Дарственная на ипотечную квартиру: можно ли написать, как оформить за невыплаченный объект, особенности передачи ребенку, образец проекта договор

При оформлении ипотеки заемщик составляет с кредитором специальный договор. На основании данного соглашения банк выдает клиенту ссуду, предназначенную для покупки жилой недвижимости. Хотя заемщик может сразу проживать в квартире, но права на нее принадлежат банку до полного погашения займа. Это подтверждается наличием у кредитора закладной.

По ст. 37 ФЗ «Об ипотеке» заемщик имеет возможность продать долю ипотечной квартиры, если на это получено предварительное согласие от банка. Иногда такое право клиента прописывается непосредственно в кредитном договоре.

Но такая ситуация считается крайне редкой, поскольку банки негативно относятся к изменению заемщика. Они редко выдают согласие на продажу доли недвижимости, а также на дарение или совершение другой сделки. Если банк не дает согласие на составление дарственной на невыплаченную ипотеку за квартиру, то процесс дарения считается невозможным.

Внимание! Если нужно подарить долю жилья, то лучше всего дождаться момента полного погашения ипотеки, а после этого свободно распоряжаться своей собственностью.

Если же банк соглашается на сделку, то нужно грамотно составить дарственную. Она должна включать информацию о наличии обременения в виде ипотеки. На заключение такой сделки должен быть согласен не только даритель, но и одариваемый, поскольку к нему переходят не только права на долю, но и обязанности по кредитному договору.

Ипотечное соглашение придется переоформлять на нового владельца. Изменения надо регистрировать в Росреестре. Одариваемый вступает в права на долю только после официальной регистрации.

Отношение банков

Обычно банковские учреждения негативно относятся к дарению ипотечной недвижимости. Поэтому часто отказывают в совершении данной сделки. Нередко отказ обусловлен следующими факторами:

• ранее даритель нарушал сроки внесения платежей по ипотечному займу;
• не выплачена большая часть ипотеки;
• имеется запрет на отчуждение даже небольшой доли недвижимости, находящейся в залоге у банка;
• у заемщика имеются финансовые сложности, например, он потерял работу или его доход был снижен по разным причинам, а также ему требуется дорогостоящее лечение;
• даритель часто меняет место жительства.

Банк не дает согласие на составление дарственной, если одариваемый – это ребенок, пенсионер, малоимущий гражданин, сирота или другой человек, относящийся к уязвимым категориям населения, поскольку велика вероятность, что он не может справляться с платежами по ипотечному займу.

При таких условиях нужно сначала погасить долг по ипотеке, а только потом составлять договор дарения. Если отсутствуют нужные накопления, то можно оформить потребительский кредит или попросить помощи у друзей.

Правила составления дарственной

Если владелец недвижимости получил разрешение на дарение от банка, то нужно грамотно составить договор. Он включает следующие обязательные пункты:

• дата составления и наименование документа;
• адрес недвижимости;
• паспортные данные, ФИО и адреса прописки двух участников сделки;
• юридические реквизиты банка-кредитора, в котором оформлялась ипотека;
• письменное разрешение от банка на оформление дарственной;
• технические параметры недвижимости;
• правоустанавливающая документация на квартиру;
• информация о том, что доля недвижимости передается добровольно и безвозмездно;
• права и обязанности дарителя и одариваемого;
• сведения об обременении, представленном банковским залогом;
• данные о том, кто из участников сделки несет расходы, связанные с дальнейшим погашением ипотеки;
• количество экземпляров дарственной;
• подписи участников.

Проекта договора сначала составляется в одном экземпляре, после чего делаются его копии, которые понадобятся при обращении в МФЦ, Росреестр и банк. Основное отличие от стандартного дарения недвижимости заключается в наличии письменного разрешения от банка.

Пример документа:

Для получения разрешения придется обращаться в отделение банковского учреждения, где оформлялась ипотека. Заемщик подает заявление представителям кредитного отдела. Документ рассматривается экспертной комиссией, которая выносит вердикт.

По статистике около 90% заявителей сталкиваются с отказом. Если же заявка была одобрена, то можно составлять договор дарения с учетом информации из кредитного соглашения. После подготовки всей документации нужно обратиться к нотариусу за заверением.

Оплачивается госпошлина, после чего доля недвижимости переписывается в Росреестре на одариваемого.

