Ст. 222 ГК РФ. Самовольная постройка: комментарий к статье, ответственность, наказание

В ст. 222 ГК РФ в новой редакции предусмотрено 4 пункта, в каждый из которых включены ещё подпункты. Здесь говорится:

• О том, что относится к самовольной постройке по ГК РФ, какие здания и сооружения попадают под признаки самостроя, какие здания и сооружения могут быть признаны законными постройками;
• О том, какие постройки не попадают под признаки самовольно возведённых зданий;
• Порядке обнаружения такие строений, ответственности за их сокрытие, сносе;
• О законном порядке признания имущественного права на самостоятельно возведённое строение, в каких случаях это может быть осуществлено;
• О тех лицах и государственных органах, которые принимают решения о сносе таких строений или выдают разрешение о признании имущественного права законным;
• О том, как и кем устанавливаются сроки для добровольного снова самовольной постройки.

Как правило, строение, которое может быть признано самовольным, возведено или только возводится на муниципальной земле. То есть, строителем не получено никакой разрешительной документации, он надеется на то, что после окончания работ он получит зарегистрированное имущественное право на законных основаниях и в кратчайшие сроки.

Кого могут осудить по этой статье?

Привлечь к ответственности по данной статье могут лицо или лица, которые без ведома собственника земельного участка, начали производить строительные работы по возведению строения. Конечно, скорее всего, это будет наёмный персонал, который не знал о том, что на конкретно данном участке строить ничего нельзя.

Поэтому ответственные и уполномоченные органы должны найти заказчика работ. Но только суд может признать строение самовольным, и выпустить судебный акт о том, что его нужно снести.

Какое здание могут признать самовольной постройкой?

Не каждое здание или сооружение, которое возведено на муниципальной (реже, на частной земле), может быть признано судом самовольным строением по ГК РФ. Для этого необходимо наличие определённых родовых признаков. Это:

• отсутствие разрешительной документации на осуществление работ по возведению и строительству здания или сооружения на конкретном участке земли. То есть, земельный надел не был выделен должным образом для осуществления данных работ;
• осуществление строительных работ на участке, который имеет иное назначение для использования или иную категорию, не предназначенную для строительства;
• отсутствие письменных согласований и разрешений на уже построенные здания и строения;
• выявленные уже после окончания работ нарушения градостроительного законодательства, а также норм, правил и требований к осуществлению строительных работ.

Обратите внимание! Если собственник земли не знал (или не мог знать) о том, что его земельный надел имеет законодательные ограничения на возведение на нём зданий или построек, то все возведённые сооружения не будут признаны самовольными. Но этим вопросом будет заниматься суд! Именно орган правосудия вынесет судебный акт о признании имущественного права законным.

Право собственности на самовольную постройку

Если строение имеет признаки самовольно возведённого здания, это не означает, что оно обязательно будет снесено. Право собственности может быть признано судом или в ином порядке (но только в тех случаях, когда это не противоречит федеральному законодательству). Владельцем будет признано лицо, которое имеет законные основания для пользования и распоряжения земельным наделом, на котором уже построен спорный объект.

К таковым лицам можно отнести:

• тех, кто имеет законное право на участок, а также разрешительную документацию на произведение строительных работ конкретного назначения;
• кто обращается в суд за узакониванием имущественного права, а постройка на день обращения, соответствует установленным требованиям градостроительного законодательства и строительным нормам;
• тех, кто возвёл строение, не мешающие другим лицам, не нарушающее их права и интересы, не угрожающее жизни и здоровью третьих лиц.

Обратите внимание! Чтобы суд признал вещное право законным и вынес судебный акт в пользу истца, нужно чтобы эти условия исполнялись вместе и одновременно. При нарушении одного, разрешение на оформление права не будет выдано. Об этом сказано в ч. 3 ст. 222 ГК РФ.

При нарушении этих условий, постройка будет снесена по решению органа правосудия или иного уполномоченного органа. Если несостоявшийся собственник считает, что отказ был выдан незаконно, он имеет право обжаловать решение суда через вышестоящую судебную инстанцию.

Если право собственности будет признано не за тем лицом, которое занималось строительством, а за владельцем земельного надела, то последний должен будет возместить строителю расходы. Их точную сумму определит суд во время заседания.

