Защита от рисков при найме квартиры

При передаче квартиры нужно составить акт приемки жилого помещения. В нем следует перечислить находящееся в квартире имущество, которым вы планируете пользоваться. В противном случае наймодатель сможет вынести это имущество и сказать, что раз в документах не оговорено его предоставление вам в пользование, то он имеет на это право.

Потрудитесь все внимательно проверить и зафиксировать замеченные недостатки квартиры и имущества, иначе позже наймодатель сможет использовать их как инструмент давления на вас, говоря о взыскании расходов на ремонт или удержании этих сумм из депозита.

Зачем и как оформлять расписку после оплаты?

Оговаривайте необходимость оформления расписки на стадии заключения договора. Это защитит вас от риска предъявления наймодателем исков о взыскании уже уплаченных денег. И не бойтесь показаться невежливым или испортить отношения такой просьбой. Ваш интерес правомерен, и наймодатель должен его уважать.

Расписку о получении денег должен выдавать тот человек, с которым у вас заключен договор найма, или тот, кто указан в качестве получателя денежных средств по такому договору. Никаких мам, пап, сестер, мужей и т.д. Они могут получать от вас деньги только в том случае, если уполномочены на это наймодателем.

Факт наделения полномочием может подтверждаться доверенностью, оформленной наймодателем в вашем присутствии, нотариальной доверенностью или письмом наймодателя, направленным вам с его электронной почты, указанной в договоре в качестве одного из его реквизитов.

Расписка составляется в простой письменной форме и обязательно должна содержать сведения о том, кто и от кого сколько получил, на каком основании, а также дату составления.

Оформляться она должна в вашем присутствии – во всяком случае, при вас ставится подпись на ней. Это позволит исключить риск того, что подпись на расписке проставит другой человек и в дальнейшем в суде вы не сможете подтвердить факт внесения денег за квартиру.

Что надо предусмотреть при безналичной оплате?

Если перечисляете деньги на карту, номер счета должен быть указан в договоре. Представим такую ситуацию: вы предложили наймодателю безналичный расчет, он согласился и дал реквизиты карты своей матери. Настаивайте на том, чтобы данный счет был прописан в дополнительном соглашении к договору как реквизиты платежа.

В противном случае при необходимости вы не сможете доказать факт внесения платы за квартиру в суде, что позволит наймодателю взыскать с вас эту сумму.

Вправе ли наниматель сменить замки в квартире без передачи новых ключей наймодателю?

Часто наниматель, обеспокоенный за свою безопасность и безопасность своего имущества, заинтересован в смене замка на входной двери. Наймодатель в большинстве случаев не возражает, но при этом просит передать ему дубликат нового ключа.

Тут возникает вопрос: может ли наниматель сменить замок без согласия наймодателя и без передачи ему дубликата? Да, может, и вот почему.

В соответствии с п. 1 ст. 671 Гражданского кодекса (далее – ГК РФ) по договору найма собственник жилого помещения или управомоченное им лицо, то есть наймодатель, обязуется предоставить нанимателю помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

По своей сути договор коммерческого найма жилого помещения – это договор аренды отдельного вида имущества (жилого помещения), ведь и аренда, и коммерческий наем предполагают передачу имущества во владение и пользование (ст. 606 ГК РФ). При этом по договору коммерческого найма помещение всегда передается нанимателю – физическому лицу.

Юридическому лицу помещение передается по договору аренды.

Судебная практика подтверждает, что арендодатель, передав имущество в аренду, остается его собственником, но лишается прав пользования и владения переданным имуществом на срок действия договора аренды 1 . Это означает не только то, что наймодатель, сдавший помещений в коммерческий наем, лишается права проживать в нем, но и то, что он лишается права доступа к этому помещению. Этот вывод подтверждается и тем, что в договоры коммерческого найма часто включается условие о том, что наймодатель вправе посещать сданное в наем помещение не чаще раза в месяц при условии предварительного согласования и в присутствии нанимателя.

Если у наймодателя есть ключи от квартиры, ему доступна возможность посещать ее в любое время. При этом в случае пропажи чего-либо нанимателю бывает трудно доказать факт наличия в квартире этого имущества. Наймодатель же защищен тем, что при передаче квартиры составляется акт, где документируется, какое имущество и в каком состоянии передано нанимателю.

В случае причинения вреда наймодатель может предъявить иск к нанимателю, и доказывание трудностей не составит.

Таким образом, с точки зрения закона, толкования договорных условий и необходимости достижения баланса интересов нанимателя и наймодателя представляется, что, если иное не оговорено в договоре, наниматель вправе сменить замок в помещении без согласования и даже без уведомления наймодателя и не предоставлять ему дубликат ключей.

1 Постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 9 апреля 2013 г. по делу № А66-6962/2012 (Определением ВАС РФ от 11 ноября 2013 г. № ВАС-15410/13 отказано в передаче дела № А66-6962/2012 в Президиум ВАС РФ для пересмотра в порядке надзора данного постановления); Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 2 октября 2009 г.

