Что такое ППА — это переуступка прав аренды от собственника или ДГИ Москвы

ППА: что это такое? Этот вопрос часто задают бизнесмены, которые выбирают доступную по цене нежилую недвижимость, рассматривая разные варианты. Кратко перечислим нюансы процедуры.

• Переуступка ПА коммерческой организации – исключительно на возмездных договорных условиях (дарение запрещено законодательством).
• Долгосрочная, краткосрочная аренда нежилых помещений.
• Госимущество переуступается только после проведения аукциона (конкурса).
• Если договор заключается на срок более 12 месяцев, по законодательству требуется внести соответствующие сведения в Росреестр.
• Получение собственником арендных платежей облагается налогом.

Отличия перенайма от субаренды

ППА:

A — Полная передача

B — Все обязанности (включая долги) переходят к правопреемнику

C — Оплата непосредственному собственнику

Субаренда:

A — Частичная передача

B — Долг по арендной плате остаётся за арендатором (если стороны не договорились об ином)

C — Оплата арендатору, который затем передает оговоренную сумму владельцу помещения

Оформление

Договор, заключаемый в произвольной форме, содержит следующую информацию.

1 — Детальные сведения о предмете, участниках заключаемой сделки.

2 — Ответственность сторон, порядок действий при нарушении условий (размеры штрафов, досудебное урегулирование конфликтных ситуаций, механизм одностороннего расторжения).

3 — Величина ежемесячной (ежеквартальной, ежегодной) платы. Периодичность, порядок, способы внесения.

Законодательные нормы и правила ППА подробно разъяснены в 615-й статье Гражданского кодекса Российской Федерации.

Узнайте также о правильной классификации офисных площадей, чтобы разбираться лучше.

Переуступка прав аренды коммерческих пространств

Это привычная практика, которая используется современными бизнес-сообществами. Если аренда площадки предыдущим съемщиком производилась на льготных условиях, новый арендатор также может ими воспользоваться.

Особенно это выгодно начинающим предпринимателям, развивающимся организациям, ограниченным малым бюджетом.

Особый интерес представляет ППА муниципального недвижимого имущества. Ставки здесь обычно ниже, чем в случае с объектами, сдаваемыми частными собственниками.

Отличие ППА и субаренды

Часто понятие переуступки прав аренды путают с термином «субаренда». Но это не одно и то же.

Основное отличие этих понятий состоит в том, что при субаренде арендатор сдает имущество с согласия арендодателя, а при переуступке прав аренды — обязанности и права бывшего арендатора передаются третьему лицу, а все изменения в пользу нового съемщика вносятся в договор.

Сделка проводится в трехстороннем порядке. Основные отличия двух терминов ППА и субаренды внесены в таблицу:

Отличия	ППА	Субаренда
Передача	Полная	Частичная
Обязанности	Переходят к правопреемнику

Процедура оформления ППА

Нормы и правила продажи прав аренды регулируются статьей 615 Гражданского кодекса.

При оплате договора ППА новый арендатор приобретает права аренды на конкретную площадку с определенными условиями, ранее согласованными с предыдущим арендатором. Стоимость переуступки и будет той ценой, которую нужно заплатить за право работать в помещении.

Следует заранее ознакомиться с договором аренды. Если собственник не против нового арендатора, это должно быть подтверждено соглашением.

Изучите все его положения, есть ли в нем ограничения — возможно, запрещено перепрофилирование, перепланировка, имеются ограничения по ремонту. Иногда условия договора можно изменять. Все моменты обсуждаются с собственником.

Если оформление делается через почту, все копии с подписями заверяются у нотариуса.

Особенности заключения договора

Заключение договора о переуступке права аренды в произвольной форме не противоречит законодательству. Главное, чтобы в соглашении были прописаны следующие пункты:

• сведения о предмете сделки и сторонах;
• права, обязанности, ответственность участников за нарушение условий договора — размеры штрафов, механизм одностороннего расторжения, возможность досудебного урегулирования спора);
• размер, способ внесения и периодичность оплаты.

Договор ППА не может быть заключен на срок, превышающий время предыдущей аренды.

В каких случаях переуступка прав аренды выгодна

ППА выгодна арендаторам, если предлагаемая площадь расположена в престижном месте, желательно с хорошей проходимостью и посещаемостью.

Хорошо, если помещение оборудовано под вашу сферу деятельности.

Немаловажна также стоимость аренды. Если какие-то нюансы вас не устраивают, вы вправе обсудить их, настоять на изменении условий.

Преимущественное право аренды

В статье 621 Гражданского кодекса РФ оговаривается преимущественное право аренды. В 2024 году оно возникает в следующих случаях:

Если арендодатель отказал прежнему арендатору в заключении договора на новый срок, однако в течение года заключил соглашение с другим лицом, бывший арендатор может потребовать в суде перевода прав и обязанностей на себя по заключенному договору.

