Какие есть виды оформления квартиру в собственность по закону РФ?

Определение права собственности содержится в Гражданском Кодексе РФ. Согласно статье 209, это право «беспрепятственно распоряжаться, владеть и пользоваться собственным имуществом». Относится оно, конечно, далеко не только к недвижимости.

В общем их всего три – государственная, муниципальная и частная. Последняя, в свою очередь, подразделяется на пять видов: индивидуальная, коллективная, долевая, общая долевая и общая совместная. И, разумеется, у каждого вида собственности есть свои особенности и определение в законе.

Владелец государственной собственности – конечно, сама Российская Федерация. Это закреплено в статье 214 того же ГК РФ. Существует два подтипа такой собственности – федеральная и субъектов РФ.

Распоряжаться и тем, и тем можно только в интересах граждан; передача объектов госсобственности в частные руки возможна только на временной основе, в аренду. Стране принадлежат природные ресурсы, а также такие объекты недвижимости, как дороги общего пользования, культурные памятники и ценности, оборонные предприятия и здания, занятые вооруженными силами.

Муниципальная собственность принадлежит аналогичным образованиям: городам, различным селам и поселкам и т.д. Как правило, это общественные объекты – парки, скверы, школы, детские сады, лечебные учреждения, здания администрации и т.д. Это закреплено в статье 215 ГК РФ.

Также к муниципальной собственности могут относиться отдельные квартиры, принадлежащие местной власти. Сдать в аренду, подарить или продать такое жилье нельзя – но для него предусмотрен социальный найм: в рамках такого договора граждане могут воспользоваться муниципальной собственностью.

Частная собственность появилась в юридической практике в 1990 году после шестидесятилетнего перерыва. Формулировка ее схожа с данным выше определением статьи 209: касательно жилой недвижимости тут также подразумевается полное владение. Не существует никакого ограничения на количество частной собственности (как у юридических, так и у частных лиц), и количество возможных действий по отношению к ней (продажа, дарение, аренда и т.д.) очень разнообразно.

О типах ее мы расскажем далее.

Частная собственность и ее типы

Как уже было упомянуто, существует пять видов: индивидуальная, коллективная, долевая, общая долевая и общая совместная. Деление обусловлено количеством собственников, а также их правами на имущество (в нашем случае – недвижимость).

Индивидуальная собственность (иногда ее называют полной или личной), как нетрудно догадаться, предполагает регистрацию в жилье только одного человека (например, других членов семьи нет или они оформили отказ). Собственник единолично пользуется, распоряжается и владеет квартирой или домом. Право может быть получено при покупке, наследовании или дарении, приватизации и участии в жилтовариществе или долевом строительстве; вступает в силу оно только после внесения в ЕГРН, а не заключения соответствующей сделки.

Коллективная собственность не зафиксирована в ГК РФ, однако на практике существует. Это тот случай, когда недвижимостью владеет коллектив, и все его члены имеют равные права на жилье. Так может быть в трех случаях:

• объединение средств нескольких людей для образования нового АО или кооператива;
• реорганизация госпредприятия и создание на его основе нового субъекта;
• передача государственной компании в аренду.

Существует три формы коллективной собственности – кооператив, партнерство и акционерная собственность. Первый предполагает совместную деятельность многих его членов, второе – совладение в равных правах нескольких человек, третья сочетает коллективную форму с личной. Ключевая особенность коллективной собственности – то, что субъектом здесь выступает не человек, а сообщество или группа лиц.

Общая долевая собственность как понятие зафиксирована в статье 245 ГК РФ и регламентируется ст. 245-252. Она наступает в том случае, когда имущественные части участников сделки не определены – и по умолчанию считаются равными. В этом случае налоги и расходы на жилье делятся поровну между всеми собственниками.

Если же в договоре собственникам выделяют неравные части, то речь идет о долевой собственности. Ее ключевое отличие от общей – разделение долей не идеальные ½ или ⅓ (как в общей долевой), а на реальные, рассчитанные в квадратных метрах или частях жилплощади. Некоторые комнаты можно поделить поровну по долевой собственности, а некоторые (кухня, коридор, санузел) – нет: они будут относится к общей долевой собственности с условным разделением.

Налоги и расходы в случае долевой собственности будут оплачиваться в зависимости от размера доли собственника.

Получить право любой долевой собственности можно через приватизацию, наследование, дарение, покупку или продажу и т.д. Количество собственников может быть любым. Продать свою долю в недвижимости можно даже без одобрения других собственников – правда, у них будет преимущественная привилегия покупки.

Общая совместная собственность не предполагает выделения долей. Она возникает между супругами и их несовершеннолетними детьми (т.е. самыми близкими родственниками).