№ 18АП-8044/2009 по делу № А76-10288/2009.

Может ли наниматель досрочно расторгнуть договор найма?

Если в договоре нет упоминания о вашем праве расторгнуть его досрочно, то вы можете отказаться от него, уведомив наймодателя за три месяца до даты расторжения (ст. 687 ГК РФ). Выезд из квартиры до истечения этого срока не освобождает вас от обязанности оплатить этот период 2 .

Часто в договоре предусматривается право нанимателя на досрочный отказ от договора найма с условием об уведомлении наймодателя за месяц. В случае выезда нанимателя из квартиры до истечения этого срока его обязанность оплатить указанный период сохраняется.

Кроме того, в договоре может быть указано, что наймодатель не возвращает страховой депозит, если наниматель досрочно расторгает договор. Настаивайте на исключении этого условия из проекта договора, поскольку иначе наймодатель правомерно оставит себе депозит за сам факт его досрочного расторжения 3 .

2 Апелляционное определение Московского городского суда от 8 апреля 2014 г. по делу № 33-11477.

3 Апелляционное определение Московского городского суда от 16 августа 2017 г. № 33-31578/2017.

Что делать, если наймодатель сменил замки и удерживает ваши вещи?

Немедленно свяжитесь с наймодателем и требуйте выдать вам ваше имущество – разговор этот запишите на диктофон. При этом выстроить его лучше так, чтобы наймодатель подтвердил факт наличия в квартире вашего имущества с указанием конкретных вещей, а также смену замка. Предупредите его о возможной уголовной ответственности за кражу вещей (ст.

158 УК РФ), самоуправство (ст. 330 УК РФ) и нарушение неприкосновенности жилища (ст. 139 УК РФ).

Если добровольно он вещи не выдает, то вы можете сломать замок и забрать их, поскольку в данном случае ваше право несоизмеримо ценнее и значимее, чем право наймодателя, которое будет нарушено вашими действиями. Данные действия будут являться самозащитой права (ст. 14 ГК РФ) и не могут быть квалифицированы как преступление, в частности как самоуправство (ст.

330 УК РФ). Запомните: именно вы являетесь законным владельцем и пользователем этой квартиры, а наймодатель нарушает закон. Если вы сами не заберете свои вещи, то они могут быть похищены наймодателем, и вам придется доказывать в суде, что эти вещи действительно находились в квартире в момент, когда вы утратили к ней доступ.

С учетом того что сделать это практически невозможно, вы попросту потеряете их 4 .

4 Апелляционное определение Московского городского суда от 16 апреля 2018 г. по делу № 33-15381/2018; Апелляционное определение Московского городского суда от 16 мая 2017 г. по делу № 33-18489/2017.

Обязан ли наниматель сдать квартиру в убранном состоянии?

Часто при сдаче квартиры возникают споры о том, должна ли квартира передаваться в убранном состоянии. Если наймодателя не устраивает отсутствие уборки или ее качество, то он удерживает эту сумму из депозита. Однако согласно судебной практике наниматель не обязан проводить уборку, если на то нет указания в договоре 5 .

5 Апелляционное определение Санкт-Петербургского городского суда от 16 мая 2017 г. № 33-9729/2017 по делу № 2-516/2017.

Что делать, если наймодатель обвиняет вас в причинении вреда имуществу?

Возможна такая ситуация: недостатки существовали в момент приемки вами квартиры, но наймодатель ссылается на то, что в акте они не зафиксированы. Однако неуказание этих недостатков в акте не означает, что их не было на тот момент. В суде именно наймодатель должен будет доказывать причинение вреда имуществу вами.

Если вы этот факт не признаете и ранее нигде его не признавали, то наймодатель, должен будет доказать, что повреждения возникли в период, когда вы занимали квартиру 6 .

6 Определение Московского городского суда от 18 апреля 2018 г. № 4г-3011/2018.

В каком размере наниматель будет возмещать наймодателю расходы на ремонт?

Учтите, несмотря на то что квартира вам будет передаваться скорее не с новыми ремонтом и имуществом, возмещаться расходы будут исходя из покупки новых вещей, если вы не докажете возможность восстановления имущества наймодателя при помощи бывших в употреблении средств 7 . Например, представим, что в сданной вам квартире имелся подержанный стол определенной модели, и в ходе проживания вы его сломали. Если вы докажете возможность приобрести подержанный стол этой же модели, то вы не должны будете оплачивать покупку нового стола.

7 Апелляционное определение Московского городского суда от 4 декабря 2017 г. по делу № 33-40529/2017.

Что делать, если наймодатель отказывается возвращать депозит?

