Завещание с обременением на квартиру: что это значит, виды, особенности отказа в виде пожизненного совместного проживания в наследуемой квартиры третьего лица, правила оформления

Завещание с обременением на квартиру подразумевает, что наследники получат в наследство недвижимость, смогут пользоваться ею, но не смогут распоряжаться в полной мере. Основными видами обременения могут быть:

• ипотека;
• аренда;
• залог;
• завещательное возложение.

По завещанию наследодатель может оставить правопреемникам в наследство такое обременительное имущество. Надо отметить, что правопреемники могут вступить а наследство либо полностью отказаться от недвижимости. Частично принять такую недвижимость по закону запрещено.

Внимание! Получая в наследство жилище с обременением, наследники обязаны взять на себя обязательства по выплате кредитов и ипотеки перед третьими лицами.

Существует несколько разновидностей обременений:

По договору

Обременение на недвижимость возникает в силу договора, заключенного собственником жилища. Наиболее распространенными видами обременения в настоящее время являются ипотека и аренда.

. При получении ипотечного займа недвижимость остается в залоге у кредитной организации до той поры, пока собственник не выплатит банковский долг. Продажа и дарение такого жилища не предусмотрены, но в исключительных случаях допускаются с разрешения кредитной организации. Впрочем, завещатель вправе отписать в завещании такое имущество своим преемникам. Правопреемники могут переоформить на себя кредитный договор и выплачивать банковскую задолженность.
• Аренда является еще одним видом обременения. Она может быть краткосрочной или долгосрочной. Если срок аренды не оговорен, то сделка считается заключенной на неопределенный срок. Если завещатель заключил договор аренды, а впоследствии умер, в таком случае смена пользователя не приостанавливает действие договора. Преемник может отказаться от арендованного имущества путем расторжения договора аренды.

Последняя воля наследодателя

Помимо таких двух обременений, как ипотека и аренда, имеются и другие виды обременений. Кроме того, завещатель в своем завещании может возложить на преемников дополнительные, определенные обязанности. В таком случае принятие наследства будет зависеть от того, согласятся ли наследники выполнить эти обязанности, указанные в завещании, или нет.

Завещательный отказ

Согласно гражданскому российскому законодательству, завещатель вправе указать с своем завещании отдельный пункт — завещательный отказ. Распоряжение с завещательным отказом предусматривает ряд действий, которые обязан совершить наследник, чтобы получить в наследство недвижимость.

Одним из таких условий может быть пожизненное совместное проживание в наследуемой квартиры третьего лица или пользование только одной комнатой. Распоряжение оформляется на определенный срок либо может быть бессрочным.

Справка! Отчет времени начинается с момента смерти завещателя. Если наследник в предусмотренный в распоряжении срок не успеет выполнить определенные условия, он останется без наследства.

Завещательное возложение

Завещательное возложение — еще один вид обременения, который может быть указан в завещании. Возложение идентично отказу. Различие лишь состоит в том, что завещатель возлагает на преемников обязанности как имущественного, так и неимущественного характера. Зачастую к таким обязанностям относятся обязанность по уходу за питомцами, растениями.

Надо отметить, что волеизъявление завещателя не должно противоречить законодательству и ограничивать права наследников. К примеру, завещатель не имеет право указывать в возложении, чтобы наследник более не вступал в брак или напротив, женился на определенном человеке. Такие требования могут быть признаны незаконными, поскольку противоречат конституционным правам человека.

Порядок составления

Составить завещание на квартиру с обременением можно у нотариуса. Есть обязательное требование для завещателя. Им может быть только дееспособное совершеннолетнее лицо.

Завещатель может составить завещание самостоятельно и предоставить документ нотариусу на проверку законности и удостоверения. Либо можно попросить нотариуса помочь с составлением завещания.

Важно! Нотариус обязан проверить завещание на законность и подлинность. При этом нотариус обязан разъяснить права и обязанности завещателю, разъяснить последствия вступления в наследство. Нотариус подписывает завещание, таким образом признавая его законность.

