Налогообложение при ипотеке

Каждый резидент Российской Федерации один раз в жизни имеет право на имущественный налоговый вычет при приобретении недвижимости.

Имущественный налоговый вычет рассчитывается с суммы, израсходованной на строительство либо покупку квартиры (дома). Если жилье покупалось с использованием целевого кредита, то налоговый вычет включает в себя и сумму процентов по этому кредиту. Важно, чтобы кредит был именно целевым, то есть в кредитном договоре должно быть указано, что кредит выдан «на покупку квартиры (дома)».

Если использовался кредит без указания цели, то проценты по такому кредиту нельзя включить в сумму налогового вычета.

При покупке квартиры без отделки или при строительстве дома в налоговый вычет дополнительно можно включить расходы на разработку проектно-сметной документации, на приобретение строительных и отделочных материалов, на оплату работ по строительству и отделке, расходы на подключение к сетям или создание автономных источников электро-, водо- и газоснабжения. Принятие к вычету расходов на достройку и отделку приобретенного жилья возможно в том случае, если в договоре купли-продажи указано приобретение именно незавершенного строительством дома или квартиры без отделки.

С 01 января 2008 года в качестве имущественного налогового вычета можно предъявить сумму расходов на покупку (строительство, отделку) жилья в пределах 2 000 000 рублей (ранее эта сумма составляла 1 000 000 руб.). Сумма процентов по ипотечному кредиту, которую можно предъявлять как налоговый вычет, законодательством не ограничена.

Расходы, включаемые в налоговый вычет, должны быть произведены за счет собственных средств, либо за счет кредита. Нельзя включать в налоговый вычет расходы, произведенные за счет государственных субсидий, материнского капитала, других социальных выплат.

Кто имеет право на имущественный налоговый вычет

Получить имущественный налоговый вычет могут граждане, у которых есть доходы, облагаемые налогом по ставке 13%. В первую очередь это те, кто работает по найму и имеет «белую» зарплату. Если зарплата «серая», то можно рассчитывать на вычет только с официальной суммы доходов.

Если гражданин работает одновременно на нескольких работах, то можно получить вычет с дохода от всех работ. Кроме зарплаты могут быть и другие доходы, облагаемые налогом по ставке 13%. Например, доход от сдачи имущества в аренду, от продажи ценных бумаг или другого имущества и пр.

На такие доходы можно получить имущественный налоговый вычет.

Если гражданин является предпринимателем и использует специальный налоговый режим («упрощенку», «вмененку» и пр.), то он не имеет права на имущественный налоговый вычет с доходов, полученных в результате предпринимательства.

Неработающие пенсионеры так же не имеют права на вычет.

Женщины, находящиеся в декретном отпуске, могут оформить налоговый вычет после выхода на работу. Если жилье было приобретено до декретного отпуска, то можно оформить налоговый вычет на доходы, полученные в период между покупкой жилья и декретом. А если этих доходов не хватит на получение всего вычета, то оставшуюся часть можно будет получить после выхода на работу.

Люди, которые не являются гражданами РФ, но официально проживают и работают на территории РФ более 183 дней в году (являются резидентами), имеют право на имущественный налоговый вычет.

Налог на имущество

При ипотеке налог на имущество уплачивается на общих основаниях. Никаких особенностей нет. Несмотря на наличие обременения в свидетельстве о собственности на объект недвижимости, он все же является собственностью заемщика, а не банка, а значит подлежит обложению налогом на имущество.

Ипотечный калькулятор

Посчитайте размер ежемесячного платежа и Вашу экономию . Расчет производится по нескольким банкам.

Что такое апартаменты — к чему их приравнивают при определении налога

Понятие апартаментов существует, но оно не закреплено законодательно. С юридической точки зрения апартаменты относят к нежилым помещениям, хотя фактически в них можно проживать, даже оформлять временную регистрацию.

Закон приравнивает апартаменты к гостиницам. Из этого следует, что такая недвижимость не рассматривается в качестве объекта первой необходимости, как предусмотрено для жилых объектов. В связи с этим есть отличия в налогообложении — перечисления в бюджет для апартаментов определяются не так, как для квартир или домов.

