Передача в доверительное управление — это способ реализации права владения имуществом. В этом случае право управления (контроль за расходами, содержание, заключение сделок в отношении имущества и т.д.) делегируется профессионалу, специалисту в своей области.
Цели могут преследоваться разные, но, в основном они укладываются в предпринимательские рамки. Стоит учесть, что доверительный управляющий не может гарантировать получение прибыли, существуют риски, которые невозможно полностью нивелировать. Профессионализм можно попытаться проверить заранее при выборе доверительного управляющего, но, в любом случае, пока сам не попробуешь, точно ничего не узнаешь.
Что собой представляет доверительное управление имуществом
Например, по наследству получена доля в обществе с ограниченной ответственностью, но наследник не имеет представления о компании, сфере деятельности, корпоративном праве и вообще о хозяйственной деятельности юрлица. Можно продать долю, передать ее обществу или в доверительное управление, чтобы постоянно получать дивиденды. Если правильно выбрать доверительного управляющего, такая сделка пойдет на пользу и компании и новоиспеченному участнику общества.
По закону доверительный управляющий обязан за вознаграждение действовать в интересах доверителя и совершать все необходимые действия по управлению имуществом (если его правомочия не ограничены договором). В случае с долей в ООО, доверительный управляющий будет осуществлять корпоративные права в соответствии с объемом доли: участвовать в общих собраниях, получать сведения о деятельности общества, знакомиться с документами, обжаловать действия органов управления и т.д. Дивиденды будет получать владелец доли, за вычетом вознаграждения доверительного управляющего.
Особенность доверительного управления в том, что это «комплексный» договор, он заключается для реализации управления в полном или усеченном объеме, но не для совершения разовых сделок или выполнения ряда действий. Самостоятельность управляющего обычно довольна велика, контролировать каждый его шаг бессмысленно, для этого можно заключить другой договор.
Возможные объекты доверительного управления
По российскому законодательству доверительное управление регулируется главой 53 Гражданского кодекса РФ.
По закону в доверительное управление допускается передача следующих видов имущества:
- предприятий, ГК РФ под этим термином понимает целый комплекс имущества из вещей и имущественных прав, а не просто помещение;
- имущественных комплексов, это понятие синонимичное предприятию;
- ценных бумаг, в том числе, не в документарном, а в электронном виде;
- недвижимости как таковой;
- исключительных прав, это могут быть права на товарный знак, на наименование, и на любые другие объекты интеллектуальной собственности;
- другого имущества, список которого в законе не приведен.
То есть, перечень в ГК РФ открытый и его можно толковать расширительно. Если имущество может быть обособлено и оно не передано в оперативное управление или хозяйственное ведение, в отношении его можно заключать договор управления. В России этот правовой механизм используется чаще всего для управления коммерческой недвижимостью и акциями, облигациями.
В некоторых случаях можно передать и деньги в доверительное управление, хотя по общему правилу самостоятельным объектом этого договора он не является, например, при передаче определенной суммы для покупки ценных бумаг.
Кто выбрать доверительного управляющего и составить договор
По закону доверительным управляющим может быть только коммерческая организация или индивидуальный предприниматель. Для оперирования ценными бумагами и выделенными для их покупки деньгами нужна лицензия.
Ключевые моменты
- Управление недвижимостью относится к надзору и управлению недвижимостью сторонними фирмами по управлению недвижимостью.
- Управляющие недвижимостью несут ответственность за повседневные операции с недвижимостью, включая проверку арендаторов, сбор арендной платы и завершение процедур выселения.
- Владельцы платят управляющим имуществом комиссию или процент от арендной платы, полученной за собственность, находящуюся под управлением.
- Многие штаты требуют, чтобы управляющие недвижимостью имели лицензию брокера по недвижимости, потому что некоторые из их обязанностей считаются операциями с недвижимостью.
Понимание управления недвижимостью
Как отмечалось выше, управление имуществом подразумевает наем третьей стороны для наблюдения за повседневными операциями с недвижимостью. Управление недвижимостью включает в себя различные обязанности, в том числе:
- проверка потенциальных арендаторов
- составление и подписание договоров аренды от имени собственников недвижимости
- сбор арендной платы
- уход за недвижимостью, включая озеленение и уборку снега
- организация и проведение необходимого ремонта недвижимости
- настройка и соблюдение бюджетов
- следующая через выселение разбирательство , если и в случае необходимости
Эти компании должны соблюдать местные законы о домовладельцах-арендаторах и о советах по недвижимости. Владельцы платят управляющим имуществом комиссию или процент от арендной платы, полученной от собственности, находящейся под управлением.
Владельцы недвижимости нанимают фирмы по управлению недвижимостью по разным причинам. Некоторые владельцы могут иметь в своем портфеле несколько Заочные арендодатели также пользуются услугами по управлению недвижимостью.
Владельцы недвижимости, которые участвуют в программах доступного жилья , иногда пользуются услугами по управлению недвижимостью. Это связано с тем, что участие в таких программах требует знания федеральных правил, которых нет у некоторых владельцев, даже если они хотят воспользоваться преимуществами программ доступного жилья.
Некоторые брокеры по недвижимости могут также выполнять функции управляющих недвижимостью. Например, брокер в курортном городе может предоставлять услуги агента покупателя и продавца, а также услуги по управлению недвижимостью. В этом случае брокер по недвижимости также перечисляет, показывает и сдает в аренду на время отпуска.
Краткая справка
Управляющие недвижимостью отличаются от управляющих сообществами, которые имеют дело с общими помещениями, а не с отдельными единицами и не обязательно имеют дело напрямую с арендодателями.