Реконструкция фасада здания: что включает и как провести

Под реконструкцией понимается комплексная замена поврежденных элементов фасада либо изменение всей его конструкции. Зачастую употребляется термин «реновация фасада». В этом случае список работ включает в себя следующие процессы:

• оштукатуривание;
• заделка трещин;
• покраска;
• усиление кирпичной кладки;
• монтаж вентилируемого фасада;
• сооружение отливов, водостоков и других конструктивных элементов;
• замена утеплителя и т. д.

Перед началом фасадных работ составляется проект, изучаются стены на предмет наличия дефектов, производится общая очистка постройки, удаляется старое покрытие. Правила, в соответствии с которыми осуществляется реконструкция фасада, прописаны в СНиП 31-06-2009.

Что входит в КР жилых зданий: перечень мероприятий

Нормативный акт СП 368.1325800.2017 – это документ, регламентирующий основные правила проектирования капитального ремонта многоквартирных блочных и панельных жилых домов высотой до 75 м, перечень фасадных работ, входящих в комплекс мероприятий, следующий:

1. Теплоизоляция внешних стен и цоколя.
2. Изоляция от шума оконных и балконных проемов.
3. Установка стеклопакетов на внешние и внутренние балконы.
4. Реконструкция внешнего покрытия балконов и лоджий, соединительных перегородок, изоляция от влаги.
5. Установка или реконструкция, восстановление навесов над подъездами, балконами, окнами верхних этажей, входами в подвальные и подсобные помещения.
6. Ремонтные мероприятия по устранению дефектов фасада, цоколя, пожарных полётов, внешних стен листовых шахт, бетонных покрытий вокруг здания, а также стоков для воды.

Важно! Состав работ, которые будут производиться при капитальном ремонте МКД, определяются проектной документацией.

По каким правилам выполняются работы?

В Постановлении Госстроя РФ №170 и СП 71.13330.2017 описываются правила и требования, предъявляемые к комплексу мер по восстановлению фасада МКД.

Перед началом работ по отделке фасадов правила устанавливают завершение следующих этапов ремонта:

1. Монтаж строительных и защитных конструкций: леса, сетчатое покрытие для защиты от влаги, солнечных лучей и пыли.
2. Установка электротехнических сетей освещения, если таковые предусмотрены проектом.
3. Устранение межпанельных и межблочных швов предусмотренными составами.
4. Остекление оконных проемов и балконных пролетов.
5. Устранение щелей между рам оконных и балконных блоков.
6. Установка закладных элементов.
7. Монтаж гидро- и теплоизоляции, выравнивание поверхностей внешних стен.
8. Фиксация креплений для систем водостока.

Все стадии исполняемых мероприятий на фасаде МКД фиксируются в специальном журнале приема работ.

Отделку производят при среднесуточной температуре окружающей среды и основания здания в границах от 5 до 30 градусов. Приступают к деятельности при поддержании таких значений за двое суток до начала работ и семи суток после их окончания.

Если термометр показывает меньше 5 градусов, тогда правила предписывают использовать материалы с морозостойкими компонентами и с повышенной устойчивостью к влаге.

Покраску стен сооружений следует проводить при температуре не ниже минус 10 градусов. При этом применяются краски на органических растворителях.

Кто должен заниматься программой обновления?

Исполнителем капитального ремонта фасада домов выступает компания, именуемая региональным оператором или подрядчиком. Согласно Жилищному кодексу и ФЗ от 21.07.2014 №255 таковой признается некоммерческая организация, аккредитованная на выполнение соответствующего комплекса мер, обладающая необходимыми допусками и лицензиями.

Фирмы региональных операторов создаются местными органами государственной власти в рамках программы осуществления капитального ремонта жилого комплекса.

Подрядчика выбирают жильцы на домовом собрании путем голосования. Реквизиты избранной фирмы записывают в протокол. И документ отправляют в управляющую компанию.

Периодичность проведения работ

Периодичность проведения капитального ремонта определяется по сроку нормативной эксплуатации конструкций и элементов фасада (п.1.7, МДС 13-1.99). В документе СП 368.1325800.2017 указаны периоды минимального эффективного использования МКД и элементов до постановки их на капитальный ремонт.

