Кейс: Как признать договор аренды помещения недействительным через суд?

В текущей судебной практике истец и ее представитель поддержали заявленные требования по доводам, изложенным в исковом заявлении.

Ответчик просил требования ООО «Добрый стиль» о признании недействительной односторонней сделки, совершенной от имени ООО «ДОБРЫЙ СТИЛЬ — МЕБЕЛЬ» в виде уведомления об отказе в продлении срока действия договора аренды, заключенного между двумя обществами от 01.07.2019, удовлетворить.

Обстоятельства дела

Истец наряду со Смирновым С.А. был участником ООО «Добрый стиль – Мебель». Каждому из них принадлежала номинальная стоимость доли 5 000 рублей (размер доли в виде дроби – 1/2).

14.08.2013 директором предприятия назначен Абулеев Н.Р. Протоколом внеочередного общего собрания участников ООО «Добрый Стиль-Мебель» срок его полномочий продлен на 1 год, с 04.09.2018 по 04.09.2019.

Решением внеочередного общего собрания участников фирмы обязанности директора Абулеева Н.Р. досрочно прекращены. Протокольный документ оформлен без указания даты, завизирован участником предприятия Смирновым С.А.

Этим же документом директором назначен Суворов Е.А. Указанный протокол решением Арбитражного суда Ульяновской области по делу № А72-10930/2019 от 17.02.2020 признан ничтожным.

Как Хотовицкая Е.В. узнала о сдаче имущества в аренду?

В начале 2020 года в ходе изучения материалов проверки в МО МВД России «Барышский» она узнала, что с 01.07.2019 фабрика прекратила производство мебели. Документы были представлены по запросу правоохранительных органов. В силу того, что доступ на территорию предприятия ей был запрещен, информацией о деятельности не владела, истец не знала о заключении договора аренды недвижимости.

Суворов Е.А. прекратил производство и передал площади с оборудованием предприятия в аренду юридическому лицу с аналогичным наименованием «Добрый Стиль».

Порядок установления категории сделки

Истец утверждал, что при определении балансовой стоимости активов предприятия необходимо брать в расчет общую сумму сданного в аренду имущества согласно балансу. Хотовицкая Е.В. заявила, что итоговый баланс и оспариваемая сделка аренды за 2018 г.

составила 88% активов. Ею заявлены основания о том, что заключенное соглашение – крупная сделка, с заинтересованностью.

Минкашев Р.С. отмечал, что сделка не считалась крупной и относилась к обычной хозяйственной процедуре. Представил судебному органу заключение эксперта о том, что арендованное имущество составляло 12,01% балансовой цены активов.

В аренду было сдано 68,1% помещений, имеющихся в обществе. Между обществами исправно заключались договорные отношения. Компания не лишила возможности производства мебели на оставшихся 31,9% площадей.

Нерентабельность опровергаемого договора не подтверждена в деле №А72-3656/2020.

Изучив и оценив доводы сторон, а также экспертное заключение ООО «Многопрофильный деловой центр», суд пришел к выводу, что количественный критерий для признания сделки крупной истцом не доказан. Следовательно, сделка не признается крупной.

В отношении положения истца о том, что оспариваемая сделка – действие с заинтересованностью, суд исходит из следующих фактов. Оспариваемое соглашение заключено ООО «Добрый Стиль-Мебель» в лице директора Суворова Е.А. и ООО «Добрый Стиль» в лице директора Платоновой Т.В.

Последняя, по информации истца, согласно выданной доверенности от 26.06.2019 выполняла полномочия директора общества.

Исходя из этого документа, она имела широкие полномочия в части управления фабрикой: право представлять интересы предприятия в органах и организациях, открывать и закрывать в банковских структурах на имя общества расчетные, банковские счета, распоряжаться ими, подписывать расчетные, финансовые, банковские документы, получать выписки по ним и др. Платонова Т.В. в одном обществе принимала руководящие решения, в другом была директором.

В подтверждение своих слов она приводит аргументы и факты подконтрольности директора.

Истец отмечает, что заключенный Суворовым Е.А. договор с ней не согласовывался, о его оформлении информацию не получала.

Из материалов дела следует, что Платонова Т.В. наделена полномочиями принимать управленческие решения 05.07.2019. При заключении договора аренды 01.07.2019, она имела право представлять интересы фабрики по доверенности от 26.06.2019.

Договор не являлся сделкой с заинтересованностью. Решением суда по делу №А72-3656/2020 убыточность договора найма не установлена. Суд не признал его недействительным за отсутствием доказательств.

Истец приводит аргументы для признания договора аренды недействительным. Утверждает, что договор заключен неправомочным лицом. По иску участника общего собрания Хотовицкой Е.В.

