре.

Использование и сохранение качества земли

Обязанность арендатора — соблюдать мероприятия по резервации свойств земли. Территория должна использоваться так, чтобы она не причиняла вреда окружающей среде.

Наниматель не имеет права загрязнять землю, ухудшать плодородие почвы.

Возврат территории арендодателю

Аннулирование договора найма допускается на общих основаниях согласно Гражданскому кодексу.

Причины возврата земли наймодателю:

• Завершение срока действия соглашения (если его не продлили на неустановленный период) — ст. 621 ГК;
• Отказ от аренды одним из участников (если срок найма не установлен) — ст. 610;
• Преждевременное расторжение договора по судебному постановлению (инициатором может выступать любая сторона) — ст. 619, 620.

Когда истекает срок договора найма, арендатор должен вернуть участок в том же состоянии, что и при получении во временное пользование. Если наниматель возвращает земельный участок не вовремя (или вовсе не вернул), арендодатель вправе взыскать выплаты арендной платы за период просрочки.

Ответственность сторон

В договоре разрешено указывать сторону, которая подвержена опасностям непредвиденного повреждения или разрушения территории. Согласно гражданскому законодательству риски несет гражданин, который использует землю на момент повреждения.

Если участники договора не выполняют арендные обязанности, они подлежат финансовой ответственности: нарушитель выплачивает компенсацию второму участнику соглашения.

Ограничения по использованию

На участок земли возможно наложение ряда ограничений или обременений в правах (арест, имущественные споры и т.п.).

В договоре требуется отразить факт распространения или нераспространения ограничений на использование земли, указанных в ст. 56 ЗК РФ. А также указать, что арендатор уведомлен о наличии либо отсутствии обременений.

Дополнительные правила

К дополнительным требованиям относятся:

• Оформление договора на конкретный период и вступление его в силу после прохождения государственной регистрации согласно законодательной власти;
• Указание на то, что затраты на регистрацию стороны оговаривают лично;
• Пункт о том, что поправки, вносимые в договор, считаются действительными, если оформляются письменно и имеются подписи участников сделки;
• Указание, что соглашение оформляется в трех экземплярах: для каждого участника и регистрирующей службы — все имеют одинаковую юридическую силу.

Обязательно прописывается то, что прочие условия, не обозначенные в договоре, участники оговаривают с учетом действующей законодательной базы.

Форма и регистрация

При передаче земли во временное пользование стороны заключают договор аренды земельного участка, ГК устанавливает требования к его форме и регистрации.

Так, на основании ст.609 ГК РФ, арендное соглашение, заключаемое сроком более чем на 1 год, в обязательном порядке должно быть составлено в письменном виде и зарегистрировано в Росреестре.

Письменная форма документа и осуществление регистрационных действий потребуется и в том случае, если хотя бы одной из сторон соглашения является юридическое лицо.

Договор аренды земельного участка представляет собой основной документ, при помощи которых стороны решают возникающие споры и конфликты. Для того чтобы таких ситуаций не происходило, нужно максимально подробно составить соглашение. Обратитесь за консультацией к нашему юристу, и он расскажет, как правильно сформировать договор, какие положения в него включить и на что обратить особое внимание.

А в случае необходимости самостоятельно подготовит документ.

Существенные условия договора аренды земельного участка

Единственным существенным условием договора аренды земельного участка, как и типового договора аренды, является его предмет, т.е земельный участок или земельная доля.

Примерный образец

Аренда земельного участка представляет собой процесс временного пользования объектом, на который у арендатора нет права собственности. За это он, как правило, уплачивает арендную плату.

Единого образца договора аренды земельного участка не существует. Все дело в том, что в законе указаны лишь случаи, когда его в обязательном порядке заключают в письменном виде и регистрируют в госорганах. Но вот требований к его структуре не установлено.

Однако если не отразить в нем существенных условий, то договор могут признать недействительным. К примеру, такое произойдет, если не описан передаваемый в аренду объект.

