Договор купли-продажи квартиры с обременением в пользу продавца: образец, риски для продовца и покупателя

Под обременением понимается ограничение права собственности владельца объекта недвижимости. Обременение не позволяет ему в полной мере реализовать свое право собственности, обычно — распорядиться объектом без разрешения лица или органа власти, в чьих интересах оно наложено. В отдельных случаях обременение не позволяет собственнику и свободно пользоваться имуществом.

Наиболее распространен такой вид обременения, как залог имущества. Он накладывается в пользу физического или юридического лица, предоставившего кредит на покупку недвижимого имущества либо рассрочку платежа. В соответствии со ст.

334 ГК РФ неисполнение покупателем своих обязательств, обеспеченных залогом, продавец или банк, предоставившие кредит, вправе истребовать заложенное имущество или удовлетворить свои требования после его продажи.

Залог недвижимости не позволит покупателю самостоятельно распоряжаться имуществом без разрешения залогодержателя (продавца) в части отчуждения объекта. То есть покупатель не сможет подать, продать, обменять или повторно заложить недвижимость. Это гарантия для продавца, что в случае недобросовестного поведения покупателя, он сможет вернуть себе объект в собственность.

Также существуют и другие виды обременения (ограничения) прав собственника:

• сервитут земельного участка;
• сохранение права пользования объектом недвижимости (зарегистрированный договор аренды, найма жилого помещения, завещательный отказ, договор ренты);
• арест имущества, запрет на регистрационные действия с недвижимостью и т. д.

Однако данные виды обременения накладываются не в пользу продавца, а в интересах третьих лиц или по распоряжению органов власти.

Преимущества сделки с обременением

Единственный вид обременения, который может быть наложен в пользу продавца, это залог недвижимости. Залог обычно возникает в силу того, что полный расчет производится уже после того, как право собственности будет зарегистрировано, то есть применяется рассрочка платежа.

Рассрочка платежа и залог недвижимости в пользу бывшего владельца имеет преимущества для обеих сторон:

• покупатель имеет возможность купить квартиру, заплатив часть общей стоимости и не оформляя банковский кредит;
• продавец не теряет покупателя, готового заплатить нужную цену;
• так как недвижимость находится в залоге, то продавец страхуется от неисполнения покупателем своих обязательств.

У подобной сделки имеются и недостатки — она более рискованная, чем обычная продажа недвижимости, так как расчет по договору производится после его исполнения.

Как составить договор купли-продажи с обременением (залогом недвижимости)

Договор купли-продажи с обременением нужно оформить по общим правилам, определенных § 7 ГК РФ. Однако из-за того, что применяется такой способ обеспечения обязательств, как залог, то дополнительно соглашение должно содержать положения, регулируемые ст. 489 и ст. 334 ГК РФ.

Форма и существенные условия соглашения

Ст. 550 ГК РФ утверждает, что для любого договора купли-продажи недвижимости обязательной признается письменная форма соглашения. Оно составляется в виде одного документа в нескольких копиях (по экземпляру для каждого из участников сделки и для органа регистрации соответственно).

Существенными условиями договора купли-продажи с залогом являются:

• предмет соглашения, то есть продаваемый объект (ст. 554 ГК РФ);
• цена (п. 1 ст. 555 ГК РФ);
• порядок, сроки и размеры платежей, если имущество продается в рассрочку (п. 1 ст. 489 ГК РФ).

Если при продаже квартиры имеется граждане, сохраняющие право проживания в ней, то указание перечня таких лиц признается существенным условием (п. 1 ст. 558 ГК РФ). Также на основании п. 1 ст. 432 ГК РФ существенными признаются условия, определенные сторонами в качестве таковых. Без указания в тексте соглашения существенных условий соглашение признается незаключенным, что автоматически влечет за собой его недействительность.

Регистрация сделки: пошаговая инструкция

Продажа квартиры с залогом в пользу бывшего собственника не имеет существенных отличий от обычной сделки, за исключением того, что одновременно с регистрацией права собственности регистрируется и его обременение залогом.

Шаг первый — подписание договора

Первый этап регистрации сделки — это заключение сторонами договора купли-продажи. Договор заключается в виде одного документа, но в нескольких экземплярах. Обычно стороны подписывают соглашение до момента обращения в орган регистрации или в МФЦ, но можно сделать это и на месте.