Новый собственник получает выписку из ЕГРН, подтверждающую его право на недвижимость. Далее нужно уведомить банк о завершении сделки, а также придется переоформлять ипотечный договор на одариваемого, если это предусматривается дарственной.

При обращении в банк нужно не только заполнить заявление, но и подготовить паспорт дарителя и одариваемого. Требуются справки о доходах будущего владельца недвижимости, поскольку у него должно иметься достаточно денежных поступлений, чтобы справляться с платежами по ипотеке. Дополнительно потребуется правоустанавливающая документация на недвижимость.

При оформлении дарственной приходится нести определенные расходы:

• заверение документа у нотариуса – 0,5% от стоимости доли, но не меньше 300 руб. и не больше 20 тыс. руб.;
• госпошлина в Росреестре за переоформление права собственности – 2 тыс. руб., причем этот платеж вносит одариваемый;
• оплата технических и правовых услуг нотариуса – от 2 до 5 тыс. руб.;
• оценка стоимости доли – от 3 до 15 тыс. руб.

Справка! Разрешение банка на продажу доли выдается без внесения какой-либо платы со стороны заемщика. Одариваемому нужно будет уплатить 13% от кадастровой стоимости полученной доли, но можно получить освобождение от этого обязательства, если сделка заключена между близкими родственниками.

Какие возникают сложности

При дарении доли в недвижимости, за которую еще не погашена ипотека, часто возникают трудности и проблемы. К ним относится:

• банк может отказать в составлении дарственной, поэтому перед дарением придется полностью погасить кредит;
• если банк принимает положительное решение, то приходится подготавливать большое количество документов, доказывающих ответственность и платежеспособность нового владельца доли, которому придется дальше погашать ипотеку;
• невозможно получить разрешение от кредитора, если получателем доли выступает несовершеннолетний или безработный человек.

Важно! Перед подачей заявления в банк рекомендуется детально изучить договор, поскольку если в нем отсутствует запрет на продажу или дарение до погашения долга, то велика вероятность, что кредитор одобрит дарственную.

Плюсы и минусы

Дарение доли ипотечной квартиры обладает некоторыми преимуществами:

• процесс передачи недвижимости осуществляется очень просто и быстро;
• легко найти нужный бланк договора дарения;
• если сделка происходит между родственниками, то одариваемому не нужно платить налоги.

Но процедура обладает и существенными недостатками. Очень сложно получить разрешение банка на составление дарственной. Во время формирования этого документа принимается решение, будет ли дальше ипотека погашаться дарителем или одариваемым.

К получателю доли банком предъявляются существенные требования, поскольку он должен быть платежеспособным и официально трудоустроенным, чтобы справляться с ежемесячными платежами по ипотечному договору.

Что будет, если даритель не уведомит кредитора

Если владелец недвижимости принимает решение подарить долю ипотечной квартиры без предварительного получения разрешения от банка, то это может привести к серьезным негативным последствиям для него. Информация все равно станет доступна для представителей кредитного учреждения, поскольку вносятся изменения в ЕГРН.

Банк может воспользоваться следующими мерами:

• признание процесса дарения недействительным, что приводит к аннулированию договора и возврата доли дарителю;
• требование досрочно погасить ипотеку;
• продажа имущества, находящегося в залоге, что позволит получить средства для погашения ипотеки, а оставшиеся деньги возвращаются заемщику.

Поэтому желательно не совершать каких-либо действий без предварительного получения разрешения от кредитора.

О дарении дополнительная информация:

Дарение доли ипотечного жилья возможно только при наличии разрешения от банка. Процесс выполняется с некоторыми сложностями, поскольку приходится переоформлять долю квартиры на одариваемого, у которого дополнительно появляется обязательство по погашению ипотечного займа.

Статус ипотечного жилья

Цены на недвижимость неуклонно поднимаются, а доходы большинства граждан, к сожалению, не дают им шанса на покупку собственной квартиры. Для преимущественной массы населения именно ипотечные программы являются единственным вариантом для приобретения собственных квадратных метров. О минусах такого вида кредитования можно говорить долго.

Ипотека затягивает заемщика в долговую воронку на десятки лет, привязывая его к месту работы и не позволяя расслабиться до полного погашения займа. Но все отрицательные стороны перевешиваются радостью обладания жилплощадью, в которую вселиться можно сразу после покупки или после завершения долевого строительства.