В случае если наймодатель пытается удержать или уменьшить сумму депозита, нужно помнить: как правило, назначение депозита по договору – это компенсация возможного неплатежа со стороны нанимателя или повреждений помещения, которые не подпадают под понятие «нормальный износ». Депозит не должен быть компенсацией износа квартиры, который происходит при ее обычной эксплуатации (потускнела краска, отклеились обои и т.д.). Попытки уменьшить сумму возвращаемого депозита под предлогом необходимости уборки или иных причин, не связанных с назначением депозита, неправомерны.

В таком случае можете заявить наймодателю, что намерены возвратить депозит в судебном порядке, возложив на него судебные расходы.

Нам нужно заключать договор?

Договор найма, касающийся жилого помещения, должен быть подписан обеими сторонами в обязательном порядке. Этот типовой документ несложно найти в Интернетt, но условия в нем указываются, как правило, базовые. В то время как индивидуально составленный специалистом с юридической квалификацией договор учитывает каждую сопутствующую условиям проживания деталь.

Обязательные условия, которые в документе должны быть прописаны в первую очередь, проявляются в ГК РФ (35 глава).

Среди них можно отметить:

• применяемые при расторжении договора правила;
• обязанность нанимателя по сохранению жилья в надлежащем состоянии;
• соответствующие оплате условия;
• наличие права на совместное использование жилой площади с иными лицами.

Остальные особенности, сопутствующие найму жилья, прописываются в отдельном порядке и оговариваются сторонами по их усмотрению. Как пример — можно допустить присутствие в нанимаемой квартире кошки, но исключить собаку, либо предусмотреть лояльное отношение к недельной просрочке оплаты.

В касающемся найма жилья договоре непременно следует отметить сумму ежедневной пени за просрочку платежа — такая акция мотивирует нанимателя на совершение регулярных оплат. Тем не менее сумма этой пени не должна быть чрезмерно высока — иначе судебный орган снизит ее в принудительном порядке.

Поскольку специфические условия, касающиеся уровня пени, государственным кодексом не предусмотрены, то за основу можно взять жилищный кодекс – его 155 статья определяет пеню как одну трехсотую часть от установленной ЦБ РФ ставки рефинансирования.

Прежде чем подписать оформленный договор, следует подготовить удостоверяющие ваше право на владение помещением документы.

Хорошим тоном будет предоставление нанимателю выписки из ЕГРП.

Кроме того, для заключения сделки понадобятся:

• удостоверение личности лица, сдающего помещение в наем;
• от каждого постоянно прописанного на сдаваемой жилой площади гражданина требуется согласие на данный акт;
• скан-копии удостоверений личности будущих жильцов – они будут храниться хозяином жилой площади наравне с договорным документом.

Если для найма жилья предусмотрен более чем годовой срок, то договор получает статус долгосрочного. Если хозяин отказывает прежним жильцам в продлении такого рода договора, и в то же время сдает жилую площадь, до истечения срока найма, другим людям, бывшие жильцы имеют полное право обратиться в судебную инстанцию и возбудить против владельца жилья иск. Тогда касающийся найма новый договор будет признан недействительным.

В случае нарушения права на преимущество (в отношении продления найма) жильцы с ущемленными правами вполне правомерно потребуют финансовую компенсацию, касающуюся связанных с поиском иной жилой площади, а также переездом, неудобств.

А нужно платить налоги?

В отличие от арендной вариации, договор найма регистрации не подлежит. Тем не менее соответствующий получаемым доходам налог хозяин будет платить.

Заплатить налоговую сумму можно двумя путями:

1. Приложить скан-копию договора найма к ежегодно составляемой налоговой декларации и затем, как предусмотрено законодательством, отчислить от полученного за годовой период дохода 13% в качестве НДФЛ.
2. Зарегистрироваться в качестве ИП — в этом случае НДФЛ, основанный на упрощенной системе налогообложения, составит около 6%.

Если хозяин сдаваемого в наем помещения не желает делиться своими доходами с государством, получая от квартирантов на свою карту определенные суммы ежемесячно, этим гражданином с большой вероятностью могут заинтересоваться сотрудники налоговой службы, а при доказанном факте уклонения от выплаты налогов ему грозит ответственность уголовного порядка.

Безопасно ли прописывать у себя квартирантов? А если продадут квартиру?

Прежде всего следует определиться с понятиями. Наниматели жилья оформляют относительно жилой площади не прописку, а временную регистрацию. И в этой ситуации квартира приобретает статус своеобразного гостиничного номера, пользоваться которым при благоприятных условиях (соблюдение графика платежей и установленных договоренностей) граждане могут до истечения срока договора.

Обязанность по временной регистрации нанимателей ложится на хозяина жилища. При отсутствии этого факта штрафовать будут как временных жильцов, так и хозяина. Что касается столицы, то на ее территории границы штрафа варьируются в пределах от 3 тыс. рублей до 5 тыс. (в отношении квартирантов) и от 5 т.р. до 7 т. (хозяин).

Оформить на основании договора временную регистрацию наниматель может в самостоятельном порядке, но тем не менее завизировать подаваемую по этому поводу заявку собственник жилья обязан.