Шаг второй — подача заявлений на государственную регистрацию

Следующий этап — подача заявления на государственную регистрацию. Несмотря на то, что регистрацию проводит Росреестр, подается заявление в МФЦ. Для этого нужно записаться на прием в многофункциональный центр любым из доступных способов — по телефону, на сайте, через Госуслуги или при личном посещении центра.

Также можно подать документы через интернет — портал Госуслуги или официальный сайт Росреестра. Для этого обе стороны должны предварительно оформить усиленную электронную подпись (УКЭП).

При обращении стороны должны заполнить заявления: продавец заполняет заявление на переход права собственности, покупатель — на его регистрацию. Во время подачи заявления сторонам необходимо предоставить:

• паспорта всех сторон, участвующих в сделке;
• экземпляры договора купли-продажи;
• правоподтверждающие документы на квартиру (при необходимости);
• квитанцию об оплате госпошлины.

В отдельных случаях придется предоставить и другую документацию. Перечень необходимых для сделки документов дополнительно может включать в себя:

• нотариальное согласие супруга на распоряжение имуществом, если жилье приобретено в браке;
• согласие органа опеки, если собственник не обладает полной дееспособностью;
• нотариальную доверенность, если действуют доверенные лица;
• техническую документацию на квартиру и т. д.

Также покупателю рекомендуется проверить правоустанавливающие документы, на основании которых ранее было зарегистрировано право собственности. Подобным документом может быть договор, свидетельство о праве на наследство, решение суда, распоряжение органа власти и т. д.

За регистрацию права собственности нужно уплатить госпошлину в размере 2 тыс. руб. Кто именно оплачивает пошлину — сторону определяются самостоятельно.

Квитанция об оплате должна быть приложена к документам, передаваемым на регистрацию. Так как договор содержит условие о залоге недвижимости, то одновременно регистрируется обременение недвижимости, госпошлину за него платить не нужно.

Шаг третий — получение документов в Росреестре

Регистрация права собственности занимает период в 5–9 рабочих дней. После того, как этот срок истек, покупатель может получить выписку из ЕГРН. Она подтверждает право собственности на квартиру и зарегистрированный залог в пользу физического лица (продавца). Выписка из ЕГРН после регистрации выдается бесплатно.

Снятие обременения после полного расчета

После того, как покупатель полностью рассчитался по договору, сторонам необходимо снять обременение. Подтверждением полной оплаты обычно является расписка продавца, что с ним был произведен полный расчет по договору. Или стороны могут оформить акт об исполнении обязательств.

Чтобы аннулировать залог недвижимости, необходимо также обратиться в Росреестр.

Сама процедура снятия обременения почти ничем не отличается от регистрации права собственности. Обе стороны (и покупатель, и продавец) должны обратиться в МФЦ или отделение Росреестра, заполнить соответствующие заявления и предоставить документы на квартиру и расписку (акт) продавца.

Снятие обременения также занимает 5-9 рабочих дней. После того как залог аннулирован, собственник жилья может вновь посетить МФЦ и получить свежую выписку из ЕГРН, в которой не только подтверждается его право собственности, но и указывается, что обременения и ограничения прав Росреестром не зарегистрированы.

Какие сложности могут возникнуть

Договор купли-продажи с обременением в пользу продавца при рассрочке платежа обычно выгоден покупателю. Он может купить недвижимость, не теряя время и средств на оформление ипотечного кредита. Свои плюсы существуют и для продавца — предоставив рассрочку, он не теряет покупателя, который хоть и не имеет полной суммы, но готов заплатить нужную собственнику цену за квартиру.

Однако данный вид соглашения более рискованный для обеих сторон, чем обычный договор купли-продажи недвижимости. Поэтому очень важно грамотно составить текст договора, особенно ту часть, которая касается залога недвижимости и порядка расчета между сторонами. Обычно участники сделки в подобных случаях обращаются за юридической помощью.

Частые вопросы и ответы на них

Главный риск покупателя состоит в том, что продавец может просто проигнорировать свою обязанность по участию в снятии обременения. Как уже говорилось, при подаче заявления на аннулирование залога должны присутствовать и залогодатель (покупатель), и залогодержатель (продавец). Если последний откажется подавать заявление в Росреестр, снимать обременение придется через суд.

