Оценка дома без земельного участка

Оценочная стоимость дома, проводимая силами специализированной организации в интересах собственника или других лиц, зависит от следующих факторов:

• Место расположения объекта.
• Экологические характеристики района.
• Транспортная доступность, наличие железнодорожной станции.
• Качество подъездных путей.
• Инфраструктура местности или посёлка, наличие ворот, шлагбаума, поста охраны.
• Наличие детских садов, школ, больниц, магазинов и других социальных учреждений.
• Наличие централизованных инженерных коммуникаций.
• Газификация посёлка с размещением централизованной ГРП, точками подключения внутри здания, счётчиком учёта газа.
• Площадь, форма земельного участка.
• Гидрогеологические особенности территории.
• Количество вспомогательных объектов на земельном участке, принадлежащем собственнику недвижимости.
• Объёмно-планировочные и технико-экономические характеристики здания.
• Наличие внутренних инженерных сетей – скважины, септика, количество выделенных с ячейки трансформатора кВа электроэнергии.
• Форма собственности и категория разрешённого использования земли.
• Материал несущих и ограждающих конструкций.
• Тип кровли.
• Качество, уровень внутренней отделки.
• Возраст сооружения, уровень физического износа конструкций, инженерных сетей.
• Наличие отопления, водоснабжения, канализации, котельного оборудования.
• Меблировка здания.
• Наличие выделенной линии Wi-Fi.

Оценка стоимости дома также проводится с учётом анализа идентичных или похожих предложений в том же районе. На основании анализа перечисленных выше критериев, а также изучения рынка недвижимости, формируется рыночная цена.

Порядок оценки стоимости дома

При обращении в независимую организацию и заключении договора, уполномоченное лицо производит оценку жилого дома, согласно следующим регламентам:

• Инспекция переданной от клиента проектной, правоустанавливающей документации.
• Проверка объекта недвижимости на юридическую чистоту, выявление факта обременений, нахождения в залоге, что актуально при покупке сомнительного здания от частного лица.
• Проверка количества постоянно или временно зарегистрированных на рассматриваемой жилой площади лиц, в том числе несовершеннолетних.
• Выезд на место, инспекция качества подъездных путей, наличия и уровня инфраструктуры.
• Осмотр жилого здания, участка, хозбытовых построек.
• Проведение фотофиксации объекта с каждой стороны фасада и во всех внутренних помещениях.
• При необходимости – проведение экспертизы несущих или ограждающих конструкций, инженерных сетей.
• Сравнение кадастрового плана с реальной планировкой здания.
• При наличии изменения проектных решений в ходе эксплуатации — анализ справок о согласовании перепланировки, обновлённых кадастровых паспортов.
• Проверка работоспособности инженерных сетей.
• Инспекция внутренней отделки, выявление дефектов.
• Анализ аналогичных предложений на рынке частной недвижимости в рассматриваемом районе.
• Расчёт средней рыночной цены.
• Оформление официального отчёта.

Независимая оценка дома позволяет получить актуальные сведения о стоимости объекта недвижимости, сформировать объективное коммерческое предложение для потенциального покупателя или предложить собственную цену продавцу.

Необходимые документы на дом

При осуществлении оценки дома для продажи, заинтересованное лицо предоставляет в независимую организацию следующий набор официальных документов или их копий:

• Свидетельство о регистрации собственности на земельный участок и всех расположенные на нём объектов недвижимости, при условии их регистрации в органе муниципальной власти.
• Кадастровый паспорт каждого помещения с указанием общей площади, по результатам обмеров, выполненных силами БТИ.
• Кадастровые планы жилого здания, с учётом цокольных, подвальных, мансардных этажей, а также летних террас и крылец.
• Договор купли-продажи, дарения недвижимости, либо бумага, свидетельствующая о вступлении в право наследства по закону или по завещанию. Здесь клиент может приложить любую официальную документацию, удостоверяющую законный переход права собственности.
• Договоры с энергоснабжающими организациями, свидетельствующие о легальном получении инженерных ресурсов для обеспечения работоспособности коммуникаций.
• Дополнительные свидетельства, согласования и другие бумаги, удостоверяющие юридическую чистоту объекта.

Несмотря на качество конструкций, эргономичность планировочных решений или благоустройство прилегающей территории, рыночная оценка дома, а также реальная стоимость объекта недвижимости во многом зависит от корректно оформленных бумаг. Например, при наличии несогласованной планировки, потенциальный покупатель не сможет оформить ипотеку, что значительно влияет на ликвидность сооружения.