При наличии временной регистрации в отношении собственно нанимателя оформить такой документ (удостоверение регистрации) для своих не достигших совершеннолетия детей наниматель может уже без участия и согласия хозяина жилья. Поскольку дети, соответственно законодательству, должны жить на одной территории с родителями, то в случае выселения будут съезжать все, и для последующих сделок в отношении жилой площади это помехой не станет.

Кроме того, в законодательстве отсутствуют лазейки, позволяющие нанимателю реализовать жилье, в котором он проживает на временных условиях. С технической стороны возможности для этого также отсутствуют, поскольку Росреестр постоянно контролирует ситуацию с нанимаемым жильем.

Могу ли я сам расторгнуть договор?

При наличии у хозяина жилой площади желания расторгнуть договор для совершения этого акта должны иметься веские поводы, которыми судья может быть удовлетворен.

Причинами могут быть:

1. Пересдача жилой площади третьим лицам (пример: вместо отмеченного в договоре нанимателя помещение занимает дружная семья таджиков).
2. Порча имущества. При отсутствии возможности попасть в помещение, в котором жильцами крушатся стены, следует обратиться к участковому, который, по нахождении способа открыть дверь, составит соответствующий ситуации протокол.
3. Регулярные жалобы соседей по поводу устраиваемого нанимателями шума.
4. Наличие задолженности по оплате (краткосрочная вариация – более 2 месяцев, договор долгосрочной формации – от 6 месяцев). При высоком уровне задолженности назначается судебное заседание.

В случае возникновения форс-мажорной причины, вследствие которой расторжение договора становится необходимостью, с нанимателями можно договориться, предложив им, как вариант, услуги по перевозке вещей к новому съемному жилью. Если же от мирных переговоров наниматель отказывается, то следующим этапом становится консультация юриста, и последним методом – обращение в суд.

Важное замечание. О расторжении договора наниматель обязан предупредить хозяев за три месяца. Поэтому залог не должен быть столь высоким, чтобы не было возможности его накопить за этот срок.

Не хотят съезжать? Да я им замки поменяю!

Даже в ситуации, когда наниматели не следуют правилам приличия и нарушают установленную между ними и хозяином жилья договоренность, использование крайних мер выглядит нецелесообразным, поскольку такой акт (отключение электричества, например), препятствует проживанию, и, следовательно, будет расценен судебным органом как нарушение прав личности.

Если о расторжении договора официально не заявлено, правда будет на стороне проживающих.

В такой ситуации с владельца жилья потребуют выплаты штрафа и компенсации причиненного нанимателям вреда (морального в том числе).

А если квартиранты украдут мой холодильник?

Подписываемый обеими сторонами договор найма в обязательном порядке следует дополнять описью имущества. При этом каждый имущественный объект необходимо описать так, чтобы были конкретизированы все присущие ему параметры: модель, год выпуска, оставляемое хозяином состояние этого объекта (степень износа). Здесь следует отметить, что за естественный износ наниматель ответственности не несет.

Перед оформлением договора объекты имущественной категории можно сфотографировать и также присовокупить к договору, благодаря этому визуальное доказательство будет очевидным.

Кто должен платить за ремонт?

Ответственность за текущий ремонт нанятого для проживания помещения (замена пластиковых окон либо напольного покрытия, переклейка обоев) возлагается на нанимателя. Если этих граждан что-либо не устраивает (модификация кафельной плитки или вздувшаяся краска), то исправить этот дискомфорт они должны в самостоятельном порядке. Но при возникновении серьезной проблемы (необходимость в замене проводки либо водопроводной трубы) материальную ответственность будет нести хозяин.

То же касается и капитального ремонта (если необходимость в нем очевидна) сдаваемого в найм помещения.

Важное замечание. Если сдаваемое жилье располагается в доме, имеющем статус новостройки, при этом дом возведен менее пяти лет назад, недостатки строительного плана вынужден будет исправлять застройщик. Но при выходе из строя, например, газовой колонки (если вина нанимателя отсутствует), за ремонт будет платить хозяин помещения, поскольку наниматель должен получать в полном объеме отмеченные в договоре коммунальные услуги.

Касающиеся ремонтных работ детали можно зафиксировать в договоре. Например, при замене стояка наниматели наравне с соседями будут финансировать данное мероприятие, и в таком случае по договору с хозяином для них будет уменьшена сумма вносимых за жилье ежемесячных платежей, в зависимости от потраченных на стояк средств.

Если конкретизировать отдельные моменты, то можно отметить, что наниматель должен взять на себя замену плинтусов, раковины (керамическая вместо чугунной), установку евророзеток современного образца. А вот замену труб канализации, либо треснувшего в связи с истечением срока эксплуатации унитаза, либо замену линолеума дубовым паркетом должен, с использованием собственных средств, осуществлять хозяин жилой площади.

