Покупка квартиры в пользу третьего лица — образец договор купли-продажи

Согласно ст. 430 ГК РФ, под договором покупки в пользу третьего лица подразумевается документ, на основании которого исполнение ДКП осуществляется не в пользу покупателя, а в пользу человека, указанного в договоре. Впоследствии этот гражданин вправе требовать исполнения обязательств с продавца.

Пример. Мать хочет купить своей дочери квартиру, но та состоит в браке. Если дочь подпишет ДКП самостоятельно, в случае развода недвижимость признают совместной собственностью, и она будет делиться (ст.

34 СК РФ). Жилье можно передать в собственность по договору дарения, но тогда матери сначала придется подписывать ДКП и регистрировать право собственности на себя, и только потом оформлять дарственную на дочь. Это долго и затратно.

ДКП в пользу третьего лица решает этот вопрос. Фактически дочь получает имущество по безвозмездной сделке, и при разводе оно делиться не будет (ст. 36 СК РФ). Мать подписывает ДКП сама, но право собственности регистрируется на дочь – третье лицо в договоре.

Когда еще заключается такой договор:

1. Родители хотят приобрести ребенку недвижимость, не передавая ему денег. Сделкой они занимаются самостоятельно, но право собственности переходит к сыну или дочери.
2. Пожилой человек хочет купить квартиру, но нет возможности заниматься сделкой. Он передает деньги родственнику или рассчитывается с ним потом. Родственник заключает ДКП в пользу пожилого.

Обратите внимание! ДКП в пользу третьего лица обладает признаками дарения, и его нужно оформить грамотно, чтобы Росреестр зарегистрировал переход права собственности, а не отказал в регистрации на основании ничтожности сделки. Покупка недвижимости возможна как в пользу родственников, так и в пользу другого, постороннего человека. Ограничений здесь нет.

И напоследок. Ипотека в пользу третьего лица невозможна. Сделка заключается только при наличии собственных средств у покупателя. Приобрести недвижимость таким способом с помощью маткапитала или другой госпрограммы нельзя. Будущий собственник не сможет воспользоваться налоговым вычетом, т.к. для покупки не использует свои деньги.

Покупка доли в праве собственности

Купить долю в праве собственности в пользу третьего лица можно. Некоторые пытаются таким образом получить деньги за долю, не предоставляя преимущественное право покупки другим собственникам (ст. 250 ГК РФ). Это незаконно. Остальные владельцы, узнав о нарушении своих прав, смогут оспорить сделку и перевести право покупателя на себя.

Перед продажей доли в любом случае продавец сначала должен отправить уведомления остальным владельцам, получить отказы от преимущественного права выкупа, и только потом заключать ДКП с посторонним человеком, не являющимся собственником одной из долей.

Пройдите опрос и юрист бесплатно расскажет как не допустить ошибок по сделке купли-продажи квартиры в вашем случае

Нужна ли доверенность для купли-продажи в пользу третьего лица?

Согласно ст. 185.1 ГК РФ, для совершения сделок, требующих госрегистрации, нужна нотариально удостоверенная доверенность. При купле-продаже недвижимости в пользу третьего лица документы на регистрацию подают сразу три человека: продавец, покупатель, и гражданин, на которого оформляется право собственности. Для этого доверенность не понадобится.

Если же третье лицо не может присутствовать на сделке лично или заключается обычный ДКП, в котором покупателем выступает доверитель, но документы подписывает поверенный, доверенность понадобится.

Стоимость

Согласно ст. 333.24 НК РФ, нотариальное удостоверение доверенности обойдется в 200 руб. Если нотариус составляет ее самостоятельно или предоставляет дополнительные услуги, это оплачивается отдельно. Общая сумма может достигать 3 000-5 000 руб.

Покупка, продажа квартиры между близкими родственниками

Покупка квартиры через аукцион, с торгов

Покупка, продажа квартиры с прописанным человеком

Как купить квартиру в пользу третьего лица?

Для заключения договора купли-продажи квартиры на третье лицо нужно:

1. Уточнить у человека, которому приобретается недвижимость, что конкретно он хочет.
2. Найти подходящее жилье и согласовать с собственником условия сделки, рассказав, что недвижимость приобретается для другого человека. Сразу же проверяются и документы, подтверждающие право собственности. в виде залога или ареста.
3. Запросить у продавца выписку из домовой книги и справку об отсутствии долгов по коммунальным услугам.
4. Заключить ДКП. Он подписывается всеми участниками сделки: покупателем, продавцом, и третьим лицом.
5. Получить задаток от покупателя.
6. Подать документы на регистрацию в Росреестр или через МФЦ.
7. Забрать ключи и оставшуюся сумму с вычетом задатка, подписать передаточный акт.
8. Получить после регистрации ДКП с пометкой Росреестра, и выписку из ЕГРН, где третье лицо будет указано в качестве нового собственника.