Есть риски и у продавца недвижимости. Отказ покупателя вносить выплаты или нарушение сроков их внесения рассчитываются как нарушение условий договора. В таком случае бывшему собственнику также придется обращаться в суд.

Исковые требования могут разными — можно потребовать взыскать неуплаченную сумму или попросить суд расторгнуть сделку купли-продажи в связи с существенным нарушением покупателем принятых на себя обязательств.

Снять обременение без согласия бывшего собственника нельзя. Продавец может одобрить продажу жилья до момента полного с ним расчета на своё усмотрение. Например, если покупатель более не способен вносить выплаты по рассрочке платежа, он может обратиться к продавцу с предложением снять обременение, продать квартиру и единовременно погасить долг.

Однако в подобном случае бывшему собственнику необходимо грамотно продумать юридический аспект, так как дав согласие на продажу, он лишается средства обеспечения обязательств покупателя в виде залога жилья.

Нотариальное заверение договора не является обязательным и может происходить лишь по инициативе одного из участников сделки или обеих сторон.

Консультация в чате и по телефону – это самые быстрые способы получения ответа. Через форму ниже – примерное время ожидания ответа 5-7 дней.

На каких условиях происходит передача товара

Товар может быть передан продавцом как досрочно, так и в строго оговоренные сроки.

Если покупка товара происходит досрочно, то продавец должен быть извещен об этом за несколько дней.

В договоре должны быть прописаны следующие пункты:

• вид транспортного средства, осуществляющего доставку;
• хронологические рамки расчета;
• характеристики упаковки и маркировки;
• порядок и форма оплаты.

В качестве гарантии осуществления сделки покупатель должен перечислить на расчетный счет продавца определенную денежную сумму (задаток), ее размер определяется в индивидуальном порядке. В случае если покупатель нарушил условия договора, то перечисленный залог не возвращается.

Расторгнут или изменен договор, может быть по соглашению сторон или в законодательном порядке.

Бланк договора купли-продажи с залогом со стороны покупателя

1. Предмет договора

1.1. Продавец обязуется передать в собственность (полное хозяйственное ведение), а Покупатель надлежащим образом принять и оплатить следующий товар:

1.1.1. Наименование (с указанием изготовителя)

1.1.2. Единица измерения

1.1.3. Цена за единицу

1.1.5. а) стоимость всей партии товара рублей; б) налог на добавленную стоимость рублей; в) итого к перечислению .

1.1.6. Качество и комплектность (дата изготовления, стандарт, ТУ и т.д.)

1.1.7. Гарантийный срок (с указанием вида: эксплуатации, хранения, годности) года.

2. Условия поставки и расчетов за товар

2.1. Срок поставки — дней с момента (заключения Договора, оплаты и др. условия).

2.2. Вид транспорта и базис поставки

2.3. Упаковка (тара) и маркировка (описание или ссылка на стандарт, ТУ)

2.4. Срок, порядок и форма расчетов

2.4.1. Срок оплаты — дней со дня

2.4.2. Порядок оплаты (предварительная оплата, последующая, в момент получения товара, телеграфная или почтовая)

2.4.3.Форма оплаты (платежное требование; платежное поручение, аккредитив; чек; платежное требование-поручение) . Налог на добавленную стоимость должен быть показан отдельной строкой в платежных документах. Во всем остальном, что не предусмотрено настоящим пунктом, стороны руководствуются «Правилами безналичных расчетов в народном хозяйстве».

2.5. При предварительной оплате Покупатель обязан в -дневный срок с момента оплаты вручить Продавцу заверенную банком копию платежного документа или известить его телеграммой с уведомлением.

При невыполнении Покупателем требований настоящего пункта Договора, Продавец вправе по истечении ) дней с момента подписания договора реализовать товар и расторгнуть настоящий Договор.

2.6. (дополнительные условия)

3. Гарантии исполнения обязательств и ответственности сторон

3.1. При подписании Договора стороны обмениваются гарантиями поставки и оплаты товара.

3.1.1. Гарантии покупателя: при заключении Договора Покупатель уплачивает Продавцу залоговую сумму рублей (платежное поручение № от « » года, чек № от « » года).