Оформление ипотеки – это сложный многоступенчатый процесс. Будущий владелец должен соответствовать немалому количеству требований и походить по ряду условий кредитной организации, только тогда она согласится с ним сотрудничать и одолжить ему денежные средства на длительный срок.

Но проверка благонадежности клиента не дает стопроцентной гарантии о том, что в его жизни не наступят тяжелые времена, когда он не сможет оплачивать кредит. Банк не может позволить себе так рисковать, поэтому защищает себя дополнительными мерами. Выдавая ипотеку, кредитор берет в залог приобретаемое имущество.

Таким образом, фактический владелец оказывается ограничен в своих правах и может распоряжаться имуществом только с согласия кредитного учреждения.

Права собственника

Приобретаемая недвижимость становится собственностью покупателя после того, как он:

1. Заключил договор купли-продажи с продавцом.
2. Передал оговоренную сумму денежных средств второй стороне.
3. Зарегистрировал право собственности в Росреестре.

При оформлении ипотеки в эту процедуру вносятся некоторые коррективы. Договор заключается между тремя сторонами – продавцом, покупателем и кредитором. Деньги дает банк, поэтому накладывает на жилплощадь обременение, чтобы заемщик не смог распорядиться имуществом единолично.

Ипотечный заемщик после оформления жилья имеет право:

1. Вселяться в помещение сам и заселять близких родственников, членов своей семьи.
2. Зарегистрироваться в ней и прописать там родных.
3. Делать косметический ремонт.
4. Обустраивать помещение по личному усмотрению.

Ограничение прав собственника распространяется на проведение следующих процедур:

1. Продажа недвижимости.
2. Оформление дарственной.
3. Регистрация в квартире лиц, не имеющих семейного родства с владельцем.
4. Проведение перепланировки.
5. Сдача помещения в длительную аренду.

Любое из указанных действий должно быть согласовано с кредитором и может быть проведено только при его одобрении.

Правовые основы

Ипотека – это государственная программа, которая имеет строго установленные правила и условия для применения.

Она регулируется рядом законодательных актов. Если говорить более предметно о кредитовании под залог, то этот аспект регламентируется Федеральным законом № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» принятом 16 июля 1998 года.

ФЗ №102 устанавливает основания, которые предваряют процедуру заключения договора ипотечного кредитования, и регулирует права и обязанности сторон соглашения. В нем прописывается, каким образом пр

оводится процедура регистрации залогового имущества, и на каких основаниях она может быть прекращена одной или второй стороной. Сторонами взаимодействия являются:

• залогодатель, собственник приобретенной недвижимости;
• залогодержатель, прокредитовавший покупку жилплощади.

На основании правовых норм ФЗ №102 составляется договор ипотечного займа и закладная. Этот нормативный акт составлен с учетом интереса обеих сторон взаимоотношений. В него ежегодно вносятся поправки и изменения, призванные скорректировать недочеты, которые были выявлены уже в процессе применения законодательных норм.

Получение согласия банка

Оформлять дарственную на другого человека может любой собственник. Владея имуществом единолично, он не должен спрашивать у кого-то разрешения и имеет право распоряжаться им по своему усмотрению. Но ипотечная жилплощадь не может быть отчуждена по дарственной, если кредитор не дал на это своего согласия.

Поэтому при возникновении необходимости подарить квартиру другому человеку надо, прежде всего, обсудить этот вопрос с залогодержателем.

Дарственная на квартиру в ипотеке предполагает переход прав собственности от дарителя к одариваемому. Вместе с правами ему передаются и обязанности. При дарении ипотечной жилплощади необходимость погашения ежемесячных взносов по кредиту переходит к новому собственнику.

Фактически банк должен оценить нового заемщика, и если он ему подойдет по всем требованиям и условиям, то вопрос может быть решен положительно.

Одариваемый должен иметь стабильный доход, который позволит вносить регулярные платежи по ипотеке. К тому же важен его возраст, трудоспособность и хорошая кредитная история. Согласие банка можно получить в том случае, если он посчитает для себя проведение такой процедуры выгодной.

Кому можно подарить?