Важно! После регистрации права собственности на третье лицо покупатель не имеет никаких юридических прав на недвижимость.

Что такое покупка квартиры на третье лицо

В этом случае, покупку квартиры на третье лицо совершает один человек, который не приобретает права собственности, а платит средства. Зачастую по такой схеме обзаводятся жильем для ребенка – процедура относится к числу безвозмездных сделок наряду с наследованием и дарением.

На практике, такая схема используется крайне редко – чаще всего жилье просто приобретается и дальше уже передается по договору дарения.

Пакет документов

• Документ, дающий права на собственность.
• Кадастровый паспорт.
• Согласие супруга или супруги, если таковые есть.
• Паспорт.

Юридические тонкости

Одним из проблемных моментов такой сделки является опасение, что покупатель может передумать и оспорить договор. Но уже есть судебный прецедент, в ходе которого Верховный суд пришел к выводу, что оспаривать права покупатель не может – он не является участником соглашения.

Несмотря на ограниченную сферу применения и непопулярность, такая форма сделок имеет место быть. Те, кто обзавелся жильем на таких основаниях, после регистрации получают все права на недвижимость и при желании могут после продать квартиру быстро или распоряжаться ей по своему усмотрению.

Причины, по которым стоит прибегнуть к такому методу покупки недвижимости

· Реальный покупатель не имеет денег или времени для занятия сделкой.
· Требуется обойти обязательства брака, то есть раздел общей собственности супругов. Например, человек, будучи в браке, запросто отдаст родителям деньги, попросив купить квартиру по такому договору. В этом случае она не будет считаться совместно нажитой в браке.

А значит, в условиях развода раздел этого имущества невозможен.
· Купля-продажа в пользу стороннего лица заменяет процедуру дарения. Дети, к примеру, имеют возможность купить недвижимость для родителей, оплатив ее за счет собственных средств и не используя договор купли-продажи и дарения.

Смысл подобной схемы трактуется в Гражданском кодексе, объясняющем, что данный договор является соглашением, предусматривающим установление участниками сделки условия, что одна сторона должна выполнить обязательства не перед кредитором, а перед третьим лицом.

В роли третьих лиц могут выступать:
· Супруг обладателя квартиры, который претендует на недвижимость в силу закона.
· Наследник, наличие которого выясняется только после оформления наследства на текущего владельца.
· Человек, который имеет право пользоваться недвижимостью в силу завещательного отказа.
· Прописанный в квартире родственник владельца, у которого нет прав собственности.
· Владелец приватизированной квартиры, по каким-либо причинам отказавшийся ее приватизировать.

Опасность этих лиц в условиях сделки заключается в том, что их права не настолько очевидны, как кажется на первый взгляд. Не всегда их можно отследить по базовому набору документов на недвижимость, к тому же у них есть законная возможность оспорить сделку, предъявив претензии на собственность или на право пользования жильем.

Особенности заключения соглашения в пользу третьих лиц

1. Формат этого документа имеет много общего с договором, который составляют во время обыкновенной сделки купли-продажи между двумя сторонами. Разница лишь в том, что плательщик и владелец не являются одним лицом.

Наличие данных стороны, вносящей деньги, и согласие фактического собственника и продавца со всеми пунктами соглашения в договоре является обязательной составляющей. Кроме того, есть еще ряд особенностей.
2. Покупатель фактически делает большую часть работы, в то время как собственник только констатирует в письменном виде, что недвижимость была получена, и оформляет право собственности.
3.

Будущий владелец не обременяется налоговым вычетом.
4. В таком договоре не предусматривается оплата материнским капиталом ипотеки или государственной программы.

Обязательные моменты при оформлении соглашения

· Определить в договоре, что тот составлен в пользу иного лица;
· Предусмотреть и обсудить условия, касающиеся присутствия в договорных взаимоотношениях этого иного лица.

Рекомендуется указывать информацию о стороне, в пользу которой оформлен договор.
Имеется ряд отличий в порядке исполнения долга перед кредитором. Это зависит от предмета соглашения, невзирая на то, услуги это, обязательства или товары.

К уточнению критериев стоит подойти с максимальной ответственностью, обязательно учитывая законодательные особенности для определенного вида соглашения. Также стоит иметь ряд базовых бумаг: документ, который подтверждает право на собственность, кадастровый паспорт, согласие супруга или супруги и паспорт.

