Земельные территории как объекты правовых взаимоотношений, сгруппированы на отдельные категории земель для более эффективного использования. Исходя из законодательства и ввиду уникальных свойств, земельный надел первично позиционируется как природный ресурс и лишь после как вариант собственности.
Понятием земельного участка именуется часть суши, имеющая строгие границы, утвержденные документально. В таком случае, отдельная часть территории становится не только одним из базисных ресурсов, но и частью гражданского права, в соответствии с ст.130 ГК РФ. При этом государство оставляет за собой право на наблюдение за экологическим состоянием и целевым использованием имущества.
Разделением территорий исходя из ст. 7-8 ЗК РФ занимаются следующие представительства власти:
- правительство РФ – управляет территориями федерального значения;
- органы исполнительной власти контролируют участки, входящие в состав субъектов РФ;
- органы местного управления следят за состоянием всех остальных категорий земель.
Участок в качестве недвижимости может состоять из нескольких наделов или образоваться благодаря ранее неиспользуемым территориям из муниципального или государственного баланса.
Список категорий земельных участков
Каждый вид территории создан с целью стратегического сохранения и эксплуатации недвижимых ресурсов, которые невозможно перенести в пространстве.
Исходя из свойств, которыми обладает участок земли, определяются и возможные формы использования:
- сельскохозяйственные – в их число входят наиболее плодородные площади которые могут применяться с целью производства сельскохозяйственной продукции;
- лесные – площади с густым растительным покровом;
- особо охраняемые площади – земли, имеющие уникальное экологическое значение.
Законодательные органы РФ, исходя из ст.7 3К, выделяют 7 категорий земельных территорий:
- Сельхоз назначения для поддержания хозяйственной деятельности.
- Населенных пунктов в качестве административных частей.
- Фонд лесных насаждений.
- Фонд водного баланса.
- Промышленности, транспорта, телекоммуникаций, энергетики.
- Особо охраняемые зоны (ООТ), имеющих важное экологическое, историческое, культурное или подобное значение.
- Запаса, к которому относятся приватизированные участки.
Остановимся подробнее на каждой перечисленной категории земельных участков.
Земли сельхозназначения
Статья 77 Земельного Кодекса РФ, утверждает, что к сельскохозяйственной категории относятся территориальные площади, находящиеся за границей административных единиц и имеющие соответствующее использование. В свою очередь законодатели разбивают эту огромную часть земельного ресурса на подкатегории, к которым относятся:
- земли с транспортной, коммуникационной инфраструктурой, лесопосадками и подобными объектами, понижающими пагубное воздействие на местность;
- земельные угодья;
- территории, предназначенные для строений по переработке сельскохозяйственных продуктов;
- участки, занятые водным фондом в форме искусственных противопожарных объектов или подобных единиц.
Угодья, обладающие плодородием, государство охраняет первостепенно. К таким территориям относятся:
- сады;
- пастбища для скота;
- пашни;
- сенокосы.
Стоит отметить, что в статье 77 ЗК РФ не регулируется вопрос определения категории земель садовых товариществ. Однако, последние, находясь за пределами административных пунктов считаются частью категории земель сельхозназначения. Особенностью СНТ является разрешение как на садоводство, так и на создание хозяйственных сооружений, согласно ст.
19 ФЗ №66.
Особо охраняемые территории
Исходя из ст. 94 ЗК к данной категории относятся земли, обладающие специализированным назначением. В большинстве случаев подобные объекты изымаются из гражданского оборота и состоят под государственным контролем в режиме ООТ (особо охраняемой территории). Обратный выход из ООТ в другие категории законом не предусмотрен.
Основные группы ООТ:
- Лечебно-оздоровительные объекты для лечения и профилактики.
- Природные заповедники, ботанические сады, национальные и природные заповедники.
- Объекты историко-культурного наследия.
- Природоохранные земли лесов и прочие сооружения для защиты экологических объектов.
- Площади рекреационной функции: оздоровительно- физкультурные, туристические зоны.