Прежде чем продумывать процедуру дарения, следует кое-что сделать, а именно: изучить условия заключенного с банком договора. Некоторые кредитные учреждения прописывают пункт о запрете дарения ипотечной недвижимости. Если он присутствует в закладной, то рассчитывать на согласие кредитора не стоит.

При отсутствии такого запрета следует соблюсти еще несколько обязательных условий:

1. Одаряемый должен быть оповещен о статусе жилого помещения.
2. Получатель недвижимости готов выполнять все обязательства по займу.
3. Кредитор имеет интерес в подписании дарственной. Чаще всего банки неохотно идут на такие шаги, но если собственник не имеет более финансовой возможности оплачивать заём, то кредитору будет выгодно переложить ответственность на другого человека и получить свои денежные средства вместе с процентами назад.

Наиболее просто оформить дарственную на созаемщика. Таковым зачастую выступает супруг(а) заемщика, если ипотека оформлена в браке. А вот подарить невыплаченную полностью ипотечную жилплощадь несовершеннолетним не получится. Дети не несут материальной ответственности, а потому не могут быть преемниками залогового имущества.

При наличии запрета на дарение произвести данную процедуру можно будет только после того, как обременение снимется с квартиры, после погашения долговых обязательств в полном объеме.

Условия договора

Договор дарения составляется в трех экземплярах и содержит в себе следующие обязательные пункты:

1. Место и дату составления.
2. Наименование документа.
3. Данные сторон участия – паспортные сведения о дарителе и одариваемом, а также юридические реквизиты банковского учреждения.
4. Согласие кредитора на проведение процедуры.
5. Подробное описание даримого объекта – адрес, квадратура, иные технические характеристики.
6. Уточнение о том, что имущество передается безвозвратно и безвозмездно.
7. Отдельными пунктами прописываются права сторон и их обязанности.
8. Заверения одариваемого в том, что он проинформирован о статусе недвижимости и готов взять на себя обязательства.
9. Информация о переходе права владения к другому собственнику.
10. Адреса сторон.
11. Подписи участников соглашения.
12. Дата заключения договора дарения.

После того как три стороны проставляют свои подписи, документ вступает в силу и наступает следующий этап оформления – регистрация права собственности.

Регистрация права собственности

Уладив все вопросы с кредитной организацией, необходимо обратиться в Росреестр для регистрации прав собственности на ипотечную недвижимость. Для этого собирается новый обязательный пакет документов, который состоит из:

1. Удостоверений личности обеих сторон сделки.
2. Заявки на регистрацию.
3. Правоустанавливающих бумаг на имущество.
4. Техпаспорта помещения.
5. Выписки из домовой книжки.
6. При наличии у дарителя супруги(а) заверенного у нотариуса согласия на дарение собственности.

Кроме вышеперечисленного, придется оплатить государственную пошлину за переоформление имущества по договору дарения.

Сроки

Вся процедура дарения производится в строго установленные сроки, следить за этим будет кредитная организация, поэтому затягивать с подачей документации не стоит. Банковское учреждение рассматривает свою часть документации как минимум три рабочих дня, а как максимум пять. В Росреестре процесс переоформления права собственности также займет не больше пяти рабочих дней.

Если говорить о продолжительности процедуры от начала до конца, то она занимает около четырех недель времени.

Особенности дарения доли

При оформлении ипотеки сразу на нескольких созаемщиков, каждый из них имеет свою долю в квартире. Дарственную можно написать и на свою часть имущества, но при заключении этого договора необходимо учесть некоторые особенности данного процесса. Вся процедура производится стандартным путем, но для ее проведения потребуется заверение в нотариальной конторе.

Квартира в ипотеке – можно ли оформить дарственную по закону

У каждого банка свои условия предоставления ипотечного кредита, но большинство из них имеют общую позицию – до полного погашения долга именно финансовая организация регулирует все юридические операции с недвижимостью. Поэтому подарить такую квартиру можно только с согласия банка.

При этом закон не ограничивает возможность передачи имущества в безвозмездное пользование, и даже извлечение из него выгоды (например, путем передачи в аренду). Но придать юридическую силу дарственной на квартиру в ипотеке можно исключительно с согласия банка.

Смена заемщика является лишним риском, который не нужен финансовой организации, поэтому они относятся отрицательно к любому изменению условий кредитного договора.