При наличии осуществленной нанимателями незаконной перепланировки, разрешение в отношении которой не узаконено ни хозяином, ни местной администрацией, к нанимателям будут применены меры судебного воздействия. Если в кадастровом паспорте жилого помещения появившиеся в процессе перепланировки изыски не отражены, продажа помещения (в случае необходимости таковой) превратится в большую проблему.

Этап 0. Профиль должности

Распространенная ошибка руководителей — не составлять профиль должности. Часто процесс найма происходит так: компании нужен IT-специалист. Руководитель дает задание закрыть вакансию, рекрутер публикует объявление, где указывает должность, фронт работ, условия и выбирает кандидата, исходя из представленных соискателями данных.

При таком подходе не всегда можно найти классного специалиста, или найти, но не того. Да и вольется ли он в коллектив и станет членом команды — большой вопрос.

Поэтому важное место среди правил найма работников занимает составление профиля должности — документа с подробным описанием знаний, умений, навыков и черт характера, которыми должен обладать сотрудник в идеале. Подробно — значит развернуто, с указанием дополнительных желательных или обязательных качеств.

«Профиль должности — важный документ, который помогает нанять сотрудника с максимально подходящими качествами. Главное условие: в профиле должности все качества и требования должны быть прописаны очень подробно, вплоть до мельчайших деталей. Это поможет компании сэкономить время и деньги на этапе подбора и интервьюирования сотрудников»
– Анна Девятьярова, HR-эксперт

Обязательные пункты, которые нужно описать в профиле должности:

1. Профессионализм. Требования к профессионализму соискателя, которые важны для компании: опыт работы, наличие профильного образования, дипломы, курсы повышения квалификации, участие в конкурсах и т.п.
2. Hard skills — навыки и умения, которые возможно наработать только в процессе выполнения деятельности. Например, обслуживание клиентов, ведение сложных переговоров, опыт работы с определенными программами.
3. Soft skills – все, что касается коммуникации и выступлений, работы в команде. Это умение планировать, навыки подготовки докладов и презентаций и т.п.
4. Личные качества. Какие свойства характера кандидата важны для компании: терпеливость, тактичность, умение слушать других, честность, энергичность, самоконтроль, находчивость, амбициозность, стрессоустойчивость.

«Рекомендую выделить в профиле три группы компетенций: «Обязательно», «Желательно», «Будет преимуществом». В группе «Обязательно» — те знания и умения, без которых кандидат не сможет претендовать на должность. В группе «Желательно» — компетенции, которые он сможет развить или приобрести в процессе работы.

В категории «Будет преимуществом» — полезные навыки кандидата, которые могут пригодиться в работе. Например, для журналиста — знание дополнительного иностранного языка, для менеджера по продажам — участие в тендерах, для финансового консультанта — опыт работы на валютных биржах»
– Анна Девятьярова, HR-эксперт

Этап 1. Поиск кандидатов

На основании разработанного профиля должности составляют текст вакансии, указывая в ней характер и объем работы, условия найма, необходимые (и) желательные качества соискателя. Чем больше людей увидят вакансию — тем больше шансов найти профессионала.

Где искать специалистов — зависит от вакансии. В некоторых случаях целесообразно искать кандидатов в вузах — предлагать студентам проходить практику, или подключать кадровые агентства и хантинг. Объявления о найме можно публиковать на площадках-агрегаторах вакансий (hh.ru, rabota.ru), в социальных сетях, на профильных форумах, в Telegram-каналах.

«Помимо размещения объявлений есть и другие способы: проведение мероприятий в офисе, конкурсы, хакатоны, выступления на конференциях и форумах. Зону поиска специалистов нужно расширять, так больше шансов найти того, кто будет соответствовать необходимым критериям»
– Анна Девятьярова, HR-эксперт

Чтобы определить эффективность площадки — с какого сайта или группы поступило больше обращений, в каждом объявлении указывайте разную почту. Например, для вакансии, опубликованной в сообществе ВКонтакте — [email protected], для опубликованной на HH — [email protected]. Это пригодится для аналитики.

Или используйте программу для автоматизации подбора персонала — она определяет, с какого канала поступило резюме и составляет аналитический отчет.

Этап 2. Составление опросного листа

Этот этап также сэкономит время и деньги, так как после анкетирования часть неподходящих кандидатов отсеется и сними не нужно будет проводить личное собеседование. Анкета помогает узнать больше о кандидате — его привычках, сильных/слабых сторонах, убеждениях или достижениях. Также это дополнительный фактор оценки — если соискатель быстро заполнил и отправил опросник, то он, скорее всего, ответственно подходит к работе и выполняет ее быстро.