Также собственник обязан будет возместить убытки, причиненные из-за отказа возобновить срок аренды. В судебном порядке можно требовать только денежную компенсацию, не претендуя на право аренды — это решает сам истец.

Преимущества и недостатки ППА для арендатора

Преимущества:

• Получение прямой материальной выгоды от актива, который требует регулярных расходов.
• Уверенность собственника в отсутствии проблем из-за отказа от аренды.
• Выгодные условия на длительный срок.

Недостатки ППА:

Что такое аренда с правом выкупа

Схема покупки квартиры на условиях аренды с правом последующего выкупа используется редко. Практически в каждом случае, когда покупатель не может сразу собрать всю сумму, прибегают к ипотечному кредитованию. По такой схеме деньги продавцу перечисляет банк, а покупатель выплачивает финансовой организации сумму кредита и проценты по ипотеке.

Но может использоваться и другая схема — покупка квартиры на условиях аренды с правом последующего выкупа. Для этого заключают договор, который может быть:

• двусторонним. Его участники — собственник квартиры и покупатель;
• трехсторонним. В таком договоре кроме продавца и покупателя участвует третья сторона — агентство недвижимости.

По условиям договора покупатель в течение периода, на протяжении которого он будет считаться арендатором, делает регулярные взносы. После того, как за недвижимость перечислена полная стоимость, арендатор становится собственником. Процедура завершается подписанием акта об исполнении сторонами обязательств, после чего новый владелец обращается в Росреестр и переоформляет право собственности на себя.

В некоторых случаях стороны могут установить часть от стоимости жилья, после выплаты которой право собственности переходит новому владельцу.

Что можно выкупить по договору аренды?

Объектом, который покупают по такому договору, может быть:

• квартира;
• дом;
• дача;
• земельный участок. Исключение — наделы, которые относятся к заповедным зонам, зонам водного или лесного хозяйства, территориям общего пользования;
• оборудование;
• транспортные средства.

Арендодателем по закону может быть как собственник, так и другое лицо, которое владелец наделил таким правом.

Аренда недвижимости с последующим выкупом — что учесть сторонам договора?

Сторонам договора нужно учитывать такие моменты:

• договор составляют так, чтобы смысл написанного не допускал двоякого толкования. Если этого не сделать, одна из сторон сможет отказаться от участия в сделке, а вторая — потерять деньги или квартиру, не получив за нее оговоренной суммы;
• договор аренды квартиры с правом выкупа нужно заключать в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества;
• в договоре существенным условием должно быть условие о стоимости недвижимости, которая считается выкупной.

Все условия заключаемого договора должны согласовываться между собственником квартиры и ее будущим покупателем. Это:

Стороны сами договариваются о цене жилья, сроках аренды и других условиях сделки. Фото: paulxavier.com

Чем отличается аренда с последующим выкупом от ипотечного кредита

• При оформлении ипотеки покупатель становится владельцем сразу после заключения сделки. При заключении договора аренды с последующим выкупом арендатор может стать собственником только после того, как выплатит выкупную стоимость жилья.
• При оформлении ипотеки владелец может полноправно распоряжаться квартирой только после снятия обременения. При переходе права собственности по договору аренды собственник может распоряжаться ей как хочет.
• Чтобы финансовая организация выдала покупателю кредит, нужно подтвердить свою платежеспособность, возможно привлечь созаемщиков, иметь хорошую кредитную историю. Для заключения договора аренды этого не требуется.

Преимущества и недостатки аренды жилья с последующим выкупом

Преимущества заключения сделки:

• общая сумма всех затрат покупателя будет меньше, чем при использовании ипотечного кредитования;
• арендатор может пользоваться недвижимостью сразу после заключения договора;
• если обстоятельства меняются, и арендатор не хочет или не имеет возможности выкупать жилье, он не выплачивает штраф или неустойку. Но штраф или неустойку придется заплатить, если стороны включили такое условие в договор.

Отрицательные стороны аренды с последующим выкупом:

• отсутствует четкая юридическая форма сделки;
• приобретаемое имущество может быть использовано собственником как залоговое, но покупатель об этом может не знать;
• при определенных условиях договора собственник жилья может выселить арендатора и не передавать ему право собственности.

Преамбула

В этой части договора пишут:

• название сделки;
• место заключения договора и дату, на которую он подписан;
• ФИО сторон сделки или название компании, если одной из сторон договора выступает физическое или юридическое лицо.