Пример из практики:

Васильев Р.Д. и Администрация Рогозинского сельского совета заключили договор аренды земельного участка. В тексте соглашения сказано, что арендодатель передает арендатору во временное пользование объект, площадью 1000 м2, на срок 10 лет.

Во время прокурорской проверки выяснилось, что составленный договор не соответствует законодательным нормам. Все дело в том, что исходя из описания предмета соглашения, невозможно определить, где находится объект, для чего он предназначен, кроме этого, не указан кадастровый номер участка. На основании ст.607 ГК РФ такой договор считается не заключенным.

При составлении арендного соглашения о передаче во временное пользование земельного участка можно опираться на типовой образец. Он состоит из следующих разделов:

• название документа, дата и место его заключения;
• наименование сторон;
• предмет соглашения;
• права и обязанности сторон;
• срок действия соглашения, порядок внесения изменений или досрочного расторжения;
• арендная плата, схема ее внесения, возможность корректировки;
• ответственность сторон;
• форс-мажорные обстоятельства.

В соглашении в обязательном порядке указывают реквизиты арендодателя и арендатора. Его подписывают и поставляют расшифровку подписи.

Предмет соглашения

Договор аренды земельного участка должен содержать в себе сведения о передаваемом во временное пользование объекте. Такой раздел принято называть «Предмет соглашения» или «Общие положения». Здесь отражают существенные условия, которые представлены в виде характеристики земельного участка:

• тип объекта;
• площадь;
• место расположения (адрес);
• кадастровый номер и другие.

То есть все, что отражено в выписке ЕГРН рекомендуется включить в предмет соглашения. Кроме этого, здесь принято указывать, на каком основании арендодатель владеет передаваемым в аренду участком, наложены ли на объект какие-либо ограничения, а также отражают целевое назначение, в случае его наличия.

Важно! Согласно ГК РФ, в аренду можно передать только те объекты, которые являются непотребляемыми. То есть, они не теряют своих существенных свойств во время эксплуатации.

Права и обязанности сторон

Договор аренды земельного участка включает в себя положения, регламентирующие права и обязанности сторон:

1. Арендодатель предоставляет арендатору земельный участок, отвечающий характеристикам, заявленным в соглашении, в срок оговоренный сторонами (ст.611 ГК РФ);
2. Арендатор обязан использовать полученный в аренду объект только по его назначению, о чем указывают в договоре (ст.615 ГК РФ);
3. Арендатор вправе передавать арендованный участок в субаренду, в случае получение разрешения на это от арендодателя (ст.615 ГК РФ);
4. По общим правилам арендодатель обязан проводить капитальный ремонт, а арендатор текущий, однако эти условия можно изменить арендным договором (ст.616 ГК РФ).

Если говорить коротко, то арендодатель обязан передать земельный участок во временное пользование. Объект должен соответствовать характеристикам, отраженным в соглашении. В свою очередь, арендатор принимает участок, использует его только по целевому назначению, а также, содержит его в надлежащем состоянии.

Это и есть основные права и обязанности сторон. Дополнительные прописывают в зависимости от конкретной ситуации и условий передачи объекта в аренду.

Чем точнее изложены права и обязанности сторон, тем легче осуществлять регулирование арендных отношений. Субъекта правоотношений невозможно привлечь к ответственности, если не доказать факт наличия нарушений с его стороны. Обратитесь за помощью в составлении договора аренды земельного участка к нашему юристу.

Специалист подготовит документ, учитывая ваши потребности.

Срок действия соглашения

Арендные отношения регулирует Гражданский Кодекс, договор аренды земельного участка заключается на срок, оговоренный сторонами. Если же в соглашении не указано, какой период оно действует, то считается, что он заключен на неопределенный период.