Когда нужно платить налог — виды налогов для собственников апартаментов

Вопрос о налогообложении апартаментов возникает в трех ситуациях:

• при продаже объекта;
• при сдаче недвижимости в аренду;
• при владении имуществом.

Пример расчета имущественного налога на апартаменты

В качестве примера рассмотрим порядок расчета налога на имущество для апартаментов, которые расположены на территории Москвы. Налоговая ставка по Москве в отношении объектов, которые не относятся к жилому имуществу, составляет 0,5% от кадастровой стоимости. Но она может быть больше, если в здании располагаются офисные помещения, общепит или другие площади, используемые для ведения бизнеса.

Предположим, нужно рассчитать налог на имущество для апартаментов, кадастровая стоимость которых составляет 8 млн рублей. Назначение здания не предусматривает размещения в нем офиса, общепита или других аналогичных объектов. Право собственности на апартаменты принадлежит супругам.

Они владеют недвижимостью в равных долях – каждому принадлежит половина объекта.

При проведении расчетов сначала устанавливают налоговую базу. Для ее расчета умножают кадастровую стоимость на величину доли в собственности. Для доли каждого из супругов налоговая база составит:

Налоговая база = 8 000 000 х 1/2 = 4 000 000 рублей.

После определения налоговой базы вычисляют сумму налога к уплате. Для этого налоговую базу делят на 100 и умножают на размер налоговой ставки:

Сумма налога = 4 000 000/100 х 0,5 = 20 000 рублей.

При обозначенных условиях каждому из супругов за отчетный год нужно уплатить 20 тыс рублей.

Если бы супруги владели квартирой, размер имущественного налога для нее был бы меньше. При таком же размере кадастровой стоимости налоговая ставка составит 0,1%. Если пересчитать сумму налога для квартиры при аналогичных условиях, то она составит для доли каждого из супругов 4000 рублей.

Если здание, где расположены апартаменты, будет отнесено к другой категории, то сумма налога может быть больше для ее собственника. Например, если в помещениях расположены офисы, сумма налога будет считаться как 2% от кадастровой стоимости объекта.

Чтобы проверить информацию о величине налоговой ставки на конкретный вид апартаментов, нужно зайти в раздел справочной информации на сайте ФНС.

Данные о налоговых ставках на имущество есть в справочной информации на сайте ФНС. Фото: moezhile.ru

Налогообложение при продаже и покупке апартаментов

При покупке апартаментов новый собственник объекта недвижимости не платит налог. Его нужно платить в случае, если собственник получил доход, когда продал недвижимость. Необходимость его перечисления определяется в зависимости от срока владения объектом:

• если право собственности оформлено на объект 5 лет назад или ранее, то налог на доход от продажи апартаментов платить не нужно;
• если право собственности оформлено менее 5 лет назад, продавец должен заплатить налог. Его величина определяется как 13% от разницы между стоимостью при его покупке и суммой, полученной от покупателя при продаже.

Сумму налога рассчитывают как 13% от полученного дохода. Но такой процент установлен только для тех лиц, которых относят к налоговым резидентам России. Налоговые резиденты — это те, кто проживают на территории страны более 183 дней в течение календарного года.

Те, кто живет в России менее 183 дней в течение календарного года, считаются налоговыми нерезидентами. Для них налоговая ставка составляет 30%.

Величина налоговой ставки при продаже апартаментов индивидуальными предпринимателями будет отличаться и зависеть от системы налогообложения, на которой находится налогоплательщик.

Особенности налогообложения при продаже имущества

Налоговый кодекс РФ определяет, что по общему правилу доход от реализации объекта должен быть перечислен продавцом при условии, что срок владения объектом – менее 5 лет. Но есть исключения. Такой срок может составлять 3 года при соблюдении условия:

• право собственности на объект получено в результате оформления дарственной. Но человек, оформивший дарственную, должен быть близким родственником нового владельца. Категории лиц, которых можно отнести к близким родственникам, указаны в Семейном кодексе РФ;
• право собственности возникло в порядке наследования;
• право собственности получено на основании подписанного между бывшим и настоящим владельцем договора ренты;
• право собственности получено после приватизации объекта.