Ответственность по статье 222 ГК РФ

При нарушении имущественных прав третьих лиц на земельный участок, в том числе, муниципальных властей, суд вынесет решение не в пользу того, кто возводил строение. Ответственность будет следующей:

• снос строения в сроки, которые будут установлены судебной инстанцией;
• приведение постройки в соответствие требованиям градостроительных и строительных норм. Сроки также будут определены судом.

Когда строитель приведёт постройку в соответствие нормам, он сможет оформить и зарегистрировать имущественное право в соответствие с законом. Для этого он должен будет провести письменное согласование с уполномоченными органами. Например, здание не соответствовало требованиям пожарной безопасности, что подтверждает соответствующий документ.

В установленные сроки нарушения были устранены будущим собственником. Он должен будет снова вызвать надзорный орган, получить согласование, и подать документы на регистрацию права владения.

Если же здание подлежит сносу, то производить его за свой счёт будет строитель или то лицо, которое выступало в роли потенциального собственника на судебном заседании. При нарушении сроков он будет привлекаться к административной ответственности в виде штрафа.

Кто принимает решение о сносе самовольной постройки?

В п. 3.1 ч. 3 ст. 222 ГК РФ сказано, что решение о сносе самовольного объекта может принять суд или уполномоченный орган в лице органа местного самоуправления. Местная власть может принять одно из следующих решений:

• снести самострой. Это актуально в том случае, если он был возведён на земельном наделе, в отношении которого отсутствуют правоустанавливающие документы и актуальность не подтверждена на ту дату, когда началось строительство;
• снести недвижимость, если оно построено на участке земли, категория которого не предусматривают возведение на нём объектов недвижимости. Как альтернатива, решение может быть о том, что постройку нужно привести в соответствующий категории земли вид;
• переделать объект недвижимости и привести его в порядок в соответствии с установленными нормами. Такое решение может быть принято в том случае, если строение располагается в пределах особой градостроительной зоны, но было построено без получения разрешительной документации, а это нужно было сделать до того момента, как начать строительство.

Действия по уничтожению объекта должны быть произведены в установленные сроки. Их определяет уполномоченная комиссия, которая выносит решение о сносе. Сроки устанавливаются в зависимости от особенностей здания, использованных стройматериалов и прочих нюансов. Но период проведения работ не может быть менее 3 месяцев, но и не более 1 года.

Срок для приведения объекта в соответствие также устанавливается специальной комиссией. Он не может быть менее полугода с момента принятия решения, но и не более 3 лет.

Обратите внимание! В п. 4 ст. 222 ГК РФ сказано, что органы местной власти не могут принимать решений в отношении «судьбы» самовольных строений, если они располагаются не на муниципальных или государственных землях. Исключение составляют сооружения, возведённые на частных участках, но с угрозой для жизни и здоровья третьих лиц.

Ни один орган местной власти не может вынести акт о сносе или приведении объекта в порядок, если имущественное право уже зарегистрировано в установленном порядке в Росреестре или признано судебной инстанцией.

Какая постройка считается самовольной в соответствии с российским законодательством?

Самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки. Не является самовольной постройкой здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные с нарушением установленных в соответствии с законом ограничений использования земельного участка, если собственник данного объекта не знал и не мог знать о действии указанных ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка.

Наличие государственной регистрации права собственности на объект недвижимости не исключает признания этого объекта самовольной постройкой, если установлено, что он возведен с нарушением, указанным в п. 1 ст. 222 ГК РФ

Как определяется подведомственность дел, связанных с самовольным строительством?

Для определения подведомственности дела необходимо принимать во внимание, (1) кто является субъектом (участником) спора, а также (2) характер правоотношений.

Так, дела в отношении самовольных построек, используемых для осуществления предпринимательской деятельности, участником которых являются юридические лица либо индивидуальные предприниматели, должны рассматриваться в системе Арбитражного суда Российской Федерации.

Во всех иных случаях спор должен быть принят к производству судом общей юрисдикции в том числе, если собственником помещения, используемого в коммерческих целях, является физическое лицо.

Какой суд должен рассматривать дело, связанное с самовольным строительством?

Дела о сносе самовольной постройки, о запрете самовольного строительства объекта недвижимости, о признании права собственности на него и т.д. подсудны районному суду либо арбитражному суду по месту нахождения данного объекта спора.