Перечень бумаг

Нотариусу необходимо предоставить некоторые документы. К примеру, необходимо предоставить паспорт или иной документ, удостоверяющий личность. Также нужно предоставить перечень наследников. Правоустанавливающую и кредитную документацию на жилье предоставлять нотариусу необязательно, но чтобы избежать ошибок можно принести документы с собой.

Кроме того, завещателю необходимо оплатить госпошлину, которая составляет 100 рублей. Чтобы подтвердить оплату госпошлины, нужно предоставить банковскую квитанцию или чек, подтверждающие факт оплаты.

Образец распоряжения

Предусмотрена особая форма составления распоряжения. Оно должно быть написано в письменном виде. Можно предоставить как в печатной форме, так и написать от руки. Шаблон распоряжения можно взять у нотариуса или найти в интернете.

В завещании в обязательном порядке должны быть следующие сведения:

1. полная и точная информация о завещателе (личные и паспортные сведения);
2. полный перечень наследников (личные данные, адреса проживания, телефоны или другая контактная информация);
3. список недвижимости, находящейся под обременением;
4. правоустанавливающая информация на квартиру (выписка из ЕГРН, техническая документация, свидетельство о праве собственности);
5. может быть указана и иная информация, к примеру условия, невыполнение которых приведет к отказу от наследства или выделение наследникам конкретных долей.

Образец завещание на квартиру с обременением на пожизненное проживание:

Оформление

Завещание можно составить самостоятельно или воспользоваться услугами нотариуса. После составления завещательного акта, нотариус обязан проверить документ на законность и подлинность. После чего нотариус подписывает завещание и вносит сведения о завещании в специальный журнал.

С этого момента завещание считается составленным. До своей смерти завещатель вправе вносить изменения в завещательный акт. Все изменения должны быть сделаны только в присутствии нотариуса.

Вопросы и ответы

Можно ли оформить закрытое завещание с обременением на жилище?

Да. Законом предусмотрено оформление закрытого завещания, о содержании которого не знает даже нотариус. Закрытое завещание помещается в специальный конверт в присутствии нотариуса и двух свидетелей. При этом такое завещание хранится у нотариуса.

Обязан ли завещатель сообщать кому-либо из родственников, что составил завещание и включил в него квартиру с обременением?

Нет, завещатель может не говорить никому о том, что составил завещание. Кроме того, в любое время завещатель может отменить или изменить завещательный акт. При отмене завещания наследование будет происходить в общем порядке очередности, то есть по закону.

Через какой срок после вступления в наследство можно продать квартиру с обременением?

Продать недвижимость с обременением можно сразу же после вступления в наследство, но только в том случае, если имеющееся обременение допускает подобного рода сделки. Некоторые банки не разрешают продавать ипотечное жилье до тех пор, пока задолженность перед банком не будет выплачена в полном размере в установленный договором срок.

Наследодатели нередко оставляют в качестве наследства имущество с обременением. Наследники могут принять такое имущество или отказаться от него. Если наследник вступает в наследство, он обязан выполнить все обязательства перед третьими лицами.

До тех пор квартира под обременением может находиться в пользовании наследника, но распоряжаться ею будет нельзя. Вступить в наследство можно на протяжении полугода с момента смерти завещателя.

Виды обременений, встречающихся в завещании

Передать обременение по наследству можно не только, составив завещание. При наследовании по закону, автоматически передаются те обязательства покойного, которые оформлены договором. Например:

То есть, существуют такие виды обременения, которые не связаны с завещанием, так как возникли до смерти наследодателя как полноценные юридические факты, с автономной историей.

Завещатель, составляя распоряжение на случай собственной смерти (ст. 1118 ГК РФ), не мог оставить их без внимания, поэтому – передал их наследникам в качестве обременения завещанием. В этом случае, завещание дает человеку, на которого оно оформлено, не только имущественные права, но и неисполненные договорные обязательства.