Детям

Составить договор дарения в отношении несовершеннолетнего ребенка невозможно. Объясняется это тем, что данная категория граждан не является дееспособной (не несет юридической ответственности за свои действия) и нетрудоспособной. Следовательно, не может рассматриваться банком в качестве заемщика.

При желании передать ипотечную квартиру ребенку, следует учитывать его завещательное право на него. Передача по наследству – это единственный вариант распоряжения залоговой недвижимостью. Согласно законодательству, несовершеннолетние дети будут иметь права на данную квартиру даже при отсутствии завещания.

Таким образом, составление дарственной в отношении ребенка не является целесообразным.

Супругам

Дарение ипотеки мужу или жене также не предусматривается, потому что их имущество изначально является общим. Составление дарственной возможно в следующих случаях:

• если квартира приобретена в ипотеку до заключения брака;
• если супруги развелись и один из них хочет аннулировать статус созаемщика.

В подобной ситуации необходимо согласие банка на процедуру. Как и в стандартных ситуациях, будет проводиться оценка платежеспособности потенциального заемщика, и исследоваться его кредитная история.

Если финансовая организация примет положительное решение по данному вопросу, процедура дарения супругами между собой будет законной.

Родственникам

В данном случае также необходимо согласие банка, который будет оценивать кандидатуру одариваемого. Если финансовая организация посчитает, что смена заемщика не увеличивает ее риски, составление дарственной на квартиру, находящуюся в ипотеке допускается.

Созаемщикам

Созаемщик имеет равные с основным заемщиком права на залоговую недвижимость. Соответственно, ему нельзя подарить то, чем он и так владеет. Ситуация меняется, когда речь идет о желании перестать быть созаемщиком и полностью передать не только права на недвижимость, но и обязательства по кредитным выплатам.

В подобном случае банк должен также оценить, как скажутся изменения условий договора на уровне финансового риска. Если будет определено, что доходов созаемщика достаточно для выплаты долга, то составление дарственной на жилье возможно.

Как получить

Чтобы не иметь проблем с составлением дарственной, стоит позаботиться о снижении риска возникновения препятствий со стороны банка. Для этого нужно еще на этапе составления кредитного договора включить текст пункт о возможности совершения юридических действий с залоговой недвижимостью, в том числе и передачи ее в дар.

Финансовые организации крайне неохотно идут на подобный шаг, поэтому необходимо быть готовым к отрицательной реакции на подобное требование.

Но даже если удалось включить в кредитный договор данный пункт, это не отменяет необходимость получения согласия банка на сделку. А оно будет дано только в том случае, если платежеспособность нового заемщика не вызывает сомнений. При этом учитывается не только его доход, но и количество иждивенцев, а также объем финансовых средств, который будет оставаться у него после внесения ежемесячного платежа.

Список документов

Для составления дарственной нужно собрать следующие документы:

• личные паспорта участников сделки;
• ходатайство о регистрации договора;
• правоустанавливающие документы на предмет соглашения;
• техпаспорт недвижимости;
• согласие со стороны второго супруга, заверенное нотариально (если жилплощадь приобреталась после регистрации брака);
• выписка из похозяйственной книги;
• согласие со стороны органов опеки и попечительства (если одним из участников сделки является несовершеннолетний либо недееспособный гражданин);
• согласие банка.

Порядок оформления договора дарения ипотечной квартиры

При получении согласия со стороны банка на смену заемщика, последнему необходимо быть готовым к тщательной проверке его финансового состояния.

Порядок оформления дарственной:

• подача заявления в банк;
• получение согласия от финансовой организации и проверка платежеспособности потенциального заемщика;
• оформление договора дарения (составляется в простой письменной форме, значит, нет необходимости обращения к специалисту, однако нотариальное заверение сделки позволит снизить риск оспаривания документа);
• регистрация сделки и перехода права собственности в Росреестре;
• передача недвижимости одариваемому.

Образец договора дарения

Несмотря на то, что дарственная оформляется в простой письменной форме, следует крайне внимательно отнестись к составлению текста документа. Необходимо указать:

• сведения о сторонах (дарителе, одариваемом, а также реквизиты банковской организации);
• указание получения согласия от кредитора;
• описание и техническая характеристика недвижимости;
• условия передачи жилплощади (безвозвратно и безвозмездно);
• права и обязанности участников соглашения;
• информация о переходе прав собственности с указанием информирования одариваемого о том, что получаемая жилплощадь находится в залоге у банка;
• дата и подписи сторон.