Залог обеспечивает требования Продавца в части оплаты товара, а также неустоек, штрафов, пени и возмещения убытков, связанных с ненадлежащим исполнением Покупателем условий Договора.

В случае ненадлежащего исполнения обязательств по оплате товара Покупателем обращение взыскания на залог производится по решению суда, Арбитражного суда или с письменного согласия Покупателя (признание претензий).

В случае надлежащего исполнения обязательств сумма залога засчитывается во взаимных расчетах с согласия Продавца.

3.1.2. Гарантии Продавца

3.2. За просрочку поставки или недопоставку товара Продавец уплачивает Покупателю пени в размере % стоимости непоставленного в срок товара за каждый день просрочки.

3.3. За необоснованный отказ или уклонение от оплаты товара (в том числе при предварительной оплате) Покупатель уплачивает Продавцу штраф в размере % суммы, от оплаты которой он отказался или уклонился.

3.4. При несвоевременной оплате товара (в том числе при предварительной оплате) Покупатель уплачивает Продавцу пеню в размере % суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.

3.5. За невыборку товара в установленный срок (при самовывозе со склада Продавца) Покупатель уплачивает Продавцу неустойку в размере % стоимости невыбранного в срок товара, а также возмещает Продавцу убытки, связанные с хранением товара, в размере % стоимости товара за каждый день просрочки, но не более %.

3.6. При отказе Покупателя (полностью или частично) от принятия и оплаты предусмотренных Договором товаров (продукции) он возмещает Продавцу возникшие в связи с этим убытки в размере % стоимости товаров (продукции).

3.7. (дополнительные санкции)

3.8. Стороны прикладывают максимальные усилия, чтобы устранить возникающие разногласия исключительно путем переговоров; при невозможности устранения разногласий путем переговоров, стороны обращаются в Арбитражный суд РФ.

4. Прочие условия

4.1. Стороны не несут ответственности, предусмотренной в п. 3.2-3.7 Договора, если невозможность выполнения ими условий Договора наступила в силу форс-мажорных обстоятельств, в т.ч.

4.2. Другие условия по усмотрению сторон:

4.3. Во всем, что не предусмотрено Договором, стороны руководствуются «Положением по поставкам продукции производственно-технического назначения и товаров народного потребления», действующим законодательством.

4.4. (по усмотрению сторон).

5. Заключительные условия

5.1. Договор может быть изменен, расторгнут, признан недействительным только на основании действующего законодательства.

5.2. Все изменения, дополнения Договора действительны лишь в том случае, если они оформлены в письменной форме и подписаны обеими сторонами.

5.3. Заголовки статей предназначены для удобства пользования текстом, и они не будут приниматься во внимание при толковании настоящего Договора.

5.4. Настоящий Договор составляет и выражает все договорные условия и понимание между участвующими здесь сторонами в отношении всех упомянутых здесь вопросов, при этом все предыдущие обсуждения, обещания и представления между сторонами, если таковые имелись, теряют силу.

5.5. Подписанный Договор входит в силу с « » года до « » года.

5.6. В случае изменения юридического адреса или обслуживающего банка, стороны обязаны в -дневный срок уведомить об этом друг друга.

6. РЕКВИЗИТЫ И ПОДПИСИ СТОРОН

• Юридический адрес:
• Почтовый адрес:
• Телефон/факс:
• ИНН/КПП:
• Расчетный счет:
• Банк:
• Корреспондентский счет:
• БИК:
• Подпись:

• Юридический адрес:
• Почтовый адрес:
• Телефон/факс:
• ИНН/КПП:
• Расчетный счет:
• Банк:
• Корреспондентский счет:
• БИК:
• Подпись:

Этот тип договора обеспечивает продавцу дополнительные гарантии оплаты товара и возмещения своих убытков в части штрафных санкций, так как деньги поступают сразу же на счет.

п. 3.1.1. Использование залога, естественно возможно, так как он переводится на Ваш счет, но в случае, когда дело доходит до судебного процесса, рекомендуется иметь все-таки эту сумму на своем расчетном счете, так как окончательное решение о списании ее в Вашу пользу решает судебный орган, в котором разбирается Ваше дело.