Категория лесного и водного фонда
Территории РФ, занятые лесными и водными участками собраны в отдельный тип, в который относят следующие случаи:
- участки лесной хозяйственной деятельности;
- земли, относящиеся к восстановлению растительного покрова;
- территории, занимаемые лесом.
Фонд лесных насаждений является ООТ и регулируется правилами Лесного кодекса РФ. Частные лица становятся собственниками участков такой категории в порядке исключения.
Исходя из статьи 102 ЗК, площади, занятые поверхностными природными водами и гидротехнические сооружения относятся к водным объектам. Согласно Водному кодексу такие земли не разделяются на участки.
Площади, покрытые природными водами и с установленными гидротехническими сооружениями не делятся на участки
Участки земли в населенных пунктах
К числу земель населенных пунктов (ЗНП) относятся площади, отведенные для строительной деятельности и административно-муниципальной работе. ЗНП как категория земли отделена от прочих групп утвержденными границами иных населенных пунктов, сельских местностей, которые не могут пересечь территорию соседних территорий, исходя из генерального плана или схемы территориального планирования.
Статья 85 ЗК РФ регламентирует зоны, которые можно отнести к категории ЗНП:
- Общественно-деловые;
- Жилые;
- Рекреационные;
- Сельскохозяйственные;
- Специальные;
- Производственные;
- Зоны инженерно-транспортной инфраструктуры.
Градостроительный регламент распределяет тот или иной участок в конкретные виды зон, с присвоением спец значений, в том числе и для земли населенных пунктов, это значит жилая застройка может именоваться отметками типа: Ж1, Ж4, Ж6. Отметка «Д», говорит об отношении к общественно-деловой принадлежности, «И» – инженерные структуры, «П» -производство.
Исходя из нормативного акта №5 к Приказу ФНС №ММВ-7-21/347 от 10.05.2017, категория земли должна указываться в форме специального кода.
Земли запаса
Как и ООР территории запаса нельзя использовать в хозяйственных целях, однако предусматривается возможность вывода земли в иную категорию, после чего некоторые формы использования станут возможными, при получении разрешения на земли резервного фонда. Такой перевод возможен исходя из ст.13 ФЗ №172 от 21.12.2004 и зависит от направленности будущего использования участка.
Участки земли для промышленности
Территории специального назначения исходя из ст.87 ЗК имеют в своем составе следующие классы:
- промышленные объекты – используются для организации производственных предприятий;
- энергетические объекты – сооружения, обеспечивающие работу ГЭС, АЭС, мест хранения материалов;
- объекты теле и радиосвязи;
- предприятия космической деятельности;
- транспортные системы железнодорожного, автомобильного, воздушного и прочего сообщения;
- военные объекты.
Назначение земельных участков
Кроме 7 категорий участков в правом поле используется понятие целевого назначения.
Назначением земельного участка считается форма применения земли, согласованная с органами власти в конкретных границах.
Формы допустимого использования:
- Основные, которые определяют главное назначение земли и регулируются в Градостроительном регламенте.
- Условно разрешенные. Для легальной деятельности необходимо согласование со специальной комиссией.
- Вспомогательные. Являются уточняющим дополнением для более оптимального применения площади.
Уточняющий тип вспомогательного ВРИ актуален во время размещения трансформаторной будки, гаражной постройки, ограды и.т.д. Это позволит застройщику легально внедрить конструкцию в общее целевое назначение земельного участка.
Участки СНТ
Садовые некоммерческие товарищества (СНТ) как коллективная форма собственности объединяет большое количество землепользователей. СНТ относится только к участкам сельскохозяйственного назначения, что отличает СНТ от ЛПХ. Владельцы товарищества предстоят как юридическое лицо, наделенное правом распоряжения участками.
Однако субъекты таких взаимоотношений лишены права частной собственности.
Форма участка ИЖС
По утверждению Градостроительного кодекса РФ индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) является отдельно стоящим домом, в котором возможно постоянное проживание семьи без превышения трех этажей постройки. При этом необходимость проведения коммуникаций (газ, водопровод, электричество) остается за государственными органами. Такая форма земельной собственности дает возможность прописки.