Кроме информации о сторонах сделки, описывают предмет соглашения. Нужно написать данные недвижимости так, чтобы можно было ее точно идентифицировать. Указывают:

• название объекта – дом, квартира, комната. Описывают ее состояние – жилое, нежилое;
• общую площадь;
• этажность;
• количество комнат;
• кадастровый номер;
• адрес;
• кто по документам является собственником объекта;

• перечень документов, который прилагается к заключаемому договору;
• срок аренды.

Размер выкупной цены и арендной платы

Выкупная цена может входить в арендную плату или перечисляться отдельно — закон позволяет использовать любой из таких вариантов. Но если выкупной цены не будет указано в договоре, по решению суда его могут признать незаключенным. В таком случае арендатор не сможет требовать от собственника квартиры передачи недвижимости в право собственности.

Если часть средств или все деньги передавались в счет арендной платы, эту сумму нельзя будет вернуть.

В договоре прописывают сумму арендных выплат, их периодичность и порядок проведения расчетов по договору. Нужно указать число, до которого арендатор должен ежемесячно перечислить необходимую сумму средств.

Стороны согласовывают и указывают в договоре то, каким образом будут передаваться деньги. Это может быть наличный или безналичный расчет. Безналичный расчет в таких сделках предпочтительнее. Так сторонам при необходимости будет легко доказать, что требуемые суммы переводились, если возникнет спор по такому вопросу.

При каждом переводе денег лучше указывать назначение платежа — арендная плата или часть выкупной стоимости по договору с указанием его номера.

При переводе денег по договору на карту лучше указывать назначение платежа. Фото: banks-wiki.com

В договоре нужно написать:

• общий размер выкупной цены;
• входит ли арендная плата в счет погашения выкупной цены;
• какую сумму обеспечительного платежа вносит арендатор в момент первого платежа и как она возвращается. По желанию сторон обеспечительный платеж может быть засчитан в счет последних платежей для полного перечисления выкупной стоимости за объект.
• в какой момент арендуемый объект переходит в собственность арендатора. Обычно определяют, что это происходит после того, как арендатор полностью выплачивает выкупную цену.

Обязанности сторон

• передать жилье в течение определенного срока в пользование арендатору после подписания договора. Срок дополнительно согласовывается между арендатором и арендодателем;
• не препятствовать арендатору в пользовании квартирой.

• перечислять арендную плату в соответствии с суммой и сроками, прописанными в договоре;
• поддерживать квартиру в надлежащем состоянии;
• использовать объект только по назначению, прописанному в договоре.

Ответственность сторон

В этой части договора обговаривают ситуации, при наступлении которых стороны договора несут материальную ответственность. Например, арендатор может нести ответственность за:

• ущерб, причиненный объекту;
• просрочку в перечислении платежей.

Дополнительные условия договора

Стороны могут включать дополнительную информацию в договор, если это необходимо. Фото: hardweld.ru

Нужно ли регистрировать договор аренды

Необходимость регистрации зависит от того, на какой срок заключается договор. Если он действует меньше года, его не регистрируют. Если срок действия составляет от 12 месяцев и больше, документ подлежит регистрации.

Заверять договор у нотариуса не нужно. Но при желании сторон это можно сделать.

Что это такое

Рынок недвижимости за последние годы подвергся большим изменениям. Быстрые темпы развития строительства привел к тому, что первичный рынок недвижимости стал наиболее востребованным.

Но экономическая ситуация в стране спровоцировала падение цен на недвижимость, что, несомненно, связано с неплатежеспособностью граждан. Это способствовало развитию сделки переуступки и в купле-продаже, и в сфере аренды недвижимости.

Понятие «переуступка» означает вид сделки, связанную напрямую с использованием недвижимости. Его получатель в процессе сделки перепоручает обретенные им права на него вместе с обязательствами третьему лицу.

Они переходят по согласию собственника недвижимости, которое выражается в письменной форме. Право аренды будет предметом соглашения.

ВНИМАНИЕ! Необходимым условием для арендатора при совершении сделки является согласие собственника.

Возможные трудности

Вопросы, касаемые переуступки аренды, гарантированы ст. 615 ГК РФ. В ней прописаны все нюансы ее совершения, определены права сторон и их обязанности, установлен порядок регламентации.

Арендатор обязан соблюдать нормативы законодательных актов, определяющих порядок пользования чужой недвижимостью. Переуступка аренды имеет некоторые особенности, которые делают ее популярной сделкой на рынке недвижимости. К таковым относятся:

• при переуступке заключенных какой-то период времени назад контрактов, новый собственник приобретает объект по старой цене (что довольно выгодно),
• больше всего подобные соглашения встречаются в центре городов, где находятся объекты, приносящие наибольшую прибыль предпринимателю,
• арендатор может увидеть объект «в деле», насколько он востребован у покупателей, какую приносит прибыль бизнес, размещенный там,
• предыдущий арендатор получает согласно договору денежную компенсацию, передавая на объект права без проведения конкурса.