«Важно, чтобы в анкете были вопросы, которые не дублируют информацию из резюме и при этом важны для бизнеса. Часто на этом этапе вместо опросного листа дают тестовое задание»
– Анна Девятьярова, HR-эксперт

Что должно быть в опроснике:

1. Образование, владение иностранными языками.
2. Наличие/отсутствие судимостей.
3. Цель трудоустройства — вопросы, которые помогут понять, по какой причине кандидат хочет получить эту должность. Например, планирует ли он сделать карьеру в компании, может ли работать сверхурочно или в выходные, рассматривает ли возможность командировок.
4. Предпочтения — что кандидат хотел бы получить на этой должности. В этом блоке нужно указать список преимуществ и попросить кандидата расположить их по степени важности для себя. Ответы покажут приоритеты соискателя — что для него очень важно, а что второстепенно. Например, важно — бесплатное обучение, а неважно — абонемент в фитнес-центр. Можно сделать вывод, что кандидат амбициозен, хочет сделать карьеру, готов учиться и повышать свою производительность.
5. Дополнительные вопросы, связанные с условиями труда. Например, требуются ли кандидату дополнительные выходные и для чего, нужны ли ему особые условия организации рабочего места и почему.
6. Вопросы по оценке личных качеств. Например, «занимаетесь ли вы спортом? Сколько раз в неделю посещаете спортзал?» — для оценки активности и здоровья кандидата, «Как вы ведете себя, если вас или вашу работу критикуют?» — для оценки моральной выносливости и уравновешенности.

Примеры вопросов для оценки личных качеств кандидата.

Для оценки активности кандидата:

• Занимаетесь ли вы спортом и каким?
• Проходите ли курсы, тренинги? Как часто?
• Участвуете ли в благотворительных или волонтерских мероприятиях?

Для оценки самостоятельности:

• Часто ли вам напоминают о том, что нужно что-то сделать?
• Как часто вы работаете в режиме горящего дедлайна?
• Как вы организовываете свой учебный график?

Для оценки ответственности:

• Часто ли вам напоминают о текущих задачах, которые нужно выполнить?
• Были ли случаи, когда вы срывали дедлайн?
• Что вы будете делать, если коллега, с которым вы работаете над проектом, заболел и не выполнил свою часть работы?

Для оценки коммуникабельности:

• Легко ли вы знакомитесь с новыми людьми?
• Когда вы посещаете мероприятия, вы берете контакты участников? Поддерживаете с ними потом связь?

Вопросы лучше составлять с применением реальных ситуаций, так можно будет проследить логику действий человека и понять мотивы его поступков.

Анкета должна быть максимально лаконичной. Не стоит ее «раздувать» на десятки листов. Если только у вас не супер-секретная организация, где требуется дополнительное одобрение службы безопасности.

Важно: укажите в анкете пункт о согласии со сбором персональных данных согласно 152-ФЗ от 26.06.2006 г.

После анализа и отбора анкет оставшихся кандидатов можно приглашать на личное собеседование.

«Сейчас становится популярным видеоинтервью вместо заполнения анкеты. Получается такая воронка: скрининг резюме → тестовое задание → видеоинтервью → очное собеседование. Вопросы могут быть те же, что и в анкете, но на видео работодатель видит реакцию человека, слышит, как он отвечает, насколько уверен в себе.

Это помогает сделать выбор и экономит время — посмотреть видео рекрутер может в любое время»
– Анна Девятьярова, HR-эксперт

Этап 3. Личное собеседование

К личному собеседованию тоже нужно подготовиться — записать основные вопросы, которые нужно задать кандидату, подобрать ситуации, которые нужно решить, чтобы проверить быстроту его реакции и мышление. Можно использовать тесты, логические задачи или задачи, требующие нестандартного решения.

Собеседование проводят в офисе, по скайпу или назначают встречу в неформальной обстановке. При выборе места главное, чтобы вас не отвлекали.

Главное правило собеседования при найме работников — дать выговориться соискателю. Чем больше он скажет, тем точнее вы сможете оценить его. На каждой анкете отмечайте свои мысли по поводу кандидата, что понравилось, что нет, — при принятии решения это вам поможет.

Эксперты Harvard Business Review определили главные качества сотрудников для создания команды мечты:

• управленческие навыки и стратегическое мышление,
• социальные навыки,
• стремление к росту и трудолюбие.

Важно: делать выбор на основании данных, а не эмоций. Вы выбираете не друга для посиделок, а сотрудника, поэтому на первом месте должны быть компетенции человека, а не симпатия к нему.

Этап 4. Испытательный срок

Обычно кандидат проходит испытательный срок в компании. В условиях реальной работы становится видно, правильный ли вы сделали выбор.

Если вы заметили, что человек не справляется, или он не ладит с коллегами, или халатно относится к своим обязанностям, то не торопитесь его увольнять. Сначала нужно понять причины — может быть, у него конфликт с коллегами, или ему просто не хватает знаний для выполнения задач. А, может быть, он действительно саботирует работу? В зависимости от ответа принимайте решение — обучить, перевести на другую позицию или уволить.

Увольнение — это стресс не только для работника, но и руководителя. Чтобы сгладить неприятное известие и сохранить лояльность сотрудника, нужно увольнять правильно. Так можно избежать многих проблем.