Как должен рассчитываться размер государственной пошлины за рассмотрение судом дела о самовольной постройке?

Исковые споры о сносе самовольных построек, о запрете строительства объекта недвижимости, о признании реконструкции незаконной, относятся к имущественным спорам, не подлежащим оценке. Соответственно, государственная пошлина исчисляется по правилам, установленным пунктом 3 части 1 статьи 333.19 Налогового кодекса РФ.

Может ли суд отказать в принятии искового требования в виду недостаточности прилагаемой к иску документации?

Например, при разрешении вопроса о принятии к производству иска о признании права собственности на объект недвижимости суд проверяет наличие документов, свидетельствующих: о принятии мер к получению разрешений на строительство или о вводе объекта в эксплуатацию. Если же такая документация не будет приложена, суд оставит исковое заявление без движения, поскольку её отсутствие не позволяет сделать вывод о нарушении права истца либо угрозе нарушения его прав.

Что обязательно следует отразить в исковом заявлении о признании права собственности на самовольную постройку?

Пункты 4, 5 части 2 статьи 131 ГПК РФ обязывают заинтересованное лицо в исковом заявлении указать на обстоятельства и доказательства нарушения либо угрозы нарушения его прав, свобод или законных интересов. С учетом указанного требования закона, например, в иске по делу о признании права собственности на самовольные постройки, необходимо указать на отсутствие разрешения на строительство, на отсутствие разрешения о вводе объекта в эксплуатацию, а также обосновать перед судом невозможность их получения в связи с чем истец и вынужден обратиться в суд.

Иск о признании права собственности на самовольную постройку не может быть удовлетворен, если отсутствует хотя бы одно из условий, указанных в п. 3 ст. 222 ГК РФ.

Удовлетворит ли суд исковое требование о признании права собственности на объект недвижимости, если ответчик признает в суде исковые требования?

Принятие судом согласия ответчика с иском о признании права собственности на самовольно возведенный объект недвижимости без установления обстоятельств, при которых в силу пункта 3 статьи 222 ГК РФ может быть удовлетворено такое требование, является нарушением норм как материального, так и процессуального права. Рассмотрим пример из судебной практики (Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации N 18-КГ13-100).

Гражданин обратился с иском к компании (юридическому лицу) о признании права собственности на жилые помещения — квартиры в многоквартирном доме. Свои требования гражданин обосновывал тем, что им был заключен договор об инвестировании в строительство многоквартирного жилого дома, по которому компания обязалась передать ему долю в праве общей долевой собственности на многоквартирный жилой дом. При рассмотрении дела компания признала в суде неисполнение своих обязательств, указав, что дом построен и технический паспорт на него изготовлен.

С учетом признания иска компанией суд вынес решение об удовлетворении искового требования гражданина, которое впоследствии были отменено. При рассмотрении дела в кассационной инстанции суд указал, что спорный дом построен на арендуемом земельном участке с разрешенным использованием для эксплуатации здания магазина, а не жилого дома, а решение об изменении целевого назначения земельного участка и разрешенного вида его использования органом местного самоуправления не принималось. Использование земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, не в соответствии с его целевым назначением и видом разрешенного использования нарушает права и законные интересы органа местного самоуправления, что в соответствии с положениями статьи 39 ГПК РФ является препятствием для принятия судом признания иска застройщиком.

Можно ли признать право собственности на самовольную постройку на основании приобретательской давности?

В соответствии с положениями российского закона возникновение права собственности в силу приобретательской давности и в связи с осуществлением самовольного строительства является различными самостоятельными правовыми основаниями. Правоприменительная практика четко придерживается положения о том, что приобретательская давность не может распространяться на самовольно возведенное строение (постройку).

Правообладатель земельного участка, владеющий объектом недвижимого имущества нежилого назначения, построенного до 1 января 1995 г., как своим собственным добросовестно, открыто и непрерывно в течение 15 лет, вправе обратиться за признанием права собственности на такой объект, если он возведен без нарушения строительных и градостроительных требований и не создает угрозы жизни и здоровью граждан.

Будет ли постройка признана незаконной, если разрешение на строительство здания будет аннулировано?

Факт признания в судебном порядке недействительными разрешений на строительство и на ввод объекта недвижимого имущества в эксплуатацию не в любом случае является достаточным основанием для его признания самовольной постройкой.