Согласно статье 253 ГК РФ все они наделены равными правами распоряжаться, пользоваться и владеть совместным имуществом. Если понадобится продать квартиру, это можно сделать только с согласия всех собственников.

Купить жилье в общую совместную собственность на 2-4 человек, не являющихся близкими родственниками, не получится – только в долевую.

Имущество супругов

Если муж и жена вместе покупают или приватизируют жилье, оно считается общим имуществом – как и все, совместно приобретенное за годы брака, за исключением личных вещей. При этом не важно, работали ли оба, или кто-то занимался детьми и хозяйством. Доли в таком случае не определяются и считаются равными: их можно обговорить и конкретно прописать имущество каждого только в брачном договоре.

Супруги могут заключать различные договоренности как между собой, так и с третьими лицами. В целом собственность может быть как долевая, так и общая совместная. Если жилье было куплено до брака, передалось по наследству или в дар, или по брачному договору было оформлено на одного супруга, то общим имуществом оно считаться не будет.

После прекращения брака имущественные права членов семьи продолжают действовать – если, конечно, брачный контракт не оговаривал иные условия. Имущество можно по взаимному согласию разделить между членами семьи: если компромисса достигнуть не получается, спор переносится в суд.

Как приобрести квартиру в частную собственность

Существует пять способов это сделать:

• купить у застройщика;
• оформить договор купли-продажи (например, на вторичном рынке);
• дарение, наследование и другие подобные способы;
• участие в кооперативах типа ЖСК;
• приватизация.

Поговорим о последней чуть подробнее. Каждый человек по закону может единожды купить жилье путем приватизации, т.е. оформить договор социального найма между государством и гражданином.

Аварийное, служебное, сельское жилье, а также общежития и учреждения соцзащиты приватизировать нельзя. Выросший в приватизированной квартире и владеющий по документам ее частью ребенок может по достижении совершеннолетия бесплатно приватизировать другую квартиру – тоже один раз. Отобрать такое жилье можно только через суд; с ним доступны все операции с недвижимостью.

Единственный минус приватизации – расходы. Коммунальные платежи будут выше, чем в неприватизированных квартирах, а за само жилье нужно каждый год платить налог – от 0,1 до 2% его цены.

Совместная

Эта форма владения недвижимостью не предусматривает деление ее на части. Обязанности и права, связанные с жильем, находящимся в этом виде собственности, лежат на всех владельцах одновременно. Независимо от того, сколько хозяев и какой размер квартиры, при желании одного из них подарить, продать или отказаться от собственности, решение принимается всеми собственниками.

Покупая квартиру, у которой несколько владельцев, договор о купли-продажи нужно заключить одновременно со всеми ими.

Долевая

При этой форме определяется конкретная доля квартиры каждого владельца. Жилье должно быть поделено на равные части, но бывают и исключения. Например, по закону или договору, доли могут быть определены неравномерно, а учитывая то какой вклад при покупке или сколько улучшений сделано тем или иным собственником.

Распоряжаются имуществом, делают ремонт, перепланировку, все жильцы, имеющие долю, по взаимному соглашению.

Если один из собственников решить продать, подарить или отказаться от своей части он может это сделать, не дожидаясь положительного ответа от других владельцев имущества. Однако они имеют преимущественное право на покупку части квартиры, если она продается постороннему лицу.

Пути приобретения жилья в частную собственность

Есть несколько способов приобрести жилую недвижимость:

1. Приватизация жилья, относящегося к жилищным фондам.
2. Приобретение домов и квартир у индивидуальных застройщиков или у других жилищных строительствах.
3. Оформление соглашения о купли-продажи.
4. Получение жилья путем наследования или дарения, а также на других основаниях предусмотренных законами.
5. Участие в жилищно-строительных кооперативах или кондоминиумах.

Приватизация

Одна из возможностей приобретения в собственность жилой недвижимости, квартиры или дома, относящихся к ним подсобных сооружений, участков земли или их часть – приватизация. Каждый, в соответствии с действующим законодательством, имеет право одни раз приобрести жилье путем его приватизации.

Оформить таким образом собственность на недвижимость можно, если между государством и человеком был заключен договор социального найма.

Приватизировать недвижимость нельзя, если она:

• признана аварийной;
• находится в военных городках закрытого типа;
• это служебное жилье;
• общежития;
• помещения, находящиеся в сельской местности и принадлежащие фонду стационарных учреждений социальной защиты населения.

Ребенок, который вырос в уже приватизированной квартире и на него оформлена ее часть, после достижения им совершеннолетия один раз может самостоятельно, бесплатно приватизировать другое жилье.

Человек, приватизировавший жилье, а затем передумавший и вернувший его государству, больше бесплатно приватизировать квартиру или дом не может.