Стоимость оценки дома

Чтобы понять, сколько стоит оценить дом, необходимо воспользоваться базовыми расценками компании, предлагающей соответствующие услуги, рассчитать смету, с учётом следующих факторов, влияющих на ценообразование:

• Объём, содержание документации, переданной на анализ.
• Особенности архитектурных решений здания, от чего зависит время работы уполномоченного лица.
• Внутренняя ценовая политика учреждения, оказывающего услугу.
• Общий объём проводимых оценочных работ, который зависит от сложности жилой постройки.
• Удалённость объекта от города.
• Количество дополнительных пожеланий заказчика, отражённых в техническом задании, которое составляется перед подписанием договора на оказание услуги.
• Место предоставления официального отчёта, от чего будет зависеть методика расчёта конечной цены.
• Площадь, форма земельного участка, внутренних помещений здания.
• Время, отведённое на выполнение работы. В случае необходимости предоставления срочной услуги, вводится повышающий коэффициент.

Таким образом, цена оценки дома определяется индивидуально. Для типового деревянного дачного домика на земле площадью 6 соток, стоимость работ может быть от 5 тыс. руб., а для многоуровневого коттеджа сложной формы, при наличии на участке ещё 2 – 3 дополнительных сооружений, цена может вырасти в 5 раз и более.

Отчёт по результатам работ

По результатам анализа, независимый эксперт по оценке дома оформляет официальный отчёт. Документ составляется на бланке установленного образца, содержит следующие важные сведения:

• Информацию о компании, действующей на законных основаниях, которой предстоит оценить дом.
• Сведения о заявителе с указанием паспортных данных. В данном случае, лучшим решением будет регистрация непосредственного владельца здания.
• Предмет оценки – перечисление каждого объекта недвижимости, с указанием кадастровых данных.
• Адрес расположения земельного участка, либо ориентиры, геолокационные координаты.
• Полная характеристика объекта с указанием общей площади, этажности, объёмно-планировочных, конструктивных параметров.
• Дата возведения сооружения.
• Сведения о внутренних, внешних инженерных сетях, сооружениях.
• Информация об инфраструктуре посёлка.
• Данные, по результатам инспекции общего состояния объекта, с учётом физического износа, выявленных дефектов.
• Указание среднерыночной стоимости.

Отчёт о проведённой независимой оценке жилого дома визируется уполномоченным лицом, после чего утверждается синей печатью аккредитованной организации. К бумаге придаются копии вспомогательных документов, а также фотографии сооружения, выполненные в ходе работы эксперта.

Когда необходима независимая оценка дома

Независимая оценка стоимости дома – это важная процедура, которая требуется при наступлении любой из следующих ситуаций:

• Приобретение объекта недвижимости на вторичном рынке.
• Продажа жилого дома с участком – при формировании объективного коммерческого предложения для потенциального покупателя.
• Оформление ипотечного кредита в банке.
• Временное отчуждение недвижимости в пользу финансового учреждения для рефинансирования долговых обязательств.
• Расчёт суммы налога, проверка корректности выставленных структурами ФНС обременений.
• Оформление здания в качестве уставного капитала, при регистрации нового юридического лица.
• Получение объективной информации о стоимости дома, при разделе имущества между заинтересованными лицами, например, бывшими супругами или наследниками.
• Необходимость снятия ареста, наложенного структурами ФССП, в случае оформления банкротства или иного вынужденного отчуждения зарегистрированной собственности.
• Для оформления инвестиционного контракта на завершение объекта строительства.
• При возникновении имущественных споров между физическими, юридическими лицами, которые рассматриваются в суде.

Таким образом, независимая оценка жилой недвижимости необходима при осуществлении любых регистрационных операций, связанных с выполнением текущих обязательств собственника, приобретения коммерческой выгоды или при других условиях.

Кто должен оценивать дом и земельный участок

Оценка строительства дома, либо уже эксплуатируемого объекта недвижимости может быть выполнена силами следующих юридических или физических лиц:

• Независимая организация, имеющая статус юрлица, располагающая необходимыми свидетельствами СРО, штатом аттестованных сотрудников.
• Коммерческая компания, преследующая интересы одного или нескольких финансовых учреждений, числящаяся в реестре аккредитованных для проведения оценки лиц.
• Собственный департамент банка, сформированный для оценки залоговой стоимости объектов, при расчёте суммы кредита.
• Физлица, ведущие частную практику, располагающие необходимыми допусками и удостоверениями, свидетельствующими о наличии специальных знаний.

Наша компания много лет работает на рынке оценки жилой и коммерческой недвижимости. Мы располагаем штатом высококвалифицированных специалистов, осуществляющих точный расчёт рыночной стоимости объекта, вне зависимости от его площади, уровня завершённости или физического износа.

Чтобы заказать оценку дома, необходимо связаться с нашим оператором по номеру контактного телефона, представленного на официальном сайте, либо отправить письменный запрос на адрес электронной почты. Наш сотрудник перезвонит вам в течение нескольких часов для согласования деталей заказа и оформления коммерческого предложения на проведение оценочных мероприятий. Наши цены ниже, чем средние по рынку.