Этап 5. Удержание

Нанять грамотного сотрудника — это половина успеха. Его нужно удержать. По данным компании Deloitte, привлечение нового сотрудника обходится компании в сумму 3-4-х месячной зарплаты старого, поэтому для компании на первое место выходит вопрос мотивации персонала.

Компания Career.ru провела опрос и выяснила, какие факторы мотивируют сотрудников работать в компании. Почти аналогичные данные получила и компания KellyService — сотрудники снизили требования к заработной плате и стали больше внимания уделять рабочей атмосфере.

После материального фактора идут нематериальные — комфортная атмосфера в коллективе, возможности карьерного роста и масштабные и интересные задачи.

По исследованию Hays, 56% профессионалов уходят из компании, потому что не видят возможности для развития. Мотивационные бонусы помогают снизить отток кадров и компенсировать размер заработной платы.

Предложить мотивационные бонусы своим сотрудникам может не только крупная компания, для малого бизнеса есть простые решения вознаграждений для сотрудников, которые помогают увеличить лояльность персонала к работодателю.

Дополнительные факторы мотивации, которые важны для сотрудников:

• публичное признание успехов,
• корпоративные тренинги,
• корпоративные праздники.

Задача мотивационной программы — сделать сотрудников счастливыми. А счастливые сотрудники сделают счастливыми клиентов, а, значит, возможностей для развития бизнеса станет больше. Интересно, что для удовлетворенности сотрудникам не нужно больше денег, достаточно делать правильные подарки.

Договор аренды и договор найма жилья: в чем различия

Еще совсем недавно при вопросе от наших читателей: что лучше, брать ипотеку или арендовать квартиру, мы с уверенностью советовали брать жилищный кредит. Платежи ежемесячные выходили примерно одинаковыми, а вот осознание того, что вы платите за свое жилье или просто отдаете деньги чужому человеку, и по итогу остаетесь не с чем, было совершенно разным.

1. Договор аренды и договор найма жилья: в чем различия
2. Договор найма жилья: особенности и пример документа
3. Договор аренды: особенности и различия с договором найма
4. Советы для сторон-участников сделки

В начале года ипотека была очень доступна: множество льготных программ с государственным субсидированием, скидки от застройщиков, специальные предложения с возможностью купить жилье на стадии котлована под 0,1-0,4% в год. Все изменилось в феврале, когда после всем известных событий ЦБ РФ резко поднял ключевую ставку до 20% годовых, и все банки сделали тоже самое.

Несмотря на то, что сейчас ключевая ставка снизилась вдвое, и жилищные кредиты также стали предлагаться под 9-11% годовых, назвать такие проценты низкими все равно нельзя, и большинству россиян такая ипотека недоступна. Именно в таких условиях люди выбирают вариант аренды недвижимости с возможностью в любой момент поменять место своего проживания ближе к работе, родителям, хорошей школе и т.д.

При поиске подходящей квартиры, апартаментов или дома, вам собственник или риелтор (посредник) практически всегда назовет заключение договора аренды в качестве обязательного. Но здесь надо понимать, что под договором аренды «в народе» понимается ситуация, когда человек сдает жилье другому человеку, и на самом деле называется это совсем по-другому – договор коммерческого найма.

Несмотря на некую путаницу в понятиях, законодательство очень четко их разделяет:

1. Договор аренды жилого помещения — он заключается исключительно с юридическим лицом.
2. Договор коммерческого найма жилого помещения – он заключается между физическими лицами.

Получается, что если речь идет о тех случаях, когда один человек сдает квартиру, комнату, дом или иную недвижимость другому человек, то этот случай классифицируется и закрепляется именно договором коммерческого найма жилья. Регулирует эти ситуации Гражданский кодекс РФ, а именно глава 35 «Наем жилого помещения».

Согласно ГК РФ, по договору найма жилого помещения есть одна сторона – это собственник или наймодатель, который предоставляет другой стороне – нанимателю жилое помещение. Он может предоставить жилье во владение и пользование для проживания в нем безвозмездно, т.е. бесплатно, либо за дополнительную плату.

Договор найма жилья: особенности и пример документа

Для того чтобы стороны могли обезопасить себя, свои права и свое имущество, в обязательном порядке составляется договор коммерческого найма жилья. Во всех дальнейших спорах и возможных конфликтных ситуациях именно он будет выступать основным документом, и гарантом соблюдения прав и обязанностей сторон.

Все требования детально прописаны в ст. 674 Гражданского кодекса РФ. Договор обязательно заключается в письменной форме, причем очень важно, чтобы он был понятен и максимально подробен, необходимо прописать максимум деталей.