В других случаях составляются завещания с условием. Наследодатель вправе включить в документ любые условия перехода прав на имущество, если это не противоречит законодательству. В том числе – обременить жилое имущество пожизненным проживанием, или иным требованием завещания по своему усмотрению.

Наименование обременения квартиры	Характеристики обязательств, при обременении
Обременение кредитным договором (ипотека, залог)	Обязательства возникают по кредитному договору по отношению к кредиторам;

Договор должен безусловно быть исполнен, кредит полностью выплачен;

При неисполнении обязательств наследник теряет имущество, квартира отходит банку;

Договор может расторгаться по взаимному согласию сторон;

При неисполнении обязательств квартира остается у наследников, но суд может принудить восстановить условия найма (аренды);

Условия должны быть исполнены, но наследник может предложить другие взаимовыгодные варианты их исполнения;

При неисполнении обязательств квартира остается у наследников, но суд может заставить их исполнить требования завещателя;

Обременение квартиры требованием договора

Нет ничего удивительного в том, что наследованию в РФ подлежат квартиры с невыплаченной ипотекой. Рассрочка по ипотечному кредиту предоставляется на 20-25 лет, а иногда – и на более долгий срок. Естественно, что кто-то из кредитуемых лиц может умереть, так и не погасив ипотечный кредит.

В этом случае банк предъявит свои требования тем, кому должник отписал ипотечную квартиру.

Если квартира взята в ипотеку, нередко родственники желают знать еще при жизни наследодателя – есть ли завещание, в которое он включил их как потенциальных наследников. Ведь такая квартира от ближайшего родственника может стоить недешево, с учетом погашения ипотечного долга.

Иногда квартиры становятся предметом залога, выступая гарантией возврата полученного кредита. В этом случае невыплаченный долг ложится обременением на наследника, наследующего залоговую недвижимость. При передаче жилья по завещанию – на лиц, указанных в завещании.

В этом случае, завещание на конкретных лиц еще не дает им полноправной собственности, когда кто-то из кредиторов может претендовать на нее.

Если собственник сдал квартиру в аренду, то его смерть не является причиной для преждевременного расторжения договора с арендаторами. Договор коммерческого найма передается как обременение: и в случае наследования по закону, и – при вступлении в наследство по завещанию. Новому собственнику, унаследовавшему право на жилое помещение, придется дожидаться окончания срока аренды.

При этом он вправе:

• Получать оплату за аренду помещения;
• Продлить договор коммерческого найма на любой срок;
• Расторгнуть его в одностороннем порядке по законным причинам.

Для расторжения договора по окончании срока найма жилья, нужно уведомить жильцов о прекращении пользования квартирой за 2 месяца. Иначе аренда автоматически продлится на тот же срок.

Можно ли избавиться от наследства с обременением

Избавиться от обременения при наследовании недвижимости нельзя, кроме случаев оспаривания той части завещания, которая связана с завещательным требованием. Но оспорить завещание частично будет более чем сложно. Как правило, суды отказывают в признании таких исков, опираясь на следующие аргументы:

• Нотариус проверяет правомочие сведений, вносимых в завещание (кроме закрытого завещания);
• Завещатель обладает свободой воли, изъявляя свое последнее желание о судьбе имущества, в завещании.

Отказаться можно только от всего имущества, переданного по завещанию, то есть – не вступать в наследство. Это можно сделать, написав нотариусу заявление с отказом от наследства.

Последствия отказа от наследства с обременением

При отказе от завещанного наследства, квартира перейдет в наследственную массу наследникам ближайших очередей по закону. В этом случае обременение квартиры кредитным договором или договором аренды сохранится.

Завещательный отказ и завещательное возложение сохраняют юридическую силу только тогда, когда внесены в завещательное распоряжение. Если завещание будет оспорено, или от наследства по завещанию претенденты откажутся, то в силу вступят нормы наследования по закону. В этом случае условия завещательного распоряжения не могут передаваться наследникам по закону.