Согласно пунктам 4.4 и 4.5 степень физической непригодности или износа определяет комиссия оценки технического состояния здания. Виды, сроки и методы проведения исследовательских работ регулирует ВСН 57-88р.

О том, как узнать по адресу, когда планируется капитальный ремонт, читайте в этой статье.

Продолжительность по нормативам

В соответствии с пунктом 5.1 статьи 189 ЖК РФ сроки на проведение мероприятий по восстановлению и ремонту фасада МКД устанавливают жильцы. На собрание приглашаются эксперты, которые оценивают требуемый объем мер в соответствии с нормативами. Учитывая рекомендации специалистов, жильцы проводят голосование и общим решением выбирают срок.

Период работ вписывается в протокол, который отправляется управляющей компании.

Нормативный срок проведения капитального ремонта на фасаде здания в зависимости от площади утвержден Министерством жилищно-коммунального хозяйства РСФСР в “Нормах продолжительности капитального ремонтажилых и общественных зданий и объектов городского благоустройства” и представлен в таблице 1.

Таблица 1 – Сроки восстановительных работ на фасаде

Площадь фасада здания, м2	до 500	501-1000	1001-1500	1501-2000	более 2000
Длительность работы, мес	0,5	1	1,5	2	2,5

Возможные проблемы

При проведении капитального ремонта фасада МКД подрядчик может столкнуться с различными проблемами. Практически все приводят к изменению плана принятых мер. Последствиями выступают увеличение затрат на материалы и изменение сроков.

Технические

Разрушение внешнего слоя стен

Чрезмерное разрушение частей стен, не входящее в первоначальную смету, приводит к дополнительной деятельности по устранению дефектов и увеличению материальной составляющей проекта.

Мероприятия по устранению глубоких участков отслоения внешнего слоя стен регламентирует Постановление Госстроя РФ №170. Покрытие снимают полностью до основания бетонной плиты или кирпичной кладки. При наличии выпадающих частей, их убирают и производят закладку из новых. Отремонтированные места подлежат дополнительной изоляции от влаги.

Затягивание сроков

Действие подрядчика по исполнение запланированных мероприятий по восстановлению фасада регламентируются ЖК РФ, в котором и предусмотрено обязательное выполнение всех возложенных обязанностей.

За несвоевременное завершение капитального ремонта могут применяться меры административной и гражданской ответственности, возмещение неустойки по решению суда.

Сезонность

Планирование ремонтных работ должно учитывать сезон и климатические условия окружающей среды, так гласят акты Постановлении Госстроя РФ №170 и СП 71.13330.2017. Анализ погоды подкрепляют данными метеослужб. В сметы закладывают соответствующие материалы, способные выдержать агрессивное влияние погоды.

Непредвиденное изменение погоды приводит к увеличению сроков завершения капремонта.

Гарантия

Использование подрядчиком некачественных материалов или неквалифицированных кадров для производства мер по восстановлению фасада приводит к уменьшению срока долговечности проведенного ремонта.

Важно! ЖК РФ статьей 182, пунктом 2.3 защищает права жителей, устанавливая гарантийный срок равный не менее 5 годам с момента подписания акта выполненных работ. В течение этого периода все возникшие недочеты, обнаруженные дефекты подрядчик обязан устранить.

Экономические

Недостаточное финансирование из-за неуплаты коммунальных взносов

Каждый месяц при уплате начислений за коммунальные услуги жители МКД обязаны вносить сумму на капитальный ремонт. Денежные средства аккумулируются на специальных счетах. Подробно о способах формирования счета для капремонта общего имущества МКД и Фонде капитального ремонта мы рассказывали в отдельной статье.

Если к моменту начала деятельности накопленной суммы недостаточно, то жильцами может быть произведен дополнительный сбор денег. Вторым вариантом решения проблемы выступает кредит, который плательщики дома оформляют через управляющую компанию.

Госжилинспекция определяет должников среди плательщиков дома. Список таковых отправляется управляющей компании. Для выплаты задолженности жильцам предоставляется срок равный 2 месяцам. При отсутствии поступления денежных средств, решение о способах взыскания требуемой суммы принимает суд.