протокол о преждевременном завершении полномочий Абулеева Н.Р. и назначении новым директором Суворова Е.А, признан судом недействительным. Документ подготовлен без указания даты, подписан Смирновым С.А.

Об этом имеется решение Арбитражного суда Ульяновской области от 17.02.2020 по делу №А7210930/2019. Указанным документом признано недействительным решение ИФНС России по Ленинскому району г. Ульяновска от 25.06.2019 о государственной регистрации изменений в ЕГРЮЛ в отношении ООО «Добрый Стиль-Мебель».

Исключена соответствующая запись от 25.06.2019.

Судебным органом установлено и из материалов дела следует, что Суворов Е.А. исполнял обязанности руководителя предприятия с 27.06.2019 по 05.08.2020.

Ответчик возражал на указанный аргумент. Он пояснил, что Суворов Е.А. на момент заключения спорного договора был указан в качестве директора в ЕГРЮЛ. Платоновой Т.В. о смене руководителя ничего не было известно. Решение суда вынесено после заключения оспариваемого соглашения.

Суд признал факт о назначении директором общества Суворова Е.А. Это ничтожное решение не влечет недействительности всех сделок, заключенных от имени общества Суворовым Е.А. В сочетании с иными обстоятельствами дела факт подтверждает обоснованность аргументов Хотовицкой Е.В. о недействительности соглашения найма имущества.

Признание решения собрания о назначении Суворова Е.А. недействительным

Итоги собрания незначительны, если приняты при отсутствии кворума. Решение о назначении Суворова Е.А. на должность признано судебным органом ничтожным.

Общее собрание ООО «Добрый Стиль-Мебель» за 2019 г. планировалось не позднее 30.04.2020. С этой даты Хотовицкая Е.В.

должна была владеть информацией о заключении спорного договора аренды от 01.07.2019 г. Доказательства о проведении общего собрания в суд не представлены.

Пункт 7 статьи 181.4 ГК РФ гласит о том, что ничтожное решение собрания, а равно оспоримое решение собрания, признанное судом недействительным, недействительны с момента их принятия.

Директор назначен недействительным решением и при отсутствии кворума. Сведения о Суворове Е.А. внесены в реестр помимо воли ООО «Добрый Стиль – Мебель». Исходя из этого, оспариваемый договор аренды имущества от 01.07.2019, оформлен с нарушением законов.

Суворов Е.А. не имел полномочия действовать от имени фирмы. Согласно нормативным правовым актам при отсутствии воли собственника на передачу имущества, сделка считается незначительной и не соответствующей требованиям статей 53 и 209 ГК РФ. Поэтому договор аренды – недействительная сделка на основании ст. 10, 53, 168, 209 ГК РФ.

При изучении материалов дела подтвердились факты, что помещения в аренду сданы во всех зданиях. После чего осталось менее 10% производственных мест. Тем самым ООО «Добрый Стиль – Мебель» утратило возможность в полном объеме выполнять хозяйственную деятельность.

Судом установлено наличие оснований для признания сделки недействительной. Совместные мероприятия сторон проводились в ущерб интересам ООО «Добрый Стиль – Мебель».

Факт недействительности документа об аренде не влияет на правовое взыскание платежей за использование помещений. Арендатор за обращение имуществом обязан возместить арендодателю причитающуюся сумму. С учетом изложенного, требования о применении последствий недействительности договора аренды б/н от 01.07.2019 не подлежат удовлетворению.

Стоимость услуг

Прайс на выполнение проекта

Почему нам можно доверять?

• • Стаж работы. Мы непрерывно работаем с 2008 года и постоянно улучшаем «продукт».
• • Компетентность. Наши эксперты регулярно повышают квалификацию и принимают участие в написании материалов для профильных изданий.
• • Публичность. 5.000 человек на YouTube канале «Бизнес по плану».

Остались вопросы? Разберем бесплатно простую задачу или проведем консультацию (Посмотреть пример)

○ Каким обязательным требованиям должен соответствовать договор?

Договором признается соглашение, которое заключили между собой два и более физических либо юридических лица, в котором фиксируется как права так и обязанности сторон.

• «1. Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
• 2. Если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров (ст. 422 ГК РФ)».