Ведущая: Здравствуйте, уважаемые зрители! Сегодня в нашей передаче «Советы нотариуса» мы разберем продажу заложенных квартир с помощью предварительного договора купли-продажи. И в этом нам как всегда поможет нотариус Санкт-Петербурга, Алексей Викторович Комаров.

Алексей Викторович напомните, пожалуйста, нашим зрителям, что такое ипотека.

А.К.: В классическом понимании юриспруденции ипотека – способ обеспечения обязательства. Например, вы мне даете деньги в долг, но вы сомневаетесь относительно того, как я буду отдавать деньги обратно, мало ли денег у меня не будет, или еще что-то произойдет, или я уеду куда-то или убегу и не захочу с вами рассчитываться. И вы мне говорите: «Как вы, Алексей, сможете, мне прогарантировать, что вы мне вернете долг в срок или, если оговорено, с уплатой процентов за пользование теми деньгами, которые вы мне дали?».

Я говорю, что у меня есть какой-то офис, и мы можем в отношении этого офиса заключить договор ипотеки, то есть обеспечения исполнения обязательств. Я вам этот офис заложу, и если по каким-то причинам я вам деньги вернуть не смогу, то в этом случае вы сможете обратить взыскание, то есть продать с торгов, с публичных, предположим, этот офис, а вырученные деньги от продажи забрать в себе в счет оплаты основного долга и оплаты процентов, стоимости обращения взыскания и т.д. и т.п.

По большему счету эта вещь, этот офис, должен вам за меня те деньги, которые я получил. Таким образом работает данный институт. Можно сказать, что из всех способов исполнения обязательств, поименованных в гражданском законодательстве, ипотека – самый безопасный, самый защищенный с точки зрения кредитора способ исполнения по какому-либо денежному обязательству.

В.: Какие проблемы могут возникнуть при продаже заложенного имущества, заложенной недвижимости?

А.К.: Проблема может возникнуть в правильном структурировании сделки, потому что ипотека – это серьезный институт. Когда мы говорим, что квартира находится в ипотеке, и квартира продается, нужно понимать, что у нас есть отдельный Федеральный закон «Об ипотеке», достаточно приличный и к тому же достаточно старый. По-моему, в 2015 году были изменения в общие правила о залоге в Гражданском кодексе, и по многим моментам нормы о залоге и ипотеке стали противоречить друг другу.

Тут непростая ситуация, и собственник должен понять, что если он хочет продать имеющееся у него жилье или иную недвижимость, которое обременено ипотекой в пользу залогового кредитора (банка, физического или юридического лица). Есть проблема в том, чтобы должник не злоупотребил в процессе такой сделки своими правами. Или чтобы покупатель не злоупотребил в процессе такой сделки своими правами и не обогатился, в конечном счете.

Такую возможность закон допускает. Если не знать тонкостей настроек таких сделок, можно попасть в очень неприятную историю.

В.: А чем Вас проблематика данного вопроса заинтересовала как профессионала рынка недвижимости?

А.К.: Нотариально удостоверяя сделки, очень часто приходится общаться с риэлторами. Общаясь с риэлторами, я выяснял, что они предлагают своим клиентам в случае, если собственник хочет продать заложенное жилье, а покупатель хочет купить какой-то объект со скидкой. Продажа ипотечного жилья подразумевает определенный дисконт в цене.

Сам собственник находится в напряжении относительно времени, поскольку долг надо отдавать, долг он отдать не может, банк может обратить взыскание на заложенное имущество, начнется долгая эпопея с реализацией этого имущества, по какой цене это будет продано и т.д. и т.п. Он хочет быстро избавиться от этого имущества, и поэтому объект продается со скидкой 15-20%, покупателю это, конечно, выгодно.

Все хотят провести сделку быстрее, на агента/агентов есть некое давление. И получается, что в тех сделках, когда не нужно обращение к нотариусу, а это, например, случай, если целиком объект продается, а не по долям, там, конечно, возникает вопрос об отсутствии юриста в сделке. Как правило, агент, к сожалению, пытается сам такую сделку структурировать.

Агенты не юристы, и в тонкостях юриспруденции они ничего не понимают. Общаясь с агентами по поводу проведения таких сделок, я понял, что понятия никакого нет, как лучше сделку структурировать.