При передаче прав аренды объекта, относящегося к собственности муниципалитета, требуется участие в конкурсе, либо осуществить процедуру без такового, договорившись о величине комиссионных.

Составление договора

Сделка по заключению подобного рода договора может быть осуществлена по отношению к:

1. земельному участку,
2. нежилому помещению,
3. иным объектам, относящимся к недвижимости.

Земельного участка

Договор переуступки прав аренды на земельный участок подразумевает некоторые особенности. Таковыми являются:

• предыдущий арендатор, равно как и последующий, обязаны сообщить о проведении сделки владельца земли, однако его согласия не требуется,
• согласно ст. 606 ГК РФ, владелец, при наличии соответствующего документа, подписанного сторонами, должен предоставить арендатору помимо права аренды, право пользования объектом,
• согласно ст. 607 ГК РФ, договор подобного рода должен содержать дополнительные пункты, например, касаемые границ земли, места их расположения.

Нежилого помещения

Как и с участком земли, подобный договор относительно недвижимого имущества также имеет свои особенности, среди них:

1. при составлении договора аренды между владельцем и арендатором, первый может включить такой пункт, как невозможность переуступки прав, при этом, в согласии арендатора нет необходимости,
2. принимая объект недвижимости, третье в этой системе лицо принимает по предыдущему договору все его условия, а также долги по налогам, при их наличии. Подобного рода долги могут быть включены в общую стоимость сделки,
3. составление договора является выгодной для первого арендатора, поскольку по окончании процедуры он получает денежную сумму.

Третьему лицу

Особенность таких сделок состоит в том, что договор заключается только между третьим и вторым звеном в цепи аренды участка или помещения. Таким образом, присутствие владельца объекта не обязательно.

При совершении сделки стороны могут добавить определенные пункты в договор, оговоренные ранее, но корректировать изначальный договор аренды, заключенный с владельцем, подобные изменения не должны.

Документы

Обязательными для предоставления документами являются:

1. заявление по образцу,
2. документы, подтверждающие личность (для физических лиц),
3. справка налоговой службы,
4. первый договор аренды, составленный с владельцем объекта,
5. три копии договора.

Образец

Документ включает следующую информацию:

• наименование документа (полное юридическое), место его составления, дата,
• полные данные об участниках соглашения,
• предмет сделки,
• дополнительные пункты, которые обе стороны желают включить в договор,
• подпись и дата участников.

Если при заключении сделки появляются сомнения, лучше обратиться к опытным юристам.

Последствия и обязанности

После подписания документа, согласно указаниям статьи 422 ГК РФ ее участники обязаны соблюдать правила, предусмотренные законодательством.

Условия сохраняются на весь срок действия документа. Важно учесть то, что последующий арендатор получает обязательства, которые придется соблюдать. К таковым относятся:

1. перечисление налогов и сборов (в соответствии с указаниями НК РФ),
2. оплата аренды (согласно первоначальному договору),
3. погашение задолженности (об этом должно упоминаться в новом договоре, иначе долги будет выплачивать предыдущий арендатор).

Нередки случаи, когда арендатор перед составлением договора погашает свои долги. Третье лицо, получающее право аренды может потребовать от предыдущего арендатора погашение задолженности до подписания документа. Такая сделка выгодна для:

• предыдущего арендатора, который передает ненужную недвижимость,
• последующего арендатора, приобретающего объект по сходной цене,
• арендодателя, который не лишается прибыли от предоставления объекта недвижимости в аренду согласно оговоренной в договоре арендной плате.

В законную силу вступает после регистрации, которая проводится Росреестром.

ВНИМАНИЕ! Она не обязательна, если срок заключения документа между физическими лицами составляет менее 1 года.

Регистрация проходит в заявительной форме, что предполагает подачу заявления в соответствующий орган. Вместе с ним прилагаются документы:

1. паспорт для удостоверения личности,
2. официальный документ о согласовании с владельцем объекта о передаче права аренды или иной документ, который подтверждает о том, что он уведомлен, а также два экземпляра договора переуступки,
3. согласие второго супруга на осуществление сделки, заверенное у нотариуса. Если недвижимость находится в залоге, потребуется согласие залогодержателя,
4. доверенность (при подаче заявления иным лицом).

Юридические лица дополнительно к перечисленным документам должны приложить деловые документы, подтверждающие права их представителей, а также учредительные документы. Регистрация данной услуги требует внесения государственной пошлины, размер установлен законодателем. Для физических лиц сумма составит 2000 рублей, для юридических – 22000 рублей.