В зависимости от условий соглашения с жильцами определяют следующие направления деятельности УК и соответствующие им функции:
1. Общее руководство. Направление относится к руководящим должностям (директор УК, главный бухгалтер, главный инженер)
координация и контроль за работой подразделений;
информирование собственников помещений по вопросам деятельности УК.
2. Планирование и технический контроль.
контроль за техническим состоянием жилищного фонда;
планирование работ по его содержанию и ремонту;
контроль за качеством оказываемых коммунальных услуг;
прогнозирование и предотвращение возможных аварий.
3. Финансово-экономическая деятельность предполагает обеспечение текущей деятельности организации в соответствии с финансовой политикой и стратегией развития УК
организация сбора платежей;
своевременное перечисление средств поставщикам услуг и подрядчикам;
ведение лицевых счетов.
4. Договорно-правовая деятельность.
правовое сопровождение деятельности организации при заключении договоров, работе по сбору платежей с собственников помещений, защите прав жильцов при предоставлении ЖКУ.
5. Инженерно-техническая деятельность, когда УК самостоятельно выполняет функции по техническому обслуживанию.
поддержание в соответствующем состоянии общего имущества;
обеспечение бесперебойной работы оборудования;
оказание услуг жильцам дома по техническому обслуживанию или изменению коммуникаций внутри квартир.
Функции из разных направлений могут осуществляться одним работником. Например, если директор проводит анализ технического состояния жилищного фонда и планирует работы по текущему ремонту, он выполняет функции главного инженера. Это возможно, если работник обладает достаточной квалификацией, а площадь обслуживаемого жилищного фонда небольшая.
Для оптимизации своей деятельности управляющая компания может использовать различные инструменты автоматизации. Например, расчет квартплаты и ведение лицевых счетов лучше доверить биллинговой системе 1С ЖКХ (подробнее). Собирать показания счетчиков и принимать оплаты за коммунальные услуги удобно с помощью личных кабинетов Сайта ЖКХ.
Подробнее о преимуществах сайта вы можете прочитать здесь.
Права управляющей организации ЖКХ
Управляющая компания вправе:
сообщать о незаконной перепланировке дома в жилищную инспекцию района;
заключать договора с ресурсоснабжающими организациями;
распоряжаться резервным фондом согласно смете предполагаемых ремонтных и иных работ;
взыскивать долги с жильцов и в случае неуплаты ограничивать предоставление коммунальных услуг;
обладать иными правами на основании договора или других нормативных документов;
подробнее о правах и обязанностях УК вы можете прочитать здесь.
Реализуя свои права, управляющей организации следует учитывать интересы собственников дома и находить компромиссные решения.
При выборе управляющей компании ЖКХ, помните, что хорошая организация станет настоящим помощником для жильцов, которая примет на себя все заботы по управлению домом и его имуществом. Использование современного программного обеспечения повысит прозрачность деятельности управляющей компании перед жильцами и поможет оптимизировать работу, освобождая время для других важных задач. Подробнее о программах для ЖКХ.
В случае, если компания выполняет свои обязательства ненадлежащим образом, то, согласно законодательству, ее всегда можно привлечь к ответственности.
У термина, как уже говорилось, несколько значений:
— под управляющей компанией может подразумеваться материнская компания по отношению к другим компаниям, входящим в единую группу. В данном случае термин употребляется в своем прямом значении. Бенефициары, собственники юрлиц формируют ее органы управления, за счет этого компания получает статус материнской или управляющей.
УК в этом варианте создается для того, чтобы разрабатывать стратегию развития и расширения общего бизнеса;
— управляющая компания или организация, управляющий. В соответствии с законами об ООО и АО у общества есть право на передачу полномочий единоличного исполнительного органа (далее — ЕИО) другому юрлицу или ИП. Передача управления осуществляется по специальному договору;
— управляющая компания как способ реализации стартапа, бизнес-плана.
Она создается под конкретный проект и управляет им, а не группой компаний;
— управляющая компания, упомянутая в законе. Это УК, созданные в силу закона, разрешающего или устанавливающего подобный способ управления.
Теперь подробно разберем структурные особенности последних трех разновидностей УК, с первой, в целом, все понятно.
УК по законам об ООО и АО
В законодательстве данная разновидность ЕИО именуется управляющей организацией или управляющим. Соответственно, в данном случае УК может быть юрлицо или ИП. На практике чаще всего функции управляющей организации осуществляет одна из группы компаний, необязательно материнская, может быть и дочерняя.
Сторонние предприятия в бизнесе привлекать рискуют гораздо реже.
Еще одна важная особенность – если образуется группа компаний, структура управления может усложняться и разветвляться. Так, собственники могут «поделить» группу между несколькими УК, создать «подструктуры» управления (с дочками и внучками), все зависит от сферы деятельности, особенностей производственных процессов, структуры бизнеса. Цель создания (выделения) УК в данном случае – оптимизация работы, введение централизованного учета, повышение эффективности управления.
Сложный и дробный функционал характерен и для первой разновидности УК, создаваемой для структурирования бизнеса.
УК под стартап или другой бизнес-проект
Прежде всего в данном случае важно правильно определить организационно-правовую форму УК, раз уж закон никаких требований не устанавливает и предоставляет свободу выбора бизнесменам.
Для начала нужно понимать, что некоммерческие организации не вправе вести предпринимательскую деятельность и получают не доходы, а пожертвования и взносы, расходуемые на социально важные цели. Чтобы управлять коммерческим проектом, созданным для извлечения прибыли, нужно создать коммерческую организацию со всеми вытекающими обязанностями.
Самая распространенная и удобная организационно-правовая форма в РФ – общество с ограниченной ответственностью. ООО проще создать, зарегистрировать (не нужно регистрировать выпуск акций и т.д.), оно более гибкое в управлении: допускается изменение прав общего собрания и органов управления, состава участников, закон допускает довольно много вариантов управления по собственному выбору с учетом законодательных ограничений и т.д. Отчетности и обязательств у ООО тоже меньше.
С другой стороны ООО слишком много и обязательств (а значит, и гарантий) у них меньше, АО с точки зрения инвесторов выглядят более привлекательными и надежными. Госорганы и органы местного самоуправления не могут быть участниками ООО.