Если в завещание внесены ближайшие родственники покойного, которые при отказе от завещания вступят в наследование по закону, они могут:

• Оспорить завещание;
• Написать заявление о вступлении в наследство по закону;
• Получить квартиру в наследство без обременения.

При не вступлении родственников и иждивенцев в наследство, квартира перейдет в статус муниципального имущества. Кредитные обязательства и обязательства аренды, при этом, будут сохранены. А завещательные требования – аннулированы.

Какие сложности могут возникнуть

Квартира с обременением – не всегда привлекательный объект для наследника. Многое зависит:

• От специфики обременения;
• От компетенций наследника.

Иногда создается впечатление, что лучше отказаться от наследства, чем получить жилье в виде обременения с проживанием третьего лица. Но с точки зрения профессионала – все может быть не так уж и плохо.

Если обратиться в юридическую компанию с данным вопросом, то вложенные в работу юриста деньги могут окупиться с лихвой. Ведь он покажет и разъяснит оптимальный алгоритм действий в конкретной ситуации клиента. В этом случае завещание с обременением на квартиру в РФ даст наследнику максимальную прибыль или принесет иную фактическую пользу.

Частые вопросы и ответы юриста по теме статьи

Могу ли я отказаться проживать с тещей, если тесть оформил на мою жену завещание с отказом в пользу тещи?

Это документ в виде последнего волеизъявления наследника, который оставляет свою квартиру лицу, с условием выполнения какого-либо поручения, указанного в завещании.

Если имеющееся обременение допускает проведение сделки, то продать ее можно сразу же, после вступления в наследство и регистрацию в Росреестре.

Мой покойный отец назначил проследить за исполнением завещательного отказа мою тетю, имеет ли она право вмешиваться в мои дела?

Что лучше: дарственная на квартиру с условием пожизненного проживания третьего лица, или – завещание с обременением?

Практической разницы нет, кроме того, что даритель еще при жизни сможет убедиться в том, что имущество оформлено так, как он посчитал нужным. Ведь от вступления в наследство по завещанию наследник может отказаться.

Консультация в чате и по телефону – это самые быстрые способы получения ответа. Через форму ниже – примерное время ожидания ответа 5-7 дней.

Получила в наследство комнату, на которую ФССП наложен запрет на регистрационные действия. То есть свидетельство о принятии наследства у меня есть, а государственной регистрации — нет. Вопрос: могу ли я завещать такое жильё?

Добрый день, Елена.

Завещание заверяется нотариусом. А нотариус при составлении завещания требует представить определенный пакет документов, в частности, те же правоустанавливающие документы на завещанное имущество. У вас право собственности еще не оформлено, сведения о том, что владелец в Реестр недвижимости не внесены, поэтому нотариус вам откажет в удостоверении завещания.

А без удостоверения завещание будет недействительным.

Еще один момент, вы можете составить завещание без указания объектов, прописав, все, что мне принадлежит на момент смерти, завещаю такому-то лицу. Вопрос со снятием ареста комнаты все равно рано или поздно решиться и вы сможете оформить право собственности, но дублировать завещание уже не нужно будет.

Последствия залога на завещанное имущество

Одновременно один объект может быть передан в залог нескольким лицам – солидарным или долевым созалогодержателем. После смерти наследодателя залогодержатели вправе требовать от правопреемников погасить долги завещателя. При недостаточности стоимости имущества кредиторы вправе потребовать от наследников погасить долги наследодателя в пределах стоимости другого завещанного имущества.

При наследовании имущества действует полное правопреемство.

Важно! Если правопреемники согласны принять имущество в свою собственность, то они также принимают и долги в пределах стоимости полученных ценностей. Залогодержатели вправе требовать оплаты долгов в судебном порядке.