Что делать, если банк не дает разрешение, а подарить нужно

Если составление дарственной необходимо, а банк не согласен на подобный шаг, остается единственный выход – снять с жилплощади обременение. После этого права собственника не будут ничем ограничены.

Сделать это можно двумя способами:

• выплатить оставшийся долг;
• провести рефинансирование (это довольно популярный способ решения проблемы, который предлагают многие кредиторы).

Например, если квартира в залоге в Сбербанке можно сделать рефинансирование в другой финансовой организации. Но здесь нужно учитывать, что для одобрения заявки по проведению рефинансирования, необходимо полное отсутствие просрочек по выплате долга. Поэтому стоит заранее позаботиться о добросовестном исполнении своих обязательства.

Важные нюансы дарения ипотечной квартиры

Если квартира в ипотеке, ответ на вопрос, можно ли оформить дарственную неоднозначный. Здесь многое зависит от позиции банка. Даже если удалось получить от него согласие, следует учитывать главную особенность залоговой недвижимости – наличие у кредитора прав на нее.

Поэтому одариваемый должен понимать, что он принимает в дар не только имущество, но и обязательства по нему. Также следует учитывать, что банк в любое время может произвести отчуждение жилплощади и продать ее через аукцион, если условия кредитного договора не выполняются заемщиком или одариваемым лицом.

Обратите внимание! Вероятность принятия положительного решения по ходатайству о смене заемщика минимальна, если остаток долга составляет более трети от всего объема.

В соответствии с законами РФ, квартира является собственностью лица, купившего его, независимо от того, на чьи средства была сделана покупка, личные или заемные. Но если речь идет об ипотечной недвижимости, она находится в банковском залоге весь период выплаты долга. Поэтому все юридические операции с ней возможны исключительно с согласия банка (кроме передачи жилплощади по наследству).

О том, можно ли завещать квартиру в ипотеке читайте далее.

Ждем ваших вопросов и напоминаем, что в тексте приведены типовые примеры развития ситуации. За персональной бесплатной консультацией вы можете обратиться к юристу. Записаться можно на нашем сайте в специальной форме.

Можно ли подарить квартиру в ипотеке?

Дарение ипотечной квартиры вполне возможно при условии, что с этим согласен банк, выдавший кредит.

Также важно, что договор ипотеки, который заключается между банком и заемщиком, не должен содержать прямого запрета на передачу обязательств по договору дарения.

Зачастую банки по умолчанию включают этот пункт в ипотечный договор с клиентом, поэтому перед обращением в кредитную организацию следует внимательно изучить документы.

Как получить согласие банка?

При оформлении дарственной на квартиру новому владельцу переходит не только право собственности, но и обязательства по ипотечному кредиту. По этой причине перед тем, как одобрить проведение сделки, банк запросит дополнительные документы, подтверждающие платежеспособность человека, который получит недвижимость в дар.

Еще новый заемщик полностью соответствует требованиям кредитной организации и имеет достаточный доход, банк выдает письменное согласие. В дальнейшем этот документ потребуется при подаче обращения на переоформление права собственности в Росреестр.

Можно ли подарить квартиру в ипотеке без согласия банка?

Нет, любые сделки с ипотечной квартирой, которые проводятся без согласия банка, могут быть признаны недействительными.

Отсутствие письменного согласия кредитора может привести к ряду последствий:

Отказ в регистрации права собственности Росреестром новому владельцу;

Банк может потребовать досрочного погашения кредита или расторгнуть ипотечный договор.

Как оформить договор дарения на ипотечную квартиру?

Как только банк одобрил нового заемщика, можно переходить к оформлению договора дарения. Документ может быть составлен как самостоятельно, так и с помощью нотариуса.

После подписания дарственной всеми сторонами необходимо обратиться в банк, выдавший кредит, и перезаключить договор ипотеки.

Переоформление права собственности осуществляется после подписания дарственной и оформления нового ипотечного договора. Документы могут быть переданы в Росреестр через МФЦ.

Какие документы необходимы для переоформления ипотеки?

Поскольку новый заемщик будет проверен банком, могут понадобиться следующие документы:

документы, подтверждающие доход нового заемщика (например, справка о доходах и удержанных суммах налога – бывшая 2-НДФЛ, выписка банковского счета).

