Переуступка квартиры в ипотеку: процесс покупки квартиры

Так как речь именно о возводимом объекте в рамках долевого участия, то переуступку регулирует ФЗ-214 О долевом участии в строительстве многоквартирных домов. Его Статья 11 говорит о том, что переуступка возникает в момент продажи объекта до сдачи дома застройщиков. Если он уже сдан, это будет стандартная ипотека.

На практике покупка квартиры по переуступке прав, многие компании построили на этом бизнес, плюс некоторые граждане также зарабатывают такой формой перепродажи недвижимости. Как это выглядит:

1. Застройщик начинает строительство многоквартирного дома и объявляет старт продаж будущих квартир. На начальном этапе стоимость самая низкая.
2. Компании, которых часто называют инвесторами, скупают квартиры в новостройках и ждут поднятие цен. А оно всегда случается по мере возведения многоквартирного дома.
3. Ближе к окончанию строительства инвесторы начинают продавать квартиры по переуступке прав требования. Их прибыль — разница от цен в момент покупки и продажи.

Так как объект еще не сдан, квартира не может быть оставлена в залог, поэтому сделка не будет классической ипотекой. Фактически при переуступке продаются только права на будущую квартиру, поэтому оформляется ипотека по переуступке. Сначала покупатель получает права на объект и закладывает банку их, а после сдачи дома залогом станет уже квартира.

В сделке участвует еще и застройщик. Некоторые строительные компании просят уведомлять их о переуступке прав требования или устанавливают комиссию за замену участника ДДУ. Этот момент отражается в договоре.

Как проходит покупка квартиры по договору переуступки

Если это сделка без привлечения заемных средств, она проводится как обычная купля-продажа, только предметом становится не квартира, а права на нее. Продавцом же может выступать как физическое лицо, так и юридическое или ПИФ.

1. Начальный дольщик и покупатель составляют договор по переуступке прав требования — ДУПТ. К нему составляется передаточный акт.
2. Стороны собирают комплект документов и передают их в МФЦ для регистрации ДУПТ. В пакет входят паспорта, ДДУ, ДУПТ, согласие застройщика (если требуется по условиям договора), квитанция об оплате госпошлины.
3. Стороны производят расчет между собой, новый покупатель становится дольщиком и получает права требования на квартиру.

То есть фактически никаких сложностей нет, покупка квартиры по договору уступки лишена бюрократии. Если же в дело вступает банк с ипотекой, все несколько затянется. Так как он также будет принимает участие в сделке, требовать проведение своих процедур, будет оценивать риски, проводить юридические проверки.

Но по факту это даже лучше для покупателя — он может не знать всех рисков и нюансов.

Порядок оформления

1. Выбор банка и подача заявки на ипотеку по переуступке ДДУ. Обычно она оформляется по программе новостроек, но именно переуступку готовы финансировать не все банки. В Сбере и ВТБ такие предложения есть.
2. Сбор документов для рассмотрения заявки, в пакет входят справки. Банк решает, выдавать ссуду или нет. Если да, то на основании оценки уровня платежеспособности заемщика определяет возможную сумму выдачи.
3. Получив информацию о сумме, заемщик начинает поиск объекта и сбор документов на него. Обычно банки дают на это 90 дней. В пакет входят и документы по ДДУ, а также ДУПТ.
4. Банк проверяет юридическую сторону сделку и в течение нескольких дней выносит решение. При одобрении заключается кредитный договор, ДУПТ регистрируется в Росреестре.
5. Продавец получает деньги от банка, покупатель становится участником долевого строительства.

Каждый банк подходит индивидуально к выдаче ипотеки при переуступке прав. Поэтому смотрите требования и условия конкретного банка. Он может указывать критерии не только к объекту, но и к продавцу, и застройщику.

После того, как застройщик завершит строительство и введет дом в эксплуатацию заемщик должен будет за свой счет заказать оценку недвижимости в аккредитованной банком компании. После собрать документы для регистрации квартиры в качестве залога.

Кроме того, после получения квартиры в собственность возникает необходимость ее страхования. По закону при оформлении любой ипотеки заемщик должен застраховать закладываемое имущество. Страховка оформляется на 1 год и регулярно продлевается. Если не купить полис, санкции не заставят себя ждать: вплоть до расторжения кредитного договора.

Риски покупателя

Переуступка всегда несет собой риски. Например, никто не застрахован от сроков срыва сдачи здания. Кроме того, если начальный дольщик будет признан банкротом в течение 1 года после сделки, ее могут аннулировать.

Начальный дольщик может не уведомить о смене участника ДДУ застройщика, не заплатить ему комиссию — эти проблемы также лягут на плечи нового собственника.

Но в целом, если это покупка квартиры по переуступке в ипотеку, то проверку юридических рисков берет на себя банк. Он знает все нюансы, все подводные камни. Если сделка будет рискованной, он уведомит об этом потенциального заемщика и предложит ему выбрать другой объект.

Если вы хотите купить квартиру по договору переуступки самостоятельно, обязательно оцените все риски. Идеальный вариант — нанять юриста в сфере недвижимости, который проведет необходимые проверки.

Частые вопросы

Можно ли получить ипотеку на переуступку у физического лица?

Продавцом может быть как компания, так и гражданин. Но если это физическое лицо, уделите больше внимания юридическим рискам. Например, есть ли среди собственников будущей квартиры дети, при наличии супруга нужно получить его согласие на сделку и пр.

Какие банки выдают ипотеку на переуступку прав требования?

Все больше банков внедряют такие варианты оформления ипотеки в свои продуктовые линейки. Чаще всего граждане обращаются к Сбербанку и ВТБ. Кроме того, если вы покупаете права требования у компании, которая активно занимается этим бизнесом, она сама даст перечень банков и поможет оформить ипотеку.

Когда у меня появятся права собственности?

После приемки квартиры вы идете в МФЦ и оформляете собственность, которая сразу становится залогом по кредиту.