Аренда — Оформление прав на землю — Земельные отношения — Градостроительство и землепользование — Деловая жизнь — Официальный портал Екатеринбурга

Действующее законодательство не запрещает арендовать земли, принадлежащие государству.

Земельный кодекс допускает возможность предоставления территорий в целях извлечения дополнительной прибыли для пополнения бюджета.

Предоставление территории в аренду — одна из обязанностей органов государственной власти.

Но не каждый человек сможет воспользоваться таким правом. По общепринятому порядку взятие надела в найм происходит по итогам торгов или без них.

Основной документ, регулирующий арендные правоотношения — Земельный кодекс РФ. Глава V.1 содержит перечень основных вопросов, связанных с арендой: основания возникновения прав на участок, размер арендной платы, подготовка и проведение аукциона, особенности договора найма и пр.

Так, статья 39.2 гласит, что предоставлением территорий в аренду занимаются исполнительные органы государственной власти. Статья 39.11 описывает процесс подготовки аукциона и его проведение. В статье 39.16 ЗК перечислены основания для отказа в предоставлении территории.

Регулируются арендные правоотношения и Гражданским кодексом. В ст. 620 описаны случаи досрочного расторжения договора найма по решению арендатора. Статья 621 гласит, что у арендатора имеется преимущественное право заключения соглашения аренды на новый срок.

Условия аренды земли

Взять участок в аренду может любой человек, который подаст заявку. Касается это не только граждан России, но и иностранных лиц.

Землю в пользование можно получить несколькими способами: с проведением торгов и без них. Инициатором аукциона может выступать как государство, так и потенциальный арендатор.

Варианты получения территории:

Проведение торгов по решению государственного органа власти. Информация о планируемых торгах подается в СМИ. Заявки от претендентов подаются за 5 дней до указанной даты. Побеждает человек, предложивший большую сумму за аренду.

Аукцион по инициативе потенциального арендатора. Наниматель обращается в органы власти с прошением выделить землю в аренду. Далее процедура проводится по аналогичной схеме. Такой способ допустим при условии, что территория числится на учете в Кадастре.

Аренда без проведения торгов после выбора участка госслужбой. Претендент подает заявку и документы. После подбора государством территории нанимателя приглашают для подписания договора аренды.

Найм незарегистрированной территории. Потенциальный наниматель самостоятельно проводит межевание и ставит участок на кадастровый учет — при согласии органов власти. Процедура проводится за счет заявителя.

Торги проводятся при наличии минимум двух участников.

Отдельным категориям участки предоставляются бесплатно:

1. многодетным;
2. семьям, имеющим ребенка – инвалида;
3. молодым специалистам из села;
4. пенсионерам;
5. инвалидам;
6. военнослужащим.

Арендатором может быть физическое или юридическое лицо.

Какие земельные участки можно получить?

Кроме территорий, выделяемых под аренду и разрешенных для использования, имеются категории земель, на которые наложены ограничения. Эти участки нельзя передавать во временное пользование.

К ним относятся:

• заповедные и прочие охраняемые зоны;
• участки, отведенные под захоронение опасных веществ;
• территории, используемые особыми ведомствами — ВС, ФСБ и пр.;
• объекты, которые предназначены для охраны государственной границы.

Если на участок наложено ограничение, заявку на аренду отклонят. Другие категории земель, не входящие в список, могут арендоваться.

Порядок предоставления земельных участков находящихся в государственном ведении

Прежде чем арендовать у государства участок, необходимо найти свободный. Чтобы получить официальный ответ от работников Геокадастра, необходимо подать в службу запрос. Проверка информации об имеющихся свободных участках доступна на сайте Росреестра.

Выбрав участок, необходимо осмотреть его лично и проверить:

• наличие коммуникаций,
• категорию земли,
• качество почвы и пр.

Заявление и документы на аренду подаются в местную администрацию района или города, в пределах которого расположен участок.

Из справок потребуются:

• заявление;
• паспорт обратившегося гражданина;
• выписка из ЕГРП;
• кадастровый паспорт земли;
• технический план на имеющиеся на участке постройки (при наличии);
• справка об отсутствии обременений на территорию.

Как взять участок в аренду у администрации города читайте здесь.

Юридические лица дополнительно предоставляют выписку из ЕГРЮЛ, копии учредительной документации. В разных регионах РФ перечень документации может отличаться.

Общий порядок действий выглядит следующим образом:

1. Подготовка справок.
2. Обращение в государственный территориальный орган власти с заявлением об аренде и документами.
3. Проведение межевания, постановка на учет — при самостоятельном подборе незарегистрированного надела.
4. Подача заявки и внесение залога — при участии в аукционе.
5. Составление договора, подписание.
6. Регистрация его в Росреестре.

Только после регистрации соглашения арендатор имеет право распоряжаться участком по собственному усмотрению.