Договор аренды относится к простым договорам и заключается в простом письменном виде. В документе должны содержаться следующие сведения:

1. Преамбула (вводная часть):
   • Название соглашения.
   • Дата и место заключения сделки.
   • Личные данные сторон соглашения и основания на которых каждый из них действует (Устав, ОГРН и т.д.).
   • Название участников по договору («Арендодатель» и «Арендатор).
2. Предмет соглашения:
   • Название предмета с детальным описанием, которое позволит его полностью идентифицировать (полный адрес, указание количества комнат и общей площади помещения согласно кадастровому паспорту).
   • Обязанности каждой из сторон по договору.
   • Цена соглашения, порядок расчетов и т.д..
   • Время, которое отводится на выполнение возложенных обязательств.
3. Дополнительные условия:
   • Время действия (данный пункт должен быть включен в документ, даже если оговаривается срок, отведенный на выполнение обязательств контрагентами).
   • Ответственность участников за неисполнение своих обязательств.
   • Возможность одностороннего расторжения либо изменения сделки (основания).
   • Порядок разрешения спорных ситуаций.
   • Учет возникновения форс-мажорных обстоятельств.
4. Реквизиты участников:
   • Личные данные.
   • Почтовые реквизиты.
   • Местонахождение каждой из сторон.
   • Банковские реквизиты.
   • Подписи и печати контрагентов.

○ Оспоримый и ничтожный договор аренды.

Договор может быть признан недействительным по ряду оснований. В соответствии со ст.166 ГК РФ, сделка может быть признана оспоримой или ничтожной.

В первом случае недействительность заключенной сделки доказывается в судебном порядке в случаях, когда она оформлена без согласия третьего лица, управляющего органа (если речь идет о юридическом лице) или муниципалитета. Каждый из них имеет право подать иск о признании договора оспоримым в течение года с того момента, когда истец узнал либо должен был узнать о нарушении своих прав.

• «Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.
• Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.
• В случаях, когда в соответствии с законом сделка оспаривается в интересах третьих лиц, она может быть признана недействительной, если нарушает права или охраняемые законом интересы таких третьих лиц.
• Сторона, из поведения которой явствует ее воля сохранить силу сделки, не вправе оспаривать сделку по основанию, о котором эта сторона знала или должна была знать при проявлении ее воли (п.2 ст. 166 ГК РФ)».

В отличие от оспоримого договора, ничтожным соглашение может быть признано без участия судебных органов по заявлению одной из сторон. Обязательным условием доказательства ничтожности заключенного договора аренды является прямое нарушение законодательства, факт которого установлен.

✔ Признание недействительным оспоримого договора.

Основаниями для направления иска о признании арендного договора оспоримым является:

• Несоблюдение правового акта.
• Заключение соглашения с лицами, не имеющими компетенцию на такие действия.
• Факт подписания договора по принуждению либо вследствие заблуждения.

При обращении в суд следует подготовить:

• Копию договора аренды.
• Правоустанавливающие документы на недвижимость (для арендодателя).
• Оригиналы квитанций об оплате проживания (для арендатора) или подписанные сторонами расписки.
• Заявление с указанием оснований для признания соглашения недействительным.
• Иные документы (при наличии).

В ходе судебного слушания также могут использоваться свидетельские показания, подтверждающие факт нарушения другой стороной своих обязательств.

По результатам проведенного разбирательства суд может:

• Признать договор недействительным и применить к нему соответствующие последствия.
• Отказать в удовлетворении иска и признать соглашение соответствующим нормам закона.

В случае несогласия с вынесенным решением, оно может быть обжаловано в апелляционный суд.

○ Последствия признания договора недействительным.

Последствием арендного договора, признанного недействительным, независимо от его оспоримости или ничтожности является реституция. Данный термин предполагает, что стороны должны вернуть друг другу все, что было получено от контрагента.

• «При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (п. 2 ст. 167 ГК РФ)».

Таким образом, при подобном решении суда, арендодатель обязан вернуть полученные от арендатора финансовые средства, а квартиросъемщик – имущество, полученное во временное пользование. При этом из арендной платы должны быть вычтены средства за фактическое использование жилплощади. Их размер определяется судом.

○ Невыполнение условия договора.

Если договор аренды заключен в соответствии с нормами закона, он не может быть признан недействительным, если арендодатель либо арендатор не выполняют свои обязательства. Мера ответственности за уклонение от них должна быть прописана в тексте документа. Однако факт наличия нарушения обязательств должен быть доказан в ходе судебного разбирательства, где и назначается наказание за неисполнение своих обязательств по договору.

Таким образом, договор аренды может быть признан недействительным по ряду причин. Важно учитывать все нюансы его составления, чтобы избежать риска нарушения своих прав.

○ Советы юриста:

✔ Какие документы смотреть у арендодателя.

Учитывая, что на осуществление любых сделок с недвижимостью имеет право только его владелец, при заключении арендного договора нужно проверить правоустанавливающие документы. Если в аренду сдает прописанное в квартире лицо, не являющееся его собственником, он должен представить доверенность от хозяина на совершение подобных операций.