Согласно ст.610 ГК РФ, в отношении некоторых категорий земель арендный договор нельзя заключать на срок, превышающий максимальный. Некоторые периоды можно найти в восьмом пункте ст.39.8 ЗК РФ:

Максимальный срок в годах

строительство или реконструкции здания

размещение линейных объектов

ИЖС или ведения ЛПХ в границах населенного пункта

завершение строительства объекта, расположенного на участке

сенокошение, выгул животных, огородничество

владельцам объектов недвижимости, которые расположены на участке

Продление срока действия арендного договора обычно осуществляется по согласию сторон, путем подписания дополнительного соглашения.

Важно! В некоторых случаях, предусмотренными действующим российским законодательством или договорными условиями, арендатор имеет преимущественное право на заключение договора аренды земельного участка на новый срок.

Форс-мажоры

Раздел арендного соглашения «Форс-мажоры», по закону, не относятся к существенным условиям. Однако пренебрегать его включением в текст соглашения не стоит.

«Форс-мажоры – это обстоятельства непреодолимой силы, на возникновение которых не может повлиять никто. К ним относят стихийные бедствия, ЧС и др.»

В данном разделе прописывают случаи, когда стороны освобождаются от ответственности за неисполнение или ненадлежащее выполнение условий арендного договора.

Когда арендное соглашение считается незаключенным по закону

Обязательные условия договора аренды земельного участка регламентированы нормами действующего российского законодательства. В некоторых случаях при нарушении этих требований в процессе составления соглашения, договор могут вообще признать незаключенным.

Такое случится, если исходя из характеристики объекта, отраженной в тексте, невозможно определить, что это за предмет, где он находится, как он выглядит.

По условиям пункта 3 статьи 607, если таких данных в соглашении нет, то считается, что стороны не определили предмет отношений, а сам договор признается незаключенным.

Судебная практика

Романов Г.Д. обратился с исковым заявлением о расторжении договора аренды земельного участка и взыскания с арендодателя убытков, нанесенных неисполнением условий соглашения. Истец пояснил, что заключил арендный договор в отношении земельного объекта сроком на 9 лет, предназначенного для ИЖС в марте 2022 г.

По соглашению арендодатель обязан передать участок не позднее 1 апреля 2022 года. Но, по состоянию на 20 мая арендодатель не предоставил сданное внаем имущество. На контакты с истцом ответчик не идет, от урегулирования конфликта мирным путем укрывается, на претензии не отвечает.

Мужчина пояснил, что брал в аренду земельный участок для строительства частного дома. После заключения арендного договора он заказал доставку строительных материалов на 15 апреля, но от этих услуг пришлось отказаться, так как у него не было доступа к объекту. Таким образом, он оплатил работы транспортной компании в размере 30 тыс.

рублей. Теперь он требует взыскать эти денежные средства с арендодателя.

Также, истец рассказал, что нашел другой земельный участок, поэтому настаивает на расторжении настоящего арендного договора из-за нарушений со стороны арендодателя.

Суд принял иск к рассмотрению. В процессе он установил, что договор аренды заключен, однако акта передачи имущества никто не предоставил. Кроме этого, в настоящий момент спорным участком пользуется третье лицо, которое не указано в арендном соглашении.

Судья удостоверился в том, что арендатор понес затраты из-за нарушения условий арендного соглашения арендодателем. Рассмотрев дело по существу, судья удовлетворил иск Романова в полном объеме.

Частые вопросы

В рассматриваемой ситуации все зависит от того, кто является сторонами арендных отношений. По общим правилам, если договор заключен между физическими лицами на срок менее 1 года, то осуществлять регистрационные действия нет необходимости. Если же хотя бы один из субъектов является юридическим лицом, то договор регистрируют в Росреестре, независимо от срока его действия.

Затраты на осуществление регистрационных действий несет сторона, указанная в соглашении. Это может быть арендатор или арендодатель. Также, допускается распределение расходов между субъектами. По общим правилам, госпошлину оплачивает тот, кто обращается с заявлением о регистрации.

Стороны имеют право отказаться от заключения сделки в любое время до подписания договора. Причем, объяснять причину отказа не обязательно. Но если соглашение уже подписано, то его расторжение возможно лишь в случаях, регламентированных на законодательном уровне.