Необходимость дополнительных действий, превышающих бюджет

Виды деятельности, не включенные в смету, несут дополнительную нагрузку на бюджет ремонта фасада. Требуемая сумма выплачивается региональным оператором из собственных средств. Но после завершения запланированных мер, на жильцов дома возлагается обязанность возместить остаточные денежные средства в соответствии с пунктом 7, статьи 182 ЖК РФ.

Периодическое проведение капитального ремонта является обязательным условием содержания МКД. Из наших материалов вы узнаете о том, что подразумевает под собой капремонт и каких видов бывает, чем отличается от реконструкции, а также что входит в перечень работ по восстановлению крыши жилого многоквартирного дома.

Что относится к текущему обновлению МКД?

Немаловажно знать, что включает в себя текущий ремонт фасада. Согласно постановлению Госстроя №170 это работы, связанные с:

• герметизацией стыков и трещин наружных покрытий;
• устранение дефектов деревянной обшивки;
• покраска фасадов и ликвидация небольших повреждений покрытия.

Текущий ремонт фасада – это мероприятие, проводящееся в зависимости от планового капитального ремонта или физического износа архитектурных элементов (часть 2.3, пункт 4). Продолжительность исполнительных мер регулируется нормативами жилищно-коммунального хозяйства (в чем различия капитального и текущего ремонта в МКД?).

После проведения текущих мероприятий составляется акт приемки работ, подписывается представителями собственников МКД и обслуживающих организаций (часть 2.3, пункт 8).

Капитальный ремонт фасада дома – это результат совместной работы жильцов и управляющей компании. При этом материальная нагрузка полностью лежит на лицах, проживающих в доме. План-график проведения комплекса мер определяется региональной программой или инициируется решением большинства жильцов.

Законодательными актами регламентируются список, сроки, порядок осуществления мероприятий по капитальному ремонту фасада.

Оформление разрешения на изменение фасада здания

При проведении ремонтных работ рекомендуется подписать с балансодержателем здания Акты на скрытые работы (на гидроизоляцию, на подключение к коммуникациям). В случае обустройства проема в несущей стене (с усилением), необходимо подписать с проектной организацией Акт на скрытые работы. После завершения ремонтных работ нужно подписать с проектной организацией Акт на выполненные работы.

На переоформление в Росреестре Свидетельства о государственной регистрации права собственности на помещение потребуется месяц. Если Росреестр откажет в его выдаче (с 2012 года отказывают часто, из-за отсутствия в базе ЕГРП всех нужных сведений на помещение и здание), потребуется дополнительное время на оформление документов, необходимых для внесения в базу ЕГРП требуемых сведений.

Что нужно знать, если планируете реконструкцию нежилого помещения

• изменяется количество этажей в большую или меньшую сторону;
• имеющийся чердак здания перестраивается в мансарду;
• к зданию пристраивается дополнительное нежилое помещение;
• оборудуется антресольный этаж;
• если здание требует капитального ремонта с заменой коммуникаций и усилением конструкций.

Под реконструкцией нежилого помещения подразумеваются работы по существенному изменению внешнего вида (фасада), увеличение или уменьшение общей площади здания. Например, площадь нежилого помещения увеличивается за счёт пристройки тамбура с входными дверями.

Адвокатское бюро

• обустройство отдельного входа, ремонт старого, оформление входной группы;
• увеличение размера или количества окон;
• обустройство зимнего сада;
• пристройка помещений и т.п.
• Для проведения реконструкции фасада здания, необходимо получить разрешение на реконструктивные работы.

Реконструкция необходима также в ситуации, когда возрастают временные или постоянные нагрузки, обустраиваются подземные и заглубленные помещения. Часто реконструкцию проводят, когда неподалеку строятся новые сооружения, прокладываются различные коммуникации, либо в случае износа конструкций или изменения состояния грунта.

Как рассчитывают стоимость капитального ремонта фасада здания

Цифры, суммы берутся не с потолка. Минстрой РФ еще в 2009 году обнародовал методические рекомендации для расчетов. Цена на капитальный ремонт фасада здания за м2 зависит от многих факторов:

• стоимости аналогичных работ (не менее пяти) по региональным программам,
• стоимости разработки проектной документации и услуг стройконтроля,

• состояния самого дома, фасада, конструкций, элементов, инженерных систем (общепринятая «норма» — капремонт необходим при разрушении хотя бы 30-35% фасада),

• предельной стоимости капремонта, утвержденного в конкретном регионе (в соответствии со ст. 190 Жилищного кодекса РФ).