Соглашение о залоге оформляется в письменной форме. Если наследодатель умер, то срок действия соглашения, как и самого обязательства, может быть продлен. Практически всегда кредиторы готовы идти на диалог с правопреемниками, особенно если залогом обеспечена длящаяся сделка – например, коммерческого займа у банка.

При оформлении завещания наследодателю следует заблаговременно позаботиться о том, чтобы нотариус знал о наличии залога. Должностное лицо вправе запросить информацию из реестра залогового имущества, который ведется нотариальной палатой соответствующего региона.

Что это значит – получить наследство с обременением? Это означает, что на имущество, помимо наследников, могут претендовать кредиторы умершего собственника имущества. Если в залог передается доля от имущества, то право требование залогодержателя распространяется в пределах доли, а также процентов, штрафов, пени за несвоевременное исполнение обязательства.

Порядок оформления завещания

Предусмотрена обязательная нотариальная форма оформления завещания. Сам документ может быть составлен в свободной форме. В нем следует указать:

• подробная информация о наследодателе – Ф.И.О., паспортные данные;
• список наследников – с указанием их Ф.И.О, места регистрации и, по возможности, паспортных данных;
• список имущества, в том числе с указанием предметов, обремененных залоговым обязательством;
• правоустанавливающие документы на имущество – выписку из ЕГРН, свидетельства на имущество, техническая документация.
• информацию о размере доли завещанного имущества – если завещанные ценности находятся в долевой собственности.

Если завещание оформляется в закрытом виде, то оно хранится у нотариуса, но должностное лицо не знает его содержание. Закрытое завещание необходимо поместить в конверт с указанием даты его оформления, Ф.И.О. свидетелей (при оформлении закрытого письменного волеизъявления их должно быть не менее двух).

Срок нахождения документа у нотариуса не ограничен. Завещатель не обязан сообщать кому бы то ни было о наличии завещания. Он вправе в любое время отменить или изменить документ. Если завещание отменено, то имущество может перейти в качестве наследства по закону в общем порядке.

Сервитут

Помимо залога, имущество может быть обременено сервитутом – правом частичного использования чужого имущества. Обязательство может быть установлено договором или судебным решением. Передача земельного участка по завещанию не отменяет действия сервитута, но наследник вправе требовать его отмены или изменения его использования.

Сервитут может возникнуть уже и после того как участок оформлен в наследство по завещанию. Заставить наследодателя отменить сервитут правопреемники не в состоянии.

За сервитут завещатель может получать соответствующее вознаграждение, если оно оговорено в договоре. В отличие от залога, обязанность наследников заключается в том, чтобы они воздерживались от действий, препятствующих реализации права на сервитут.

Сведения об обременениях на недвижимость обязательно должны быть зарегистрированы в Росреестре и других органах. Информация о правах третьих лиц на имущество находится в свободном доступе и предоставляется по запросу.

Аренда

Право аренды также следует за вещью, если не истек срок действия обязательства или когда оно не прекращено по желанию сторон. Если в завещании указано имущество, которое находится в аренде, то арендатор вправе пользоваться им и после смерти наследодателя. Правопреемники не вправе поднимать арендную плату в одностороннем порядке.

Если имущество находится в долгосрочном найме, то в завещании желательно об этом указать.

Стоимость оформления завещания имущества с обременением – 100 рублей (ст. 333.24 НК РФ). Дополнительно может понадобиться оплатить услуги нотариуса.

Если у завещателя есть свидетельство о залоге, то при оформлении завещания его следует предъявить. При возникновении споров с залогодержателями, или при оформлении завещания в целом, целесообразно обратиться за поддержкой к квалифицированному юристу.

Ипотека

Стандартный и самый распространенный вариант обременения. Наследник обязуется выплачивать остаток долга перед банком за покупку недвижимости. Если он отказывается, то автоматически теряет права владения этим объектом и остальными видами имущества, фигурирующими в завещании.