Обозначенные условия действуют только для жилых объектов. В случае продажи апартаментов срок владения помещением для освобождения от уплаты налогов должен быть более 5 лет.

Доступен ли налоговый вычет на апартаменты?

Налоговый вычет позволяет покупателям возвращать часть потраченных на покупку средств. Это доступно для тех граждан России, которые имеют официальный доход. Вернуть можно 13% от суммы, потраченной на приобретение недвижимости. Максимальный размер вычета, который можно вернуть по состоянию на 2021 год – 260 тыс рублей.

При покупке квартиры можно вернуть 13% от потраченной суммы, но не больше 260 тыс. рублей. Фото: kineshemec.ru

Право возврата налогового вычета закреплено Налоговым кодексом РФ. Кроме земельных участков, при приобретении или застройке которых новые собственники получают деньги из бюджета, средства возвращают за покупку:

• жилых домов,
• квартир,
• комнат.

Чтобы получить налоговый вычет, собственники недвижимости могут самостоятельно обращаться в отделение ФНС. Предусмотрено и автоматическое оформление вычета. Это возможно, если банк, через который проводились средства при заключении сделки, выступает в качестве налогового агента.

В таком случае собственнику объекта в личный кабинет на сайте ФНС приходит заполненное заявление, которое нужно подписать.

Налоговый кодекс РФ не содержит информации о том, что налоговый вычет положен за покупку апартаментов. Собственники нежилых помещений не могут его получить.

Закон не запрещает изменять статус объектов недвижимости. При определенных обстоятельствах апартаменты могут быть переведены в статус жилого помещения. Но даже в таком случае налоговый вычет не положен. Его можно получить только при условии, что объект имел статус жилого на дату приобретения.

Налоговый вычет предполагает возврат не только части средств, потраченных покупателем на приобретение жилья, но и процентов за использование кредитных средств. Такое право возникает, если для покупки объекта использовали ипотечный кредит. Максимальная сумма, которую можно вернуть в счет средств, потраченных на оплату процентов по кредиту — 390 тыс рублей.

Но для этого нужно, чтобы кредит был потрачен на покупку земельного участка или объекта недвижимости, который относят к жилым помещениям. Если ипотечный кредит брали для покупки апартаментов, получить налоговый вычет нельзя.

НДФЛ при сдаче апартаментов в аренду

Те граждане, которые сдают недвижимость и получают доход от такой деятельности, должны платить налог. В обычных случаях сумма налога составляет 13% от суммы дохода. Задекларировать доход нужно до 1 мая года, который следует за отчетным. Перечислить налог необходимо до 15 июля.

Сумму налога можно уменьшить. Для этого собственник объекта должен зарегистрироваться как индивидуальный предприниматель. Если выбрать упрощенную систему налогообложения (УСН), с полученного дохода нужно платить 6%.

Но если не подать заявление о переходе на упрощенную систему налогообложения, налог будет больше, чем для физических лиц — 20% от полученного дохода.

Регистрация в апартаментах — можно ли в их прописаться?

В домах и квартирах можно оформить как временную, так и постоянную регистрацию. Для апартаментов также доступна регистрация, но только временная. Постоянно прописаться в них нельзя.

На это не влияет, кто хочет зарегистрироваться – собственник помещения или другой человек. Максимальный срок временной регистрации по закону не превышает 5 лет. Для апартаментов действуют общие правила – прописаться в них можно только на 5 лет.

Детей тоже можно зарегистрировать в апартаментах. Но как и при прописке в жилых помещениях, нужно, чтобы в апартаментах был зарегистрирован один или оба родителя ребенка. Для несовершеннолетних максимальный срок временной регистрации также составляет 5 лет.

В апартаментах можно зарегистрироваться, но только временно. Фото: savingleb.com