Кроме того, на эти расчеты (смету ремонта) влияет:

• конкретная оценка, анализ состояния фасада,

• возможные механические повреждения (в том числе отделки, облицовки, теплоизоляции, наличие трещин, дефектов),

• год постройки здания, сроки последних ремонтов (текущего или капитального).

Юридически и простым языком

Правовое определение реконструкции объектов недвижимости зафиксировано в ч. 14 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ, оно распространяется и на аналогичные работы на фасадах зданий.

Любые виды реконструкции подразумеваются изменение параметров объекта или его частей, а также качественных характеристик инженерно-технического оборудования. Исходя из особенностей рассматриваемого вида работ, реконструкция фасадов характеризуется следующими нюансами:

• если проведение работ затрагивает несущие конструкции и создает потенциальную угрозу безопасности здания, для реализации проекта нужно получить разрешение на строительство;
• если проект фасадных работ предусматривает проведение косметического ремонта на внешних стенах или элементах здания, разрешение на строительство не требуется;
• отдельные виды фасадных работ, не включенные в перечни нормативных актов, не требуют согласования с уполномоченными органами (например, в столице с 2011 года не проводится согласование на установку наружных кондиционеров на фасаде здания).

Таким образом, если запланированные работы связаны и изменением несущих конструкций (стены, перекрытия, фундамент и т.д.), они создают угрозу для целостности и безопасности объекта. Их выполнение будет проводиться на основании разрешения на строительство под контролем государственных и муниципальных ведомств.

Также при реконструкции может происходить смена внешнего вида объекта (изменение цветовых характеристик фасада и т.д.). Поскольку здания в городской черте должны отвечать общим архитектурно-художественным требованиям к внешнему виду, согласование по этому направлению будет проходить через Художественный совет Москомархитектуры. Единая архитектурная политика Москвы заключается в рассмотрении и согласовании проектной документации и архитектурных решений.

Комментарий специалиста. Даже если проект реконструкции фасада не связан с изменениями основных и капитальных элементов зданий, нужно предварительно убедиться в необходимости получения разрешения на строительство. При незаконном проведении реконструкции частей зданий может последовать привлечение к административной ответственности и значительный штраф. Для устранения неблагоприятных последствий лучше обратиться к профессиональным экспертам в указанной сфере.

Постановления правительства Москвы

На территории столицы, помимо Градостроительного кодекса РФ, действует ряд региональных нормативных актов, определяющих перечень работ по перепланировке, переустройству и реконструкции помещений и зданий. Именно из указанных документов можно уточнить, требуется ли согласование для проведения фасадных работ, и в какой форме будут выдаваться разрешительные документы. По состоянию на 2017 год, необходимо руководствоваться следующими нормативными актами в сфере ремонта и реконструкции зданий:

• Постановление Правительства Москвы от 27.08.2012 № 432-ПП (далее – Постановление № 432-ПП);
• Постановлением Правительства Москвы от 25.10.2011 № 508-ПП (далее – Постановление № 508-ПП);
• Постановление Минрегиона РФ от 30.12.2009 № 624 (далее – Приказ № 624).

В нормативных актах Правительства Москвы утверждены приложения с перечнями работ, которые не требуют получения разрешения на строительства. Своевременное уточнение данных положений позволит сэкономить время на согласования проекта реконструкции.

Примеры реконструкции

Исходя из норм Постановлений № 508-ПП и № 432-ПП, без разрешения на строительство, но с согласованием проектной документации, могут проводиться следующие виды фасадных работ:

• обустройство на первом этаже здания балконов, лоджий и иных аналогичных архитектурных элементов;
• облицовка внешних стен объекта новыми строительными материалами, отличающимися от первоначального состояния фасада;
• обустройство, монтаж или переоборудование внешних конструкций – козырьков, витрин, навесов и т.д. (без опоры на земельную поверхность);
• возведение, демонтаж или восстановление лестниц, тамбуров, связанных с выходом за внешние границы здания;
• устройство отдельных входов в жилые или нежилые помещения;
• работы с оконными и дверными проемами – изменение формы, ликвидация, закладка, монтаж и т.д.