Гарантируем качественный результат, а также соблюдение интересов каждого клиента.

Когда нужна оценка дома и участка?

Она требуется в разных случаях. Этот документ нужен:

1. Для официального оформления договора купли-продажи и заверения сделки нотариусом с уплатой госпошлины;
2. В случае разрешения споров и отстаивания своих интересов в суде, в том числе при признании сделки недействительной;
3. При разделе совместно нажитого имущества в случае развода в суде;
4. При покупке дома в ипотеку и оформления этой же недвижимости в залог банком обязательно требуется экспертная оценка;
5. При оформлении крупного кредита на любые цели с оформлением обеспечения в виде залога собственной недвижимости;
6. В случае продажи залога банком и обращения взыскания на заложенную недвижимость.
7. От этой суммы зависит размер госпошлины для уплаты в бюджет при осуществлении нотариальных действий при вступлении в наследство.

В любом случае, требуемом с документальным подтверждением оценки, эксперты учитывают огромный спектр разных факторов.

Какие факторы влияют на рыночную стоимость дома

Кроме площади и местоположения загородного дома, коттеджа важную роль играют также другие факторы:

• Транспортные развязки и наличие путей сообщения, наличие крупных автомагистралей;
• Планировка, площадь, оригинальный архитектурный проект, эксклюзивный дизайн в едином стиле;
• Материалы строительные, отделочные, кровельные, утеплительные, качество отделки;
• Коттеджный городок или иной характер окружающей застройки населенного пункта;
• Инфраструктура, близкое расположение торговых объектов и социальной сферы;
• Благоустройство инженерными коммуникациями, подключение к энергоснабжению, газовой магистрали;
• Наличие охраны и собственного пропускного пункта для въезда на территорию, подъездные пути непосредственно к коттеджу;
• Отсутствие задолженности за коммунальные услуги, обременений и наложенных арестов исполнительной службой.

Процедура оценки недвижимости

Экспертная оценка жилого дома и коттеджа проводится согласно требованиям Федерального закона № 135-ФЗ от 29.07.1998 года (в редакции от 31.07.2020 года). Он регламентирует оценочную деятельность в России. Также соответствует Федеральным стандартам оценки, утвержденным приказом Минэкономразвития РФ № 611 от 25.09.2014 года.

Процедура включает основные этапы:

• Заявку для проведения оценочных работ;
• Заключение договора на проведение оценки и оплата услуг согласно тарифному плану;
• Представление необходимых документов для оценочных работ;
• Доступ на объект недвижимости уполномоченного оценщика;
• Расчет рыночной стоимости и оформление отчета экспертом;
• Подписание акта выполненных работ и услуг.

Оценка должна быть актуальной и достоверной. Эксперты несут ответственность за данные, предоставляемые в отчете.

Методы и подходы при проведении работ по оценке

Экспрты для оценки применяют три подхода : сравнительный, доходный и затратный.

Затратный подход — совокупность методов оценки стоимости объекта, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки, с учетом его износа.

Сравнительный подход — совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами аналогичными объекту оценки, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.

Доходный подход — совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки.

В своей работе оценщик должен производить расчеты тремя подходами или привести обоснованный отказ от одного или 2-х подходов.

В рамках каждого подхода в зависимости от имеющейся на рынке исходной информации в процессе оценки недвижимости могут использоваться качественные методы оценки , а также их сочетания.

Оценка жилого дома с земельным участком проводится сразу в двух направлениях с применением разных подходов.

Земельный участок оценивают при помощи сравнительного подхода.

Жилой дом (коттедж) оценивается сравнительным и затратным подходом (в соответствии с ФСО №7).

Когда здание оценивается без земли?

В оценочной практике выделяют несколько ситуаций, в которых производится оценка здания без земли:

• для целей страхования от пожара, затопления или другого непредвиденного ущерба;
• если недвижимость оформляется в качестве залогового имущества;
• если здание передается в длительную аренду либо оперативное управление без смены собственника.

В случаях, когда производится оценка дома без земли, стоимость земельного участка также отображается в отчете, однако зачастую детальному анализу данная стоимость не подвергается. Основное внимание эксперт-оценщик уделяет именно определению стоимости объекта недвижимости. При этом для оценки применяются традиционные подходы:

• доходный, который используется в случаях, когда производится оценка стоимости объекта коммерческой недвижимости. В рамках данной концепции применяются методы, позволяющие оценить размер прогнозируемых доходов от использования оцениваемого объекта недвижимости; , который предполагает определение стоимости воссоздания либо замещения здания путем строительства аналогичного объекта с учетом текущего износа; , базирующийся на определении стоимости путем сравнения оцениваемого здания с аналогичными объектами, выставленными на продажу. При этом стоимость корректируется с учетом существующих отличий сопоставляемых объектов.