Общепринятые части договора указывают те же – информация о сторонах, описание объекта, сумма сделки, условия расторжения и тому подобное.

Преимущества и недостатки

ДКП в пользу третьих лиц открывает новые горизонты для торговых манипуляций и позволяет избежать неприятных бюрократических моментов. Такая сделка в пользу третьего лица практична в сфере движимого и недвижимого имущества, логистики.

С другой стороны – его нельзя назвать панацеей или пробелом в законе, который используется для афер или избегания обложения налогом.

На деле существует ряд минусов:
· Сложность составления.
· Требуется достаточная юридическая практика.
· Запрет на внесение определенных видов средств.

Порядок действий

1. Обсудить с будущим владельцем, какая квартира нужна, какие условия выставлять и так далее. Данный пункт может быть не актуален, если потенциальный собственник не может определиться или просит покупателя принимать все решения самостоятельно.
2. Найти подходящее жилье.
3. Обсудить с продавцом условия сделки, особо отметив тот факт, что квартира отойдет третьему лицу. Несмотря на тот факт, что для продавца обычно это не играет никакой роли, очень многие отказываются от сделки только на основании того, что не понимают, какие риски могут возникать в такой ситуации. Опытный юрист может помочь развеять страхи. , долгов и других потенциальных проблем.
4. Составить договор купли-продажи.
5. Заверить договор у нотариуса (опционально, это не обязательное требование, однако оно помогает минимизировать риски).
6. Зарегистрироваться договор в реестре.
7. Зарегистрировать право собственности и подписать акт приема-передачи жилья. Последовательных этих действий может меняться, так как в некоторых регионах акт нужен уже на стадии оформления права собственности.
8. Завершить сделку, выплатив всю оставшуюся сумму.

Расходы и сроки

Учитывая тот факт, что сделка совершается с участием трех сторон, срок может несколько увеличиваться. Несмотря на тот факт, что вся процедура фактически может занять от силы несколько дней, чаще всего на обсуждение условий, подготовку документов и так далее уходит около 1-3 месяцев.

Расходы также зависят от того, что именно требуется сторонам. Минимально, помимо самой стоимости квартиры, придется оплатить только госпошлину при регистрации права собственности (2 тысячи рублей на 1 человека). Услуги нотариуса могут обойтись в сумму от 2 тысяч рублей и выше.

Агентство недвижимости, если просить их подобрать жилье и сопровождать сделку, возьмет себе около 5% от суммы сделки. Возможны и другие дополнительные расходы.

Пример: Покупатель требует от владельца свежую выписку из ЕГРН. Это платная услуга – 350 рублей. Продавец не против, но предлагает нести такие расходы покупателю.

В некоторых случаях все расходы, которые возникают у сторон во время всей процедуры продажи квартиры, по согласованию, могут делиться на всех в равном объеме.

Налогообложение

По закону, при покупке квартиры, продавец обязан заплатить 13% налога на доходы физических лиц. Исключение составляют те ситуации, когда жилье находится в собственности более 3-5 лет (в зависимости от обстоятельств возникновения права собственности). В такой ситуации нет никакой разницы, в пользу кого составляется договор, так как платить все равно продавцу.

Причины, по которым заключаются сделки в пользу стороннего лица?

1. Например, если у реального покупателя нет денег или времени, чтобы заниматься сделкой, он может сделать это через другого человека. Тот распишется в договоре и заплатит продавцу нужную сумму.
2. Договор часто заключается для обхода брачных обязательств, касающихся раздела совместно нажитой собственности супругов. Допустим, некий абстрактный мужчина, будучи женатым, запросто может отдать своим родителям деньги, попросив их купить квартиру по договору в пользу третьего лица. При этом попросив о том, чтобы право собственности было оформлено на него. В этом случае квартира не будет считаться имуществом, совместно нажитым в браке. Следовательно, при разводе не придется делить эту квартиру с супругой.
3. Сделка купли-продажи в пользу третьего лица является альтернативой договору дарения. Дети, например, могут приобрести недвижимость для своих родителей, оплатив ее собственными средствами, без использования договоров купли-продажи и дарения.

Как заключать договор при покупке недвижимости в пользу третьего лица?

По формату этот договор схож с договором, который составляется при обычной сделке купли-продажи между двумя физическими лицами. Отличие только в том, что плательщик и будущий собственник – это разные люди. В документе обязательно указываются данные третьего лица.

Также для заключения сделки нужно получить согласие будущего собственника и согласие продавца на условия сделки.