Для проведения указанных видов работ на территории Москвы потребуется не только получить проект, но и оформить положительное техническое заключение об отсутствии воздействия на несущие элементы и конструкции здания.

Комментарий специалиста. Оформление проектной документации, а также технического заключения для субъектов г. Москвы, входит в компетенцию специализированных экспертных организаций. Эти организации должны состоять членами саморегулируемых организаций в сфере строительства, а также иметь допуск РФ на выполнение проектных работ.

Мнение Минрегиона о реконструкции фасадов

Для безопасного проведения работ на объектах капитального строительства должен быть разработан и согласован проект реконструкции. В отношении указанных видов работ на фасадах зданий, в Приказе Минрегиона РФ № 624 сформулировано требование об обязательном проведении инженерных изысканий и подготовке проектной документации при:

• облицовке поверхности внешних стен зданий природными и искусственными камнями и линейными фасонными камнями;
• устройстве вентилируемых фасадов.

Как указано в Приказе № 624, именно эти работы на фасадах зданий оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства.

Для жилых и нежилых объектов недвижимости

Для реконструкции фасада жилого объекта недвижимости (например, многоквартирного здания) требуется не только составить и утвердить проектную документацию, но и получить согласие собственников жилых помещений. Это согласие входит в обязательный комплект документов для одобрения проекта на проведение работ. Д

Все консультации бесплатны.

Проведение работ по реконструкции помещений и фасадов жилых зданий создает потенциальную угрозу гражданам, поэтому для положительного согласования проектной документации оформляется техническое заключение экспертной организации. К его ключевым характеристикам относится:

• документ содержит результаты обследования строительных конструкций, связанных с выполнением фасадных работ, на предмет их безопасности;
• в документ включаются исходные планы стен и фасадов, а также планы с указанием проектных решений; выдается организацией, имеющей допуск СРО.

Для реконструкции нежилых зданий согласование существенно проще, нормативные акты Правительства Москвы не предусматривают требования о представлении положительного технического заключения. Однако это не устраняет обязанности по согласованию проекта фасадных работ в Москомархитектуры и утверждению акта выполненной реконструкции.

Комментарий специалиста. Общий перечень документов для согласования реконструкции, если для нее требует получить разрешение на строительство, регламентирован Градостроительным кодексом РФ. На территории Москвы соблюдение единого архитектурно-художественно облика города контролирует Москомархитектура (Комитет по архитектуре и градостроительству города Москвы).

Мнение кадастровой палаты и Росреестра

Если в ходе реконструкции зданий, в том числе и работ на фасадах, происходит изменение параметров здания (например, увеличение его объема за счет обустройства балконов, увеличение количества этажей и т.д.), после согласования итогового акта осуществляется подготовка технического плана с последующим кадастровым учетом в ЕГРН. Нюансы проведения кадастрового учета при различных видах работ по реконструкции регламентированы следующими актами:

• письмо Минэкономразвития РФ и ФГБУ «ФКП Росреестра» от 08.07.2013 № 08-2135-КЛ;
• письмо Минэкономразвития РФ и ФГБУ «ФКП Росреестра» от 26.06.2013 № 08-0906-НС.

Эти документы устанавливают рекомендации при проведении кадастрового учета отдельных видов работ по реконструкции, в том числе на фасадах зданий.

Исходя из содержания указанных актов, можно выделить следующие нюансы:

• проведение кадастрового учета осуществляется на основании технического плана и акта приемочной комиссии местного органа власти;
• если при изготовлении технического планакадастровый инженер выявит несоответствие параметров объекта требованиям проектной документации, он обязан изложить их в своих выводах;
• если в ходе проведения работ не изменяются внешние границы и назначение объекта, кадастровый учет проводится на основании заявления и технического плана.

По итогам кадастрового учета правообладателям выдается выписка из госреестра ЕГРН, после чего реконструкция считается официально узаконенной.

Комментарий специалиста. Указанные письма носят рекомендательный характер. Однако на практике, они применяются должностными лицами Росреестра при проведении кадастрового учета. По этой причине, положения писем Минэкономразвития и ФГБУ «ФКП Росреестра» будут учитывать и кадастровые инженеры при подготовке техническое документации.