Какую правовую оценку получит нарушение строительных норм при рассмотрении иска в отношении самовольной постройки?

Судебная практика свидетельствует, что наличие допущенных при возведении самовольной постройки нарушений градостроительных и строительных норм и правил является основанием для отказа в удовлетворении иска о признании права собственности на самовольную постройку либо основанием для удовлетворения требования о ее сносе при установлении существенности и неустранимости указанных нарушений. Кроме вопроса о соблюдении градостроительных и строительных норм и правил, суд устанавливает, учтены ли при возведении спорной постройки требования санитарного, пожарного, экологического законодательства, законодательства об объектах культурного наследия и другого в зависимости от назначения и месторасположения объекта.

Иными словами, право собственности на самовольное строение, возведенное гражданином без необходимых разрешений на земельном участке, который предоставлен ему по договору аренды для строительства соответствующего объекта недвижимости, может быть признано, если строение создано без существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил и если сохранение этого строения не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Можно ли признать право собственности лишь на часть объекта самовольной постройки?

Подобная правовая возможность действующим российским законодательством не предусмотрена. Позиция судов строится на том, что законом не предусмотрено оснований для признания права собственности на часть объекта, возведенного с нарушением установленных законом норм и правил и являющегося самовольной постройкой. В тоже время право собственности на пристройку к недвижимому объекту можно установить путем предъявления искового требования о признании права собственности на объект в целом, то есть в реконструированном виде.

Имеет ли правовое значение для признания права собственности на самовольную постройку целевое назначение земельного участка, на котором она возведена?

Судебная практика однозначно свидетельствует, что суды всегда проверяют соблюдение целевого назначения земельного участка на котором возведена самовольная постройка, в том числе и в случаях, когда она возведена лицом владеющим земельным участком на легитимных основаниях. Как следует из содержания статьи 263 ГК РФ собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам, но данные права могут осуществляются лишь при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка, о чем свидетельствует положение пункта 2 статьи 260 ГК РФ.

В случае самовольного изменения целевого назначения земельного участка и возведении на нем самовольной постройки при отсутствии разрешения компетентного органа об изменении целевого назначения требование о признании права собственности на самовольную постройки судом не может быть удовлетворено.

Использование не по целевому назначению строения, возведенного в соответствии с разрешенным использованием земельного участка, не является основанием для признания его самовольной постройкой.

Какова судьба самовольной постройки, если она возведена на земельном участке, обремененном запретом на строительство?

В этом случае самовольная постройка подлежит сносу в безоговорочном порядке.

За чей счет сносится самовольная постройка?

Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие осуществившим ее лицом либо за его счет. При отсутствии сведений о нём снос осуществляется в соответствии с законом органом местного самоуправления.

Принудительное исполнение решения суда о сносе самовольной постройки в тех случаях, когда взыскателем является орган местного самоуправления, осуществляется судебным приставом-исполнителем с применением инструментов принудительного исполнения судебных актов, предусмотренных статьей 107 Федерального закона от 02.11.2007 № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве».

Может ли самовольная постройка быть снесена на основании решения органов муниципальной власти?

Снос самовольной постройки может быть осуществлен на основании решения органа местного самоуправления, принятого в императивно установленном порядке.

Решение о сносе самовольной пристройки, являющейся частью многоквартирного дома, не может быть принято органом местного самоуправления.

Орган местного самоуправления не вправе принимать решение о сносе самовольной постройки при отсутствии правоустанавливающих документов на земельный участок, если постройка создана на нем до дня вступления в силу ЗК РФ.

Будет ли признан самовольной постройкой дом, построенный на не выделявшемся под строительство участке?

Объект, который обладает признаками недвижимого имущества и возведен на земельном участке, не предназначенном для строительства, является самовольной постройкой и подлежит сносу. В тоже время, не является самовольной постройкой объект, строительство которого осуществлено на земельном участке, не содержащем каких-либо ограничений по его использованию. При рассмотрении споров о признании права собственности на самовольную постройку в судебной практике учитывается наличие воли собственника земельного участка на его предоставление для строительства определенного объекта.

За правовыми консультациями, связанными с вопросами и спорами о самовольном строительстве, Вы можете обратиться в Адвокатское бюро «Домкины и партнеры» по телефону (495) 646-86-11