1. Предмет договора, т.е. недвижимость, которая предлагается для коммерческого найма. Нужно дать ей максимально подробное и конкретное описание с указанием полного адреса, этажа, площади, количества комнат. Многие также прописывают состояние ремонта, мебели, наличие бытовой техники и т.д.
2. Права и обязанности участников договора. Важно прописать условия использования помещения, его сохранности, возможности вселения других жильцов или домашних животных, проведения ремонта, предоставления ЖКУ и т.д.
3. Условия оплаты за пользование жильем. Тут надо детально прописать все условия и подробности, связанные с финансами. Какая должна вноситься сумма, в какие сроки, каким именно образом будут передаваться деньги – наличными или переводом на карту. Также стоит прописать размер пени в случае просрочки платежа, если это не сделать, то будет стандартно использоваться ключевая ставка ЦБ РФ.
4. Данные участников сделки. Сюда мы отнесем платежные реквизиты, номера телефонов, паспортные данные наймодатели и нанимателя, которые могут пригодиться в дальнейшем для связи и составления различных документов.
5. Срок договора. Обычно его заключают на год, если найм долгосрочный или на определенный период, например, на срок, пока длится командировка. Если этот пункт в документе отсутствует, то согласно ст. 683 Гражданского кодекса РФ, такой договор будет считаться заключенным на 5 лет.

В Сети есть множество шаблонов по составлению договоров коммерческого найма жилья, но далеко не все они учитывают важные детали. Лучше всего изучить несколько вариантов, и ориентируясь на них, составить свой собственный, с учетом самых важных факторов и разделов по ГК РФ.

Если вы сомневаетесь в юридических аспектах такого документа, то можно обратиться к юристу для составления такого документа. Если вы обратились для поиска жилья к риелтору или агентство недвижимости, то также внимательно читайте документы перед подписью, чтобы не получилось так, что у вас есть только обязанности, а прав никаких.

Советы для сторон-участников сделки

1. Проверьте адрес квартиры в договоре. Он должен совпадать с фактическим адресом жилья, которое вам приглянулось.
2. Если снимаете квартиру целиком, то в договоре найма так и должно быть прописано – квартира, а не жилое пространство или помещение.
3. Сравните площадь – она должна быть такой же, как в свидетельстве о праве собственности или выписки ЕГРН, либо на публичной кадастровой карте.
4. Обеспечительный платеж – его еще называют депозит, гарантийный взнос и т.д. Как правило, он равен месячной оплате жилья. Обратите внимание, при каких случаях этот платеж остается у хозяина, а когда возвращается арендатору.
5. Дополнительные расходы – ЖКУ, интернет, телефон и т.д. Если не прописано, что это делает хозяин, то придется платить самостоятельно. Лучше всего прописать в сроках оплаты дату после получения вашей зарплаты.
6. Текущий ремонт – на чьи плечи он ложится. Если в договоре это не прописано, то он автоматически ложится на долю нанимателя.
7. Ответственность в договоре читайте внимательно. Пропишите, что отвечаете за просрочку оплаты только по вашей вине, а что день оплаты считается днем списания денег с вашего счета.
8. В акте приема-передачи изучите все крупные ценные вещи, потому как вы будете нести ответственность за квартиру и все в ней находящееся во время проживания.

1. Обязательно подготовьте и приложите к договору найма акт приема-передачи недвижимости. Нередко попадаются квартиросъемщики, которые наносят вред имуществу. Чтобы иметь возможность взыскать расходы, нужно составить подробный перечень ценных вещей с описанием.
2. Уточните, какие коммунальные платежи включены в арендную плату, а какие нет, чтобы не возникало путаницы и задолженности по коммуналке.
3. Включите в договор депозитный платеж. Он нужен на случай порчи имущества – именно из этого депозита можно забрать деньги в ситуации, когда квартиросъемщик самостоятельно отказывается компенсировать поломку мебели или прочие расходы.
4. Обговорите условия проживания, например, могут ли в квартире проживать дополнительные лица, животные или маленькие дети, чтобы снизить риск порчи имущества.

В любом случае, лучше проконсультироваться с юристом прежде чем подписывать какие-либо документы. По каждому случаю могут быть свои нюансы, и желательно их заранее изучить и зафиксировать в письменном виде во избежание недоразумений.

Частые вопросы

Чем отличается договор аренды и договор найма жилья?

Договор аренды может быть заключен только с юридическими лицами, а договор найма жилья – с физическими лицами.

Аренда квартиры относится к какому типу договора?

Если жилье арендует физическое лицо, то оно заключает договор коммерческого найма. Если жилье арендует юридическое лицо, например, для проживания своих сотрудников, то заключается договор аренды.

Есть ли различия в этих двух документах?

По сути, договор аренды и договор найма жилья очень похожи, и там и там прописывается предмет договора, права и обязанности сторон, указывается стоимость арендынайма и условия внесения платежа. Но могут быть и незначительные отличия, например, в условиях проживания или описании площади.

Надо ли сообщать в ФНС о сдаче жилья в найм?

Теоретически, можно этого не делать, но в таком случае вы будете не защищены со стороны закона, и к вам могут предъявить претензии из-за сокрытия доходов и неоплаты налогов.

Источники:

Комментарии: 0