Пример: Михаил купил квартиру в ипотеку. Выплачивал ее 20 лет и решил составить завещание, в котором прописал обязательства наследников продолжать выплаты. Вскоре после этого он умирает. Если наследники планируют получить недвижимость в собственность, они обязаны взять на себя и кредит.

Какие условия не могут фигурировать в завещании

Какими бы странными не были условия, прописанные в завещании, они не могут прямо посягать на свободы и права граждан, указанные в Конституции РФ. В противном случае документ может быть признан недействительным.

Пример: Михаил очень хочет, чтобы его дочка вышла замуж за сына его лучшего друга. Это требование он прописывает в завещании, прямо связывая его с фактом передачи квартиры по наследству. Это требование не соответствует Конституции РФ и, если дочка не желает связывать свою жизнь с указанным в завещании человеком, она может подать исковое заявление в суд с требованием признать документ недействительным целиком или хотя бы частично.

Как продать квартиру с обременением

Приобретенную в ипотеку квартиру продать очень сложно. Предварительно нужно согласовать этот момент с банком, определить, какая часть выручки пойдет на погашение долга, а какая останется у продавца, а также найти покупателя, согласного на такую процедуру. На практике, банки охотно идут на подобные операции, особенно если видят, что кредит потенциально может стать проблемным.

О наличии обременения на квартиру или другое имущество наследник узнает задолго до фактического получения свидетельства о праве наследования. Если есть сомнения в том, получать новую собственность или нет, рекомендуем предварительно обсудить этот вопрос на нашей бесплатной консультации. В дальнейшем мы сможем помочь выйти из ситуации с минимальными потерями и максимальной выгодой для наследника.

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

Основания и порядок наложения обременения

Основанием служит инициатива собственника либо третьей стороны. Например, по ипотечному договору инициатором становится собственник. В случае, если владелец накопил долги по оплате коммунальных услуг, инициатором наложения ограничений выступает суд.

Порядок наложения прост: после согласования сторон подается заявка для регистрации ограничения в Росреестре.

Пример. Г-н В. А. взял кредит в банке на льготных условиях, которые предоставляются только при наличии залога. В качестве кредитного обеспечения г-н В. А. предоставил финансовой организации свою трехкомнатную квартиру. Банк и собственник заключили договор и направили данные об ограничении, наложенном на жилье, в Росреестр. Так произошло наложение обременения.

Чем мешает обременение в наследственном праве

Главная проблема завещания на квартиру с ограничением − это переход обременений жилья к наследнику.

Внимание! Обременение мешает тем, кто получает наследство по завещанию.

Существует два вида перехода прав наследования: по завещанию и по закону. В случае получения наследства по завещанию наследник будет вынужден принять имущество в том виде, в котором его оставил владелец. Если наследование оформляется по закону, наследник может получить часть имущества и отказаться от наследства с ограничением.

Другие ограничения, накладываемые на собственников

Существуют ограничения, связанные с дарением обремененной квартиры. Возможность отчуждения жилого имущества зависит от типа ограничения.

К примеру, можно ли подарить долю в квартире с обременением? Специалисты отвечают утвердительно, но с оговоркой. Собственник может оформить дарственную на такую квартиру или долю в ней только с одобрения третьих лиц (например, с согласия банка). Традиционно ограничения препятствуют прямой реализации жилья.

Иными словами, оформить дарственную на квартиру с обременением нельзя, если дарение не одобрит третье лицо.

Можно ли прописаться в такой квартире после вступления в наследство

Ограниченное распоряжение имуществом не запрещает собственнику прописаться в квартире с обременением. Другие виды обременений предполагают согласие заинтересованных лиц. Запрет на любые сделки с жилой недвижимостью возникает только при аресте либо во время проведения следственных мероприятий.

Есть ли возможность реализации унаследованного обремененного имущества

Реализация унаследованного имущества осуществляется с согласия заинтересованных лиц, наложивших ограничение, или после снятия обременения.