При подписании договора найма на срок менее 12 месяцев регистрировать его не обязательно.

Как составить заявление?

Чтобы органы управления рассмотрели вопрос о выделении территории в найм, необходимо правильно составить заявление. Требования к его оформлению содержатся в статье 39.17 земельного кодекса.

В заявлении должны указываться:

• ФИО, место проживания обратившегося;
• паспортные данные (для физических лиц);
• название, местонахождение, регистрационный номер (для организаций);
• кадастровый номер участка;
• целевое назначение;
• реквизиты решения о выделении надела.

Заявление обязательно подписывается, и ставится дата его составления. Без подписи оно считается недействительным. Нотариальное заверение не требуется. Допускается бумажный вариант заявления и электронный (в распечатанном виде). Если оно подается не лично арендатором, а его представителем, потребуется нотариальная доверенность.

Заявление выступает основанием для подписания договора найма. Вносить данные необходимо правильно, без ошибок и исправлений. Заявление подается в муниципальное подразделение, которому принадлежит участок, в двух экземплярах. Государственная служба рассматривает документ в течение 30 дней и выносит решение.

С подробной инструкией о составлении заявления можно ознакомиться в этой статье.

В заявлении должны указываться основания для предоставления участка и льготы (при наличии).

Как заключить и зарегистрировать договор?

После завершения торгов или предоставления участка арендатор заключает договор с государственной властью.

Подписание его — процедура продолжительная.

название и дата составления;

данные участников;

кадастровый номер земельного участка, местонахождение, площадь и пр.;

наличие обременений на надел; ;

размер арендной платы и сроки ее выплаты;

целевое назначение земли;

условия прекращения действия соглашения;

ответственность участников.

Договор подписывается обеими сторонами.

Если арендатор планирует в дальнейшем выкупить участок, в договоре необходимо указать этот факт, а также в случае, когда договор заключается на срок от 1 года, его следует зарегистрировать в Росреестре в кратчайшие сроки.

К соглашению прилагаются:

• заявление одного из участников о регистрации;
• кадастровый паспорт участка;
• техплан на имеющиеся постройки;
• справки о наличии (отсутствии) обременений;
• бумаги, подтверждающие цель использования надела, к примеру, проект возводящегося дома.

Документы с заявлением подаются в регистрирующий орган в течение 5 дней с момента подписания соглашения. При пропуске срока договор считается не заключенным и не имеющим силы.

За регистрацию физические лица платят пошлину размером 2 тысячи рублей, юридические — 22 000. Если заявитель является льготником, процедура регистрации проводится бесплатно. Для юридических лиц льгот нет. В течение 1 недели договор зарегистрируют.

Как арендовать участок под бизнес с последующим выкупом?

Действующее законодательство не запрещает арендовать у государства землю с последующим выкупом. В отношении сельскохозяйственных участков право на выкуп появляется спустя 3 года после взятия в найм. Для территорий других категорий срок действия договора найма не важен.

При заключении договора аренды под бизнес необходимо указать, что арендатор планирует выкупить участок, а также прописать условия и сроки осуществления процедуры. Заявление о выкупе необходимо подавать до окончания срока действия соглашения.

Стоимость

Размер платы за аренду зависит от площади участка, качеств земли. Стоимость фиксируется в договоре и может меняться 1 раз в год.

Бывает:

• фиксированной суммой (стороны согласовывают при подписании соглашения);
• долей от прибыли;
• в виде услуг, оказываемых арендодателю;
• частью имущества.

При проведении аукциона сотрудники государственной власти устанавливают базовую ставку, которую участники повышают по собственному усмотрению. Без проведения торгов цену назначает администрация.

Плата за аренду также может рассчитываться с учетом средней рыночной стоимости в конкретном регионе. Чтобы правильно установить цену, проводится кадастровая оценка.

В каждом регионе имеются местные акты, регулирующие вопросы размера арендной платы. Государство позволяет субъектам повышать или понижать стоимость по необходимости.

Об особенностях расчета арендной платы можно прочитать здесь.

Отказ

Заключить договор аренды с государством несложно, но иногда заявители могут столкнуться с отказом.

Причины:

• не точно определены границы территории;
• не предоставлена информация о целевом использовании земли;
• надел изъят из оборота;
• предоставлены неполные или ложные сведения;
• цель аренды не совпадает с законным применением земли;
• на участке расположены постройки, принадлежащие другим лицам;
• территория относится к запрещенным категориям;
• земля является общим пользованием.

Оспорить отказ можно в суде. В исковом заявлении необходимо аргументировать неправомерность отказа, подтвердить документально.

Заявление рассматривается 1 месяц. При положительном исходе будет назначено судебное заседание, при отрицательном истцу возвращают документы. На заседании судья выслушивает обе стороны и выносит окончательное решение.