Какие документы нужны для оформления договора дарения?

Для дарения ипотечной квартиры могут потребоваться следующие документы:

паспорта дарителя и одаряемого;

договор купли-продажи, договор ДДУ или другой документ, на основании которого появилось право собственности;

выписка из домовой книги;

договор дарения (дарственная);

В зависимости от жизненной ситуации может понадобиться согласие супруга или органов опеки и попечительства.

Нужно ли платить налог при дарении квартиры в ипотеке?

Да, если дарение происходит не между родственниками. Налог исчисляется в размере 13% от кадастровой стоимости недвижимости.

Причины для оформления дарственной на ипотечную квартиру

Подарить квартиру, находящуюся в ипотеке, на первый взгляд кажется нелогичным поступком. По сути человек «дарит» другому лицу вместе с квартирой свои долги за нее. Для этого поступка должны быть серьезные причины.

В течение длительного периода кредитных выплат у заемщика могут произойти изменения, которые заставляют его подарить приобретенную квартиру другому человеку. Например, заемщик теряет работу в связи с заболеванием или переезжает жить в другую местность, где ему выделяется государственное жилье, и актуальность приобретения собственной квартиры отпадает.

Причин для оформления ипотечной квартиры в дар другому человеку может быть много. Заемщик еще на стадии оформления покупки квартиры под ипотеку должен задуматься о возможных ситуациях в своей жизни, приводящих к бессмысленности сделанной покупки или невозможности оплаты кредита.

Особенности дарения квартиры, приобретенной по ипотеке

Закон предусматривает регулирование процесса дарения с помощью установленных правил. Согласно главе 32 ГК РФ в юридическом смысле под дарением понимается безвозмездный переход прав на рассматриваемое имущество от одного гражданина к другому. Такое действие владелец имущества совершает добровольно, при этом он должен получить согласие получателя подарка.

Дарственная, оформленная на квартиру в ипотеке, ничем не отличается от обычного договора дарения. Сложность ее оформления заключается в признании законности такого документа, поскольку участниками такой сделки будут являться кроме дарителя и одариваемого также банк, в котором выдан кредит на квартиру.

Если это имущество приобретено в ипотеку, то до ее выплаты оно является залоговой собственностью банка, и его отчуждение должно проходить после согласования с этой кредитной организацией.

Важно! Чтобы подарить квартиру, находящуюся в ипотеке, необходимо сначала получить разрешение того банка, который выдал ипотечный кредит.

Для него эта сделка представляет дополнительную степень риска, поэтому разрешение на нее банк дает неохотно. Получить такое разрешение от банка можно не всегда. Но есть определенные условия, которые все, же позволят это осуществить.

В каких случаях банк разрешает подарить ипотечную квартиру?

Осуществить сделку дарения неоплаченной до конца квартиры новому владельцу возможно, но только при правильном составлении договора займа. Если в договоре с банком по займу кредита прописано условие, дающее разрешение заемщику на такую операцию, то на дарственную сделку есть хорошие шансы. В стандартном варианте договора с банком такой пункт исключен, и банки редко идут навстречу заемщику о включении такого условия, чтобы избежать излишних рисков.

Однако заемщик имеет законное право, настоять на требовании, внести такое условие в договор на стадии его подписания. Разрешение должно быть четко прописано в кредитном документе отдельным пунктом.

В исключительной ситуации банк может дать разрешение на дарение залоговой квартиры и после подписания договора кредитования. К сведению банк может принять документальное подтверждение факта заболевания заемщика, не позволяющего ему выплачивать ипотеку. Банк будет заинтересован в его замене на платежеспособного гражданина.

Поэтому он может пойти навстречу заемщику и дать разрешение на проведение сделки дарения.

Каким требованиям банка должен соответствовать одариваемый?

Получить статус нового владельца ипотечной недвижимости одариваемый может только после того, как пройдет проверку платежеспособности. Для этого нужно представить в кредитный банк следующую информацию:

• совокупный доход одариваемого лица в месяц;
• количество иждивенцев, находящихся на его содержании;
• ежемесячная сумма необходимых для проживания расходов;
• доказательство стабильности заработка (престижность работодателя, успешность фирмы самого заемщика и т. д.).

При этом кандидатура преклонного возраста или несовершеннолетний ребенок вряд ли банк устроит.