Для того, чтобы приватизировать, нужно:

1. Чтобы все прописанные дали свое согласие.
2. Нужен письменный отказ того, кто не желает оформлять на себя принадлежащую ему часть.
3. Участие в приватизации 1 раз.
4. Оно должны быть признанно не аварийными.

Есть несколько положительных и отрицательных моментов, с которыми сталкивается человек после приватизации жилья. К плюсам относится право завещать или сдавать его в аренду, отдавать под залог, продавать и совершать другие незапрещенные законом сделки.

Владелец может прописать любого человека в доме или квартире. Отобрать приватизированное жилье практически невозможно, единственный способ – это сделать через суд, выставив на публичные торги недвижимость, а вырученные деньги вернуть хозяину имущества.

К отрицательным моментам относится то, что за приватизированное жилье нужно ежегодно платить налог. Его размер составляет от 0,1 до 2,0% от стоимости недвижимости. Цена ее определяется БТИ, и она сегодня не очень велика, но в скором времени планируют брать налог не с этой суммы, а от стоимости квартиры на рынке жилья.

Также, коммунальные платежи намного выше тех, которые платят жильцы неприватизированных квартир.

Документы, подтверждающие права на недвижимость

Подтвердить это могут определенные, установленные законом, договора и свидетельства. Очень часто у каждого владельца они разные.

Бумаги, дающие право на недвижимость, можно разделить на три вида:

1. Правоустанавливающие:
   • договор о купле-продаже, аренды, мене, дарения;
   • свидетельство о праве на наследование по закону или завещанию, о приобретении квартиры на публичных торгах, о праве на часть в совместной собственности супругов;
   • решение суда. Все перечисленные документы, кроме последнего, должны быть заверены нотариально.
2. Технический паспорт. Выдается после проведения технической инвентаризации квартиры или дома работниками БТИ. Этот документ описывает техническое состояние жилья и его инвентарную стоимость. Техпаспорт должен содержать адрес, сведения о здании, в котором располагается квартира, площадь, количество комнат и данные о проведенной перепланировке.
3. Свидетельство о праве собственности. Такой документ можно получить в БТИ если у вас уже есть технический паспорт и правоустанавливающий документ.

Имея на руках весь набор перечисленных выше документов, владелец квартиры может полностью ей распоряжаться: продавать, дарить, завещать, а также заключать другие виды договоров, предусмотренные действующим законодательством РФ.

Индивидуальная (личная, полная) собственность на квартиру

Это случай, когда квартирой единолично владеет один человек. Он же ей и распоряжается. Он и указан в Титуле или в Выписке ЕГРН на квартиру.

Правда, это не исключает наличия других прав (например, права пользования) у третьих лиц (членов его семьи, например). Такие персонажи не имеют отношения к собственности, и не влияют на распоряжение недвижимым имуществом, но фактически создают обременение (в виде своего права проживания) при продаже квартиры.

Кроме того, если указанный в Титуле / Выписке ЕГРН единственный собственник женат, то квартирой может также владеть его супруга по праву «совместной собственности супругов».

. Онлайн-заказ Выписки из ЕГРН и другие СЕРВИСЫ для покупки квартиры – ЗДЕСЬ.

Кто такие «третьи лица» в сделках с недвижимостью? Какие права у них есть? Кто из них может оспорить совершенную сделку?

Общая совместная собственность на квартиру

Это случай, когда квартирой одновременно владеют два или несколько человек, причем их доли владения в общей собственности не определены, и считаются равными, другими словами это — общая собственность без определения долей.

Тогда все собственники указаны в Титуле / Выписке ЕГРН на квартиру и имеют одинаковые права на владение, пользование и распоряжение этой квартирой (ст. 253 ГК РФ).

При продаже квартиры все ее владельцы действуют совместно, выступая как один собственник, единой стороной Договора купли-продажи, и полученные от продажи деньги тоже должны поделить между собой поровну.

Чаще всего, это случай совместной собственности супругов, или ситуация, когда квартира приватизировалась на всех членов семьи без определения долей. При этом, купить квартиру в совместную собственность на несколько человек (на родителей, детей и тещу, например) не получится. Только – в долевую.

Режим совместной собственности предусмотрен (доступен) только для супругов и для случаев приватизации квартиры на всех прописанных в ней жильцов.

Титул на квартиру при общей совместной собственности выдается один для всех правообладателей. Правда, с июля 2016 года Свидетельства о собственности перестали выдавать, но все прежние выданные Свидетельства-Титулы сохранили свою силу.

Если купил квартиру по ДДУ до брака, а собственность оформил уже в браке, то будет ли квартира общей собственностью супругов?